РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<...>
Белоярский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе:
председательствующего судьи – Опанасенко О.С., с участием представителя истца О.В. – Амелина С.Л., при секретаре судебного заседания – Малахиной Т.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению О.В. к Ю.Е. о взыскании задолженности по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, неустойки и обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
Истец О.В. обратился в суд с иском к ответчику Ю.Е. о взыскании задолженности по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, неустойки и обращении взыскания на заложенное имущество.
Исковые требования мотивированы тем, что _______ между ним и Ю.Е. заключен договор купли-продажи недвижимости в кредит с рассрочкой платежа.
Предметом договора является нежилое здание, магазин, расположенное по адресу: <...> и земельный участок, находящийся по адресу: Россия<...>, земли населенных пунктов для размещения и эксплуатации магазина.
Сумма договора составляет 1 200 000 рублей, при этом цена магазина 1 100 000 рублей, цена земельного участка – 100 000 рублей.
Согласно условиям договора сумма договора вносится покупателем равными частями в следующем порядке: 100% что составляет 1 200 000 рублей с отсрочкой платежа на 24 месяца с даты подписания договора, равными частями по 50 000 рублей, ежемесячно, до 15 числа каждого месяца, в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью договора.
Истец исполнил обязанность по передаче здания и земельного участка.
Ответчик не исполняет денежное обязательство по оплате недвижимости начиная с _______. Ранее судебным постановлением с ответчика была взыскана задолженность по договору купли-продажи недвижимости в кредит с рассрочкой платежа за период с _______ по_______.
В связи с изложенным, истец просит суд взыскать с ответчика Ю.Е. в свою пользу задолженность по договору купли-продажи недвижимости в кредит с рассрочкой платежа от _______ за период с _______ по _______ в сумме 700 00 рублей; неустойку, предусмотренную договором купли-продажи недвижимого имущества в кредит с рассрочкой платежа от _______ за период с _______ по _______ в сумме 863 750 рублей; неустойку, предусмотренную договором купли-продажи недвижимого имущества в кредит с рассрочкой платежа от _______ за период с _______ по день фактического исполнения денежного обязательства (до даты фактической оплаты денежных средств) в размере 0,5% в день от суммы долга 700 000 рублей.
Также истец просит суд обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество: нежилое здание, магазин, расположенное по адресу: <...> земельный участок, находящийся по адресу: <...> земли населенных пунктов для размещения и эксплуатации магазина, путем продажи с публичных торгов.
Кроме того, истец просит суд взыскать с ответчика Ю.Е. расходы по уплате государственной пошлины в сумме 33 638 рублей.
Истец О.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом <...> причины неявки не известны, ходатайство об отложении судебного разбирательства в суд не поступало.
Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик Ю.Е. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом <...> причины неявки не известны, ходатайство об отложении судебного разбирательства в суд не поступало.
Представители третьих лиц Управления Федеральной службы судебных приставов по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, Отделения судебных приставов по городу Белоярскому Управления Федеральной службы судебных приставов по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре и Отделения судебных приставов по городу Нягани Управления Федеральной службы судебных приставов по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом <...> причины неявки не известны, ходатайство об отложении судебного разбирательства в суд не поступало.
Заслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования О.В. обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу ч. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
Согласно ч. 1 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
Как следует из материалов дела, _______ между истцом О.В. и Ю.Е. заключен договор купли-продажи недвижимости по доверенности (с рассрочкой платежа), согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество нежилое здание, магазин, расположенное по адресу: <...> земельный участок, находящийся по адресу: Россия<...> земли населенных пунктов для размещения и эксплуатации магазина.
В соответствии с п. 2.1. договора сумма договора 1 200 000 рублей включает - цену объекта и цену земельного участка. При этом цена объекта составляет 1 100 000 рублей, цена земельного участка составляет 100 000 рублей.
В силу 2.2. договора сумма договора вносится покупателем равными частями в следующем порядке: 100%, что составляет 1 200 000 рублей с отсрочкой платежа на 24 месяца с даты подписания договора, равными частями по 50 000 рублей, до 15 числа каждого месяца, в соответствии с графиком платежей.
Согласно п. 2.4. договора проценты на сумму оплаты по договору не начисляются и не уплачиваются.
В соответствии с п. 2.5. договора все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца. Реквизиты счета: (<...>
Согласно п. 2.6. договора обязанность покупателя по оплате считается исполненной в момент зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка продавца.
Согласно п.3.1 договора, при продаже объект и земельный участок передаются покупателю на условиях рассрочки платежа в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ. Объект и земельный участок признаются находящимися в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате п. 2.2 договора. С момента государственной регистрации перехода прав собственности к покупателю и до момента полной оплаты покупателем стоимости, объект и земельный участок находятся в залоге у продавца.
_______ в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности Ю.Е., на спорные вышеуказанные объекты, а также установлено обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу О.В. (<...>
Истец принятые на себя обязательства исполнил, передав ответчику имущество, что подтверждается передаточным актом (приложение №__ к Договору).
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно доводам стороны истца и ответчиком не оспаривается, Ю.Е. не исполняет обязательства по оплате недвижимости начиная с _______ по настоящее время.
Решением Белоярского городского суда ХМАО-Югры от _______ удовлетворены исковые требования истца к ответчику о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости в кредит с рассрочкой платежа от _______ за период с _______ по _______ сумме 250 000 рублей; неустойки, предусмотренной договором купли-продажи недвижимого имущества в кредит с рассрочкой платежа от _______ за период с _______ по _______ в сумме 81000 рублей; неустойки начисляемую в размере 0,5 % в день на сумму 250 000 рублей начиная с _______ по день фактического исполнения денежного обязательства; расходов по оплате государственной пошлины в размере 10775 рублей <...>
Указанное решение находится на исполнении в ОСП по <...> УФССП России по ХМАО-Югре, в пользу взыскателя произведено удержание в размере 341 775 рублей по исполнительному листу ФС 041770059 от _______ (<...>
Согласно графику платежей (приложение №__ к договору купли-продажи), за период с _______ по _______ ответчик Ю.Е., должна была произвести 14 ежемесячных платежей в размере 50 000 рублей на общую сумму 700 000 рублей, доказательства уплаты которых ответчиком не представлено <...>
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца взыскании с ответчика суммы задолженности за период с по договору купли-продажи недвижимости в кредит с рассрочкой платежа от _______ за период с _______ по _______ в сумме 700 00 рублей.
Что касается требования истца о взыскании с Ю.Е. его пользу неустойки в размере 863 750 рублей, рассчитанной истцом за период с _______ по _______, то суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Как установлено п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Наличие оснований для снижения неустойки и критерии соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Учитывая обстоятельства дела, период просрочки, размер суммы подлежащего взысканию долга 700 000 рублей, компенсационную природу неустойки, которая не может быть средством обогащения потребителя, суд приходит к выводу о наличии оснований для снижения размера неустойки до 500 000 рублей. Взысканный размер неустойки должным образом компенсирует последствия нарушения прав О.В., соответствует принципу разумности и справедливости, не нарушает принцип равенства сторон и недопустимости неосновательного обогащения истца за счет другой стороны, и в наибольшей степени способствует установлению баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и оценкой последствий допущенного ей нарушения обязательства.
В соответствии с п.2 ст.809 Гражданского кодекса Российской Федерации, проценты на сумму выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
В силу п. 5.1. договора за нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 2.2 договора, продавец вправе потребовать от покупателя уплатить неустойку (пени) в размере (0,5) процентов от неуплаченной суммы договора (п. 2.1 Договора) за каждый день просрочки.
Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика Ю.Е. неустойки, предусмотренной договором купли-продажи недвижимого имущества в кредит с рассрочкой платежа от _______ за период с _______ по день фактического исполнения денежного обязательства (до даты фактической оплаты денежных средств) в размере 0,5% в день от суммы долга 700 000 рублей, подлежат удовлетворению.
В соответствии с ч. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Согласно ч.1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Как следует их пункта 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» взыскание на предмет залога, по общему правилу, может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункты 1 и 2 статьи 348 ГК РФ, пункт 1 статьи 54.1 Закона об ипотеке).
В случае просрочки право обратить взыскание на предмет залога возникает у залогодержателя на следующий день после истечения срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, если законом или договором не установлен более поздний момент возникновения такого права.
Согласно п.53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» если залогом обеспечено денежное обязательство, исполняемое периодическими платежами, основанием обращения взыскания на предмет залога является систематическое нарушение сроков внесения таких платежей. Если иное не предусмотрено законом (например, статья 14 Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)") или договором, систематическим признается нарушение сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенную вещь во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (пункт 3 статьи 348 ГК РФ, пункт 5 статьи 54.1 Закона об ипотеке).
Под суммой неисполненного обязательства для целей определения незначительности нарушения и ее соразмерности стоимости предмета залога следует понимать объем обоснованно предъявленного к взысканию денежного требования, включая сумму основного долга, проценты, неустойку и др. (статья 337 ГК РФ) (п. 55).
Если требование об обращении взыскания на предмет залога предъявлено наряду с требованием о полном досрочном исполнении обеспеченного залогом денежного обязательства, исполняемого периодическими платежами, сумму неисполненного обязательства для целей установления незначительности нарушения и определения ее соразмерности стоимости предмета залога составляют размер всего обеспеченного залогом требования - остаток основного долга, начисленные, но не уплаченные проценты и т.д. (п. 55).
Учитывая обстоятельства дела, систематическое неисполнение должником Ю.Е. денежного обязательства по оплате приобретенного недвижимого имущества, фактическое неисполнение в полном объеме обязательств по оплате товара, суд считает требования истца О.В. об обращении взыскания на заложенное имущество подлежащими удовлетворению.
Как следует из ч. 2 ст. 54 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.
Учитывая, что договором купли-продажи недвижимости от <...>, заключенного между сторонами определена стоимость имущества: цена объекта – магазина 1 100 000 рублей, земельного участка 100 000 рублей, суд считает возможным установить начальную продажную цену имущества в указанных размерах.
Кроме того, в соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и ст.333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, исходя из размера удовлетворенных судом требований имущественного характера, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 30 000 рублей (л.д. 7).
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования О.В. удовлетворить частично.
Взыскать с Ю.Е. в пользу О.В. задолженность по договору купли-продажи недвижимости в кредит с рассрочкой платежа от _______, за период с _______ по _______ в сумме 700 000 рублей.
Взыскать с Ю.Е. в пользу О.В. неустойку, предусмотренную договором купли-продажи недвижимого имущества в кредит с рассрочкой платежа от _______ за период с _______ по _______ в сумме 500 000 рублей.
Взыскать с Ю.Е. в пользу О.В. неустойку, предусмотренную договором купли-продажи недвижимого имущества в кредит с рассрочкой платежа от _______ за период с _______ по день фактического исполнения денежного обязательства (до даты фактической оплаты денежных средств) в размере 0,5% в день от суммы долга 700 000 рублей.
Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество: нежилое здание, магазин, расположенное по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 1 100 000 рублей.
Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество: земельный участок, находящийся по адресу: <...> земли населенных пунктов для размещения и эксплуатации магазина, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 100 000 рублей.
Взыскать с Ю.Е. в пользу О.В. расходы по уплате государственной пошлины в сумме 30 000 рублей.
В удовлетворении остальной части заявленных требований О.В. отказать.
Решение может быть обжаловано в суд <...> – Югры в течение одного месяца со дня вынесения решения путем подачи апелляционной жалобы через Белоярский городской суд <...> – Югры.
Мотивированное решение изготовлено _______.
Судья О.С. Опанасенко