РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 сентября 2026 года г. Нягань
Няганский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа в составе председательствующего судьи Низовой Ю.Е., при секретаре Галенко С.Д., с участием представителя истца Агаева У.Б.о. – Магомедова Р.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Агаева У.Б.о. к администрации г. Нягани о признании права собственности на объект незавершенного строительства, установил:
Агаев У.Б.о. обратился в суд с иском к администрации г. Нягани о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
В обоснование требований указал, что дата между администрацией г. Нягани и Агаевым У.Б.о. заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым истцу в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>
Целевое назначение предоставленного земельного участка – строительство гаражей с несколькими стояночными местами. Срок действия договора аренды по дата.
дата между администрацией г. Нягани и Агаевым У.Б.о. заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору № о продлении срока аренды до дата.
В период действия договора аренды истец заключил договор подряда с ООО «Лидер» на выполнение подрядных работ по возведению гаражей. Согласно п. 1.3 договора подряда срок выполнения работ установлен с дата по дата.
Строительство объекта гаражей ведется в пределах срока действия договора.
дата кадастровым инженером ФИО1 подготовлен технический план объекта незавершенного строительства, в соответствии с которым площадь зданий гаражей составила 81,6 кв.м., со степенью готовности 70%. Стоимость объекта незавершенного строительства гаражей, расположенных по адресу: <адрес> составила 612 000 руб., что определено в отчете о стоимости ООО «Центр судебной экспертизы и независимой оценки» № от дата.
дата администрация г. Нягани направила истцу уведомление, в котором сообщила об отсутствии оснований для продления договора аренды без проведения торгов, указав, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о введенных в эксплуатацию объектов незавершенного строительства на данном участке.
Кроме того, при по результатам осмотра земельного участка установлено, что за весь период действия договора аренды земельный участок не использовался в соответствии с его целевым назначением.
Истец считает отказ незаконным, а свои права на объект незавершенного строительства подлежащими судебной защите в соответствии в соответствии со ст. 12, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
С учетом указанного, Агаев У.Б.о. просил:
признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства – здание гаража, расположенное по адресу: <адрес> (кадастровый квартал №), площадью застройки 81,6 кв.м., степенью готовности 70%, в соответствии с характеристиками, указанными в техническом плате объекта незавершенного строительства от дата;
указать, что настоящее решение суда является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности Агаева У.Б.о. на указанный объект незавершенного строительства в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.
Агаев У.Б.о., администрация г. Нягани, третье лицо Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд счел возможным рассмотреть дело без участия истца, представителя ответчика и третьего лица.
Участвующая в судебном заседании представитель истца Агаева У.Б.о. – Магомедов Р.А. на требованиях иска настаивал по приведенным в нем доводам.
Заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, дата между администрацией г. Нягани и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым последнему в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>
Целевое назначение предоставленного земельного участка – строительство гаражей с несколькими стояночными местами. Срок действия договора аренды по дата.
Данный земельный участок передан ФИО2 по акту приема-передачи от дата.
ФИО2 дата умер.
Права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> унаследованы ФИО2 и ФИО2, что подтверждается свидетельствами о праве на наследство по закону № от дата.
В соответствии с договором от дата права и обязанностей по договору аренды вышеуказанного земельного участка переданы Агаеву У.Б.о.
Таким образом, законным владельцем земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5 000 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>, с дата является истец.
дата между администрацией г. Нягани и Агаевым У.Б.о. заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору № о продлении срока договора аренды № до дата.
Истцом производятся работы по строительству гаражей.
дата кадастровым инженером ФИО1 подготовлен технический план объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес> в соответствии с которым площадь зданий гаражей составила 81,6 кв.м., со степенью готовности 70%.
Истец направил в адрес администрации г. Нягани заявление о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>
Администрацией г. Нягани дата истцу предоставлен ответ, в котором указано, что данный земельный участок предоставлен истцу сроком до дата.
Проведенным специалистами администрацией г. Нягани осмотром установлено, что за весь период действия договора аренды земельный участок не использовался в соответствии с его целевым назначением. В Едином государственном реестре недвижимости сведений о введенных в эксплуатацию объектов незавершенного строительства на данном участке.
Также заявителю разъяснен порядок продления срока аренды.
Согласно п. п. 2 с. 1 ст. 40 ЗК РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно – бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно – гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека не должно нарушать права и свободы других лиц. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ст. 36 Конституции Российской Федерации).
В соответствии с п. 2 ст. 40 ЗК РФ, п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.
В силу ст. 1, ст.36 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
В случае если размер земельного участка не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также нарушены минимальные отступы от границы земельного участка - строительная деятельность на таком земельном участке запрещается, и в соответствии со ст. 222 ГК РФ возводимый объект признается самовольной постройкой.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Возведение строения с нарушением правил принадлежности и целевого использования земли, в силу ст. 222 ГК РФ является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку.
В соответствии с ч. 2 и ч.4 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, выдаваемых органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных этой статьей.
Объекты строительства, на строительство которых не требуется разрешение на строительство, приведены в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.
Каждый объект капитального строительства должен пройти процедуру архитектурно-строительного проектирования, которая согласно ч. 1 ст. 48 ГрК РФ, заключается в подготовке проектной документации, рабочей документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся в границах принадлежащего застройщику земельного участка.
Подготовка проектной документации преследует цели проверки путем экспертизы проектной документации соответствия этой документации, соответственно, архитектурным, функционально-технологическим, конструктивным и инженерно-техническим требованиям, т.е. требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям антитеррористической защищенности объекта, результатам инженерных изысканий (п. 1 ч. 5 ст. 49 ГрК РФ).
С учетом перечисленных выше нормами закона и их разъяснений, учитывая, что спорные объекты отвечают признакам объекта недвижимости, обязательным условием является выяснение наличия соответствия данных объектов строительным, градостроительным и противопожарным нормам и правилам, документам территориального планирования и соблюдение предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства, отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена.
В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств соблюдения вышеуказанных требований, в связи с чем оснований для удовлетворения его требований о признании за ним право собственности на объект незавершенного строительства – здание гаража, расположенное по адресу: <адрес> (с кадастровый квартал №), площадью застройки 81,6 кв.м., степенью готовности 70%, в соответствии с характеристиками, указанными в техническом плате объекта незавершенного строительства от дата, не имеется.
Ввиду отказа истцу в удовлетворении основного требования, оснований для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности Агаева У.Б.о. на указанный объект незавершенного строительства в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, не имеется.
Согласно пп. 1.1, 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения, развития территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от (дата) № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий»; земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, по общему правилу, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Данное право обусловлено одним из основных принципов земельного законодательства - единством судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ст. 1 ЗК РФ).
Перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, закреплен в статье 39.16 ЗК РФ и является исчерпывающим.
Главное обоснование истца для подачи данного иска в суд является прежде всего несогласие с решением администрации г. Нягани об отказе ему в предоставлении земельного участка без проведения торгов.
При этом в качестве способа защиты восстановления своего права Агаев У.Б.о. избрал именно признание права собственности на объект незавершенного строительства с целью продления договора аренды земельного участка без проведения торгов.
Правилами землепользования и застройки города Нягани определены параметры разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, включающие в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений и максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.
Таким образом, предоставления земельного участка без проведения торгов также возможно при условии соблюдения вышеуказанных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
В удовлетворении исковых требований Агаева У.Б.о. к администрации г. Нягани о признании права собственности на объект незавершенного строительства, - отказать.
Решение может быть обжаловано в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы, апелляционного представления через Няганский городской суд.
Решение в окончательной форме изготовлено и подписано 17.09.2026.
Судья Ю.Е. Низова