АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
16 февраля 2026 года г. Ханты-Мансийск
Ханты-Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего судьи Ниловой Е.В., при секретаре Муртазиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Половникова Сергея Михайловича к ООО Специализированный застройщик «Югра-Сити-2» о взыскании денежных средств в порядке защиты прав потребителей, третье лицо ППК «Роскадастр», по апелляционной жалобе ООО Специализированный застройщик «Югра-Сити-2» на решение мирового судьи судебного участка №3 Ханты-Мансийского судебного района от 15 октября 2025 года, установил:
Половников С.М. обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Югра-Сити-2» с требованиями о взыскании денежных средств в размере 7 454,54 руб. в счет уменьшения покупной цены по договору купли-продажи недвижимости, 8 000 руб. в счет возмещения убытков, 20 000 руб. в счет компенсации морального вреда, а также штрафа за отказ в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
В обоснование требований указано, что 27.04.2025 между ООО «Специализированный застройщик «Югра-Сити-2» и Половниковым С.М. заключен договор купли-продажи №к/3, согласно условиям которого ответчик передал в собственность истца нежилое помещение-кладовую спортивного инвентаря, назначение: нежилое, площадь 2,2 кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый номер: №. Стороны оценили объект недвижимости в 164 000 руб. (п.3 договора), который оплачен истцом в безналичной форме в день заключения сделки. 28.04.2025 проведена государственная регистрация перехода права собственности. После приобретения в собственность помещения, путем бытовых замеров выявлено несоответствие заявленной в договоре площади.
28.05.2025 между Половниковым С.М. и ППК «Роскадастр» заключен договор подряда №25-8602-Д/0092 на выполнение работ по подготовке плана и экспликации нежилого помещения. Согласно подготовленному поэтажному плану и экспликации площади помещения его размеры составили 1,78 м. х 1,19 м., общая площадь составила 2,1 кв.м, что не соответствует площади объекта, указанной в п.1.1 договора на 0,1 кв.м. 18.06.2025 истец обратился с претензией к ответчику и просил вернуть разницу в стоимости и возместить убытки, на что письмом от 26.05.2025 ответчик отказал в удовлетворении требований истца, указав на то, что цена договора не относится к площади объекта.
По мнению истца, содержание договора купли-продажи свидетельствует о том, что цена объекта недвижимого имущества определялась исходя из стоимости 1 кв.м, в размере 74 545,45 руб. и рассчитывалась исходя из стоимости 1 кв.м., умноженной на площадь объекта недвижимого имущества.
С ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере 7 454,54 руб. из расчета 74 545,45 руб. х 0,1 кв.м в счет уменьшения покупной цены объекта недвижимости. Истец для защиты своих прав понес убытки в размере 8 000 руб. в виде оплаты услуг кадастрового инженера, которые также просит взыскать с ответчика. Длительное и злостное уклонение ответчика от взятых на себя обязательств по договору привели к ухудшению психоэмоционального состояние истца, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 20 000 руб. В силу п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф.
Решением мирового судьи судебного участка № 3 Ханты-Мансийского судебного района от 15.10.2025 исковые требования Половникова Сергея Михайловича к ООО Специализированный застройщик «Югра-Сити-2» о взыскании денежных средств в порядке защиты прав потребителей, удовлетворены частично. Взыскано с ООО Специализированный застройщик «Югра-Сити-2» в пользу Половникова Сергея Михайловича денежные средства в размере 24 681,81 руб., в том числе, 7 454,54 руб. – в счет уменьшения покупной цены по договору, 8 000 руб. – убытки; 1 000 руб. – компенсация морального вреда, 8 227,27 руб. – штраф за отказ в добровольном порядке. В остальной части исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе ответчик ООО Специализированный застройщик «Югра-Сити-2» просит решение мирового судьи отменить, принять новое решение. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что судом нарушены нормы материального права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Обращает внимание, что соглашение о цене является существенным условием Договора и изменению не подлежит (п. 3 Договора), то есть цена является твердой (фиксированной), изменению не подлежит, а также не зависит от стоимости за квадратный метр, тое есть установлена за весь объект недвижимости, а не за единицу площади объекта, следовательно, не поставлена в зависимость от стоимости одного квадратного метра. Условиями договора, изменение фиксированной цены не предусмотрено, цена является существенным условием заключенного Договора (п. 3) и изменению не подлежит, в связи с чем права истца (покупателя) не нарушены. По Договору купли-продажи № к/3 от 27.04.2025 ответчиком истцу передан объект недвижимости - кладовка, площадью 2,20 кв.м. Объект недвижимости передан ответчиком и принят истцом без претензий и замечаний, обстоятельства невозможности использования объекта недвижимости (кладовки) по назначению истцом не представлены. Судом оставлены без внимания следующие факты: условие о цене объекта недвижимости (кладовки) является существенным для договора купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 Договора купли-продажи № к/3 от 27.04.2025 и ст. 555 ГК РФ); оснований для соразмерного уменьшения покупной цены не имеется, поскольку условие об изменении цены, в связи с изменением площади кладовки, не согласовано сторонами. Пунктом 3 Договора купли-продажи № к/3 от 27.04.2025 содержит условие о цене за весь объект недвижимости, то есть окончательной стоимости объекта недвижимости, составляющей 164 000 руб., которая не поставлена сторонами договора в зависимость ни от стоимости кладовки за один квадратный метр, ни от размера общей площади объекта на момент ее передачи покупателю. сведения о том, что имеется расхождение площади кладовки по данным кадастрового учета и фактической площади в размере 0,1 кв.м, не подтверждается материалами дела. В основании соразмерного уменьшения покупной цены должно лежать волеизъявление стороны договора на изменение условий договора о цене встречного предоставления, однако такое условие в договоре купли-продажи отсутствует. Следовательно, условия договора не могут подлежать изменению без соответствующего волеизъявления, следовательно, одностороннее изменение договора является односторонней сделкой. Истцом утверждается о проведении им замеров и изменение площади на 0,1 кв.м, в сторону уменьшения, однако, при этом судом не учтено то, что в силу п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это внесение в единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. При анализе представленного в материалы дела поэтажного плана, подготовленного ППК «Роскадастр», не предоставляется возможным удостовериться в компетентности специалиста, проводившего замеры, не представлены сведения о том, является ли специалист кадастровым инженером и является ли он членом саморегулируемой организации (СРО) в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», а также в представленном поэтажном плане не представлены сведения об оборудовании, которым производились замеры, не представлены сведения о поверке такого оборудования, что является обязательным требованием для подготовки технического плана, представленный поэтажный план не является документом, предусмотренным законодательством, в соответствии с которым определяется площадь объекта недвижимости. Кроме того, представленный поэтажный план не содержит сведений о среднеквадратической погрешности площади объекта недвижимости которая обязательно рассчитывается при проведении повторных замеров. Истец, являясь собственником помещения кладовки, на дату подачи апелляционной жалобы, сведения, содержащиеся в ЕГРН не оспорил. Согласно действующему законодательству РФ, только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь кладовки как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик. Кадастровым инженером (Коровиной Дарьей Александровной, дата завершения кадастровых работ: 29.11.2024 г.) до постановки на кадастровый учет в установленном порядке, произведен обмер площади, по результатам обмеров, кладовка поставлена на кадастровый учет. Согласно техническому плану ширина составила 120 см и длина 180 см. итого, площадь кладовки составляет 2,16 кв.м., с учетом округления до 0,1 кв.м., площадь объекта составила - 2,2 кв.м. Если принять размеры, представленные истцом в поэтажном плане - 1,19 х 1,78, площадь составит 2,12 кв.м. Таким образом, разница в площади составит 0,04 кв.м. по отношению к замерам кадастрового инженера Коровиной Д.А. В материалах дела отсутствуют доказательства причинения ответчиком истцу физических и/или нравственных страданий, которые явным образом нарушают его личные неимущественные права. Истцом не доказано наличие причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и фактом причинения морального вреда с учетом обстоятельств дела. Ухудшение психоэмоционального состояния может быть подтверждено только исследованием врача-психиатра и его заключением, однако таковое в материалах дела отсутствует. Заключение составляется врачом-психиатром на основе проведённого исследования и анализа эмоционального состояния пациента. В заключении указываются задачи и результаты наблюдения, оценка эмоциональных реакций и их соответствие ситуации, а также другие существенные факты и выводы. С учетом того, что условиями договора не было предусмотрено изменение существенных условий договора (цены), в материалах дела отсутствуют доказательства того факта, что цена договора зависит от стоимости 1 кв.м., считает, что отсутствует (не доказан) факт причинения ответчиком истицу физического вреда здоровью или его жизни, а также причинения нравственных и психоэмоциональных страданий (состояний), сумма морального вреда как в заявленном размере, так и в размере 1 000 руб. взысканию не подлежит.
Определением Ханты-Мансийского районного суда 29.01.2026 суд перешел к рассмотрению гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена Публично-правовая компания «Роскадастр».
Истец Половников С.М. в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил оставить решение мирового судьи без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель ответчика, третьего лица, надлежаще извещённые о времени и месте судебного заседания, не явились, о причинах своей неявки суд не известили. Суд, руководствуясь ч.3 ст.167, 327 ГПК РФ определил рассмотреть гражданское дело в апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика и третьего лица.
Заслушав истца Половникова С.М., изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда по доводам апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 27.04.2025 между Половниковым С.М. и ООО «СЗ «Югра-Сити-2» заключен договор купли-продажи №3/к нежилого помещения - кладовой спортивного инвентаря, назначение нежилое. Площадь 2,2 кв.м, адрес: Ханты-Мансийский автономный округа-Югра, <адрес>; этаж: подвал. Кадастровый номер № (п.1 договора).
Оплата по договору произведена Половниковым С.М. в полном объеме 27.04.2025 путем безналичной оплаты на расчетный счет ответчика.
28.04.2025 произведена государственная регистрация права собственности на объект недвижимости - кладовая спортивного инвентаря, расположенного по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, <адрес> подвал, в собственность истца, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
28.05.2025 между Половниковым С.М. и ППК «Роскадастр» заключен договор подряда №25-8602-Д/0092 на выполнение работ по подготовке плана и экспликации площади нежилого помещения - кладовой спортивного инвентаря по адресу: <адрес>.
Согласно подготовленному ППК «Роскадастр» поэтажному плану и экспликации площади помещения, его размеры составили 1,78 м х 1,19 м., общая площадь помещения составила 2,1 кв.м., что меньше общей площади объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи на 0,1 кв.м. (2,2 кв.м - 2,1 кв.м).
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что передача Половникову С.М. объекта недвижимого имущества меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора купли-продажи недвижимости, снижает потребительские качества объекта продажи до уровня, не отвечающего тем параметрам, которые предполагали стороны договора, является отступлением от существенных условий договора, предусматривающих характеристики объекта продажи, в частности его размер, и как нарушение условий договора о качестве недвижимости, подлежащей передаче покупателю, что является основанием для соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи недвижимости.
С данными выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласиться не может в силу следующего.
На основании п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В силу ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В силу ч. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, по смыслу ст. 424, 450, 555 Гражданского кодекса РФ, изменение цены договора купли-продажи квартиры в одностороннем порядке истцом путем предъявления к ответчику требования о взыскании разницы в общей площади нежилого помещения недопустимо.
Как следует из материалов дела, между Половниковым С.М. и ООО «СЗ «Югра-Сити-2» заключен договор №3/к от 27.04.2025 купли-продажи нежилого помещения - кладовой спортивного инвентаря, назначение нежилое; площадь 2,2 кв.м, адрес: ХМАО-Югра, <адрес>; этаж: подвал; кадастровый номер № (п.1 договора).
Согласно п. 3 договора купли-продажи от 27.04.2025 цена продаваемого помещения определена за единицу товара, а не за единицу его площади. Указаний на определение цены помещения в зависимости от его размера договор купли-продажи не содержит.
Согласно п. 12 договора купли-продажи от 27.04.2025 объект недвижимости считается переданным покупателю с момента подписания настоящего договора. Комплект ключей передан покупателю. Договор принимает силу и значение акта приема-передачи и составления дополнительного документа не требуется.
Из п. 8 договора купли-продажи от 27.04.2025 следует, что покупатель удовлетворён качественным состоянием объекта недвижимости, установленным путём внутреннего осмотра объекта недвижимости перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.04.2025 площадь нежилого помещения составляет 2,2 кв.м.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что договор купли-продажи квартиры от 27.04.2025 подписан в отсутствие разногласий сторон, содержит весь объем существенных условий, предусмотренных законом для договора купли-продажи, в том числе данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, цена имущества сторонами согласована в п. 3 договора купли-продажи в твердой денежной сумме (не установлена за единицу площади или иного показателя размера помещения), нежилое помещение передано покупателю и принято им без замечаний, в том числе по поводу площади, препятствий со стороны продавца к измерению площади помещения не имелось, оплата по договору произведена в соответствии с согласованной в договоре ценой, доказательства наличия между сторонами разногласий при подписании договора купли-продажи отсутствуют, договор купли-продажи сторонами не оспаривался, недействительным не признан, фактически исполнен, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Половникова С.М.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения мирового судьи с вынесением нового решения об отказе Половникову С.М. в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил:
Решение мирового судьи судебного участка № 3 Ханты-Мансийского судебного района от 15 октября 2025 года отменить, принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Половникова Сергея Михайловича к ООО Специализированный застройщик «Югра-Сити-2» о взыскании денежных средств в порядке защиты прав потребителей, отказать.
Определение вступает в законную силу со дня его принятия. Вступившие в законную силу судебные постановления могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 03 марта 2026 года.
Судья Ханты-Мансийского районного суда Е.В. Нилова