РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
4 августа 2026 года дело № 2 –587/2026 г. Мегион
Мегионский городской суд Ханты - Мансийского автономного округа - Югра в составе председательствующего судьи Коржиковой Л.Г., при секретаре Микалиной З.Н., с участием представителя истца Ермаковой О.Н. – Мартыненко С.В., представителя ответчика Лобес Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ермаковой Олеси Николаевны к администрации города Мегиона о признании сделки недействительной (ничтожной) в части, применении последствий её недействительности, установил:
Ермакова О.Н. (далее – истец) обратилась в суд с иском, в редакции измененных требований, к администрации города Мегиона (далее - ответчик) о признании договора мены квартир с доплатой в рассрочку № 119, заключенного 24 апреля 2024 года с администрацией города Мегиона, недействительным в части применения пунктов 6, 6.1, 6.2, 6.3, 7, 8, 9, устанавливающих доплату в размере 1207128 руб. 67 коп. в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 6706 руб. 28 коп., применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, уплаченных по договору мены, исключении из наименования договора слова «с доплатой».
В обоснование иска указано, что истцу на праве собственности принадлежало жилое помещение по адресу: <адрес>А, <адрес>. Указанный жилой дом был признан аварийным и подлежащим сносу. На основании договора мены жилых помещений, истцу было передано в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, ул.ФИО6, <адрес>, квартира N27, с выплатой разницы в стоимости обмениваемых жилых помещений в размере 1207128 руб. 67 коп. Вместе с тем, федеральным и региональным законодательством не была установлена доплата гражданами, переселяемыми из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого, в связи с чем, условия договора мены о доплате нарушают права истца.
В судебном заседании представитель истца Ермаковой О.Н. – Мартыненко С.В. поддержала исковые требования в полном объеме по доводам измененного иска, при этом пояснила, что равнозначного по площади жилья истцу предложено не было. Возложив на истца бремя расходов по договору мены квартир с доплатой, ответчик нарушил цели Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», посягая на публичный интерес – интерес общества и государства в реализации социальной программы, гарантии жилищных прав граждан. В связи с этим, условия договора мены, в части установления доплаты разницы стоимости изымаемой и предоставляемой квартир, противоречат положениям ст.32 ЖК РФ, ст.16 Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и являются ничтожными в силу ст.ст. 166, 168 ГК РФ, при этом считая, что срок давности в связи с ничтожностью сделки, истцом не пропущен. Исковые требования Ермаковой О.Н. просила удовлетворить.
В судебном заседании представитель ответчика Лобес Д.Э. исковые требования не признала, представив письменные возражения по существу иска, при этом пояснила, что Ермакова О.Н. сама выразила волю о заключении с ней договора мены квартир с доплатой в рассрочку, указав в своем заявление конкретную квартиру с большей площадью, что полностью соответствует требованиям ст. 421 ГК РФ. Сторона ответчика полагает, что оспариваемый договор не противоречит требованиям закона, оснований признавать его ничтожным не имеется. Кроме того, стороной ответчика заявлено о пропуске Ермаковой О.Н. срока исковой давности для обращения за защитой своих прав. В удовлетворении иска просила отказать.
Заслушав стороны, рассмотрев возражения ответчика по существу иска, содержащее, в том числе заявление о пропуске истцом срока исковой давности, возражения стороны истца на заявление ответчика о применении срока исковой давности, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости, Ермакова О.Н. с 25.06.2008 являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югры, <адрес>.
Постановлением администрации города Мегиона от 29.08.2016 № 2139, признана необходимость сноса жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, в том числе <адрес>А, по <адрес>, в городе Мегионе, <адрес> – Югры (п. 1), постановлено осуществить отселение жильцов из числа нанимателей жилых помещений, занимаемых по договору социального найма в срок до 31.12.2020 (п. 2.1), направить в адрес граждан из числа собственников требование о сносе многоквартирного дома, установив срок сноса до 31.12.2021 (п. 2.2), с последующим изменением постановлениями от 20.01 2017 № 148, от 02.04.2021 №762 даты сноса на 31.12.2024.
Постановлением администрации города Мегиона от 20.05.2022 №1369 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под жилым домом, расположенным по адресу: <адрес> (п. 1.1), и об изъятии для муниципальных нужд, в том числе, расположенного в указанном доме, принадлежащего истцу жилого помещения – <адрес> (п. 2).
24.04.2024 между сторонами был заключен договор мены квартир с доплатой в рассрочку №119, по условиям которого администрация г.Мегиона меняет, принадлежащую на праве муниципальной собственности квартиру, состоящую из 1-ой комнаты, общей площадью 37,1 кв.м., в том числе жилой площадью – 18,8 кв.м., находящуюся по адресу: Росийская ФИО1, <адрес>, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, ул.ФИО6, <адрес> на квартиру, принадлежащую Ермаковой О.Н. на праве собственности, состоящую из 1-й комнат общей площадью 29,1 кв.м., находящуюся по адресу: Росийская Федерация, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>.
Стоимость квартиры, находящейся по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <адрес>, ул.ФИО6, <адрес>, определена (установлена) сторонами в соответствии с муниципальным контрактом от 22.06.2023 № 0187300004523000344, в размере 2946 347 рублей. Кадастровая стоимость квартиры, находящейся по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <адрес>, кв. 12 составляла 122009 руб. 50 коп. (п.п. 4, 5 договора).
Стороны в п. 6 договора мены согласовали, что сумма доплаты, на которую предоставляется рассрочка платежа, определяется путем расчета разницы за превышение общей площади предоставляемого жилого помещения и изымаемого жилого помещения, которая составляет 15,2 кв.м. (37,1-21,9), при этом сумма доплаты составляет 1207128,67 руб. (15,2 х79416,36).
Сумма 1207128,67 руб. должна быть выплачена Ермаковой О.Н. безналичным путем в течение 15 лет (180 месяцев) с даты подписания договора, с ежемесячным взносом в сумме 6 706 рублей 28 копеек на единый счет доходов бюджета администрации города Мегиона, в соответствии с графиком сроков и размеров ежемесячных выплат, который является неотъемлемой частью договора.
Пунктами 6.1., 6.2., 6.3. договора мены предусмотрено право Ермаковой О.Н. досрочно оплатить сумму за приобретенную квартиру, а в случае нарушений условий договора по оплате за приобретаемое жилое помещение оплатить пени, а администрация г.Мегиона в случае существенного нарушения Ермаковой О.Н. условий договора по оплате за приобретаемое жилое помещение вправе в одностороннем порядке обратиться в суд для расторжения договора и выселения Ермаковой О.Н.
По условиям договора Ермакова О.Н. принимает обязательство не отчуждать приобретенную квартиру, при совершении сделок по отчуждению квартиры неотъемлемой частью договора является документ, подтверждающий оплату по договору. До полной оплаты, квартира признается находящейся в залоге (п.п. 7,8,9 договора).
Из графика сроков и размеров ежемесячных платежей, расчета заявленных к возврату денежных средств следует, что Ермакова О.Н. произвела оплату по договору в размере 174363 руб. 28 коп.
В п.п. 1, 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В п. 41 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 за 2019 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019, разъяснено, что правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации на переселение граждан из аварийного жилищного фонда путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, устанавливает Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», согласно ч. 1 ст. 3 которого в целях данного федерального закона создается государственная корпорация – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
Под переселением граждан из аварийного жилищного фонда в п. 3 ст.2 данного федерального закона понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со ст. 32 и 86, ч.ч. 2 и 3 ст. 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Под предоставлением финансовой поддержки за счет средств Фонда в п.4 ст. 2 данного федерального закона понимается, среди прочего, предоставление Фондом целевых средств бюджетам субъектов Российской Федерации на безвозвратной и безвозмездной основе на переселение граждан из аварийного жилищного фонда на условиях, предусмотренных этим же федеральным законом.
По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого, равнозначного жилого помещения либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Таким образом, включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда должна содержать, в частности, перечень многоквартирных домов, признанных до определенной даты в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.
Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 01.04.2019 № 104-п «Об адресной программе Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы» (далее по тексту – Постановление) предусмотрено финансирование расходов, связанных с реализацией программы, которое осуществляется за счет средств Фонда с учетом установленного Правительством Российской Федерации предельного уровня софинансирования расходного обязательства субъекта Российской Федерации из федерального бюджета на соответствующий период, средств бюджета автономного округа, предоставляемых на основании Порядка предоставления субсидии из бюджета автономного округа бюджетам муниципальных образований автономного округа для реализации полномочий в области градостроительной деятельности, строительства и жилищных отношений, утвержденного постановлением Правительства автономного округа от 29 декабря 2020 года N 643-п "О мерах по реализации государственной программы Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "Развитие жилищной сферы" (далее - Порядок), с учетом предельного уровня софинансирования расходных обязательств муниципального образования автономного округа из бюджета автономного округа, установленного пунктом 6 Порядка, и средств бюджетов муниципальных образований автономного округа.
Многоквартирный дом <данные изъяты> по улице Садовая в городе Мегионе в соответствии с Федеральным законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» включен как в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, так и в адресную программу городского округа Мегион по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 – 2025 годы и содержится в перечне многоквартирных домов, расположенных на территории городского округа город Мегион, признанных аварийными до 01.01.2017.
Администрацией г.Мегиона Ермаковой О.Н. было предложено жилое помещение по адресу: <адрес>, ул.ФИО6, <адрес> общей площадью 37,2 кв.м., от которого в заявлении, зарегистрированном 31.01.2024 она отказалась, при этом просила рассмотреть вопрос о предоставлении в указанном доме квартиры на 2-4 этажах, без указания размера площади. На данное заявление получила предложение по предоставлению по договору мены жилого помещения, состоящего из одной комнат, общей площадью 37,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, ул.ФИО6, <адрес> (л.д. 40-42).
В заявлении, зарегистрированном администрацией г.Мегиона 29.02.2021 Ермакова О.Н. выразила согласие на предоставление указанного жилого помещения (л.д. 39).
26.03.2024 Ермакова О.Н. обращалась с письменным заявлением в ДМС администрации г.Мегиона о предоставлении по договору мены жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности по адресу: <адрес>, ул.ФИО6, <адрес>, в связи со сносом жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 37).
На заседании комиссии по рассмотрению заявлений граждан об изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд от 01.04.2024 принято решение о предоставлении Ермаковой О.Н. жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, ул.ФИО6, <адрес> по договору мены с доплатой в размере 1207 128 руб. 67 коп. в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 6706 руб. 28 коп., о чем уведомлена письмом от 16.04.2024 (л.д. 36; 43-44).
В письменном заявлении в адрес ДМС администрации г.Мегиона от 16.04.2024, Ермакова О.Н. просит заключить с ней договор мены с доплатой в рассрочку на приобретаемое жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, расположенное по адресу: г.Мегион, ул.ФИО6, <адрес>, с зачетом выкупной стоимости жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 35).
24.04.2024 между сторонами был заключен договор мены квартир с доплатой в рассрочку №119, при этом, Ермакова О.Н. добровольно выразила волеизъявление о предоставлении жилого помещения большей площадью, что соответствует положениям статьи 421 ГК РФ о свободе договора
22.01.2026 Ермакова О.Н. обратилась в администрацию г.Мегиона с досудебной претензией о рассмотрении вопроса исключения из договора мены положений, устанавливающих доплату, которая удовлетворена не была (л.д. 45-51).
В судебном заседании администрацией г.Мегиона заявлено о пропуске истцом срока давности по оспариванию сделки мены квартир в рассрочку, разрешая которое суд приходит к выводу о пропуске Ермаковой О.Н., предусмотренного ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации годичного срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности, так как о нарушении своих прав истец должна была узнать в момент заключения оспариваемой сделки (24.04.2024), однако обратилась в суд с настоящим иском лишь 06.04.2026, то есть за пределами годичного срока исковой давности.
В соответствии с ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК Российской Федерации) либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Как следует из пункта 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Доводы стороны истца о том, что срок исковой давности по требованиям о признании недействительным договора мены в части доплаты не пропущен, поскольку сделка в части положений о доплате является ничтожной, срок исковой давности для обращения в суд составляет 3 года, являются необоснованными.
В соответствие с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта признается ничтожной только в том случае, если она посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и при этом из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По настоящему спору оспариваемым условием договора мены затрагиваются только частные интересы истца как собственника жилого помещения.
Следовательно, при разрешении заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности необходимо руководствоваться п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
Принимая во внимание, что о нарушении своих прав истец должен был узнать в момент заключения оспариваемой сделки, однако обратился в суд с настоящим иском лишь 06.04.2026, то есть за пределами годичного срока исковой давности, то указанный срок является пропущенным. С ходатайством о восстановлении срока исковой давности истец не обращалась. При этом суд отмечает, что направление досудебной претензии свидетельствует лишь о намерении разрешить спор в добровольном (досудебном) порядке, но не о дате, когда стало известно о заключенной сделке и о начале её исполнения. Также необходимо отметить, что с досудебной претензией истец обратился к ответчику 22.01.2026, то есть уже за пределами срока исковой давности.
На основании изложенного, иск Ермаковой Олеси Николаевны к администрации города Мегиона о признании сделки недействительной (ничтожной) в части, применении последствий её недействительности не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд решил:
в удовлетворении исковых требований Ермаковой Олеси Николаевны к администрации города Мегиона о признании сделки недействительной (ничтожной) в части, применении последствий её недействительности отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в суд Ханты - Мансийского автономного округа - Югра через Мегионский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение в окончательной форме составлено 10.08.2026.
Председательствующий судья Л.Г.Коржикова
Копия верна. Судья Л.Г.Коржикова