РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 июля 2026 года г.Нягань
Няганский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Егоровой В.И., при ведении протокола помощником судьи Баргуловой С.Т., с участием процессуального истца помощника прокурора г.Нягани Просвирниной Д.С., с участием ответчика Мамедова М.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Прокурора г. Нягани в защиту интересов неопределенного круга лиц к Мамедову М.И., Администрации города Нягани о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным,
УСТАНОВИЛ:
Прокурор г.Нягани, действуя в защиту интересов неопределенного круга лиц обратился в суд с исковым заявлением к Мамедову М.И., Администрации города Нягани о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным.
Просит признать договор купли-продажи земельного участка № от дата с кадастровым номером №, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Нягани в лице директора Департамента Малеевой А.В. и Мамедовым М.И., недействительной сделкой (ничтожной). Применить последствия недействительности сделки путем обязания Мамедова М.И. возвратить администрации г. Нягани по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером № площадью 50 000 кв.м, расположенный по адресу <адрес> Взыскать с администрации города Нягани в пользу Мамедова М.И. оглы денежные средства в размере 1245 руб., уплаченные по договору купли-продажи земельного участка № от дата
Заявленные требования мотивированы тем, что в ходе осуществления надзора за исполнением земельного законодательства прокуратурой города Нягани установлено, что дата между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Нягани и Мамедовым М.И. без проведения торгов, на основании пп. 6.п.2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 50 000 кв.м, с видом разрешенного использования «под объекты крестьянско-фермерского хозяйства», расположенного по адресу <адрес> Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке дата. На земельном участке расположен объект недвижимости; холодный склад, общей площадью 11,4 кв.м. с кадастровым номером № находящийся в собственности Мамедова М.И. Право на указанный объект зарегистрировано Мамедовым М.И. в упрощенном порядке на основании декларации об объекте недвижимости. Земельный участок площадью 50 000 кв. м предоставлен Мамедову М.И. без проведения торгов в связи с размещением на нем объекта капитального строительства, принадлежащему ему на праве собственности. Полагает, что предоставление земельного участка площадью 50 000 кв.м. для эксплуатации нежилого здания общей площадью 11,4 кв.м не отвечает принципу соразмерности. Формирование земельного участка под объектом недвижимости, площадь которого многократно превышает их площадь, нарушает требования ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанные нарушения затрагивают интересы неопределенного круга лиц, возможность доступа к земельному ресурсу для которых является ограниченной в связи с получением Мамедовым М.И. права собственности на земельный участок площадью в 4 386 раз превышающей площадь находящегося в собственности здания. По мнению истца надлежащим способом восстановления нарушенного права неопределенного круга лиц является передача прав на спорный земельный участок администрации г. Нягани в соответствии с требованиями ст. 12, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации для возможной последующей организации конкурентных процедур по предоставлению указанного земельного участка либо его частей иным лицам.
В судебном заседании процессуальный истец помощник прокурора г.Нягани Просвирнина Д.С. на заявленных требованиях настаивала по доводам изложенным в исковом заявлении.
Ответчик Мамедов М.И. в судебном заседании не возражал против удовлетворения заявленных требований. мотивированных возражений не представил.
Представитель ответчика Администрации г. Нягани в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по ХМАО-Югре в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
Заслушав представителя процессуального истца, ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Как следует из положений пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с подпунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
В силу п. 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
По смыслу под. 6 п. 2 ст.39.3 и п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)).
Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 N 935-О, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих необходимость обеспечения функционального использования расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер земельного участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.
Из системного анализа норм права, регулирующих спорные правоотношения, и их официального толкования, следует, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества; как при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка, так и при предоставлении такого земельного участка в долгосрочную аренду без проведения публичных торгов (аукциона) орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта; при обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования.
Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом, и необходимой для его использования.
По смыслу приведенных норм права собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта, в связи с чем, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на такое лицо.
Из материалов дела следует, что дата между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Нягани и Мамедовым М.И. был заключен договор аренды земельного участка № по условиям которого Мамедов М.И. принял в аренду земельный участок общей площадью 50 000 кв.м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, находящийся по адресу <адрес> для использования в целях: здания и сооружения, необходимые для ведения КФХ. Срок аренды земельного участка установлен с дата по дата
Земельный участок передан Мамедову М.И. по акту приема-передачи от дата дата Мамедов М.И. обратился в Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Нягани о расторжении договора аренды земельного участка № от дата в связи с выкупом.
Кроме того, дата Мамедов М.И. обратился в Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Нягани с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность без проведения торгов в целях под здания и сооружения необходимые для ведения КФХ. При этом Мамедов М.И. указал, что на указанном земельном участке расположена хозяйственная постройка с кадастровым номером № дата между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Нягани и Мамедовым М.И. заключено соглашение № о расторжении договора аренды от дата № земельного участка.
На основании акта приема-передачи от дата Мамедов М.И. передал земельный участок с кадастровым номером № Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Нягани.
дата между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Нягани в лице директора Департамента Малеевой А.В. и Мамедовым М.И. заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 50 000 кв.м, расположенного по адресу <адрес> для использования под объекты крестьянско-фермерского хозяйства. Цена земельного участка составила 1245 руб.
Земельный участок передан Мамедову М.И. по акту приема-передачи от дата
Согласно выписке из ЕГРН площадь земельного участка с кадастровым номером № составляет 50 000 кв.м.
Согласно выписке из ЕГРН площадь нежилого помещения (хозяйственная постройка) с кадастровым номером № составляет 11,4 кв.м. и находится в собственности Мамедова М.И. с дата.
Таким образом судом установлено, что фактически на земельном участке с кадастровым номером № расположен объект недвижимости: хозяйственная постройка, при этом площадь объекта, для эксплуатации которого ответчику передан в собственность земельный участок площадью 50 000 кв.м, составляет 11,4 кв.м.
Целевое использование является одним из основополагающих условий предоставления земельного участка в собственность или аренду на льготных условиях, при этом из договора аренды следует, что предоставление земельного участка имеет целью эксплуатацию нежилого помещения – хозяйственной постройки с кадастровым номером №, что, в свою очередь, предполагает, определенную цель и не может толковаться расширительно.
Данный вывод подтверждается анализом правовых норм, регулирующих спорные правоотношения в их системной взаимосвязи и их официального толкования.
Так, согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.
При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.
Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность либо аренду, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.
Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.
Предоставление земельного участка из публичной собственности в собственность в большем размере может свидетельствовать о его получении собственником здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, собственник недвижимого имущества, при предоставлении спорного земельного участка в собственность без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, обязан предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе, в заявленных целях.
При площади хозяйственной постройки 11,4 кв.м, ответчику в собственность передан земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 50 000 кв.м, в целях эксплуатации объекта недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности (площадь земельного участка в 4386 раз превышает площадь постройки).
При таком положении, формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка площадью 50 000 кв.м сами по себе не являются основаниями для предоставления ответчику в собственность земельного участка указанной площади как владельцу нежилого помещения – хозяйственной постройки площадью 11,4 кв. м, в связи с чем, несмотря на формирование и постановку на кадастровый учет земельного участка площадью 50 000 кв. м, требовалось подтверждение того обстоятельства, что для использования такого помещения необходима вся площадь испрашиваемого земельного участка.
Передача в собственность ответчику земельного участка, площадь которого с очевидностью значительно (более в 4386 раз) превышает площадь, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом участке, направлено на обход законодательно установленных процедур формирования земельных участков и торгов.
Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Установление судом нарушения установленного законом порядка предоставления Мамедову М.И. земельного участка под объектом недвижимого имущества в собственность, является основанием для признания оспариваемого прокурором договора купли-продажи № от дата недействительным на основании п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и применения соответствующих последствий недействительности ничтожной сделки.
Кроме того, перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от дата №
Подпунктом 3 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.02.2003, предусмотрено, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами.
Таким образом, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что требования прокурора г.Нягани подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
При подаче настоящего иска прокурор г.Нягани был освобожден от уплаты госпошлины. Следовательно, госпошлина за рассмотрение настоящего иска в размере 3000 рублей. рублей подлежит взысканию с ответчика Мамедова М.И.
Руководствуясь ст.ст. 198-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Прокурора г. Нягани в защиту интересов неопределенного круга лиц к Мамедову М.И., Администрации города Нягани о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, удовлетворить.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка № от дата с кадастровым номером №, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Нягани в лице директора Департамента Малеевой А.В. и Мамедовым М.И..
Применить последствия недействительности сделки обязав Мамедова М.И. возвратить администрации г. Нягани по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №, площадью 50 000 кв.м, расположенный по адресу <адрес>
Взыскать с администрации города Нягани (ИНН №) в пользу Мамедова М.И. денежные средства по договору купли-продажи земельного участка № от дата в сумме 1245 рублей.
Взыскать с Мамедова М.И. (паспорт №) в доход бюджета города Нягани государственную пошлину в размере 3 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Няганский городской суд.
Решение в окончательной форме принято дата
Судья В.И. Егорова