РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 июля 2026 года город Нягань
Няганский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Колосовой Е.С., при секретаре Царёвой Е.П., с участием истца по первоначальному иску (ответчика по встречному) - заместителя прокурора Черных А.А., представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному) Свиридова А.В. – Мараховской О.С., действующей на основании доверенности, представителя ответчика Гайдуллиной Р.М. – Сокова Д.А., действующего на основании доверенности, представителя ответчика администрации г.Нягани Емельяновой Е.В., действующей на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-625/2026 по иску прокурора города Нягани в защиту интересов неопределённого круга лиц к Свиридову <данные изъяты>, Гайдуллиной <данные изъяты>, администрации города Нягани о признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой, встречному иску Свиридова <данные изъяты> к прокурору города Нягани, администрации города Нягани, Гайдуллиной <данные изъяты> о признании добросовестным приобретателем прав и обязанностей по договору аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Прокурор города Нягани обратился в суд в защиту интересов неопределённого круга лиц к Свиридову А.В., администрации города Нягани о признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой.
Свои требования мотивировал тем, что прокуратурой города в ходе осуществления надзора за исполнением земельного законодательства установлен факт нарушения требований земельного законодательства при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, по <адрес>А, площадью 5299 кв.м, с кадастровым №, с видом разрешенного использования «под объекты коммунально-складского назначения». дата между администраций <адрес> и Гайдуллиной Р.М. без проведения торгов, на основании п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заключен договор аренды земельного участка на срок с дата. Спорный земельный участок передан Гайдуллиной Р.М. по акту приема –передачи дата. На земельном участке расположен объект недвижимости: склад, общей площадью 31,3 кв.м с кадастровым номером: № находившийся в собственности Гайдуллиной Р.М., о чем в ЕГРН внесены соответствующие требования. Земельный участок предоставлен без проведения торгов, в связи с размещением на нем объекта капитального строительства, принадлежащего Гайдуллиной Р.М. Право собственностям на задание с кадастровым номером №, а также право аренды на земельный участок перешли к Свиридову А.В. на основании договора купли-продажи и передачи прав обязанностей по договору аренды земельного участка от дата. Передача прав и обязанностей по договору аренды от дата № земельного участка согласована администрацией <адрес> дата. На указанный земельный участок дата зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу Свиридова А.В. на срок с дата по дата. Право собственности Свиридова А.В. на нежилое здание кадастровым номером № зарегистрировано в установленном законом порядке. Прокурор полагает, что предоставление земельного участка площадью 5299 кв.м. для эксплуатации нежилого здания общей площадью 31,3 кв.м. не отвечает принципу соразмерности, противоречит требованиям земельного законодательства, предусмотренного ст. 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Обоснование площади земельного участка должно учитываться органом публичной власти на момент принятия решения о предоставлении земельного участка. Из заявления Гайдуллиной Р.М. о предоставлении земельного участка в аренду без торгов, целью его использования указано эксплуатация расположенной на нем существующей производственной базы (склада). Однако не было представлено обоснований необходимости земельного участка площадью 5299 кв.м для эксплуатации склада площадью 31,3 кв.м. В свою очередь администрация <адрес> не исследовала необходимость использования земельного участка площадью в 169 раз превышающей площадь объекта недвижимости. Прокурор полагает, что формирование земельного участка под объектами недвижимости, площадь которого многократно превышает их площадь, нарушает требование ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Договор аренды земельного участка заключен с нарушением требований федерального законодательства и является недействительным (ничтожным). Предоставление в аренду Гайдуллиной Р.М. спорного земельного участка без соблюдения требований соразмерности, повлекло незаконное отчуждение земельного участка площадью 5299 кв.м.. При этом земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> (площадью 31,3 кв.м.) в установленном законом порядке не формировался, площадь для целей его аренды, либо выкупа не определена, в связи с этим, прокурор считает, что нарушены требования п.п. 1 и 2 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации. Перечисленные нарушения затрагивают интересы неопределённого круга лиц, возможность доступа к земельному ресурсу.
Прокурор полагает, что надлежащим способом восстановления нарушенного права неопределённого круга лиц в данном случае является передача прав на спорный земельный участок администрации г. Нягани в соответствии с требованиями статей 12, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, для возможной последующей организации конкурентных процедур по предоставлению указанного земельного участка иным лицам.
На основании ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается с данным иском с целью пресечения нарушения прав неопределенного круга лиц в результате совершения сделок, с публично значимым земельным ресурсом.
Прокурор просит признать договор аренды земельного участка № от дата с кадастровым номером №, заключенный между администрацией города Нягани в лице заместителя главы города Нягани Дейнера А.А. и Свиридовым А.В., недействительной (ничтожной) сделкой.
Применить последствия недействительности сделки путем обязания Свиридова А.В. возвратить администрации г. Нягани по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5299 кв.м., расположенный по <адрес>А.
В ходе рассмотрения дела, прокурор г. Нягани исковые требования уточнил, просит признать договор аренды земельного участка № от дата с кадастровым №, заключенный между администрацией города Нягани в лице заместителя главы города Нягани Дейнера А.А. и Гайдуллиной Р.М., недействительной (ничтожной) сделкой.
Признать договор купли-продажи склада и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от дата, заключённый между Гайдуллиной Р.М. и Свиридовым А.В. недействительной сделкой (ничтожной) в части, касающейся передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, изложенных в п.п. 1.3-2.23.3 договора.
Обязать Свиридова А.В. возвратить администрации г. Нягани земельный участок с кадастровым № площадью 5299 кв.м., расположенный по <адрес>А. В обоснование уточненных исковых требований, указал на то, что поскольку первоначальный договор аренды земельного участка заключен с нарушением земельного законодательства, является недействительным, последующий договор о переуступке прав арендатора, основанный на недействительной сделке, также не может иметь юридической силы.
К участию в деле в качестве соответчика была привлечена Гайдуллина Р.М.
Свиридов А.В. предъявил встречное исковое заявление, просит признать его добросовестным приобретателем прав и обязанностей по договору передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от дата, заключённого между ним и Гайдуллиной Р.М., являющейся арендатором земельного участка по договору аренды земельного участка от дата №, заключённого между ней и администрацией г. Нягани. В обоснование встречного искового заявления указывает на то, что объект недвижимого имущества находился на земельном участке по <адрес>А, арендатором которого являлась Гайдуллина Р.М. Следуя положениям ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, между ним и Гайдуллиной Р.М. заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от дата. Плата за передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от дата составила 2 500 000 рублей, которые получены Гайдуллиной Р.М. При заключении договора купли –продажи склада и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, он исходил из сведений в ЕГРН, а также из последовательных конклюдентных действий сторон договора аренды земельного участка, заключенного между Гайдулиной Р.М. и администрацией г. Нягани. Ему были переданы документы, из которых следовало, что спорный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет с уникальными характеристиками. На земельном участке был возведён объект незавершенного строительства, общей площадью 225 кв.м, степень готовности 4%, который был приобретен Гайдуллиной Р.М. по договору купли-продажи от дата. дата между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани и Гайдуллиной Р.М. заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого Гайдуллина Р.М. приняла земельный участок в аренду сроком с дата по дата. В последующем срок был продлён с дата. В дата на основании заявления Гайдуллиной Р.М. зарегистрировано ограничение (обременение) права: аренда на объект недвижимости, кадастровый №, земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для объектов коммунально-складского назначения, общая площадь 5299 кв.м. по адресу: <адрес>. В период действия договора аренды земельного участка Гайдуллина Р.М. получила в администрации г. Нягани разрешение на строительство на спорном земельном участке объекта недвижимости –склада, который был введен в эксплуатацию на основании разрешения от дата. дата между Гайдуллиной Р.М. и администрацией г. Нягани заключен новый договор аренды земельного участка. Договор купли-продажи склада и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от дата удостоверен нотариусом г. Нягани, которой были проверены все юридически значимые факты для заключения договора посредством получения сведений из ЕГРН, договор прошел государственную регистрацию. Считает, что действовал добросовестно, без намерения причинить вред, в том числе неопределённому кругу лиц. Действий, свидетельствующих о злоупотреблении им правом при заключении с Гайдуллиной Р.М. договора, материалами дела не установлено. После заключения оспариваемого договора он совершил действия, направленные на фактическое пользование земельным участком. Доказательства, того, что Гайдуллина Р.М., начиная дата последовательно заключала с администрацией г. Нягани договоры аренды земельного участка и при этом действовала с намерением причинить вред неопределенному кругу лиц, также не представлено. Сама по себе передача администрацией г. Нягани земельного участка в аренду сроком на 49 лет без проведения торгов в порядке ч.1 ст. 39.20 ЗК РФ не свидетельствует о ее недействительности, поскольку земельный участок, имея вид разрешенного использования для объектов коммунального назначения, предоставляется не только в целях обслуживания склада, но и в целях размещения объектов гаражного назначения, обслуживания автотранспорта, производственной деятельности, строительной промышленности, склады, что соответствует виду деятельности как предпринимателя с основным видом деятельности: производство пиломатериалов, деревянных строительных конструкций и столярных изделий, подлежащих складированию, в том числе на открытых складских площадках. Объект недвижимого имущества и права арендатора он приобретал с намерением освоения земельного участка с учетом видов его разрешенного использования. Поскольку земельный участок был приобретен им в дата, а прокурор г. Нягани обратился с иском в суд в дата, оснований считать доказанным то обстоятельство, что приобретенные права направлены исключительно в целях эксплуатации здания склада, не имеется. Полагает, что он является добросовестным приобретателем, что исключает требование о признании сделок недействительными.
В судебном заседании заместитель прокурора г. Нягани Черных А.А. поддержал уточенные исковые требования, настаивал на их удовлетворении. Возражал против удовлетворения встречного искового заявления, по основаниям, изложенным в письменных возражениях, указывая на то, что какой –либо иной объект недвижимости на земельном участке не зарегистрирован, земельный участок передавался в аренду в целях эксплуатации объекта капитального строительства общей площадью 31,3 кв.м. Ранее имевшийся на земельном участке объект незавершённого строительства с кадастровым номером № снят с кадастрового учета дата. В заявлении Гайдуллиной от дата о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов указано, что на испрашиваемом земельном участке расположен лишь склад. Сведения о целевом использовании земельного участка на момент заключения с Гайдуллиной Р.М. договора купли-продажи склада и передачи прав и обязанностей по договору аренды от дата были известны Свиридову А.В., что должно было вызвать у него разумные сомнения по поводу возможности отчуждения подобного участка, что не позволяет применить к рассматриваемому случаю положения ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности приобретателя. Возможность признания Свиридова А.В. добросовестным приобретателем означала бы фактическую легализацию действий ответчиков по незаконному приобретению прав на имущество из публичной собственности – земельного участка завышенной площадью представления, что противоречит положениям гражданского законодательства и является недопустимым в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Свиридов А.В. не лишен права обратиться за предоставлением земельного участка, необходимого для эксплуатации существующего объекта, площадь и границы которого подлежат определению в соответствии с действующим законодательством.
Свиридов А.В. (ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску) в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представитель Свиридова А.В. - Мараховская О.С., действующая на основании доверенности, в судебном заседании с первоначальными исковыми требованиями не согласилась, просила отказать в их удовлетворении по доводам, изложенным в письменных возражениях. Также просила применить срок исковой давности, на доводах встречного иска настаивала.
Ответчик Гайдуллина Р.М. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Представитель Гайдуллиной Р.М. - Соков Д.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями прокурора не согласился, просил в первоначальных требованиях отказать, указывая на то, что сделки являются оспоримыми, но не ничтожными, просил применить пропуск срока исковой давности, поддержал встречные требования Свиридова А.В.
Представитель ответчика администрации г. Нягани в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица – Управление Росреестра по ХМАО – Югре в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
На основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Выслушав прокурора, представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.
Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).
Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.
В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.
Как указал Верховный Суд Российской Федерации в определении от 14.11.2023 N 26-КГПР23-4-К5, определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нём объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.
Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).
В определении от 23.04.2020 №935-О Конституционный Суд Российской Федерации указано, что в целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.
Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.
Из материалов дела следует, что дата между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани и Гайдуллиной Р.М. заключен договор аренды земельного участка №, предметом которого является: аренда земельного участка общей площадью 5299 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым №
Земельный участок был предоставлен в аренду сроком с дата по дата для использования в целях: под строительство производственной базы (том 1 л.д.20-23). Земельный участок передан по акту приема-передачи от дата (том 1 л.д.26). На указанном участке имеется объект незавершенного строительства.
дата между администрацией г. Нягани и Гайдуллиной Р.М. на основании заявления последней о предоставлении земельного участка без проведения торгов заключен договор аренды земельного участка №, на основании пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по условиям которого, Арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 5299 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым № с видом разрешенного использования для объектов коммунально-складского назначения, по <адрес>, для использования в целях: под существующий склад на условиях договора. Срок аренды земельного участка с дата (том 1 л.д.44-45, 53-56). Передан по акту приема-передачи от дата (том 1 л.д.59). Согласно п.2.2 акта приема-передачи земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, находящиеся в собственности иных лиц.
Администрацией г.Нягани согласована передача прав и обязанностей по договору аренды от дата № в пользу Свиридова А.В. (том 1 л.д.61).
дата между Гайдуллиной Р.М. и Свиридовым А.В. заключен договор купли-продажи склада и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Предметом договора является: передача продавцом в собственность покупателя принадлежащее продавцу здание – нежилое «склад» находящееся по <адрес>, общей площадью 31,4 кв.м., кадастровый №, кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости: № (том 1 л.д.27-40).
Склад принадлежит Гайдуллиной Р.М. на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №-Ru №, выданного дата администрацией г. Нягани, договора аренды земельного участка № от дата, заключенного с Департаментом имущественных и земельных отношений администрации г. Нягани, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации № (п. 1.2 договора).
Пунктом 1.3. договора установлено, что Свиридов А.В. принял в полном объеме права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка № от дата.
Договор аренды земельного участка № от дата зарегистрирован в ЕГРН за номером №, заключен между администрацией г. Нягани и Гайдуллиной Р.М., по которому земельный участок предоставлен в аренду сроком с дата по дата, с видом разрешенного использования: для объектов коммунально-складского назначения; аренда зарегистрирована в ЕГРН от дата (п. 1.4 договора).
Свиридов А.В. принял в полном объеме все права и обязанности по договору аренды земельного участка (п. 1.5 договора).
К Свиридову А.В. в соответствии с ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации и с ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации по договору переходят права и обязанности Гайдуллиной Р.М. по договору аренды земельного участка в полном объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту заключения договора (п. 1.6 договора).
Права и обязанности по указанном договору аренды земельного участка переходят к Свиридову А.В. в момент государственной регистрации изменений сведений об арендаторе в ЕГРН (п. 1.7 договора).
После регистрации изменений сведений об арендаторе в ЕГРН Гайдуллина Р.М. освобождается от всех обязательств, связанных с выполнением обязанностей по договору аренды земельного участка (п. 1.8 договора).
Условия договора аренды земельного участка, права и обязанности по которому подлежат передаче Гайдуллиной Р.М. Свиридову А.В., установлены разделом 2 договора купли-продажи склада и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (пункты 2.1- 2.23.3. договора).
Обременение в виде аренды земельного участка зарегистрировано в пользу Свиридова А.В. дата, номер государственной регистрации № на основании договора аренды земельного участка № от дата и договора купли-продажи склада и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от дата.
Как установлено и следует из материалов дела, договор аренды заключен на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Право аренды зарегистрировано дата, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Таким образом договор аренды земельного участка заключен без проведения торгов, на основании п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно выписке из ЕГРН, на земельном участке расположено здание – склад, количество этажей 1, площадь 31,4 кв.м., кадастровый №.
Возражая против требований прокурора, представителем Свиридова А.В. указано на то, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, поскольку исходил из конклюдентных действий сторон договора аренды земельного участка от дата, заключенного между администрацией г.Нягани и Гайдуллиной Р.М. На указанном земельном участке был возведен объект незавершенного строительства общей площадью застройки 225 кв.м., степень готовности 4%, который приобретен по договору купли-продажи от дата.
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Как указано в абзаце 2 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
В обоснование имеющегося на земельном участке объекта незавершенного строительства представителем Свиридова А.В. представлен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от дата на объект общей площадью 225 кв.м., степень готовности 4%, расположенный по <адрес>А, заключенный между Гайдуллиной Р.М. и иным лицом. Дата регистрации дата, № (том 2 л.д.17).
Однако регистрация иного объекта недвижимости на территории земельного участка материалами дела не подтверждается, спорный земельный участок по договору аренды земельного участка передан в целях эксплуатации объекта капитального строительства с кадастровым номером №, общей площадью 31,3 кв.м.
Сведения о целевом использовании земельного участка на момент заключения с Гайдуллиной Р.М. договора купли-продажи склада с передачей прав и обязанностей по договору аренды от дата были известны Свиридову А.В. исходя из условий заключенного договора.
В связи с чем, встречные требования Свиридова А.В. признании добросовестным приобретателем прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не подлежат удовлетворению.
Бремя доказывания необходимой площади для эксплуатации объекта строительства приобретаемого земельного участка лежит на ответчиках, однако таких доказательств ими не представлено.
Доводы прокурора о несоразмерности площади земельного участка (5299 кв.м.) и имеющегося на нем объекта недвижимости склада площадью 31,4 кв.м. при указанных обстоятельствах суд находит обоснованными.
Поскольку доказательства потребности в использовании всей площади земельного участка на момент обращения с заявлением Гайдуллиной Р.М. отсутствовали, соответственно у администрации г. Нягани отсутствовали основания для предоставления земельного участка ответчику в аренду без проведения публичных торгов.
Таким образом, доводы прокурора о незаконности передаваемого в аренду земельного участка суд находит обоснованными.
Согласно п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 Гражданского кодекса РФ).
На основании вышеизложенного договор аренды земельного участка от дата № подлежит признанию недействительным (ничтожным).
Поскольку первоначальный договор аренды земельного участка заключен с нарушением земельного законодательства, суд находит, что последующий договор о переуступке прав арендатора, основанный на недействительной сделке, не может иметь юридической силы, в связи с чем требование прокурора о признании договора купли-продажи склада и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от дата, заключённого между Гайдуллиной Р.М. и Свиридовым А.В. недействительной сделкой (ничтожной) в части, касающейся передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, изложенных в п.п. 1.3-2.23.3 договора, подлежит удовлетворению.
В качестве последствий недействительности ничтожной сделки подлежит возврат Свиридовым А.В. земельного участка администрации г.Нягани по акту приема-передачи.
Доводы ответчиков о пропуске истцом срока обращения в суд с данным иском суд находит необоснованными по следующим причинам.
В соответствии с ч. 1 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределённого круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Исковое заявление подано прокурором с целью пресечения нарушения прав неопределённого круга лиц в результате совершения сделок, с публично значимым земельным ресурсом.
Факт нарушения требований земельного законодательства при отчуждении земельного участка выявлен в ходе осуществления надзора за исполнением земельного законодательства, который проведен в апреле 2026 года (том 1 л.д.43).
В силу п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Прокурор не является стороной сделки, факт нарушения при отчуждении земельного участка выявлен прокурором в рамках осуществления надзора в дата, с иском прокурор обратился дата, доводы ответчиков о пропуске срока исковой давности несостоятельны.
В соответствии со ст.103 Гражданского процессуального кодекса Издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
В силу п. 19 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции в качестве истцов и ответчиков, от уплаты госпошлины освобождены. Ответчики Свиридов А.В. и Гайдуллина Р.М. таких льгот не имеют.
На основании с. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, при подаче искового заявления неимущественного характера госпошлина для физических лиц составляет - 3000 рублей. Прокурорам заявлены три самостоятельных требования неимущественного характера, в связи с чем госпошлина подлежит уплате в размере 9000 рублей (3000х3).
Таким образом, с ответчика Свиридова А.В. и Гайдуллиной Р.М. в доход бюджета города Нягани подлежит взысканию госпошлина в размере 4500 рублей с каждого.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования прокурора города Нягани в защиту интересов неопределённого круга лиц к Свиридову <данные изъяты>, Гайдуллиной <данные изъяты>, администрации города Нягани о признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой удовлетворить.
Признать договор аренды земельного участка № от дата с кадастровым №, заключенный между администрацией города Нягани в лице заместителя главы города Нягани Дейнера А.А. и Гайдуллиной <данные изъяты> недействительной сделкой (ничтожной).
Признать договор купли-продажи склада и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от дата, заключенный между Гайнуллиной <данные изъяты> и Свиридовым <данные изъяты>, недействительной сделкой (ничтожной) в части, касающейся передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, изложенных в п.п.1.3-2.23.3 договора.
Обязать Свиридова <данные изъяты> возвратить администрации города Нягани земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 5299 км.м., расположенный по <адрес>А.
В удовлетворении встречного иска Свиридова <данные изъяты> к прокурору города Нягани, администрации города Нягани, Гайнуллиной <данные изъяты> о признании добросовестным приобретателем прав и обязанностей по договору аренды земельного участка отказать.
Взыскать с Гайнуллиной <данные изъяты> в доход бюджета государственную пошлину в размере 4 500 рублей.
Взыскать с Свиридова <данные изъяты>) в доход бюджета государственную пошлину в размере 4 500 рублей.
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры через Няганский городской суд.
Мотивированное решение составлено 24.07.2026.
Судья Е.С. Колосова