РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 августа 2026 года город Мегион
Мегионский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Коржиковой Л.Г., при секретаре судебного заседания Микалиной З.Н., с участием представителя ответчика администрации города Мегиона – Ткач М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чубука Сергея Владимировича к администрации города Мегиона о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка и возложении обязанности, установил:
Чубук С.В. (далее по тексту – истец, банк) обратился в суд с иском указывая, что между ним и администрацией города Мегиона (далее по тексту – ответчик) заключен договор № 3 от 11.02.2026 аренды земельного участка <данные изъяты>. Договор заключён сроком на 20 лет и 13.02.2026 прошёл государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.
Согласно пункту 4.1.2 договора арендатор не вправе уступать свои права и обязанности по договору третьим лицам (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из договора, вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества/общества либо паевого взноса в производственный кооператив.
Истец считает указанное условие незаконным, нарушающим его права и не подлежащим применению, поскольку данное ограничение противоречит законодательному регулированию и ограничивает его права арендатора. Земельный участок предоставлен для цели индивидуального жилищного строительства, на данные правоотношения распространяется общее правило, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, которое допускает передачу арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу в пределах срока договора при условии уведомления арендодателя. Установленный пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет не применим к правоотношениям сторон спора.
Исходя из указанных обстоятельств, Чубук С.В. просит признать недействительным (ничтожным) пункт 4.1.2 договора аренды земельного участка № 3 от 11.02.2026, заключённого между ним и администрацией города Мегиона; возложит на администрацию города Мегиона обязанность исключить пункт 4.1.2 из указанного договора аренды путём подписания дополнительного соглашения либо иным предусмотренным законом способом; указать в решении, что оно является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости (в части исключения оспариваемого условия из регистрационной записи об обременении).
Истец в судебное заседание не явился, представив ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в связи с чем суд принял решение о рассмотрении дела в отсутствие истца в порядке части 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика администрации города Мегиона возражал против заявленных исковых требований. Пояснил, что подготовка и проведение электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка осуществляются в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации.
Постановлением администрации города от 19.12.2025 принято решение о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка <данные изъяты>.
Информационное сообщение о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды указанного выше земельного участка размещено в сети «Интернет» на сайте администрации города и на официальном сайте Российской Федерации для размещении информации о проведении торгов. При этом также был размещен проект договора аренды земельного участка.
Пунктом 4.1.2 проекта договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендатор не вправе уступать свои права и обязанности по договору третьим лицам (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из договора, вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества/общества либо паевого взноса в производственный кооператив.
Сторона ответчика полагает, что подавая заявку на участие в электронном аукционе, заявитель принимает решение об участии в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, тем самым подтверждает свое ознакомление с аукционной документацией. Соответственно, участие Чубука С.В. в проведении аукциона подтверждает его ознакомление с аукционной документацией и согласие с ней, в том числе с проектом договора.
По результатам проведения аукциона, комиссией 30.01.2026 принято решение признать аукцион несостоявшимся в связи с подачей Чубуком С.В. единственной заявки на участие в аукционе. В адрес истца направлен подписанный проект договора аренды земельного участка, при этом размер ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка определен в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Чубук С.В. подписал данный проект договора 12.02.2026, тем самым согласился со всеми его условиями. Впоследствии договор аренды земельного участка прошел процедуру регистрации в уполномоченном государственном органе, сведения о его заключении внесены в ЕГРН.
Исходя из изложенных обстоятельств, сторона ответчика считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Рассмотрев доводы искового заявления, возражений ответчика, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
Согласно п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Земельные отношения в Российской Федерации регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), иных федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено общее правило, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.
Данное правило обеспечивает реализацию публичного интереса в обеспечении равных возможностей для лиц, находящихся в одинаковых условиях, в доступе к приобретению земель, относящихся к государственной и муниципальной собственности.
Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Как указано в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора соответствующего земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Также, арендатор соответствующего земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное – п. 6 ст. 22 ЗК РФ.
Диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и регулирующей условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.
Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлен запрет соответствующий запрет в отношении земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.
Приведенное правило направлено на обеспечение защиты интересов публично-правового образования, соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В то же время пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства – подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения – подпункт 1 пункта 1, пункт 4 статьи 39.18 ЗК РФ.
В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов – пункт 5 статьи 39.18 ЗК РФ.
В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона – пункт 7 статьи 39.18 ЗК РФ.
Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.
В судебном заседании установлено, что постановлением администрации города Мегиона № 2006 от 19.12.2025 принято решение о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка <данные изъяты>
Информационное сообщение (извещение) о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка размещено в сети «Интернет» на сайте администрации города – www.admmegion.ru, на официальном сайте Российской Федерации для размещении информации о проведении торгов – www.torgi.gov.ru, и на электронной площадке utp.sberbank-ast.ru.
По результатам проведения процедуры предоставления земельного участка, на основании протокола от 30.01.2026 рассмотрения заявок на участие в электронном аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, между Чубуком С.В. и администрацией города Мегиона заключен договор № 3 от 11.02.2026 аренды земельного участка <данные изъяты>
В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о регистрации договора аренды земельного участка 13.02.2026, <данные изъяты>
Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком на 20 лет. Срок аренды земельного участка исчисляется с даты государственной регистрации договора.
Пунктом 3.2 договора установлен размер ежегодной арендной платы за пользование земельным участком – <данные изъяты> руб.
Согласно пункту 4.1.2 арендатор не вправе уступать свои права и обязанности по договору третьим лицам (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из договора, вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества/общества либо паевого взноса в производственный кооператив.
Как следует из п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки – п. 2 ст. 168 ГК РФ.
Как разъяснено в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
Договор аренды земельного участка <данные изъяты>, находящегося в муниципальной собственности, в силу подпункта 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ мог быть заключен без проведения торгов. Соответственно, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрет уступки прав арендатора в данном случае не применим, поскольку данная норма распространяется на случаи, когда заключение договора возможно только путем проведения торгов.
В то же время пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ арендатору предоставлено право при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Применительно к спорным правоотношениям Чубук С.В., как арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с условием аренды на срок более чем пять лет, имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, что прямо предусмотрено в названной статье.
Таким образом, пункт 4.1.2 названного договора аренды земельного участка не соответствует нормативному регулированию, установленному пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ. При этом такое нарушение не может расцениваться как посягающее на охраняемые законом права и интересы третьих лиц, либо публичные интересы по смыслу изложенных выше разъяснений Пленума Верховного Суда РФ. Как указано выше само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
При таких обстоятельствах, учитывая, что истец является стороной сделки, исходя из положений статьи 168 ГК РФ, пункт 4.1.2 договора аренды земельного участка № 3 от 11.02.2026 является оспоримым и как нарушающей требования закона подлежит признанию судом недействительным. Требования истца в данной части подлежат удовлетворению.
Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Истец просит возложить на администрацию города Мегиона обязанность исключить пункт 4.1.2 из указанного договора аренды путём подписания дополнительного соглашения либо иным предусмотренным законом способом.
Поскольку, как указано выше пункт 4.1.2 договора аренды земельного участка № 3 от 11.02.2026 подлежит признанию недействительным, данный пункт договора не влечет юридических последствий для его сторон, соответственно не подлежит исполнению и применению к возникшим на основании договора правоотношениям.
В своей сущности признание пункта договора недействительным само по себе ведет к его исключению из юридической конструкции договора. Соответственно не имеется оснований для возложения на одну из сторон договора обязанностей по его изменению в части, признанной недействительной.
Таким образом, оснований для возложения на администрацию города Мегиона обязанности исключить пункт 4.1.2 из указанного договора не имеется. Исковые требования в данной части удовлетворению не подлежат.
Также, истец просит указать в решении, что оно является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости (в части исключения оспариваемого условия из регистрационной записи об обременении).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка <данные изъяты>, в разделе 5 отражены сведения об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде аренды земельного участка. При этом сведения о наличии обременения в виде аренды не содержат информации об условиях уступки арендатором своего права.
Таким образом, сведения об ограничениях, установленных пунктом 4.1.2 договора аренды земельного участка, в Единый государственный реестр недвижимости в качестве отдельного ограничения не внесены, соответственно не имеется оснований для указания решения в качестве основания для их изменения. Исковые требования в данной части также не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
иск Чубука Сергея Владимировича к администрации города Мегиона о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка и возложении обязанности удовлетворить частично.
Признать недействительным пункт 4.1.2 договора № 3 от 11.02.2026 аренды земельного участка <данные изъяты> заключённого между Чубуком С.В. и администрацией города Мегиона.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры через Мегионский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение суда в мотивированной форме составлено 25.08.2026.
Судья подпись
Л.Г. Коржикова
Копия верна. Судья
Л.Г. Коржикова