РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации дата г. Нягань
Няганский городской суд Ханты–Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Низовой Ю.Е., при секретаре Галенко С.Д., с участием помощника прокурора г. Нягани Просвирниной Д.С., представителем истца – Администрации города Нягани Прокопьевой Е.А., представителя ответчика – адвоката Агаповой Е.В. действующей на основании удостоверения № и ордера № от дата рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации <адрес> к Манжилевскому Владимиру Владимировичу о признании договора коммерческого найма прекращенным, утратившим право пользование жилым помещением и выселении из жилого помещения, установил:
Администрация города Нягани обратилась в суд с иском к Манжилевскому В.В. о признании договора коммерческого найма прекращенным, утратившим право пользование жилым помещением и выселении из жилого помещения.
В обоснование доводов истец указал, что дата между Администрацией города Нягани и Манжилевским В.В. заключен договор коммерческого найма жилого помещения №, на комнату в 3-х комнатной квартире, расположенной по <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.
В соответствии с пунктом 1.3. срок найма жилого помещения устанавливается на <данные изъяты> лет с дата по дата.
В нарушение условий договора Манжилевским В.В. допущены нарушения соблюдения интересов соседей, что привело к направлению в адрес нанимателя предупреждения об устранении нарушений от дата №-жил, в котором было указано о незамедлительном прекращении нарушения прав и интересов граждан, а именно не нарушать своими действиями правила пользования жилым помещением, порядок проживания в многоквартирном жилом доме, не собирать нетрезвые компании, в том числе в ночное время, не допускать ограничения доступа соседей по квартире к местам общего пользования в жилом помещении.
Манжилевским В.В. данное предупреждение на почте получено не было, в адрес отправителя Администрации города Нягани данное письмо вернулось дата.
Кроме того, в течение более 6 месяцев ответчик не вносит плату за наем и не оплачивает жилищно-коммунальные услуги, что является невыполнением обязанностей нанимателя жилого помещения и подтверждается детализацией стоимости услуг предоставленной АО «Газпром энергосбыт Тюмень» по лицевому счету № составляет 440 006,59 руб., в том числе за коммерческий наем –118 449,76руб.
дата мировым судьей судебного участия № 2 Няганского судебного района ХМАО - Югры по делу № вынесен судебный приказ о взыскании с Манжилевского В.В. в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нягани задолженность в размере 10 726, 64 руб. за период с дата-дата.
На сегодняшний день после вынесения судебного приказа Ответчик также злоупотребляет своим правом, продолжает проживать в жилом помещении не оплачивая при этом ни за жилищно-коммунальные услуги, ни за коммерческий найм.
дата в адрес Манжилевского В.В. направлено уведомление о прекращении договора коммерческого найма в связи с окончанием срока его действия либо продления срока действия договора коммерческого найма.
До настоящего времени Манжилевский В.В. в адрес Администрации города Нягани за продлением договора коммерческого найма не обратился, в связи с чем договор считается прекращённым.
Манжилевским В.В. данное уведомление на почте получено не было, а адрес отправителя Администрации города Нягани данное письмо вернулось дата.
дата в адрес Манжилевского В.В. повторно направлено уведомление об освобождении жилого помещения и погашении долга за жилищно-коммунальные услуги и коммерческий найма, что подтверждается списком внутренних почтовых отправлений № от дата, до настоящего момента в адрес Администрации города Нягани ответчик не обратился, квартиру по акту приема передачи собственнику не передал.
Кроме того, жилой дом, расположенный по <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу распоряжением Администрации города Нягани от дата №-р на основании заключения межведомственной комиссии от дата №.
Манжилевский В.В. состоит на учете граждан нуждающихся в улучшении жилищных условий по дате подачи заявления от дата по состоянию на дата под №. С заявлением в управление жилищной политики на внеочередное получение жилого помещения по договору социального найма не обращался.
На основании изложенного, истец просит:
1. Признать договор коммерческого найма жилого помещения от дата № прекращенным.
2. Признать Манжилевского В.В. утратившим право на жилое помещение, расположенное по <адрес> (1 комната в 3-х комнатной квартире).
3. Выселить Манжилевского В.В. из жилого помещения расположенного по <адрес> (1 комната в 3-х комнатной квартире), без предоставления другого жилого помещения.
4. Указать, что настоящее решение суда является основанием для снятия Манжилевского В.В. с регистрационного учета по <адрес> (1 комната в 3-х комнатной квартире).
Ответчик Манжилевский В.В., представитель третьего лица Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нягань в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом (л.д. 84-86).
Ответчик извещался надлежащим образом по последнему известному месту жительства и регистрации. Направленное в адрес ответчика судебное извещение, не доставлено.
В соответствии с ч. 4 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебное извещение, адресованное лицу, участвующему в деле, направляется по адресу, указанному лицом, участвующим в деле, или его представителем.
Согласно сообщению ОВМ ОМВД России по г. Нягани, ответчик Манжилевский В.В. зарегистрирован по <адрес>, сведения о снятии отсутствуют, а так же по <адрес> Данные адреса указаны в иске (л.д. 64). Так же был установлен адрес места жительства ответчика <адрес>, по которому направлено заказное письмо с уведомлением.
Согласно ст. 35 ГПК РФ, каждая сторона должна добросовестно пользоваться своими процессуальными правами.
В силу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Согласно правовой позиции, изложенной Верховным Судом Российской Федерации в п. 68 Постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.
Судебные извещения направлялись ответчику по известному суду месту жительства и регистрации, однако не получены ответчиком. В материалах дела отсутствуют данные об ином месте жительства ответчика, в связи с чем, названное обстоятельство расценивается судом как надлежащее извещение ответчика.
Определяя возможность рассмотрения дела в отсутствии ответчика, суд также учитывает, что по номеру телефона, имеющемуся в материалах дела, указанному Манжилевским В.В. в медицинских учреждениях (л.д. 74, 77), известить ответчика не удалось, о чем составлена докладная записка (л.д. 85).
Информация о ходе рассмотрения дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» находится в свободном доступе в сети Интернет на официальном сайте Няганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.
В соответствии с п. 1 ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.
Из принципа диспозитивности гражданского судопроизводства следует, что участники гражданского процесса свободны в реализации предоставленных им процессуальных прав, в связи с чем, суд приходит к выводу, что ответчик, не являясь в почтовое отделение за получением судебной корреспонденции, указанным образом распорядилась своими процессуальными правами.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика и представителя третьего лица.
Ввиду отсутствия данных о надлежащем извещении ответчика, отсутствии у него представителя, суд в соответствии со ст. 50 ГПК РФ назначил дежурного адвоката в качестве представителя ответчика, которая присутствует в судебном заседании.
Участвующая в судебном заседании представитель истца Прокопьева Е.А. настаивала на требованиях иска.
Дополнительно суду представила уведомление <данные изъяты> об освобождении жилого помещения и погашении долга за жилищно-коммунальные услуги коммерческий найм, которое вручено Манжилевскому В.В. дата и предложено в течении 3-х дней с момента получения уведомления явиться в Администрацию г. Нягани для подписания соглашения о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, погашения имеющейся задолженности и освобождении жилого помещения.
Представитель ответчика исковые требования не признала, считает, что они не подлежат удовлетворению.
Заслушав пояснения представителя Администрации города Нягани, заключение помощника прокурора города Нягани Просвирниной Д.С., исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
В соответствии с положениями ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Из содержания ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В силу п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Положения ст. 684 ГК РФ предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При этом, к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 677, ст. ст. 680, 684 - 686, абз. 4 п. 2 ст. 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 683 ГК РФ).
Как установлено судом, жилое помещение по <адрес>, является объектом муниципальной собственности (л.д. 42).
дата вышеуказанное жилое помещение на основании постановления Администрации г. Нягани предоставлено ответчику Манжилевскому В.В.
дата между Администрацией г. Нягани и Манжилевским В.В. заключен договор коммерческого найма №, предметом которого является предоставление нанимателю Манжилевскому В.В. жилого помещения по <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.
Указанное жилое помещение предоставлено нанимателю во временное пользование на условиях договора краткосрочного найма – до дата (л.д. 15-19).
Согласно п. 1.3 договора срок найма устанавливается на 5 лет. По истечению срока договора коммерческого найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора коммерческого найма жилого помещении на новый срок.
В соответствии с пунктом 2.2. Наниматель обязан:
- своевременно вносить платежи за коммунальные и прочие услуги на расчётные счета эксплуатирующих организаций, а также принимать пропорциональное участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории;
- по истечению срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Наймодателю в течение месяца нанимаемое жилое помещение с улучшениями, составляющими принадлежность жилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций жилого помещения, если эти улучшения произведены без согласия Наймодателя;
- соблюдать интересы соседей;
- выполнять другие обязанности, установленные действующим законодательством Российской Федерации для нанимателей жилых помещений.
В нарушении условий договора Манжилевским В.В. допущены нарушения соблюдения интересов соседей, что привело к их обращению в Администрацию г. Нягани с жалобой, где указано, что ответчик своими действиями нарушает правила пользования жилым помещением, порядок проживания в многоквартирном жилом доме, создает неблагоприятные условия для комфортного быта, влекущие угрозу жизни и здоровья проживающих рядом граждан, а именно со слов седей в жилом помещении ответчика периодически собираются нетрезвые компании, в том числе в ночное время. Кроме того он ограничивает доступ соседа к местам общего пользования в жилом помещении. По данному факту в адрес нанимателя направлено предупреждение об устранении нарушений от дата №-жил, в котором было указано о незамедлительном прекращении нарушения прав и интересов граждан, в противном случае, при повторном поступлении жалобы, Администрация г. Нягани будет вынуждена применить меры по расторжению указанного договора и выселению (л.д. 20-21).
Манжилевским В.В. данное предупреждение получено не было, данное письмо вернулось в адрес отправителя Администрации города Нягани дата (л.д. 22-23).
дата в адрес Манжилевского В.В. направлено уведомление о прекращении договора коммерческого найма в связи с окончанием срока его действия, либо продления срока действия договора коммерческого найма (л.д. 24-25). В письме разъяснено, что в соответствии с пунктом 4.2. Положения о коммерческом найме жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Нягани, утвержденного постановлением Администрации города Нягани от дата № (с изменениями на дата) по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора коммерческого найма жилого помещения на новый срок и настоящий договор на новый срок автоматически не пролонгируется.
Продление срока действия настоящего договора производиться по соглашению сторон путем подписания дополнительного соглашения. В случае если настоящий договор не был по соглашению сторон продлен на новый срок, то жилое помещение подлежит освобождению.
В соответствии с пунктом 2.5. Положения, по истечению срока договора коммерческого найма, наниматель вправе обратиться в Администрацию города с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору коммерческого найма в части продления срока договора на новый срок, но не более чем на <данные изъяты> месяцев.
Обращение о продлении срока проживания в жилом помещении фонда коммерческого использования рассматриваются на заседании жилищной комиссии Администрации города.
Для рассмотрения обращения о продлении срока проживания в жилом помещении, нанимателям жилых помещений необходимо предоставить сведения об отсутствии просроченной задолженности по жилищно-коммунальным услугам и плате за жилое помещение (плате за наем), а также документы, подтверждающие трудную жизненную ситуацию.
В случае, если наниматель не обратился с заявлением о продлении срока действия договора на новый срок и срок действия договора не был продлен, он считается прекращённым свое действие, жилое помещение подлежит сдаче наймодателю.
В связи с тем, что Манжилевский В.В. не обратился в адрес Администрации города Нягани за продлением договора коммерческого найма, дата в адрес ответчика повторно направлено уведомление об освобождении жилого помещения и погашении долга за жилищно-коммунальные услуги и коммерческий найма № (л.д. 49-51).
Ответчик в адрес Администрации города Нягани не обратился, квартиру по акту приема передачи не передал собственнику жилого помещения.
Указанный договор найма между сторонами заключен на срок более одного года, следовательно, к правоотношениям сторон применяются положения ст. 684 ГК РФ.
Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Оценивая уведомление об освобождении жилого помещения от дата, суд приходит к выводу, что оно направлено в адрес ответчика позже срока, установленного п. 2 ст. 684 ГК РФ (л.д. 26-27).
Так как срок действия договора коммерческого найма установлен по дата, наймодатель обязан был направить уведомление Манжилевскому В.В. не позднее дата.
Поскольку наймодатель не выполнил обязанности предусмотренной п. 2 ст. 684 ГК РФ, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Одним из оснований для обращения истца в суд послужило неисполнение ответчиком условий договора по своевременному внесению платы за пользование жилым помещением и наличие образовавшейся задолженности по оплате за наём жилья.
В своем иске истец указывает на нарушение ответчиком прав соседей, невнесение платы за наем более <данные изъяты> месяцев, что является основанием для применения Положения о коммерческом найме жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Нягани, утвержденное Постановлением Администрации г. Нягани от дата №, предусматривающее именно расторжение договора коммерческого найма в судебном порядке.
Аналогичные основания для расторжения договора найма жилого помещения в судебном порядке предусмотрены п. 2 ст. 687 ГК РФ.
Таким образом, истцом фактически заявлено требование как о прекращении договора коммерческого найма, так и его расторжении виду нарушения прав граждан и неоплаты за коммерческий найма.
Также требование о необходимости расторжения договора подтверждается уведомлением истца №, которое вручено Манжилевскому В.В. дата и предложено в течении 3-х дней с момента получения уведомления явиться в Администрацию г. Нягани для подписания соглашения о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, погашения имеющейся задолженности и освобождении жилого помещения.
Условиями договора коммерческого найма предусмотрено внесение нанимателем ежемесячной оплаты за пользование жилым помещением.
Согласно лицевого счета АО «Газпром энергосбыт Тюмень» за период с дата по дата общая сумма задолженности по оплате коммунальных услуг составила 483 353,24 руб.
В адрес Манжилевского В.В. дата, дата, дата были направлены уведомления, из которых следует, что ответчик не выполняет свои обязанности по оплате за жилое помещение и предоставленные коммунальные услуги, в связи с чем, ответчику предложено погасить возникшую задолженность (л.д. 24-25, 49-51).
Указанные обстоятельства подтверждены материалами дела и сторонами не оспариваются.
Как установлено судом, жилое помещение по <адрес>, является объектом муниципальной собственности, которое отнесено к жилищному фонду коммерческого использования.
При этом дом № расположенный по <адрес>, на основании заключения Межведомственной комиссии муниципального образования города Нягани от дата признан аварийным.
Главой города Нягани вынесено распоряжение №-р от дата о признании дом №, расположенного микрорайон <адрес>, аварийным и подлежащим сносу.
Таким образом, с момента принятия указанного постановления, спорное жилое помещение перестало отвечать критериям, установленным в ст. 673 ГК РФ, т.е. не может рассматриваться в качестве предмета договора найма.
Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, данное обстоятельство в силу абз. 1 п. 3 ст. 687 ГК РФ служит основанием для расторжения договора найма в судебном порядке.
Данное основание предусмотрено также самим договором коммерческого найма (п. 5.4).
Поскольку действующим законодательством не предусмотрено право нанимателей проживания в жилом помещении при его неудовлетворительном состоянии, с учетом установленных обстоятельств дела, заявленные требования о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения от дата № на жилое помещение, расположенное по <адрес> подлежит удовлетворению.
В соответствии с требованиями ст. 688 ГК РФ последствиями расторжения договора найма жилого помещения является выселение нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении.
В соответствии с ч. 1 ст. 91 ЖК РФ если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Положения о договоре коммерческого найма, урегулированные гражданским законодательством, в отличие от договора социального найма, не содержат положений, предусматривающих порядок выселения нанимателей.
Разрешая дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным ч. 1 статьи 91 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд должен исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя.
Исходя из системного толкования указанных законоположений, до принятия мер по выселению, наймодатель должен предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушения прав. При этом достоверных данных о предупреждениях о выселении в связи с виновным поведением нанимателя, в материалах дела отсутствуют. Таким образом, обстоятельства, с которыми закон (часть 1 статьи 91 ЖК РФ) связывает возможность выселения ответчика из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения объективного подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашла.
При указанных обстоятельствах оснований для выселения ответчика без предоставления другого жилого помещения не имеется.
Согласно ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
Материалы дела содержат достоверные данные о регистрации ответчика Манжилевского В.В. по <адрес>, и фактически проживает по вышеуказанному адресу.
Ввиду отказа в удовлетворении требований о выселении, оснований для прекращения Манжилевского В.В. права пользования жилым помещением, расположенным по <адрес>, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
Требования Администрации города Нягани к Манжилевскому Владимиру Владимировичу признании договора коммерческого найма прекращенным, утратившим право пользование жилым помещением и выселении из жилого помещения, удовлетворить частично.
Расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения от дата № на жилое помещение, расположенное по <адрес> (1 комната в трехкомнатной квартире).
В удовлетворении остальной части требований, оказать.
Решение может быть обжаловано в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Няганский городской суд.
Решение в окончательной форме изготовлено и подписано дата
Судья Ю.Е. Низова