РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации гор. Югорск 21 сентября 2026 года
Югорский районный суд Ханты – Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Василенко О.В., с участием:
истца Кармацких В.Н., представителя истца Кармацких Е.Н., представителей ответчиков Чикуновой А.В., Ушаковой Е.Н., при секретаре Медниковой Х.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-476/2026 по исковому заявлению Кармацких Владимира Николаевича к МТУ Росимущества в Тюменской области, ХМАО-Югре, ЯНАО, обществу с ограниченной ответственностью «Газпром трансгаз Югорск» о признании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде признания действующим договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, аннулировании в ЕГРН записи о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, восстановлении в ЕГРН записи об аренде земельного участка, обязании МТУ Росимущества в <адрес>, ХМАО-Югре, ЯНАО заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №,
УСТАНОВИЛ:
Кармацких В.Н. обратился в суд с уточнённым в порядке ст. 39 ГПК РФ иском к МТУ Росимущества в Тюменской области, ХМАО-Югре, ЯНАО (далее по тексту – МТУ), обществу с ограниченной ответственностью «Газпром трансгаз Югорск» (далее по тексту – ООО «ГтЮ») о признании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде признания действующим договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, аннулировании в ЕГРН записи о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, восстановлении в ЕГРН записи об аренде земельного участка, обязании МТУ Росимущества в Тюменской области, ХМАО-Югре, ЯНАО заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.
В обоснование требований указал, что на основании договора купли-продажи №, заключенного между ним и ООО «ГтЮ» ДД.ММ.ГГГГ по результатам аукциона, им в собственность приобретено нежилое здание – дом оператора, площадью 88, 7 кв.м., с кадастровым номером №; сооружение транспорта – автодорога к автогазораспределительной станции протяженностью 40 метров, с кадастровым номером №, расположенные на земельном участке площадью 4550 кв.м. с кадастровым номером №, находящемся по адресу: <адрес>, для размещения дома оператора с подъездной автодорогой (далее по тексту – Земельный участок). Право собственности на объекты недвижимости зарегистрировано в органе государственной регистрации прав ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок на момент государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество находился в аренде у ООО «ГтЮ» на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (далее по тексту – Договор аренды) и соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № о переводе прав и обязанностей по Договору аренды, зарегистрированным в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре под № от ДД.ММ.ГГГГ. Арендодателем по данному договору является МТУ (на момент заключения соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ о переводе прав и обязанностей Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ХМАО - Югре). Таким образом, при покупке объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к нему как к покупателю перешли права и обязанности арендатора по Договору аренды. Перемена лиц в обязательстве произошла в силу прямого указания закона, следовательно, оформления отдельного договора аренды с покупателем недвижимости не требуется. Договор аренды продолжает действовать. На момент подписания дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к Договору аренды, которым Земельный участок исключен из Договора аренды, ООО «ГтЮ» не являлось арендатором спорного Земельного участка, и не вправе было подписывать данное соглашение. Таким образом, дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к Договору аренды, заключенное между МТУ и ООО «ГтЮ», уже выбывшим из обязательства по аренде данного Земельного участка, является недействительным в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, устанавливающего ничтожность сделок, совершенных с нарушением закона и прав иных лиц, не участвующих в сделке. Последствием признания сделки недействительной является приведение сторон в первоначальное положение, поэтому сведения о государственной регистрации дополнительного соглашения подлежат исключению из ЕГРН. Ссылаясь на ст. ст. 271, 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, просил признать недействительным заключенное между МТУ и ООО «ГтЮ» дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к Договору аренды в отношении Земельного участка с кадастровым номером №, применить последствия недействительности сделки:
- признать действующим Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № заключенный между МТУ и ООО «ГтЮ» в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:22:0004001:106;
- аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к Договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении Земельного участка с кадастровым номером №
- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись об аренде Земельного участка с кадастровым номером №.
Просил обязать МТУ заключить с ним дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому к нему переходят права и обязанности в отношении земельного участка с кадастровым номером №, распространив его действие на правоотношения, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ.
Истец Кармацких В.Н. в судебном заседании уточнённое исковое заявление и письменные пояснения на возражения ответчика МТУ и третьего лица Росреестра поддержал по изложенным в них основаниям.
В письменных пояснениях на возражения ответчика МТУ и третьего лица Росреестра Кармацких В.Н. указал, что он обращался в МТУ с заявлением о предоставлении ему в аренду без торгов земельного участка на основании п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ. Он просит заключить дополнительное соглашение именно на прежних условиях, действующих на момент совершения сделки купли-продажи и распространить действие соглашения с ДД.ММ.ГГГГ (ст. 35 ЗК и ст.552 ГК РФ), а не заключить дополнительное соглашение на условиях, отличных от условий, действовавших на момент совершения сделки. Применение к договору аренды новых правил расчета арендной платы, введенных позднее, противоречит принципу недопустимости обратной силы закона. Сведения о переходе права собственности на объект зарегистрированы в Росреестре, следовательно, Росреестр знал о переходе права, тем не менее, зарегистрировал соглашение о расторжении договора аренды с прежним арендатором. Полагал, что ссылки Росреестра на ст. 39.6 ЗК РФ неправомерны, поскольку в данном случае речь идет не о предоставлении земельного участка изначально, а о переходе права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение.
Представитель истца Кармацких Е.Н. уточнённые исковые требования поддержала по тем же основаниям, указав, что истец просит заключить дополнительное соглашение к Договору аренды на тех же условиях, которые действовали на момент заключения между Кармацких В.Н. и ООО «ГтЮ» договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №. Истец неоднократно (6 раз) обращался в МТУ с заявлением о заключении дополнительного соглашения, однако ни разу не получил ответа.
Представитель ответчика МТУ Чикунова А.В., участвуя в судебном заседании посредством видеоконференц-связи на базе Арбитражного суда Тюменской области, исковые требования Кармацких В.Н. не признала полностью, поддержала доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление и письменных пояснениях, по тем же основаниям. Дополнила, что между МТУ и ООО «ГтЮ» Договор аренды спорного земельного участка расторгнут. Заключение дополнительного соглашения к Договору аренды между МТУ и Кармацких В.Н. на ранее действующих условиях не представляется возможным ввиду изменения законодательства.
В возражениях на исковое заявление представитель МТУ Чикунова А.В. просила полностью отказать Кармацких В.Н. в удовлетворении иска. Указала, на момент заключения Договора аренды с ООО «ГтЮ» (ДД.ММ.ГГГГ) порядок расчёта арендной платы регулировался действовавшими на тот период нормами, согласно которым арендная плата определялась на основе рыночной стоимости права аренды, что соответствовало правовому регулированию, актуальному на дату заключения сделки. Применение к Договору аренды новых правил расчёта арендной платы, введённых позднее, противоречит принципу недопустимости обратной силы закона. Заключение дополнительного соглашения, устанавливающего расчёт арендной платы по нормам, не действовавшим на момент заключения основного договора, не представляется возможным, поскольку такое соглашение вступало бы в противоречие с императивными нормами гражданского законодательства и не имело бы юридической силы. Переход права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, к истцу не влечёт автоматического изменения условий действующего Договора аренды, заключённого с иным лицом. Правовые последствия приобретения объектов недвижимости, находящихся на чужом земельном участке, регулируются ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ, которые не предусматривают обязанности арендодателя заключать с новым собственником недвижимости дополнительное соглашение на условиях, отличных от тех, что действуют в рамках существующего договора аренды.
В письменных пояснениях руководитель МТУ Л.С.Н. также просил отказать в удовлетворении исковых требований полностью, дополнительно указав, что истец обратился в МТУ с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №. В соответствии с Распоряжением МТУ от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение о передаче в аренду указанного земельного участка, находящегося в собственности РФ, без проведения торгов. В этой связи в адрес Кармацких В.Н. направлены два экземпляра договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № для подписания. Таким образом, после подписания Истцом указанного договора аренды земельного участка, учитывая, что МТУ в соответствии с Распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ уже принято решение о передаче земельного участка в аренду без проведения торгов, основания для удовлетворения исковых требований Кармацких В.Н. о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка отпадают, что в силу положений ст. 3 ГПК РФ является основанием для полного отказа в удовлетворении иска.
Представитель ответчика ООО «ГтЮ» Ушакова Е.Н. просила отказать Кармацких В.Н. в удовлетворении исковых требований, поддержала доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление, по тем же основаниям.
В возражениях на исковое заявление представитель ООО «ГтЮ» просила отказать Кармацких В.Н. в удовлетворении требований к ООО «ГтЮ». Указала, что в соответствии с условиями Договора аренды, заключенного между ДМСиГ администрации г. Югорска и ООО «ГтЮ», Общество являлось арендатором 5 земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером №, для размещения дома оператора с подъездной автодорогой. В связи с государственной регистрацией права собственности Российской Федерации на земельные участки из земель населенных пунктов ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение № о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому МТУ приняло на себя права и обязанности Арендодателя по договору аренды указанного земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ между арендатором и арендодателем заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка об исключении с ДД.ММ.ГГГГ спорного земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположены указанные объекты недвижимости, из договора аренды, возврате арендатором указанного земельного участка арендодателю. Земельный участок с кадастровым номером № передан арендатором и принят арендодателем, о чем ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГтЮ» и МТУ составлен акт приема-передачи земельного участка. Актуальные сведения ЕГРН содержат информацию об отсутствии у Общества прав на указанный земельный участок. Право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, необходимым для его эксплуатации, возникает у нового собственника этой недвижимости в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости. На этот факт не влияет заключение дополнительного соглашения к Договору аренды. Договор уступки о переходе прав и обязанностей, предусмотренных Договором аренды, между ООО «ГтЮ» и Кармацких В.Н. не заключался.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре (по тексту – Росреестр) К.С.С. в судебное заседание не явилась, будучи надлежаще извещена, направила письменный отзыв на исковое заявление, в котором просила рассмотреть дело в свое отсутствие.
В отзыве на исковое заявление представитель Росреестра К.С.С. просила полностью отказать Кармацких В.Н. в удовлетворении исковых требований. Указала, что в отношении земельного участка с кадастровым номером № зарегистрировано право собственности за № от ДД.ММ.ГГГГ, где правообладателем является Российская Федерация. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанного земельного участка зарегистрирован Договор аренды, запись об аренде погашена ДД.ММ.ГГГГ на основании дополнительного соглашения к Договору аренды. Согласно Договору аренды ООО «ГтЮ» принимает арендные отношения в отношении нескольких земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером №. Ввиду реализации истцу объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, расположенных на спорном Земельном участке Ответчики заключили дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, которым исключили из предмета договора аренды только земельный участок с кадастровым номером №. В этой связи на данный земельный участок запись об аренде подлежала погашению в ЕГРН. По отношению к Земельному участку правоустанавливающие документы (договор купли-продажи земельного участка, договор аренды земельного участка) в орган регистрации прав представлены не были, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ Росреестром отказано в проведении учетно - регистрационных действий в отношении этого земельного участка.
Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица на основании ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав объяснения истца Кармацких В.Н. и его представителя Кармацких Е.Н., представителей ответчиков Чикуновой А.В., Ушаковой Е.Н., изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГтЮ» (Продавец) и Кармацких В.Н. (Покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества № (далее – Договор купли-продажи), по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять в собственность недвижимое имущество, указанное в Приложении № к настоящему Договору, и оплатить за имущество в соответствии с условиями настоящего Договора (п. 1.1 Договора).
В Приложении № к Договору купли-продажи указан перечень приобретенного истцом имущества: дом оператора, кадастровый номер №; автодорога к автогазораспределительной станции, протяженностью 40 метров, кадастровый номер №, расположенные на земельном участке площадью 4550 кв.м. с кадастровым номером №, находящемся по адресу: <адрес>, для размещения дома оператора с подъездной автодорогой (далее – Земельный участок).
Недвижимое имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером №. Земельный участок не является предметом настоящего Договора (п. 1.1 Договора купли-продажи).
Пунктом 1.2 Договора купли-продажи установлено, что после государственной регистрации права собственности Покупателя на недвижимое имущество Покупатель обязан оформить права на земельный участок в соответствии с действующим законодательством РФ.
Право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости зарегистрировано за Кармацких В.Н. ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается имеющимися в материалах дела Выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. Права на земельный участок истцом не оформлены.
Собственником земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ является Российская Федерация, что следует из Выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
Земельный участок на момент государственной регистрации права собственности истца на недвижимое имущество (ДД.ММ.ГГГГ) находился в аренде у ООО «ГтЮ» на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (далее – Договор аренды) и соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № о переводе прав и обязанностей по Договору аренды, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре ДД.ММ.ГГГГ под №.
Арендодателем по Договору аренды является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ХМАО-Югре (ныне – МТУ) на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
В связи с реализаций недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ между МТУ и ООО «ГтЮ» заключено дополнительное соглашение к Договору аренды об исключении с ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположены указанные объекты, из Договора аренды, возврате арендатором указанного земельного участка арендодателю.
Указанный земельный участок передан ООО «ГтЮ» и принят МТУ, о чем ДД.ММ.ГГГГ между ними составлен акт приема-передачи земельного участка.
В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в отношении Земельного участка с кадастровым номером № зарегистрирован Договор аренды, запись об аренде погашена ДД.ММ.ГГГГ на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к Договору аренды.
В связи с приобретением с аукциона объектов недвижимости Кармацких В.Н. обратился в МТУ с заявлением о заключении с ним дополнительного соглашения к Договору аренды.
В ответе на указанное обращение МТУ сообщило, что соглашение о переходе прав и обязанностей возможно было бы оформить, если бы договор аренды был на один земельный участок, так как МТУ будет сложнее внести его на регистрацию в Росреестр; в соглашении будет акт приема-передачи от ООО «ГтЮ» к МТУ.
ДД.ММ.ГГГГ Кармацких В.Н. вновь обратился в МТУ с заявлением о предоставлении ему земельного участка с кадастровым номером № на праве аренды без проведения торгов в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ и п.1 ст. 35 ЗК РФ.
На указанное заявление истцу направлен ответ МТУ от ДД.ММ.ГГГГ № о том, что для получения государственной услуги по предоставлению земельного участка без проведения торгов Кармацких В.Н. необходимо представить документы в соответствии со ст. 39.17 ЗК, а также п. 2.11 Административного регламента МТУ. Разъяснено, что заявление должно содержать, в том числе основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 ЗК РФ оснований.
По мнению стороны истца, данный ответ предоставлен без учета оснований, указанных в заявлении, а именно п. 3 ст. 552 ГК РФ и п.1 ст. 35 ЗК РФ: в связи с переходом права собственности на объект недвижимости.
ДД.ММ.ГГГГ МТУ в адрес Кармацких В.Н. направлено уведомление о необходимости внесения арендной платы за фактическое пользование земельным участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 380 239,83 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ Кармацких В.Н. внес арендную плату за земельный участок по договору аренды земельного участка в размере 15 000 рублей, о чем свидетельствует представленный истцом чек Банка ВТБ (ПАО) от ДД.ММ.ГГГГ.
В рассматриваемом случае ссылка представителя ответчика МТУ на то, что на момент заключения Договора аренды с ООО «ГтЮ» (ДД.ММ.ГГГГ) порядок расчета арендной платы регулировался нормами, действовавшими на тот период времени, а применение к Договору аренды новых правил расчета арендной платы, введенных позже, противоречит принципу недопустимости обратной силы закона, не принимается судом во внимание, как состоятельная, поскольку Кармацких В.Н. просит заключить дополнительное соглашение именно на прежних условиях, которые действовали на момент заключения Договора аренды (ДД.ММ.ГГГГ).
Суд учитывает позицию стороны ответчика МТУ о том, что заключение дополнительного соглашения, устанавливающего расчет арендной платы по нормам, не действовавшим на момент заключения основного договора, не представляется возможным, поскольку такое соглашение вступало бы в противоречие с императивными нормами гражданского законодательства и не имело бы юридической силы.
Переход права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, к Кармацких В.Н. не влечет автоматического изменения условий действующего Договора аренды. Правовые последствия приобретения объектов недвижимости, находящихся на чужом земельном участке, регулируются ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ, которые не предусматривают обязанности арендодателя заключать с новым собственником недвижимости дополнительное соглашение на условиях, отличных от тех, что действуют в рамках существующего Договора аренды.
В последующем, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ Кармацких В.Н. направлял в адрес ответчика МТУ заявления о заключении с ним дополнительного соглашения к Договору аренды, согласно которым он является арендатором земельного участка, на котором расположены приобретенные им объекты недвижимости, либо заключении с ним договора аренды земельного участка на условиях договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № и распространении его действия на правоотношения, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ. Ответы на указанные заявления истцу от МТУ не поступили.
ДД.ММ.ГГГГ Кармацких В.Н. обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, на котором расположены приобретенные им объекты недвижимости, в связи с переходом права собственности на них.
ДД.ММ.ГГГГ Росреестр уведомил Кармацких В.Н. о приостановлении регистрации прав в связи с непредставлением правоустанавливающего документа на земельный участок, а ДД.ММ.ГГГГ – об отказе в государственной регистрации прав в связи с непредставлением правоустанавливающего договора.
Следует отметить, что ответчиком МТУ в материалы дела не представлено распоряжение МТУ от ДД.ММ.ГГГГ №, на основании которого принято решение о передаче Кармацких В.Н. в аренду земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в собственности РФ, без проведения торгов, несмотря на то, что в возражениях на исковое заявление содержится ссылка на принятие такого нормативно-правового акта.
ДД.ММ.ГГГГ два экземпляра Договора аренды направлены в адрес истца для подписания. Однако договоры аренды земельного участка истцом не подписаны.
Как пояснила сторона истца в судебном заседании, Договор аренды земельного участка Кармацких В.Н. не подписан в связи с тем, что по его условиям он заключается с ним как с новым арендатором Земельного участка, в то время как он уже является арендатором этого Земельного участка с даты заключения договора купли-продажи – с ДД.ММ.ГГГГ.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно правой позиции, изложенной в абзаце 2 п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В пункте 25 Постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Пленум ВАС РФ разъяснил, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
По смыслу названных норм и разъяснений, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (абзац 12 пункта 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).
С учетом изложенного суд приходит к выводу, что при покупке истцом объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся на момент приобретения в аренде у ООО «ГтЮ», к Кармацких В.Н. как к покупателю перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.
Перемена лиц в обязательстве произошла в силу прямого указания закона, следовательно, оформления отдельного договора аренды с Кармацких В.Н. как покупателем недвижимого имущества не требуется. Заключенный ДД.ММ.ГГГГ Договор аренды земельного участка № продолжает действовать на прежних условиях.
На момент подписания дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка, которым земельный участок с кадастровым номером № исключен из договора аренды земельного участка, ООО «ГтЮ» не являлось арендатором спорного земельного участка, полномочия на его подписания отсутствовали.
На основании положений пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Статьей 167 ГК РФ регламентировано, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2 ст. 167 ГК РФ).
На основании положений пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Учитывая, что при приобретении истцом объектов недвижимости, расположенных на Земельном участке, находящемся на момент приобретения в аренде у ООО «ГтЮ», к истцу на основании п.3 ст. 552 ГК РФ и п.1 ст. 356 ЗК РФ перешли права и обязанности арендатора по Договору аренды, а также на момент подписания дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к Договору аренды, которым земельный участок с кадастровым номером № исключен из Договора аренды, ООО «ГтЮ» не являлось арендатором Земельного участка и у него отсутствовали полномочия подписывать данное соглашение, суд приходит к выводу о том, что заключенное между МТУ и выбывшим из обязательства по аренде Земельного участка ООО «ГтЮ» дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка площадью 4550 кв.м, с кадастровым номером №, должно быть признано недействительным.
С учетом того, что дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка признано недействительным, на основании положений п. 2 ст. 167 ГК РФ договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между МТУ и ООО «ГтЮ» в отношении земельного участка площадью 4550 кв.м, с кадастровым номером №, подлежит признанию действующим; запись о регистрации дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении указанного земельного участка подлежит аннулированию в Едином государственном реестре недвижимости; запись об аренде спорного земельного участка подлежит восстановлению в Едином государственном реестре недвижимости. Кроме того, на МТУ подлежит возложению обязанность заключить с Кармацких В.Н. дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому к Кармацких В.Н. переходят права и обязанности в отношении земельного участка площадью 4550 кв.м, с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, для размещения дома оператора с подъездной автодорогой, распространив действие дополнительного соглашения на правоотношения, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ, то есть со дня передачи земельного участка МТУ.
При установленных обстоятельствах суд находит исковые требования Кармацких В.Н. подлежащими удовлетворению.
В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежит взыскание судебных расходов по уплате госпошлины в размере 3 000 рублей, по 1 500 рублей с каждого ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Кармацких Владимира Николаевича удовлетворить.
Признать недействительным заключенное между Межрегиональным территориальным управлением Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе и ООО «Газпром трансгаз Югорск» дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка площадью 4550 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, для размещения дома оператора с подъездной автодорогой.
Признать действующим договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ХМАО – Югре и обществом с ограниченной ответственностью «Газпром трансгаз Югорск» в отношении земельного участка площадью 4550 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, для размещения дома оператора с подъездной автодорогой.
Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка площадью 4550 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, для размещения дома оператора с подъездной автодорогой.
Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись об аренде земельного участка площадью 4550 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, для размещения дома оператора с подъездной автодорогой.
Возложить на Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе обязанность заключить с Кармацких Владимиром Николаевичем, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому к Кармацких Владимиру Николаевичу переходят права и обязанности в отношении земельного участка площадью 4550 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, для размещения дома оператора с подъездной автодорогой, распространив его действие на правоотношения, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с Межрегионального территориального управления Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (ОГРН 1097232017574, ИНН 7202198042) в пользу Кармацких Владимира Николаевича (паспорт гражданина РФ № выдан ДД.ММ.ГГГГ) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Газпром трансгаз Югорск» (ОГРН 1028601843918, ИНН 8622000931) в пользу Кармацких Владимира Николаевича (паспорт гражданина РФ № выдан ДД.ММ.ГГГГ) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей.
Решение может быть обжаловано в Федеральный суд Ханты - Мансийского автономного округа – Югры через Югорский районный суд ХМАО – Югры в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято судом 14 октября 2026 года.
Верно.
Судья Югорского районного суда О.В. Василенко
Секретарь суда Ч.А.С.
Подлинный документ находится в Югорском районном суде ХМАО-Югры в деле № 2-476/2026
УИД: 72RS0025-01-2025-013832-48
Секретарь суда __________________