РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 мая 2026 года г. Нягань
Няганский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Егоровой В.И., при секретаре Баргуловой С.Т., с участием представителя истца Веригиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению администрации города Нягани к Гурьянову А.С. об изъятии у собственника объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с заявлением, которым просил обязать ответчика выполнить действия предусмотренные ст. 14,15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» по постановке на кадастровый учет объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу; изъять у ответчика объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов с выплатой ответчику вырученных от продажи денежных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Заявленные требования мотивированы тем, что дата между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Нягани и ответчиком Гурьяновым А.С. был заключен договор аренды земельного участка №, на основании которого ответчику был передан в аренду земельный участок общей площадью 2000 кв.м. из земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования: объекты обслуживания автотранспорта, расположенный по адресу: <адрес> для использования в целях под строительство станции технического обслуживания. Срок аренды установлен с дата по дата. Дополнительным соглашением № от дата к договору № от дата, срок аренды продлен по дата. дата Администрацией г. Нягани, Гурьянову А.С. было выдано разрешение на строительство объекта «Гараж-мастерская» № сроком до дата. Постановлением Администрации г. Нягани от дата №, Гурьянову А.С. предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка с кадастровым номером №, в части минимального отступа от северо-западной границы земельного участка с 3,0 метра по границе земельного участка. Согласно ответа комитета архитектуры, градостроительства и землепользования администрации г. Нягани разрешение на ввод объекта ответчика в эксплуатацию не выдавалось. Актом осмотра от дата, установлено, что земельный участок, предоставленный Гурьянову А.С. с целью строительства СТО, оборудован металлическим воротами, территория спланирована, на участке размещено капитальное здание в одноэтажном исполнении с односкатой крышей, установлены металлические гаражи, автотранспортная техника. дата истцом в адрес ответчика направлено письмо с требованием до дата освободить земельный участок, используемый без правоустанавливающих документов, от принадлежащего имущества, а также привести его в состояние, пригодное для использования по целевому назначению. Однако, требования истца ответчиком не выполнены. Объект незавершённого строительства представляет собой капитальное здание в одноэтажном исполнении с односкатой крышей. При этом согласно выписки из ЕГРН сведениях о зарегистрированных правах на объект недвижимости по адресу: <адрес>. отсутствуют. В связи с отсутствием в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на объект недвижимости дата ответчику отказано в продлении договора аренды земельного участка.
Представитель истца Веригина А.В. в судебном заседании на исковых требованиях настаивала по доводам изложенным в исковом заявлении.
Ответчик Гурьянов А.С. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. дата лично предоставил в суд ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с нахождением в командировке в Свердловской области в период с дата по дата.
В связи с тем, что ходатайство об отложении судебного заседания предоставлено ответчиком, находящимся с дата в командировке в Свердловской области, лично до начала судебного заседания, неявка ответчика признана судом неуважительной.
Представитель третьего лица Управления Федеральной служб государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки суду не представил.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика и представителя третьего лица.
Выслушав представителя истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
На основании ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
Администрация города Нягани в соответствии с Уставом г.Нягань является муниципальным образованием город Нягань, представляющим собой городское поселение, которое не входит в состав муниципального района, и органы местного значения поселения и вопросов местного значения муниципального района, а также может осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами Ханты-Мансийского автономного округа – Югры. Город Нягань законом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры наделен статусом городского округа.
Учитывая, что земельные участки находятся на территории городского округа город Нягань, следовательно, распоряжаться ими вправе орган местного самоуправления городского округа - администрация г. Нягани.
Согласно ч.1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что дата между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Нягани и ответчиком Гурьяновым А.С. был заключен договор аренды земельного участка №, на основании которого Гурьянову А.С. передан в аренду земельный участок общей площадью 2000 кв.м. из земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования: объекты обслуживания автотранспорта, расположенный по адресу: <адрес>, для использования в целях: под строительство станции технического обслуживания. Срок аренды установлен с дата по дата
Во исполнение договора аренды земельного участка № от дата сторонами дата составлен и подписан акт приема-передачи.
дата Администрацией муниципального образования г. Нягань ХМАО-Югры, Гурьянову А.С. было выдано разрешение на строительство № объекта «Гараж-мастерская» сроком до дата.
Постановлением Администрации г. Нягани от дата №, Гурьянову А.С. предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка с кадастровым номером №, в части минимального отступа от северо-западной границы земельного участка с 3,0 метра по границе земельного участка.
дата года между Администрацией г. Нягани и Гурьяновым А.С. заключено дополнительное соглашение № от дата к договору № от дата аренды земельного участка, которым срок аренды продлен по дата
Согласно сведений, предоставленных комитетом архитектуры, градостроительства и землепользования администрации г. Нягани от дата № разрешение на ввод объекта капитального строительства «Гараж-мастерская» в эксплуатацию не выдавалось.
Актом осмотра от дата, установлено, что земельный участок, предоставленный Гурьянову А.С. с целью строительства СТО, оборудован металлическим воротами, территория спланирована, на участке размещено капитальное здание в одноэтажном исполнении с односкатой крышей, установлены металлические гаражи, автотранспортная техника.
При этом согласно выписки из ЕГРН сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости по адресу: <адрес> отсутствуют.
В связи с окончанием срока действия договора дата Администрацией г. Нягани в адрес Гурьянова А.С. направлено письмо с требованием в срок до дата освободить земельный участок, используемый без правоустанавливающих документов, от принадлежащего ответчику имущества, а также приведения земельного участка в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.
дата Гурьянов А.С. обратился в администрацию г. Нягани с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>
В ответ на указанное заявление Администрацией г. Нягани в адрес Гурьянова А.С. дата направлено письмо из которого следует, что основания для заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка с кадастровым номером № отсутствуют.
В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ) внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе в Земельный кодекс Российской Федерации и Гражданский кодекс Российской Федерации.
Согласно статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В соответствии с правилами пункта 33 статьи 34 Закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на договоры аренды, заключенные после 1 марта 2015 г., без проведения торгов в целях завершения строительства с учетом нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Из содержания статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.
Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.
Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Судом установлено, что дата между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Нягани и ответчиком Гурьяновым А.С. был заключен договор аренды земельного участка №, на основании которого Гурьянову А.С. передан в аренду земельный участок общей площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером №, под строительство станции технического обслуживания.
Срок аренды установлен с дата по дата.
дата года между Администрацией г. Нягани и Гурьяновым А.С. заключено дополнительное соглашение № от дата к договору № от дата аренды земельного участка, которым срок аренды продлен по дата.
Таким образом, срок действия договора аренды земельного участка № от дата с учетом дополнительного соглашения № от дата истек дата.
С исковым заявлением к Гурьянову А.С. об изъятии объекта незавершенного строительства администрация г. Нягани обратилась, лишь дата, т.е. собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. Следовательно, у ответчика имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.
Таким образом требования истца в части изъятия объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов удовлетворению не подлежат.
Разрешая требования истца об обязании ответчика выполнить действия по постановке на кадастровый учет объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> суд приходит к следующему.
В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.
Согласно п. 3 "Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2016, объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи). Таким образом, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на вещь необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.
Понятие недвижимости связано не только с физическими свойствами вещи, а является по своей сути юридической категорией. Таким образом, выводы об отнесении конкретного объекта к недвижимому имуществу являются правовыми и должны быть сделаны на основе оценки доказательств по делу, к числу которых относятся экспертные заключения, подтверждающие наличие у вещи тех или иных отдельных признаков недвижимости.
В ходе рассмотрения дела ходатайств о назначении строительной экспертизы истцом не заявлено, доказательств подтверждающих наличие у объекта расположенного на спорном земельном участке тех или иных отдельных признаков недвижимости не представлено.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что требования истца об обязании ответчика поставить на кадастровый учет объект незавершенного строительства не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ
В удовлетворении исковых требований администрации города Нягани к Гурьянову А.С. об изъятии у собственника объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры через Няганский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено и подписано дата
Судья В.И. Егорова