РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 июля 2026 года п. Междуреченский
Кондинский районный суд суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе:
председательствующего Назарука Р. В.
при секретаре Сафроновой И. В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-301/2026 по исковому заявлению администрации города Екатеринбурга к Шабановой Е. Н. о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки (пени),
УСТАНОВИЛ:
Администрация города Екатеринбурга, обратилась в суд с иском к Шабановой Е. Н. о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки (пени), указывая, что между администрацией города Екатеринбурга и ООО «Центр развития циркового искусства» заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, площадью 11 298 кв.м. с кадастровым № по <адрес> – <адрес>. Участок предоставлен для строительства и эксплуатации торгово-офисного центра «Арена». Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ. В связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Строительство торгово-офисного центра «Арена» завершено ДД.ММ.ГГГГ. Площадь вновь выстроенного объекта недвижимости, расположенного по <адрес>, составляет 19 300,2 кв.м.
Строительство здания гостиницы со встроенными помещениями общественного назначения на 1-м этаже (№ по ПЗУ) завершено ДД.ММ.ГГГГ. Площадь вновь выстроенного объекта недвижимости, расположенного по <адрес>, составляет 19 896,6 кв.м. (19 871,6 кв.м. (площадь возведенного строения) + 25 кв.м. (трансформаторная подстанция – 2 этап строительства).
В соответствии с решением Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-46974/2015 установлено, что из земельного участка общей площадью 11 298 кв.м. с кадастровым №, расположенного по <адрес> – <адрес>, сформированы земельные участки площадью 4 113 кв.м. для строительства торгово-офисного здания и площадью 7 186 кв.м. для строительства здания гостиницы.
Помещения во вновь построенном объекте недвижимости – здании площадью 19 896,6 кв.м., расположенном на земельном участке площадью 7 186 кв.м., переданы застройщиком в собственность третьим лицам, в том числе ответчику.
Дополнительное соглашение к договору аренды с ответчиком не заключалось, однако в силу закона Шабанова Е. Н. является арендатором земельного участка, принадлежавшего продавцу – застройщику на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на приобретенные объекты недвижимости. При этом к ответчику перешло право аренды той части земельного участка, которая занята приобретенной ею недвижимостью и необходима для её использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника.
Учитывая имеющуюся задолженность по арендным платежам, истец с учетом уточнений (перерасчетом аренной платы) просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с марта по сентябрь 2022 года в размере 3 991,98 руб.; задолженность по неустойке (пени) за период с 11.09.2021 по 31.12.2021, с 01.01.2023 по 28.07.2025 в размере 3 904,42 руб.; задолженность по неустойке (пени) на сумму долга, взысканную решением Кондинского районного суда ХМАО-Югры по делу № 2-18/2022 за период с 25.08.2021 по 31.12.2021 в размере 7 469,46 руб.
Ответчиком Шабановой Е. Н. представлены возражения относительно исковых требований (л.д. 85-86), указывает, что все полагающиеся платежи по решению Кондинского районного суда по делу № 2-18/2022 от 19.01.2022 были произведены в полном объеме. Апартаменты, которые находились на данной земле, были проданы в 2022 году. Кроме того, ответчик указывает, что истцом пропущен срок исковой давности, который согласно ст. ст. 196, 200 ГК РФ составляет 3 года. Просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме в связи с пропуском срока исковой давности и необоснованностью иска.
В судебное заседание представитель истца – администрации города Екатеринбурга, ответчик Шабанова Е. Н. не явились, извещены надлежащим образом, просят рассмотреть дело в их отсутствие. Суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся сторон.
Суд, исследовав представленные материалы, приходит к следующему.
В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Как следует из материалов дела и установлено судом, администрацией города Екатеринбурга и ООО «Центр развития циркового искусства» заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, площадью 11 298 кв.м. с кадастровым № по <адрес> – <адрес>. Участок предоставлен для строительства и эксплуатации торгово-офисного центра «Арена». Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 29(оборот)-33).
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Таким образом, договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Строительство торгово-офисного центра «Арена» завершено ДД.ММ.ГГГГ. Площадь вновь выстроенного объекта недвижимости, расположенного по <адрес>, составляет 19 300,2 кв.м. (л.д. 26)
Строительство здания гостиницы со встроенными помещениями общественного назначения на 1-м этаже (№ по ПЗУ) завершено ДД.ММ.ГГГГ. Площадь вновь выстроенного объекта недвижимости, расположенного по <адрес>, составляет 19 896,6 кв.м. (19 871,6 кв.м. (площадь возведенного строения) + 25 кв.м. (трансформаторная подстанция – 2 этап строительства) (л.д. 27-29).
В соответствии с решением Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-46974/2015 установлено, что из земельного участка общей площадью 11 298 кв.м. с кадастровым №, расположенного по <адрес> – <адрес>, сформированы земельные участки площадью 4 113 кв.м. для строительства торгово-офисного здания и площадью 7 186 кв.м. для строительства здания гостиницы.
Помещения во вновь построенном объекте недвижимости – здании площадью 19 896,6 кв.м., расположенном на земельном участке площадью 7 186 кв.м., переданы застройщиком в собственность третьим лицам, в том числе ответчику.
Из выписки из ЕГРН следует, что Шабановой Е. Н. на праве собственности принадлежали помещения, расположенные по <адрес> (дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ, дата прекращения права ДД.ММ.ГГГГ); <адрес> (дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ, дата прекращения права ДД.ММ.ГГГГ); <адрес> (дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ, дата прекращения права ДД.ММ.ГГГГ); <адрес> (дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ, дата прекращения права ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 36-45).
Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости означает, что договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Таким образом, к ответчику как покупателю недвижимости перешли права и обязанности по договору аренды на тех же условиях и в том же объеме, какие были у прежнего собственника.
Решением Кондинского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 19.01.2021 по гражданскому делу № 2-18/2022 с Шабановой Е. Н. в пользу администрации города Екатеринбурга взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 4-1183 от 18 декабря 2008 года за период с 01.09.2018 по 31.08.2021 в размере 57 902 рубля 80 коп., пени за просрочку исполнения обязательств по договору аренды земельного участка № 4-1183 от 18 декабря 2008 года за период с 11.04.2019 по 24.08.2021 в размере 8 600 рублей, а всего взыскано 66 502 руб. 80 коп. (л.д. 64-67).
В силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Согласно представленному истцом расчету, Шабанова Е. Н. имеет задолженность по арендной плате за период с марта по сентябрь 2022 года в размере 3 991,98 руб.; задолженность по неустойке (пени) за период с 11.09.2021 по 31.12.2021, с 01.01.2023 по 28.07.2025 в размере 3 904,42 руб.; задолженность по неустойке (пени) на сумму долга, взысканную решением Кондинского районного суда ХМАО-Югры по делу № 2-18/2022 за период с 25.08.2021 по 31.12.2021 в размере 7 469,46 руб. (л.д. 69).
Вместе с тем, ответчиком Шабановой Е. Н. ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ оплачена задолженность по арендной плате в общем размере 64 365,72 руб. (л.д.87-88) и заявлено ходатайство о применении пропуска срока исковой давности.
Согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права (ст. 204 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с условиями договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией города Екатеринбурга и обществом с ограниченной ответственность «Центр развития циркового искусства», дополнительного соглашения № к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата по договору вносится арендатором отдельным платежным документом ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год (п.п. 2.2.4).
В силу части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
С учетом указанных в дополнительном соглашении № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ сроков уплаты арендной платы, принимая во внимание, что с настоящим иском администрация города Екатеринбурга обратилась в суд, направив его посредством почтовой связи ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 46), с учетом заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности у суда отсутствуют основания для взыскания задолженности по арендной плате за период с марта по сентябрь 2022 года в размере 3 991,98 руб., а также неустойки (пени) за период с 11.09.2021 по 31.12.2021, неустойки (пени) на сумму долга, взысканную решением Кондинского районного суда по делу № 2-18/2022 за период с 25.08.2021 по 31.12.2021.
Исковые требования в части взыскания неустойки (пени) за период с 01.01.2023 по 28.07.2025 обоснованы образовавшейся задолженностью по уплате арендных платежей с марта 2022 по сентябрь 2022 года. Вместе с тем, суд не усматривает оснований для взыскания данной, поскольку право собственности ответчика на помещение по <адрес> прекращено ДД.ММ.ГГГГ. Кроме этого, истцом пропущен срок исковой давности для взыскания задолженности по главному требованию - арендной плате за период с марта по сентябрь 2022 года.
В силу разъяснений, данных в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» согласно пункту 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.
Учитывая изложенное, суд считает, что требования истца были заявлены за пределами срока исковой давности. Доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности, истцом в суд не представлено, ходатайств о восстановлении пропущенного срока истец не заявлял, в связи с чем, в удовлетворении иска должно быть отказано.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, у суда также отсутствуют правовые основания в соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскать с ответчика понесённые истцом расходы на оплату государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 56, 67, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований администрации города Екатеринбурга к Шабановой Е. Н. о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки (пени) отказать полностью.
Решение может быть обжаловано в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры через Кондинский районный суд в течение месяца со дня его вынесения.
Председательствующий Р. В. Назарук