РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 апреля 2026 года г. Нягань
Няганский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа в составе председательствующего судьи Низовой Ю.Е., при секретаре Галенко С.Д., с участием представителя истца Камалтинова И.Н. – Агаповой Е.В., представителя ответчика администрации г. Нягани Веригиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Камалтинова И.Н. к Администрации г. Нягани о признании права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов и обязании заключить договор купли-продажи, установил:
Камалтинов И.Н. обратился в суд с иском к администрации г. Нягани о признании права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов и обязании заключить договор купли-продажи.
В обоснование требований указал, что дата между ним и Администрацией г. Нягани заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 1499 кв.м, состоящих из двух контуров, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (далее – земельный участок).
Все условия по внесению арендной платы истец исполняет надлежащим образом.
В период действия договора аренды на указанном земельном участке были возведены объекты недвижимости – жилые дома блокированной постройки:
здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>;
здание с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес>;
Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано дата.
Поскольку на арендованном земельном участке расположены объекты недвижимости истец полагает, что в силу положений ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на приобретение этих земельных участков.
Истец обратился в Администрацию г. Нягани с заявлением о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность за плату.
В ответе Администрации г. Нягани от дата истцу было отказано, со ссылкой необходимости проведения кадастровых работ в отношении спорного земельного участка.
Камалтинов И.Н. считает данный отказ незаконным.
Поясняет, что сам земельный участок состоит из двух контуров площадью 690,76 кв.м и 808,34 кв.м., при этом второй контур земельного участка с площадью 808,34 кв.м. блокированной жилой застройкой не используется.
Для выкупа земельных участков необходимо провести раздел земельных участков.
Истец указал, что площадь участка должна определяться не только под самим зданием, но и с учетом территории, необходимой для его эксплуатации (подъездных путей, инженерных коммуникаций, размещения вспомогательных сооружений, благоустройства).
Условия договора аренды предусматривают использование всей площади земельного участка 1499 кв.м в его существующих границах в соответствии с видом разрешенного использования – под размещение жилых домов блокированной застройки; размещение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур; размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений; обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха.
Таким образом, требование Администрации г. Нягани о разделе участка и уменьшения его площади до размера «пятна застройки» (контур 1) противоречит ранее согласованным условиям использования всего земельного участка. Тот факт, что благоустройство территории всего земельного участка не завершено на дату подачи иска, не может служить основанием для раздела земельного участка, поскольку срок его аренды определен до 2029 года.
Ответчик ошибочно предполагает, что истец не использует вторую часть земельного участка – контур 2 площадью 808,34 кв.м, данная площадь обеспечивает проход и проезд к жилым домам, на нем размещены инженерные коммуникации, необходимые для эксплуатации домов, а также на нем произведено озеленение и обустройство детской площадки, в соответствии с условиями договора арены.
С учетом указанного, истец просил:
признать за ним право на приобретение в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1499 кв.м, с двумя контурами, расположенного по адресу: <адрес>;
обязать Администрацию г. Нягани заключить с Камалтиновым И.Н. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1499 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;
определить выкупную цену земельного участка в соответствии с п. 3 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации на основании кадастровой стоимости;
взыскать с Администрации г. Нягани в пользу истца расходы на оплату юридических услуг в размере 6 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 28 313 руб.
Камалтинов И.Н., третье лицо Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело без участия истца, представителя третьего лица.
Участвующая в судебном заседании представитель истца Агапова Е.В. на требованиях иска настаивала по приведенным в нем доводам, представив дополнительные письменные пояснения. Суду пояснила, что на одном из контуров находятся инженерные сети, опоры ЛЭП, в связи с чем на этом участке и не были осуществлены постройки. Однако наличие сервитутов не препятствует выкупу земельного участка, сервитут сохраняется при переходе права собственности, истец согласен на сохранение обременений.
Участвующая в судебном заседании представитель ответчика Администрации г. Нягани Веригина А.В., просила в удовлетворении требований отказать, указав, что отказ Администрации г. Нягани в предоставлении истцу земельного участка без проведения торгов от дата обоснован, истцом не оспаривался. Истцу изначально было известно о специфике земельного участка, который он взял в аренду, что он состоит из двух контуров, соответственно площадь застройки и его занятости не может быть сосредоточена только в рамках одного контура.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, дата между Администрацией г. Нягани и Камалтиновым И.Н. заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 1499 кв.м, состоящих из двух контуров, с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования – блокированная жилая застройка, расположенный по адресу: <адрес>
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с дата по дата.
Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости, Камалтинову И.Н. на праве собственности принадлежат объекты недвижимости – жилые дома блокированной постройки:
здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>;
здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.
Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано дата.
Оба объекта недвижимости расположены на арендованном земельном участке в пределах контура 1. При этом земельный участок в контуре 2 площадью 808,34 кв.м. под блокированную застройку не используется.
Камалтинов И.Н. обратился в Администрацию г. Нягани с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ХМАО <адрес>, в собственность с целью эксплуатации блокированного жилого дома, без проведения торгов.
В письме Администрации г. Нягани от дата в удовлетворении заявления Камалтинову И.Н. было отказано, со ссылкой на то, что для предоставления земельного участка в собственность без проведения торгов с целью эксплуатации зданий блокированной застройки ему необходимо провести кадастровые работы по разделу испрашиваемого земельного участка с целью обеспечения функционального использования расположенных на этом участке зданий.
Согласно пп. 1.1, 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения, развития территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от (дата) № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий»; земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, по общему правилу, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Данное право обусловлено одним из основных принципов земельного законодательства - единством судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ст. 1 ЗК РФ).
Перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, закреплен в статье 39.16 ЗК РФ и является исчерпывающим.
Пунктом 2 ст. 15 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Подпунктами 1 и 14 ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.
Приведенные нормы позволяют обеспечить необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.
Указанный принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться, исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О).
В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Нягани утвержденным постановлением администрации города Нягани от дата № определены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Описание видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленных в градостроительных регламентах Правил, определяется в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412.
Также Правилами землепользования и застройки города Нягани определены параметры разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, включающие в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений и максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.
Данные Правила содержат раздел о зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1), который вклбючает в себя вид использования «Блокированная жилая застройка» (код вида использования 2.3), предназначенная под размещение жилого дома, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним домом или соседними домами, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки); разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур; размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений; обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха
К параметрам разрешенного использования относится предельное количество этажей – не выше 3 надземных этажей. Высота гаражей - до 5 м. Минимальный отступ от жилого дома до: красной линии улиц - 5 м; границы земельного участка - 3 м; границы смежной блок-секции на соседнем земельном участке - 0 м. Минимальный отступ от подсобных сооружений до: красных линий улиц и проездов - 5 м; проездов, переулков – 3 м; границы соседнего земельного участка - 1 м.
Максимальный процент застройки в границах земельного участка – 40%.
Минимальные размеры земельных участков - 200 кв. м. Максимальные размеры земельных участков - 1500 кв. м
Согласно материалам дела и пояснениям представителя истца на территории земельного участка в пределах контура 1 расположены дома блокированной застройки каждой площадью 54,5 кв.м
Как указано выше, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, без проведения торгов вызвано необходимостью обслуживания и использования таких объектов по назначению.
Расчетные показатели минимально допустимой площади территорий для размещения объектов, установлены региональными нормативами градостроительного проектирования Ханты-Мансийского автономного округа – Югры утвержденными постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 29.12.2014 № 534-п.
Размеры территории, застраиваемой малоэтажными домами в границах городского округа, поселения, на межселенных территориях, зависят от того, будет ли это блокированная застройка либо застройка многоквартирными домами не выше 3 этажей.
Блокированная застройка предполагает наличие земельного участка при каждой отдельной квартире 100 - 200 кв. м. Минимальный размер индивидуального земельного участка при блокированной застройке - 0,01 га.
При подаче заявления о предоставлении спорного земельного участка, состоящего из двух контуров, один из которых не используется по виду разрешенного использования для блокированной застройки, в собственность, истец не обосновал необходимость предоставления ему всего земельного участка площадью 1499 кв.м, ссылаясь лишь на возможность благоустройства территории контура 2 в будущем.
Таким образом, отказ Администрации г. Нягани с предложением провести кадастровые работы по выделению земельного участка необходимого для обслуживания использования объекта недвижимости, является законным, прав и законных интересов истца не нарушает.
Указанное решение и действия Администрации г. Нягани в части отказа в предоставлении земельного участка площадью 1499 кв.м без проведения торгов истцом не оспаривается.
При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения требований в части признания за Камалтиновым М.Н. права на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1499 кв.м, расположенного по адресу: ХМАО – Югра, <адрес>, без проведения торгов не имеется.
Ввиду отказа в удовлетворении требования о признании за истцом права на приобретение в собственность спорного земельного участка без проведения торгов, требования о возложении обязанности на Администрацию г. Нягани заключить с Камалтиновым И.Н. договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка с определением его выкупной цены в соответствии с п. 3 ст. 39.20 ЗК РФ по кадастровой стоимости, удовлетворению не подлежат, поскольку являются вытекающими из основного требования, в удовлетворении которого истцу отказано.
Ввиду отказа истцу в удовлетворении требований, оснований для взыскания в его пользу с ответчика судебных расходов не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
В удовлетворении исковых требований Камалтинова И.Н. к Администрации г. Нягани о признании права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов и обязании заключить договор купли-продажи, - отказать.
Решение может быть обжаловано в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы, апелляционного представления через Няганский городской суд.
Решение в окончательной форме изготовлено и подписано 21.05.2026.
Судья Ю.Е. Низова