РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 июля 2026 года п. Междуреченский
Кондинский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе: судьи Малаева А.П., помощника Чернышовой Л.И., с участием представителя истца – старшего помощника прокурора Кондинского района Айметдинова Н. Р., ответчика – Нефедовой И.И., представителей ответчика – администрации гп. Междуреченский по доверенности Пакшиной М.С. и Таганцовой И.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Кондинского района, действующего в интересах муниципального образования городское поселение Междуреченский к администрации городского поселения Междуреченский, Нефедовой И.И. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствия недействительности ничтожной сделки, аннулировании записи о государственной регистрации перехода прав собственности, установил:
требования прокурора Кондинского района мотивированы тем, что прокуратурой района проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства при предоставлении в собственность земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. В ходе проверки установлены нарушения, связанные с неправомерным выкупом участка без проведения торгов. Так 12.09.2023 между администрацией г.п. Междуреченский и Нефедовой И.И. заключён договор аренды № в отношении земельного участка площадью 930 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, ХМАО-Югра. Участок предоставлен по итогам аукциона № от 19.05.2023 и имел вид разрешённого использования – для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с условиями договора арендатор обязан использовать участок строго по целевому назначению.
В дальнейшем Нефедовой И.И. на указанном участке возведено строение общей площадью 14,8 кв.м., которое 31.03.2025 поставлено на государственный кадастровый учёт с назначением «жилое» (кадастровый №). В марте 2025 года она обратилась в администрацию с заявлением о расторжении договора аренды и предоставлении участка в собственность за плату. 02.04.2025 администрация направила в её адрес уведомления о подписании соглашения о расторжении договора аренды и о заключении договора купли-продажи. Выкупная цена определена в размере 3 % от кадастровой стоимости имущества, что составило 9 988,20 руб. при кадастровой стоимости участка 332 940 руб.
Однако проверка, проведённая прокуратурой с привлечением специалистов Службы жилищного и строительного надзора ХМАО-Югры, Управления Росреестра и администрации Кондинского района, показала, что возведённое строение фактически не является объектом индивидуального жилищного строительства. Строение представляет собой одно помещение площадью 14,8 кв.м., не имеет фундамента, стены опираются на «деревянные стулья»; электроэнергия, система водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения (в том числе печного отопления) отсутствует. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что строение обладает признаками вспомогательной постройки и не может быть отнесено к объектам недвижимости.
Действия Нефедовой И.И. по внесению недостоверных сведений в декларацию об объекте недвижимости и последующей регистрации права на строение направлены на создание формальных оснований для выкупа земельного участка в собственность без проведения торгов по льготной цене. При этом фактически строительство объекта индивидуального жилищного строительства не велось, условия договора аренды не исполнены, а правовые основания для предоставления участка в собственность отсутствовали.
Таким образом, предоставление земельного участка Нефедовой И.И. по договору купли-продажи без торгов нарушило права неопределённого круга лиц на приобретение участка в установленном законом порядке. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № является недействительным (ничтожным), поскольку заключён с нарушением требований земельного и гражданского законодательства, а также публичных интересов.
Учитывая изложенное, прокурор Кондинского района просит суд признать недействительным договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, применить последствия недействительности ничтожной сделки, аннулировать запись о государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок.
В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объёме, по обстоятельствам изложенным в исковом заявлении.
Ответчик Нефедова И.И., указала, что исковые требования прокуратуры района не признаёт. Она зарегистрирована и проживает, в доме, принадлежащем бывшему супругу, иного жилого помещения в собственности не имеет. Указывает, что по мере финансовых возможностей пытается строить жилой дом, на указанном земельном участке. На дату судебного заседания в помещении оборудован свет, электропроводка, в доказательства чего она ходатайствует о приобщении к делу фотографий.
Представители ответчика – администрации гп. Междуреченский также указали, что исковые требования прокурора не признают, по обстоятельствам изложенным в возражениях на исковое заявление. Также отметили, что при решении вопроса о передаче земельного участка все требования закона администрацией соблюдены; при наличии записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) у администрации отсутствовало законное основание в отказе от заключения договора купли-продажи. Каких-либо документов подтверждающих доводы истца о том, что возведённое сооружение не может быть отнесено к жилым помещениям, не представлено. Соответствующие мнения специалистов, выраженные в судебном заседании и в виде информационного письма или акта, таким доказательством являться не могут.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их взаимосвязи и совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Основания и порядок передачи в собственность физических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности определены предписаниями гл. V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
По общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ).
Предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нём объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Подпунктами 1 и 14 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.
Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
При этом выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено, либо возведенный объект не соответствует признакам недвижимого имущества, виду разрешенного использования земельного участка.
По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учётом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 Земельного кодекса РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.
Судом установлено и из материалов дела следует, что 06.09.2023 Нефедова И.И. обратилась в администрацию гп. Междуреченский с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов сроком на 20 лет в соответствии с пп. 15 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (л.д.130-131).
12.09.2023 между администрацией гп. Междуреченский и Нефедовой И.И., ДД.ММ.ГГГГ г.р., заключён договор аренды земельного участка № в соответствии с условиями которого арендодатель администрация гп. Междуреченский на основании постановления администрации гп. Междуреченский от ДД.ММ.ГГГГ №-п «О предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду И.И. Нефедовой И.И.» передает в аренду земельный участок, а арендатор Нефедова И.И. принимает в аренду на срок 20 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ земельный участок из земель, государственная собственность на которые не разграничена, из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 930 кв.м, по адресу: <адрес>, №, <адрес>, ХМАО-Югра (л.д. 36-44).
В дальнейшем, Нефедовой И.И. на данном земельном участке возведено строение общей площадью 14,8 кв.м., которое 31.03.2025 поставлено на государственный кадастровый учёт, определено назначение - жилое (кадастровый №).
В марте 2025 года Нефедова И.И. обратилась в администрацию городского поселения Междуреченский с обращением о расторжении договора аренды и предоставлении земельного участка в собственность за плату. Соглашением от 2 апреля 2025 года договор аренды земельного участка от 12 сентября 2023 года №-Ф расторгнут (л.д.65).
В эту же дату между администрацией гп. Междуреченский и Нефедовой И.И. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, в соответствии с которым выкупная цена земельного участка составляет 3% от его кадастровой стоимости, что составляет 9 988,20 руб. (л.д.70-75).
Право собственности на земельный участок в ЕГРН зарегистрировано за Нефедовой И.И. 7 апреля 2025 года (л.д.66-69).
Как усматривается из материалов дела, основанием к принятию решения о заключении договора послужило наличие зарегистрированного права собственности Нефедовой И.И. на объект недвижимости с кадастровым номером № - индивидуальный жилой дом. Право собственности на жилой дом зарегистрированного 31.03.2025 (л.д.82-85).
Из акта осмотра данного земельного участка, проведенного специалистами администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ходе внешнего осмотра объекта, подпадающего под описание зарегистрированных в ЕГРН координат установлено что здание, снаружи напоминает вспомогательное хозяйственное строение (летняя кухня, утепленное складское помещение, либо временное сооружение) о чем так же свидетельствует задекларированная площадь объекта 13,6 кв.м., отсутствие трубы печного отопления, отсутствие подключенных коммуникаций, отсутствие прочной связи с землей в виде фундамента (л.д.23-27).
Согласно информации из Службы жилищного и строительного надзора ХМАО-Югры от 24.02.2026 на участке возведено одноэтажное строение из бруса размером 4 на 4 метра имеется пристрой к строению предположительно дровяник. Строение однокомнатное. Стены опираются на «деревянные стулья» выполненные из бруса, фундамент отсутствует. Строение не оборудовано отопительной печью. Имеет крышу выполненную из металлического профлиста. В ходе визуального осмотра установлено, что строение к централизованным сетям пгт. Междуреченский электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения не подключено (л.д.32-33).
Актом осмотра данного земельного участка, проведённого специалистами администрации Кондинского района от 24.02.2026 установлено, что на земельном участке из состава земель населенных пунктов, с кадастровым номером: №, с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок №, <адрес> расположено деревянное строение из бруса бывшего в употреблении на бетонных блоках с пристроем, напоминающим дровяник (беседка), вспомогательная постройка (вольер для собак) в деревянном исполнении. В ходе осмотра объекта установлено, что внутри помещение разделено перегородкой на зоны: основную и вспомогательную (предположительно санитарный узел). Строение снаружи напоминает хозяйственную постройку (летний дом, летняя кухня, утепленное складское помещение, либо временное сооружение) о чем так же свидетельствует задекларированная площадь объекта 14,8 кв.м., отсутствие трубы печного отопления и подключенных коммуникаций (л.д.93-94).
Как следует из п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, под объектами капитального строительства понимаются здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
В соответствии с ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признаётся индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ).
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с пунктом 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
В силу пункта 75 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.
Принимая во внимание, что обязательным условием передачи спорного земельного участка в собственность Нефедовой И.И. являлось наличие возведенного жилого строения, тогда как в ходе судебного разбирательства установлено, что на дату заключения договора купли-продажи объект капитального строительства на данном участке фактически отсутствовал. При этом зарегистрированный в ЕГРН объект не являлся результатом завершённого строительства и не соответствовал критериям индивидуального жилого дома.
Изложенный вывод следует из анализа актов осмотра, представленных фотоматериалов, пояснений специалистов и сторон, согласно которым на момент заключения договора купли-продажи, а также проведения выездных контрольных мероприятий с участием прокуратуры, у объекта отсутствовали конструкции, связывающие его с землёй и иные коммуникационные системы; и площади объекта в 14,8 кв.м, поскольку она является незначительной и не может соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 16 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022)», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.06.2022, приобретение земельного участка в собственность путём выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта.
Возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечёт возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Исходя из указанного выше, приведённые действия ответчика свидетельствуют о том, что возведение и постановка на учёт сооружения осуществлены с целью приобретения земельного участка в собственность именно на основании п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации без уплаты его реальной рыночной стоимости.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований прокурора, поскольку данная сделка посягает на публичные интересы, заключена с нарушением действующего законодательства, прав муниципального образования городское поселения Междуреченский и прав неопределенного круга лиц на равный доступ к обороту земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и на землях, государственная собственность на которых не разграничена.
С учётом изложенного, доводы представителей администрации о соблюдении регламента оказания услуги, и наличии на сегодняшний день подведённого к дому электричества, а также иные доводы ответчиков, приведённые выводы суда о неправомерном заключения договора купли-продажи земельного участка, не опровергают.
Ссылки на необходимость учёта баланса интересов личности и государства не отменяет обязанности участников гражданских правоотношений действовать строго в рамках установленных законом требований. Произвольное толкование данного баланса в ущерб правам иных лиц противоречит принципу правовой определённости.
Согласно ч.1 ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Согласно ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации она составляет 3 000 рублей по требованию неимущественного характера и подлежит взысканию с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования прокурора Кондинского района удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, расположенного по адресу: <адрес>, №, <адрес>, ХМАО-Югра, с кадастровым номером №, площадью 930 кв. м., заключённый между администрацией городского поселения Междуреченский и Нефедовой И.И..
Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязать Нефедову И.И. возвратить администрации городского поселения Междуреченский в срок не позднее двух недель со дня вступления решения суда в законную силу земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, №, <адрес>, ХМАО-Югра, с кадастровым номером №, площадью 930 кв. м.
Аннулировать и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве собственности Нефедовой И.И. на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, №, <адрес>, ХМАО-Югра, с кадастровым номером №, площадью 930 кв. м.
Взыскать с Нефедовой И.И. в пользу бюджета муниципального образования Кондинский район Ханты-Мансийского автономного округа – Югры государственную пошлину в размере 3 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в суд Ханты - Мансийского автономного округа – Югры через Кондинский районный суд в течение одного месяца со дня, следующего за днём его вынесения.
Мотивированное решение суда составлено 17.07.2026.
Судья подпись
Копия верна
Судья А.П. Малаев