РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 августа 2026 года город Нягань
Няганский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Колосовой Е.С., при секретаре Шихрагимовой Г.Р., с участием процессуального истца – заместителя прокурора г.Нягани Черных А.А., ответчиков Устьянцева В.Б., Рахимжанова О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-901/2026 по иску прокурора города Нягани в защиту интересов Российской Федерации к Устьянцеву <данные изъяты>, администрации г. Нягани, Рахимжанову <данные изъяты> о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой (ничтожной),
УСТАНОВИЛ:
Прокурор города Нягани обратился в суд в защиту интересов неопределённого круга лиц к Устьянцеву В.Б., Рахимжанову О.А., администрации города Нягани о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой (ничтожной).
Свои требования мотивировал тем, что прокуратурой города в ходе осуществления надзора за исполнением земельного законодательства установлен факт нарушения требований земельного законодательства при отчуждении администрацией города Нягани земельного участка, находившегося в публичной собственности, находящегося по <адрес>, общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования для ведения садоводства. Срок договора аренды с дата по дата.
дата между администраций города Нягани и Устьянцевым В.Б. заключён договор аренды земельного участка №. дата кадастровым инженером <данные изъяты> являющимся членом ассоциации СРО «МСКИ» и работником ООО «АльянсГеоСевер», по заказу Устьянцева В.Б. (на основании договора на выполнение кадастровых работ от дата №) составлен технический план здания, расположенного на земельном участке. Технический план подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости от дата, составленной и заверенной Устьянцевым В.Б. В соответствии с разделом «Описание местоположения здания на земельном участке» технического плана кадастровым инженером Жуковым В.В. отражены сведения о характерных точках контура здания, установлены необходимые координаты 4 точек (<данные изъяты>. В разделе «характеристики здания» технического плана кадастровым инженером <данные изъяты>. определено, что назначение здания – нежилое, количество этажей -1, материал наружных стен здания – деревянные, год завершения строительства -2023, площадь здания 20,2 кв.м. В разделе «схема геодезических построений» технического плана, осуществлена привязка характерных точек контура здания к координатам геодезических пунктов «Нягынь; сигн.Пункт ГГС», «Нягынь Вост., сигн., Пункт ГГС», «Ундаунтъюган, сигн., Пункт ГГС». В разделе «схема расположения здания в границах земельного участка» технического плана кадастровым инженером <данные изъяты>. осуществлена непосредственная привязка здания к земельному участку, расположившегося в юго-восточной части. Согласно разделу «План здания» технического плана здание представляет собой прямоугольное строение размерами 3,6 на 5,5 метра, состоящее из 2 комнат, 1 входной дверью, 1 межкомнатной дверью и окном. дата Устьянцевым В.Б. подано заявление о проведении кадастрового учета и государственной регистрации права на здание. дата в ЕГРН внесены сведения о государственном кадастровом учете, зданию присвоен кадастровый №, право собственности зарегистрировано за Устьянцевым В.Б. дата между администрацией г. Нягани и Устьянцевым В.Б. заключено соглашение № о расторжении договора аренды от 11.10.20218 №. В этот же день с Устьянцевым В.Б. подписан акт приема-передачи земельного участка с кадастром № дата между администрацией г. Нягяни и Устьянцевым В.Б. заключен договор купли-продажи земельного участка № на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Основанием заключения явилось наличие на земельном участке жилого строения с кадастровым номером №, принадлежащем на праве собственности Устьянцеву В.Б. Цена земельного участка по договору составила 6289,20 рублей, рассчитанная в соответствии абз. 2 п. 1.6 постановления Правительства ХМАО – Югры от дата №- п «О порядке определения цены земельных участков и их оплаты». Земельный участок передан по акту приема-передачи от дата. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 86:13:0401009:496 зарегистрирован за Устьянцевым В.Б. в ЕГРН дата.
дата Устьянцевым В.Б. в администрацию г. Нягани направлено уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства в отношении здания с кадастровым номером №, которое дата зарегистрировано в комитете архитектуры, градостроительства и землепользования администрации г. Нягани за вх. №.
дата за вх. № в комитете архитектуры, градостроительства и землепользования администрации г. Нягани зарегистрировано уведомление Устьянцева В.Б. о завершении сноса объекта капитального строительства. дата кадастровым инженером Герасимовой С.Н., являющейся членом ассоциации СРО «Союз кадастровых инженеров», по заказу Устьянцева В.Б. подготовлен акт обследования, в соответствии с которым в результате визуального осмотра места нахождения объекта недвижимости кадастровый инженер подтвердил прекращение существования здания с кадастровым номером № Здание снято с кадастрового учета дата.
дата между Устьянцевым В.Б. и Рахимжановым О.А. заключен договор купли-продажи земельного участка. Право собственности на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН за Рахимжановым О.А. дата.
Кроме этого, дата между администрацией г. Нягани и Устьянцевым В.Б. был заключен договор аренды земельного участка № по <адрес> с видом разрешенного использования – для ведения садоводства, сроком на дата по дата.
дата кадастровым инженером <данные изъяты> являющимся членом ассоциации СРО «МСКИ» и работником ООО «АльянсГеоСевер», по заказу Устьянцева В.Б. (на основании договора на выполнение кадастровых работ от дата №) составлен технический план здания, расположенного на земельном участке. Технический план подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости от дата, составленной и заверенной Устьянцевым В.Б. В соответствии с разделом «Описание местоположения здания на земельном участке» технического плана кадастровым инженером <данные изъяты> отражены сведения о характерных точках контура здания, установлены необходимые координаты 5 точек (<данные изъяты>, <данные изъяты>) В разделе «характеристики здания» технического плана кадастровым инженером <данные изъяты>. определено, что назначение здания – нежилое, количество этажей -1, материал наружных стен здания – деревянные, год завершения строительства -дата здания 20,2 кв.м. В разделе «схема геодезических построений» технического плана, осуществлена привязка характерных точек контура здания к координатам геодезических пунктов «Нягынь; сигн.Пункт ГГС», «Нягынь Вост., сигн., Пункт ГГС», «Ундаунтъюган, сигн., Пункт ГГС». В разделе «схема расположения здания в границах земельного участка» технического плана кадастровым инженером Жуковым В.В. осуществлена непосредственная привязка здания к земельному участку, расположившегося в северо-восточной части. Согласно разделу «План здания» технического плана здание представляет собой прямоугольное строение размерами 3,6 на 5,5 метра, состоящее из 2 комнат, 1 входной дверью, 1 межкомнатной дверью и окном. дата Устьянцевым В.Б. подано заявление о проведении кадастрового учета и государственной регистрации права на здание. дата в ЕГРН внесены сведения о государственном кадастровом учете, зданию присвоен кадастровый №, право собственности зарегистрировано за Устьянцевым В.Б. дата между администрацией г. Нягани и Устьянцевым В.Б. заключено соглашение № о расторжении договора аренды от дата №. В этот же день с Устьянцевым В.Б. подписан акт приема-передачи земельного участка с кадастром номером № дата между администрацией г. Нягяни и Устьянцевым В.Б. заключен договор купли-продажи земельного участка № на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Основанием заключения явилось наличие на земельном участке жилого строения с кадастровым номером №, принадлежащем на праве собственности Устьянцеву В.Б. Цена земельного участка по договору составила 6224,98 рублей, рассчитанная в соответствии абз. 2 п. 1.6 постановления Правительства ХМАО – Югры от дата №- п «О порядке определения цены земельных участков и их оплаты». Земельный участок передан по акту приема-передачи от дата. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрирован за Устьянцевым В.Б. в ЕГРН дата.
дата Устьянцевым В.Б. в администрацию г. Нягани направлено уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства в отношении здания с кадастровым номером №, которое дата зарегистрировано в комитете архитектуры, градостроительства и землепользования администрации г. Нягани за №.
дата за вх. № в комитете архитектуры, градостроительства и землепользования администрации г. Нягани зарегистрировано уведомление Устьянцева В.Б. о завершении сноса объекта капитального строительства. дата кадастровым инженером <данные изъяты>., являющейся членом ассоциации СРО «Союз кадастровых инженеров», по заказу Устьянцева В.Б. подготовлен акт обследования, в соответствии с которым в результате визуального осмотра места нахождения объекта недвижимости кадастровый инженер подтвердил прекращение существования здания с кадастровым номером №. Здание снято с кадастрового учета дата.
дата между Устьянцевым В.Б, и Рахимжановым О.А. заключен договор купли-продажи земельного участка. Право собственности на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН за Рахимжановым О.А. дата.
Заместителем прокурора Черных А.А., а также главным государственным инспектором по использованию и охране земель в г. Нягани и Октябрьском районе Клюсовым И.Н. дата был осуществлён осмотр земельного участка, по результатам которого установлено, что на земельных участках с кадастровыми номерами № объектов капитального либо незавершённого строительства не имеется, следов сноса (демонтажа) таких объектов также не имеется, по части земельного участка проходит грунтовая дорога, произрастают многолетние деревья.
дата в отношении Устьянцева В.Б. СО ОМВД России по г. Нягани возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного <данные изъяты> Допрошенный в качестве свидетеля кадастровый инженер <данные изъяты>, что технические планы были подготовлены им без фактического выхода на место и осмотра объектов капитального строительства. Основной документ, используемый им при подготовке плана – декларация объекта недвижимости, подготовленная и представленная заказчиком Устьянцевым В.Б.
Прокурор, ссылаясь на ст. 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 24, 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», полагает, что ввиду фактического отсутствия нахождение в собственности Устьянцева В.Б. объектов недвижимости на земельных участках, а также введение в заблуждение кадастрового инженера <данные изъяты> при подготовке им технических планов в отношении зданий относительно их фактического наличия, у него отсутствовало право приобретения земельных участков на основании п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ по льготной цене, определенной абз. 2 п. 1.6 постановления Правительства ХМАО – Югры от 02.04.2008 № 70-п «О порядке определения цены земельных участков и их оплаты». Прокурор полагает, что приобретение земельных участков в собственность возможно только в порядке, установленном ст. ст. 39.1 и 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, при оплате кадастровой стоимости, в порядке, определённом аб.3 п. 1.6 постановления Правительства ХМАО – Югры от 02.04.2008 № 70-п и по состоянию на дата, составляющей 207 449 рублей и 209 640 рублей. Поскольку объекты недвижимости фактически не возводились, то основания для их постановки на кадастровый учет отсутствовали, соответственно государственная регистрация права на эти объекты являлась недействительной. Отсутствие на земельных участках объекта недвижимого имущества – нежилого здания, зарегистрированного в ЕГРН на праве собственности за Устьянцевым В.Б., препятствовало заключению договора купли-продажи земельного участка. Предоставление такого участка в собственность по договору купли-продажи вопреки требованиям закона, нарушает публичные интересы администрации г.Нягани на предоставление в последующем земельного участка третьим лицам и лишает этих лиц права на возможность его получения. На момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка и проведения прокуратурой города Нягани проверочных мероприятий договор аренды, заключённый между администрацией города Нягани и Устьянцевым В.Б., отсутствует. Ранее заключенный договор аренды земельного участка от дата № расторгнут на основании дополнительного соглашения от дата №, а сам участок передан органу местного самоуправления по акту приёма-передачи. Указанное свидетельствует о невозможности возврата сторон (Устьянцева В.Б, и администрации г. Нягани) в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора купли-продажи земельного участка. Новый собственник земельного участка Рахимжанов О.А. не может быть признан добросовестным приобретателем таких участков, поскольку не проявил должную осмотрительность с учетом обстоятельства фактического отсутствия на земельном участке объекта, обладающего признаками капитального строительства, что противоречило условиям приобретения права на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности по льготным условиям и повлекло за собой противоправное выбытие земельных участков из распоряжения органа местного самоуправления. Поскольку заявлено требование о признании исходных договоров купли-продажи земельных участков, заключенных между Устьянцевым В.Б. и администрацией г. Нягани недействительными (ничтожными), то и последующие договоры купли-продажи земельных участков, заключенные между Устьянцевым и Рахимжановым подлежат признанию недействительными (ничтожными).
На основании ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор обращается с данным иском с целью пресечения нарушения прав неопределенного круга лиц в результате совершения сделок с публично значимым земельным ресурсом.
С учетом уточнения исковых требований, прокурор просит признать договор купли-продажи № земельного участка с кадастровым номером № от дата, заключенный между администрацией города Нягани в лице заместителя главы г.Нягани Дейнера А.А. и Устьянцевым В.Б., недействительной сделкой (ничтожной).
Взыскать с администрации г.Нягани в пользу Устьянцева В.Б. денежные средства в размере 6 224 рубля 98 копеек, уплаченные по договору купли-продажи № земельного участка с кадастровым номером № от дата.
Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от дата, заключенный между Устьянцевым В.Б. и Рахимжановым О.А., недействительной сделкой (ничтожной).
Применить последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции, в рамках которой обязать Рахимжанова О.А. вернуть земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 597 кв м в собственность муниципального образования город Нягань в лице администрации города Нягани.
Взыскать с Устьянцева В.Б. в пользу Рахимжанова О.А. денежные средства в размере 100 000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от дата.
Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Рахимжанова О.А. на земельный участок с кадастровым номером №.
Внести в Единый государственный реестр недвижимости информацию о прекращении права собственности Рахимжанова О.А. на земельный участок с кадастровым номером № и аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись от дата № о праве собственности Рахимжановым О.А. на земельный участок с кадастровым номером №
Признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за муниципальным образованием городской округ город Нягань в лице администрации города Нягани.
Признать договор купли-продажи № земельного участка с кадастровым номером № от дата, заключенный между администрацией города Нягани в лице заместителя главы города Нягани Дейнера А.А. и Устьянцевым В.Б. недействительной сделкой (ничтожной).
Взыскать с администрации г.Нягани (<данные изъяты>) в пользу Устьянцева В.Б. денежные средства в размере 6 289 рублей 20 копеек, уплаченные по договору купли-продажи № земельного участка с кадастровым номером № дата.
Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от дата, заключенный между Устьянцевым В.Б. и Рахимжановым О.А., недействительной сделкой (ничтожной).
Применить последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции, в раках которой обязать Рахимжанова О.А. вернуть земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 600 кв.м. в собственность муниципального образования город Нягань в лице администрации города Нягани.
Взыскать с Устьянцева В.Б. в пользу Рахимжанова О.А. денежные средства в размере 100 000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от дата.
Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Рахимжанова О.А. на земельный участок с кадастровым номером №
Внести в Единый государственный реестр недвижимости информацию о прекращении права собственности Рахимжанова О.А. на земельный участок с кадастровым номером № аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись от дата № о праве собственности Рахимжановым О.А. на земельный участок с кадастровым номером №
Признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за муниципальным образованием городской округ город Нягань в лице администрации города Нягани.
В судебном заседании заместитель прокурора г. Нягани Черных А.А. поддержал уточненные исковые требования, настаивал на их удовлетворении.
Ответчик Устьянцев В.Б. в судебном заседании исковые требования не признал, просил в иске отказать, пояснил, что здания были построены, впоследствии он их демонтировал, считает, что земельные участки приобрел на законных основаниях.
Ответчик Рахимжанов О.А. в судебном заседании с исковыми требованиями согласился, пояснил, что земельные участки были заросшими растительностью.
Представитель ответчика администрации г. Нягани в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, возражений на исковое заявление не представил.
Представитель третьего лица – Управление Росрестра по ХМАО – Югре в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
На основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя администрации г.Нягани и представителя третьего лица.
Выслушав заместителя прокурора, ответчиков Устьянцева В.Б. и Рахимжанова О.А., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).
Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.
Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса (подпункт 6).
Если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
По смыслу приведенных положений приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, без проведения торгов вызвано необходимостью обслуживания и использования таких объектов по назначению.
Поэтому, например, последующие действия по сносу объектов и прекращению права собственности на них, подтверждают отсутствие намерения использовать участки в целях эксплуатации объектов недвижимости, только при наличии которых в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации возможно приобретение публичных участков в собственность в отсутствие конкурентных процедур (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 N 302-ЭС21-14414).
Таким образом, приобретение в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка, ранее предоставленного в аренду, возможна при одновременном соблюдении следующих условий: объект строительства возведен правомерно, принадлежит заявителю на праве собственности, обладает применительно к статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствующими признаками недвижимой вещи, не является вспомогательным, его строительство полностью завершено, а испрашиваемая площадь участка соразмерна площади этого объекта и необходима для его использования.
При несоблюдении любого из указанных условий у заявителя отсутствует право на выкуп без проведения торгов публичного земельного участка, а если такая сделка была заключена, она в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной (ничтожной), как совершенная с нарушением требований земельного и гражданского законодательства и публичных интересов.
При этом, как отметил Верховный Суд Российской Федерации в определении от 14.12.2021 N 302-ЭС21-14414 применительно к аналогичной ситуации, сторона сделки, являющейся ничтожной вследствие противоречия императивной норме закона и публичному интересу, не может считаться добросовестной.
В силу ч.11.1 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 - 10 настоящей статьи разрешений и (или) проектной документации (в том числе в случае изменения характеристик сооружения в результате капитального ремонта), соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости.
Технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством) подготавливается на основании указанной в части 11 настоящей статьи декларации. Указанные декларация, уведомления прилагаются к техническому плану объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством) и являются его неотъемлемой частью (ч.11.1 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Согласно ч.12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя или заказчика строительства жилого дома по договору строительного подряда с использованием счета эскроу (в случае строительства жилого дома на основании такого договора) на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой дом или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от включения садовых земельных участков в территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
Судом установлено и следует из материалов дела, что земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен администрацией г. Нягани Устьянцеву В.Б. в аренду по договору № от дата на основании подпункта 15 пункта 2 стать 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (том 1 л.д.42-45).
Предметом договора аренды земельного участка № являлась аренда земельного участка общей площадью 597 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по <адрес>
Земельный участок передан по акту приема-передачи от дата (том 1 л.д.70).
Согласно Выписке из ЕГРН дата внесены сведения о государственном кадастровом учете нежилого помещения, кадастровый № по <адрес>, право собственности зарегистрировано за Устьянцевым В.Б. (том 1 л.д.109-111).
дата между администраций города Нягани и Устьянцевым В.Б. заключено соглашение № о расторжении договора аренды от дата №. Земельный участок передан по акту приема-передачи от дата.
дата между администрацией г. Нягани и Устьянцевым В.Б. заключен договор купли-продажи земельного участка №, по условиям которого: в собственность покупателя – Устьянцева В.Б. передан земельный участок общей площадью 597 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером №495, с видом разрешённого использования-для ведения садоводства по <адрес> для использования в целях эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером № (том 1 л.д.88-89).
Расчет цены земельного участка – 6224,98 рублей произведен на основании Приказа Департамента по управлению государственным имуществом ХМАО – Югры от 21.11.2022 № 31-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории ХМАО – Югры». Кратность ставки земельного налога и процентная ставка установлены Постановлением Правительства ХМАО – Югры от 02.04.2008 № 70-п «О порядке определения цены земельных участков и их уплаты» (том 1 л.д.90).
Земельный участок передан Устьянцеву В.Б. по акту приема-передачи от дата (том 1 л.д.91).
Цена земельного участка, установленная в размере 6 224,98 рублей оплачена Устьянцевым В.Б. дата (чек по операции том 1 л.д.97).
дата между Устьянцевым В.Б. и Рахимжановым О.А. заключен договор купли –продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 597 кв.м., по <адрес>
Право собственности на земельный участок зарегистрировано дата за Рахимжановым О.А. (том 1 л.д.21-24).
Кроме этого, из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен администрацией г. Нягани Устьянцеву В.Б. в аренду по договору № от дата на основании подпункта 15 пункта 2 стать 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (том 1 л.д.219-222).
Предметом договора аренды земельного участка № являлась аренда земельного участка общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером 86:№ расположенного <адрес>
Земельный участок передан по акту приема-передачи от дата (том 1 л.д.227).
Согласно Выписке из ЕГРН дата внесены сведения о государственном кадастровом учете, нежилого помещения, кадастровый № по <адрес>, право собственности зарегистрировано за Устьянцевым В.Б. (том 2 л.д.13-17).
дата между администраций города Нягани и Устьянцевым В.Б. заключено соглашение № о расторжении договора аренды от дата №. Земельный участок передан по акту приема-передачи от дата (том 1 л.д.235-237).
дата между администрацией г. Нягани и Устьянцевым В.Б. заключен договор купли-продажи земельного участка №, по условиям которого: в собственность покупателя – Устьянцева В.Б. передан земельный участок общей площадью 600 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, с видом разрешённого использования-для ведения садоводства по <адрес>, для использования в целях эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером № (том 1 л.д.245-246).
Расчет цены земельного участка – 6289,20 рублей произведен на основании Приказа Департамента по управлению государственным имуществом ХМАО – Югры от 21.11.2022 № 31-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории ХМАО – Югры». Кратность ставки земельного налога и процентная ставка установлены Постановлением Правительства ХМАО – Югры от 02.04.2008 № 70-п «О порядке определения цены земельных участков и их уплаты» (том 1 л.д.247).
Земельный участок передан Устьянцеву В.Б. по акту приема-передачи от дата (том 1 л.д.248).
Цена земельного участка, установленная в размере 6 289,20 рублей оплачена Устьянцевым В.Б. дата (чек по операции том 2 л.д.1).
Согласно уведомлению о завершении сноса объекта капитального строительства от дата, объект капитального строительства с кадастровым номером № снесен (том 3 л.д.62-63).
дата между Устьянцевым В.Б. и Рахимжановым О.А. заключен договор купли –продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., по <адрес>
Право собственности на земельный участок зарегистрировано дата за Рахимжановым О.А. (том 1 л.д.21-24).
Судом установлено и следует из материалов дела, что дата в отношении Устьянцева В.Б. СО ОМВД России по г. Нягани возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного <данные изъяты>
Допрошенный в качестве свидетеля кадастровый инженер <данные изъяты> пояснил, что технические планы на два здания по адресам<адрес>, заказчиком которых являлся Устьянцев В.Б., об оказании кадастровых услуг по обследованию объектов недвижимости на предмет постройки объектов с кадастровыми номерами № проводились фактически со слов заказчика, на место нахождения зданий никто из кадастровых инженеров, и он сам не выезжали. По какой причине фактически указанные объекты на месте не обследовались, он пояснить не смог, возможно ввиду загруженности, так сказать поверили заказчику на слово, так как он не вызывал сомнений. Со слов заказчика заполнили декларацию об объекте недвижимости, нарисовали план этажа двух зданий и их местоположение на земельных участках. На основании предоставленных заказчиком документов и сведений был подготовлен технический план (том 2 л.д.95-97).
Из объяснений <данные изъяты> следует, что с дата является индивидуальным предпринимателем, вид деятельности – кадастровая (постановка и снятие с кадастрового учета зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства, межевание, исполнительная съемка). дата она от лица ИП <данные изъяты>. заключила договор на оказание услуг о выполнении кадастровых работ «о прекращении существования объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> с гр. Устьянцевым В.Б.. В период времени с дата по дата, более точную дату она указать не могла, выехали на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, где визуально определила полное отсутствие данной постройки. После данной проверки она составила акт обследования и подписала дата. Акт был передан Устьянцеву В.Б. По прибытии на объект ее задача зафиксировать отсутствие здания, сооружения, который указан в договоре как демонтированный, нахождение растущего леса и т.д. ее не касается, и в ее обязанности не входит (том 2 л.д.72-73).
Из протокола осмотра с фототаблицей места происшествия от дата следует, что земельные участки покрыты лесной подстилкой (мох, трава, багульник, брусничник) без видимых повреждений; на земельных участках имеются зеленые насаждения – деверья (сосна обыкновенная, листвинник, береза), мусора от строительства не имеется (том 2 л.д.74-83).
Из Акта обследования от дата, составленного зам. начальника отдела охраны окружающей среды и природопользования МКУ г. Нягани «Управление городского хозяйства» ФИО9 следует, что на обследованной территории (участок 281) зелёные насаждения не имеют повреждений, деревья не тронуты, лесная подстилка без повреждений, какая-либо хозяйственная деятельность на данном участке отсутствует, строительный мусор не наблюдается. Имеются зеленые насаждения на площади 20 кв.м.: сосны обыкновенная- 5 штук, здоровая, 10-30 лет, с диаметром ствола 5,1-12 см; лиственница-2 шт., здоровая, 30-60 лет, с диаметром ствола 12,1-40 см. Лиственница – 3 штуки, здоровая, 20-40 лет, с диаметром ствола 5,1-12 см (том 2 л.д.107).
Из Акта обследования от дата, составленного зам. начальника отдела охраны окружающей среды и природопользования МКУ г. Нягани «Управление городского хозяйства» ФИО10 следует, что на обследованной территории (участок 280) зелёные насаждения не имеют повреждений, деревья не тронуты, лесная подстилка без повреждений, какая-либо хозяйственная деятельность на данном участке отсутствует, строительный мусор не наблюдается. Имеются зеленые насаждения на площади 20 кв.м.: сосна обыкновенная- 4 штук, здоровая, 30-50 лет, с диаметром ствола 12,-40 см; сосна обыкновенная – 6 штук, здоровая, 10-30 лет, с диаметром ствола 5,1-12 см; лиственница-4 шт., здоровая, 30-60 лет, с диаметром ствола 5,1-12 см. береза – 2 штуки, здоровая, 10-20 лет, с диаметром ствола 5,1-12 см (том 2 л.д.108).
Согласно показаниям свидетеля ФИО12 от дата, с дата собственником земельного участка по <адрес>, на участок ездит каждый день - зимой и летом. Участки № всегда были поросшие кустарниками, на них растет многолетний смешанный лес, он ни разу не видел, чтобы его там вырубали (том 2 л.д.162).
Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением кадастровой деятельности, деятельности саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров (далее - кадастровые отношения).
В ч. 4.1. ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" закреплено, что кадастровые работы выполняются в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также - объекты недвижимости), частей земельных участков, зданий, сооружений, помещений, а также иных объектов недвижимости, подлежащих в соответствии с федеральным законом кадастровому учету.
Кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (далее - кадастровый инженер) (ч 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности").
В соответствии с разъяснением Верховного Суда Российской Федерации, данным в абзаце 3 пункта 38 постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.
Согласно п. 3 "Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2016, объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи). Таким образом, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на вещь необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.
В силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Поскольку объекты недвижимости с кадастровыми номерами 86:13:0401009:676 и 86:13:0401009:678 фактически Устьянцевым В.Б. на предоставленных земельных участках в аренду, не возводились, то они не могли обладать признаками недвижимого имущества, в связи с чем, основания для их постановки на кадастровый учет и осуществление государственной регистрации права на эти объекты, отсутствовали. Такую регистрацию нельзя признать соответствующей закону.
На основании вышеизложенного, суд находит обоснованными доводы прокурора об отсутствии у Устьянцева В.Б. право приобретения земельных участков на основании п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по льготной цене, определенной абз. 2 п. 1.6 постановления Правительства ХМАО – Югры от 02.04.2008 № 70-п «О порядке определения цены земельных участков и их оплаты».
При изложенных обстоятельствах, договоры купли-продажи земельных участков за номерами 75 и 76, подлежат признанию недействительными (ничтожными).
Поскольку первоначальные договоры купли-продажи земельных участков заключен с нарушением земельного законодательства, суд находит, что последующие договоры купли- продажи, заключенные между Устьянцевым В.Б. и Рахимжановым О.А., основанные на недействительных сделках, не могут иметь юридической силы, в связи с чем, требование прокурора о признании договора купли-продажи земельных участков недействительными также подлежат удовлетворению.
В качестве последствий недействительности ничтожной сделки, подлежит возврат земельных участков администрации г. Нягани по акту приема-передачи.
В соответствии с ч. 1 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределённого круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Исковое заявление подано прокурором с целью пресечения нарушения прав неопределённого круга лиц в результате совершения сделок, с публично значимым земельным ресурсом.
В соответствии со ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
В силу п. 19 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции в качестве истцов и ответчиков, от уплаты государственной пошлины освобождены.
Ответчики Устьянцев В.Б. и Рахимжанов О.А. таких льгот не имеют.
На основании с. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, при подаче искового заявления неимущественного характера государственная пошлина для физических лиц составляет 3 000 рублей.
Согласно п. 15 ст. 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации, при подаче исковых заявлений, содержащих требования о применении последствий недействительности сделок, уплачивается государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, в зависимости от стоимости имущества, подлежащего возврату.
Таким образом, с ответчика Устьянцева В.Б. в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 9 000 рублей (3000 руб. за требование неимущественного характера (п. 1 требования прокурора) + 1500 рублей за требование неимущественного характера (п. 2 требований) +3000 рублей за требование неимущественного характера (п. 8 требований) +1500 рублей за требование неимущественного характера (п. 9 требований).
С ответчика Рахимжанова О.А. в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 11 000 рублей (1 500 рублей за требование неимущественного характера (п. 2 требований) +4 000 рублей за требование имущественного характера (п. 3 требований) + 1 500 рублей за требование неимущественного характера (п 9 требований) +4 000 рублей за требование имущественного характера (п. 10 требований).
Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования прокурора города Нягани в защиту интересов Российской Федерации к Устьянцеву <данные изъяты>, администрации г. Нягани, Рахимжанову <данные изъяты> о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой (ничтожной) удовлетворить.
Признать договор купли-продажи № земельного участка с кадастровым номером № от дата, заключенный между администрацией города Нягани в лице заместителя главы г.Нягани Дейнера А.А. и Устьянцевым <данные изъяты> недействительной сделкой (ничтожной).
Взыскать с администрации г.Нягани (<данные изъяты>) в пользу Устьянцева <данные изъяты> денежные средства в размере 6 224 рубля 98 копеек, уплаченные по договору купли-продажи № земельного участка с кадастровым номером № от дата.
Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от дата, заключенный между Устьянцевым <данные изъяты> и Рахимжановым <данные изъяты>, недействительной сделкой (ничтожной).
Применить последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции, в рамках которой обязать Рахимжанова <данные изъяты> вернуть земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 597 кв м в собственность муниципального образования город Нягань в лице администрации города Нягани.
Взыскать с Устьянцева <данные изъяты>) в пользу Рахимжанова <данные изъяты>) денежные средства в размере 100 000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> от дата.
Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Рахимжанова <данные изъяты> на земельный участок с кадастровым номером №
Внести в Единый государственный реестр недвижимости информацию о прекращении права собственности Рахимжанова О.А. на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись от дата № о праве собственности Рахимжановым О.А. на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>
Признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> за муниципальным образованием городской округ город Нягань в лице администрации города Нягани.
Признать договор купли-продажи № земельного участка с кадастровым номером № от дата, заключенный между администрацией города Нягани в лице заместителя главы города Нягани Дейнера А.А. и Устьянцевым В.Б. недействительной сделкой (ничтожной).
Взыскать с администрации г.Нягани (<данные изъяты>) в пользу Устьянцева <данные изъяты>) денежные средства в размере 6 289 рублей 20 копеек, уплаченные по договору купли-продажи № земельного участка с кадастровым номером № от дата.
Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от дата, заключенный между Устьянцевым В.Б. и Рахимжановым О.А. недействительной сделкой (ничтожной).
Применить последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции, в раках которой обязать Рахимжанова О.А. вернуть земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 600 кв.м. в собственность муниципального образования город Нягань в лице администрации города Нягани.
Взыскать с Устьянцева <данные изъяты>) в пользу Рахимжанова <данные изъяты>) денежные средства в размере 100 000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> от дата.
Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Рахимжанова О.А. на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>
Внести в Единый государственный реестр недвижимости информацию о прекращении права собственности Рахимжанова О.А. на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись от дата № о праве собственности Рахимжановым О.А. на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>.
Признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером № муниципальным образованием городской округ город Нягань в лице администрации города Нягани.
Взыскать с Устьянцева <данные изъяты>) в доход бюджета государственную пошлину в размере 9 000 рублей.
Взыскать с Рахимжанова <данные изъяты> в доход бюджета государственную пошлину в размере 11 000 рублей
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры через Няганский городской суд.
Мотивированное решение составлено 28.08.2026.
Судья Е.С. Колосова