РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 марта 2026 года город Мегион
Мегионский городской суд Ханты - Мансийского автономного округа - Югра в составе председательствующего судьи Каримовой Ю.С., при секретаре судебного заседания Сулаймоновой М.З., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Меркушевой Натальи Геннадьевны, Назаровой Виктории Юрьевны к администрации города Мегиона о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
Меркушева Н.Г. и Назарова В.Ю. обратились в суд с настоящим иском к администрации города Мегиона, в обоснование указывая, что они являются собственниками жилого помещения – квартиры <данные изъяты>, на основании договора мены квартиры, с доплатой в рассрочку от 29.12.2023 года. Указанный договор мены был заключен в связи с тем, что постановлением администрации г. Мегиона, многоквартирный дом по адресу: <данные изъяты>, признан аварийным и подлежащим сносу. Считают, что в рамках адресной программы они имели право на получение квартиры в собственность без дополнительных выплат, заключенный договор мены квартир с доплатой полагают незаконным. Неисполнение администрацией г. Мегиона своей обязанности по предоставлению им жилого помещения в период действия адресной программы ХМАО-Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 гг., не прекращает у заявителей право на предоставление жилого помещения взамен аварийного без доплаты. Поскольку договор мены в части условий о доплате противоречит закону, эти условия должны быть признаны недействительными, как противоречащие закону. Истцы обращались в адрес ответчика с досудебной претензией об исключении из договора мены квартир пунктов Договора, устанавливающих доплату в размере 1 099435 руб., в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 6107,98 руб. На основании изложенного просят признать недействительным договор мены квартир с доплатой в рассрочку <данные изъяты> от 29.12.2023 года, заключенный между Меркушевой Н.Г., Назаровой В.Ю. и администрацией г. Мегиона, в части применения пунктов 5, 6.1, 6.2, 6.3, 7, 8, 9 Договора, устанавливающих доплату в размере 1099 435 руб., в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 6107,98 руб., применить последствия недействительности сделки по договору мены квартиры с доплатой в рассрочку <данные изъяты> от 29.12.2023 года, заключенного между Меркушевой Н.Г., Назаровой В.Ю. и администрацией г. Мегиона, взыскав с администрации г. Мегиона за счет казны бюджета муниципального образования г. Мегион в пользу Меркушевой Н.Г. и Назаровой В.Ю. денежные средства, уплаченные по договору мены квартир <данные изъяты> от 29.12.2023 года, в размере 134375, 56 руб. и обязать администрацию г. Мегиона исключить из наименования договора мены квартир с доплатой в рассрочку <данные изъяты> от 29.12.2023 года, заключенного между Меркушевой Н.Г., Назаровой В.Ю. и администрацией г. Мегиона, слова «с доплатой» (л.д. 6-10).
В письменных возражениях администрация г. Мегиона указывает на несогласие с заявленными требованиями, на подписание истцом договора мены квартир с доплатой 29.12.2023 года, отсутствие оснований для признания оспоримой сделки недействительной и пропуске срока для оспаривания сделки.
В письменных возражениях относительно возражений ответчика о применении срока исковой давности, истцами указано, что о нарушении своего права они узнали 02.10.2025 года, когда и обратились с досудебной претензией в адрес администрации г. Мегиона, соответственно, срок исковой давности, по их мнению, не пропущен.
Стороны в судебном заседании не участвовали, извещены надлежащим образом; по правилам ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел дело в их отсутствии.
Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В п. 41 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 за 2019 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019, разъяснено, что правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации на переселение граждан из аварийного жилищного фонда путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, устанавливает Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», согласно ч. 1 ст. 3 которого в целях данного федерального закона создается государственная корпорация – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
Под переселением граждан из аварийного жилищного фонда в п. 3 ст.2 данного федерального закона понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со ст. 32 и 86, ч.ч. 2 и 3 ст. 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Под предоставлением финансовой поддержки за счет средств Фонда в п. 4 ст. 2 данного федерального закона понимается, среди прочего, предоставление Фондом целевых средств бюджетам субъектов Российской Федерации на безвозвратной и безвозмездной основе на переселение граждан из аварийного жилищного фонда на условиях, предусмотренных этим же федеральным законом.
По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа. Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Таким образом, включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Материалами гражданского дела подтверждается, что 29.12.2023 года между администрацией г. Мегиона, с одной стороны, и Меркушевой Н.Г. и Назаровой В.Ю., с другой стороны, заключен договор мены квартиры на комнату с доплатой в рассрочку <данные изъяты>, по условиям которого администрация г.Мегиона меняет, принадлежащую на праве муниципальной собственности квартиру, состоящую из 2-х комнат, общей площадью 56 кв.м., в том числе жилой площадью – 34,9 кв.м., находящуюся по адресу: <данные изъяты> на квартиру, принадлежащую «стороне-2» на праве долевой собственности, состоящую из 2-х комнат общей площадью 41,8 кв.м., находящуюся по адресу: <данные изъяты>.
Стоимость квартиры, находящейся по адресу: <данные изъяты>, определена (установлена) в соответствии с муниципальным контрактом на приобретение однокомнатной квартиры, которая будет создана в будущем, от 02.05.2023 года № <данные изъяты>, и составляет 4335 800 руб. Кадастровая стоимость квартиры, находящейся по адресу: <данные изъяты> составляет 91363,93 руб. (п.п. 4, 5 договора).
Стороны согласовали, что сумма доплаты, на которую предоставляется рассрочка платежа, определяется путем расчета разницы за превышение общей площади предоставляемого жилого помещения и изымаемого жилого помещения (доли изымаемого жилого помещения). В соответствии с приказом региональной службы по тарифам Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 12.01.2023 №2-нп стоимость одного квадратного метра общей площади в 1-ом квартале 2023 года составила 77 425 руб.
Разница между общей площадью изымаемого и предоставляемого жилого помещения составляет: 56,0 кв.м. – 41,8 кв.м. = 14,2 кв.м.
Сумма доплаты составляет: 14,2 кв.м. х 77 425 руб. = 1099435,00 руб.
Согласно пп. 3.4.3 п. 3.4 Положения, рассрочка платежа по договору мены жилых помещений предоставляется на срок 15 лет (180 месяцев), с ежемесячной выплатой равными долями при сумме доплаты свыше 800000 руб. Размер ежемесячного платежа составит 1099 435 руб.:180 мес. = 6107,98 руб. Сумма 1099 435 руб., которая должна быть выплачена безналичным путем «Стороной-2» в течение 15 лет (180 месяцев), с даты подписания настоящего договора, с ежемесячным взносом в сумме 6107,98 руб. на единый счет доходов бюджета «Стороны-1», в соответствии с графиком сроков и размеров ежемесячных выплат, который является неотъемлемой частью договора.
Пунктами 6.1., 6.2., 6.3. Договора мены предусмотрено право «стороны-2» досрочно оплатить сумму за приобретенную квартиру, а в случае нарушений условий договора по оплате за приобретаемое жилое помещение оплатить пени, а «сторона-1» в случае существенного нарушения «стороной-2» условий договора по оплате за приобретаемое жилое помещение вправе в одностороннем порядке обратиться в суд для расторжения договора и выселения «стороны-2». По условиям договора «сторона-2» принимает обязательство не отчуждать приобретенную квартиру, все сделки, заключенные по настоящей квартире до полной оплаты суммы договора, будут считаться недействительными, квартира признается находящейся в залоге «стороны-1» (п.п. 7, 8, 9 договора) (л.д. 17-19).
В материалах дела представлен акт приема-передачи квартиры (л.д.20), график сроков и размеров ежемесячных платежей (оборот л.д.20-21).
Постановлением администрации города Мегиона от 29.08.2016 года <данные изъяты> дом, расположенный по адресу: <данные изъяты>, признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации города Мегиона от 16.02.2022 года <данные изъяты> принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд.
20.07.2023 года в адрес истцов направлено уведомление о расселении, с указанием предоставления жилого помещения по договору мены по адресу: <данные изъяты>; в ответ на указанное уведомление от Меркушевой Н.Г. поступило о несогласии с предоставляемым жилым помещением, ввиду большой квадратуры жилого помещения.
06.10.2023 года в адрес истцов направлено уведомление о расселении, с указанием предоставления жилого помещения по договору мены по адресу: <данные изъяты>; на предоставление данного жилого помещения Меркушева Н.Г. согласилась.
В заявлении от 06.12.2023 года Назарова В.Ю. и Меркушева Н.Г. просили рассмотреть вопрос о предоставлении жилого помещения по договору мены по адресу: <данные изъяты>, без доплаты.
Протоколом <данные изъяты> заседания комиссии по рассмотрению заявлений граждан об изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд от 06.12.2023 года принято решение о предоставлении Меркушевой Н.Г. и Назаровой В.Ю., в собственность жилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, по договору мены с доплатой в размере 1099435 руб. в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 6107,98 руб.
28.12.2023 года администрацией г. Мегиона принято постановление <данные изъяты>, которым Меркушевой Н.Г. и Назаровой В.Ю. предоставлено жилое помещение, в виде двухкомнатной квартиры, общей площадью 56,0 кв.м., в том числе, жилой – 34,9 кв.м., по адресу: <данные изъяты>, по договору мены с доплатой в размере 1099 435 руб. в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 6107,98 руб. О вынесенном постановлении уведомлены истцы и 28.12.2023 года от Меркушевой Н.Г. и Назаровой В.Ю. поступило письменное заявление о заключении с ними договора мены с доплатой в рассрочку на приобретаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>, в котором просят предоставить рассрочку на 15 лет, с суммой ежемесячного платежа 6107,98 руб.
На учете в качестве малоимущих и нуждающихся в жилом помещении, предоставляемом по договорам социального найма по месту жительства, истцы не состоят.
В п.п. 1, 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда должна содержать, в частности, перечень многоквартирных домов, признанных до определенной даты в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.
Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 01.04.2019 № 104-п «Об адресной программе Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы» (далее по тексту – Постановление) предусмотрено финансирование расходов, связанных с реализацией программы, которое осуществляется за счет средств Фонда с учетом установленного Правительством Российской Федерации предельного уровня софинансирования расходного обязательства субъекта Российской Федерации из федерального бюджета на соответствующий период, средств бюджета автономного округа, предоставляемых на основании Порядка предоставления субсидии из бюджета автономного округа бюджетам муниципальных образований автономного округа для реализации полномочий в области градостроительной деятельности, строительства и жилищных отношений, утвержденного постановлением Правительства автономного округа от 29 декабря 2020 года N 643-п "О мерах по реализации государственной программы Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "Развитие жилищной сферы" (далее - Порядок), с учетом предельного уровня софинансирования расходных обязательств муниципального образования автономного округа из бюджета автономного округа, установленного пунктом 6 Порядка, и средств бюджетов муниципальных образований автономного округа.
Многоквартирный дом по адресу: <данные изъяты> в соответствии с Федеральным законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» включен как в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, так и в адресную программу городского округа Мегион по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 – 2025 годы и содержится в перечне многоквартирных домов, расположенных на территории городского округа город Мегион.
В период заключения между сторонами договора мены квартир на территории муниципального образования г.Мегион действовала адресная программа городского округа город Мегион по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы, которой предусматривалось расселение как граждан, проживающих в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания и жилых домах, признанных аварийными на основании договоров социального найма, так и собственников таких жилых помещений. В соответствии с условиями адресной программы, при согласии в письменной форме собственника (собственников) жилого помещения, расположенного в аварийном доме ему (им) предоставляется жилое помещение по договору мены, взамен изымаемого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. При этом если общая площадь предоставляемого жилого помещения больше размера площади изымаемого жилого помещения, разница стоимости за превышение площади предоставляемого жилого помещения подлежит собственникам к доплате.
Однако, исходя из буквального толкования в совокупности правовых норм Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, положений адресной программы Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы, следует, что ни федеральным законодательством, ни адресной программой Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда не предусматривалась обязанность граждан, переселяемых из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, по доплате разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого.
Жилое помещение по адресу: <данные изъяты> принадлежало истцам на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 16.08.2011 года (п. 3 Договора (оборот л.д.17).
Учитывая указанные положения закона и разъяснения по их применению, суд считает, что оспариваемые истцом абзацы Договора, устанавливающие доплату, предусматривающие обязанность истцов произвести доплату за предоставляемое жилое помещение, противоречат положениям статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и, в силу статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются недействительными.
Администрацией г.Мегиона заявлено о пропуске истцами срока давности по оспариванию сделки мены квартир в рассрочку.
В соответствии с ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК Российской Федерации) либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2).
Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Из разъяснений практики применения этой статьи закона, данных в абзаце 2 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
При этом пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
В силу статьи 201 Гражданского кодекса Российской Федерации перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.
Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу статьи 201 Гражданского кодекса Российской Федерации переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Вместе с тем содержание заключаемого договора должно соответствовать требованиям закона, невыполнение данного условия влечет признание сделки недействительной. В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Течение срока исковой давности начинается не только тогда, когда лицо фактически узнало о нарушении права, но и когда оно должно было узнать о таком нарушении, проявив должную степень заботливости и осмотрительности.
Как указано судом выше, договор мены заключен между администрацией г. Мегиона и истцами 29.12.2023 года, которые надлежащим образом следили за исполнением договора мены в части условий об осуществлении доплаты за изымаемое жилое помещение, следовательно, именно с указанной даты началось течение срока исковой давности для предъявления в суд требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
С настоящим иском истцы обратились в суд 28.01.2026 года, то есть с пропуском установленного законом срока исковой давности.
Довод стороны истца о том, что 02.10.2025 года истцы обращались в администрацию г. Мегиона с досудебной претензией об исключении из договора мены с доплатой пунктов Договора, устанавливающих доплату, и, соответственно, именно с указанной даты подлежит исчислению срок исковой давности, признается судом несостоятельным, поскольку течение срока исковой давности начинается не только тогда, когда лицо фактически узнало о нарушении права, но и когда оно должно было узнать о таком нарушении, проявив должную степень заботливости и осмотрительности. Таким образом, о нарушении права истцы знали в момент заключения оспариваемой сделки 29.12.2023 года.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о пропуске истцами срока исковой давности по заявленным требованиям, ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока стороной истца не заявлено. Таким образом, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 194- 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Меркушевой Натальи Геннадьевны, Назаровой Виктории Юрьевны к администрации города Мегиона о признании сделки недействительной - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы через Мегионский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.
С учетом требований ст. 107, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в окончательной форме решение составлено 19.03.2026 года.
Судья подпись Ю.С. Каримова
Копия верна
Судья Ю.С. Каримова