РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 августа 2026 года г. Челябинск
Центральный районный суд г. Челябинска в составе:
председательствующего М.Н. Величко, при секретаре Н.В. Оразовой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к Усову Михаилу Викторовичу, к Юркину Сергею Александровичу о понуждении к заключению соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, установил:
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее КУИиЗО г.Челябинска или Комитет) обратился в суд с иском к Усову Михаилу Викторовичу, к Юркину Сергею Александровичу, в котором просит обязать Усова Михаила Викторовича (паспорт серии 7510 №) заключить с Комитетом Соглашение № о вступлении в договор аренды земельного участка города Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ УЗ №-Д-2025 с множественностью лиц на стороне арендатора, предусмотренных приложением № к иску; обязать Юркина Сергея Александровича (паспорт серии 7507 №) заключить с Комитетом Соглашение № о вступлении в договор аренды земельного участка города Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ УЗ №-Д-2025 с множественностью лиц на стороне арендатора, предусмотренных приложением № к иску Комитета.
Требования по иску мотивированы тем, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) Усов Михаил Викторович и Юркин Сергей Александрович являются собственниками нежилых помещений № и № соответственно. Помещения с кадастровыми номерами № и № находятся в здании с кадастровым номером №, которое расположено на земельном участке площадью 3298 кв.м с кадастровым номером №. Права на указанный участок у ответчиков не оформлены, а пользование землей в Российской Федерации является платным в силу положений статей 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
ДД.ММ.ГГГГ Комитет направил в адрес Усова Михаила Викторовича и Юркина Сергея Александровича (далее – ответчики) уведомления с проектами соглашений № и № (далее – соглашения) о вступлении в Договор УЗ №-Д-2025 аренды земельного участка города Челябинска с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ (далее – договор аренды), однако подписанные соглашения о вступлении в договор аренды в Комитет не вернулись.
Представитель истца Абдрахманова Ю.Р. в судебном заседании на удовлетворении иска настаивала по изложенным в нём и письменных пояснениях основаниям.
Ответчики участия в судебном заседании не приняли, извещены, сведений о причинах неявки суду не представили.
Представитель ответчика Усова М.В. – Галимов Д.Т., действующий на основании доверенности, в судебном заседании не возражал против понуждения ответчиков к заключению договора, но на условиях, изложенных в протоколе разногласий, который был представлен им в Комитет (том 1 л.д. 152-156), пояснил, что заключение соглашения на предложенных Комитетом условиях явно ущемляет права его доверителя, накладывает на него несоразмерную финансовую ответственность, не учитывает специфику аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора и грубо нарушает баланс интересов сторон, что противоречит положениям ст. 10 и ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Третьи лица: Скребкова Вера Николаевна, Лисицкий Анатолий Владимирович, Подшивалов Вадим Валерьевич, Симонова Елена Ивановна, представитель ООО «Континент», Сигмунд Анна Олеговна, Алябушева Инна Симоновна, Тимофеева Елена Анатольевна, а также представитель Администрации <адрес> участия в судебном заседании не приняли извещены, сведений о причинах неявки суду не представили.
Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, не принявших участия в судебном заседании.
Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав представленные письменные доказательства, суд находит иск Комитета подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на земельном участке площадью 3298 кв.м с кадастровым номером № расположено нежилое здание с кадастровым номером №. В данном здании находится нежилое помещение с кадастровым номером №, принадлежащее Усову М.В., и нежилое помещение с кадастровым номером №, принадлежащее на праве собственности Юркину С.А., что подтверждается выписками из ЕГРН, имеющимися в материалах дела.
Согласно выписок из ЕГРН у Юркина С. А. с ДД.ММ.ГГГГ в собственности находится помещение площадью 114,90 кв. м с кадастровым номером №, у Усова М. В. с ДД.ММ.ГГГГ помещение площадью 202,20 кв. м с кадастровым номером №
Из сведений из ЕГРН судом также установлено, что площадь здания с кадастровым номером №, в котором расположены вышеуказанные помещения, составляет 4110,80 кв. м. При этом в указанном здании расположено 14 помещений общей площадью 2846,70 кв. м.
Так, в собственности индивидуального предпринимателя Лисицкого Анатолия Владимировича находится в собственности два помещения:
- площадью 162 кв. м с кадастровым номером №
- в размере ? доли площадью 28,4 кв. м с кадастровым номером №.
В собственности индивидуального предпринимателя Подшивалова Вадима Валерьевича находится в собственности три помещения с кадастровым номером:
- 74:36:0501008:3156 площадью 28,4 кв. м в размере ? доли;
- 74:36:0501008:3159 площадью 257,60 кв. м;
- 74:36:0501008:3160 площадью 22,70 кв. м
? доли помещения 74:36:0501008:3156.
В собственности индивидуального предпринимателя Симоновой Елены Ивановны находится в собственности помещение с кадастровым номером 74:36:0501008:3162 площадью 251,4 кв. м
В собственности общества с ограниченной ответственностью «Континент» находятся в собственности два помещения с кадастровыми номерами:
- 74:36:0501008:3156 площадью 367,20 кв. м
- 74:36:0501008:3155 площадью 425,10 кв. м
В собственности индивидуального предпринимателя Сигмунд Анны Олеговны находится в собственности помещение с кадастровым номером 74:36:0501008:3158 площадью 290,20 кв. м
В собственности индивидуального предпринимателя Алябушевой Инны Симоновны находится в собственности помещение с кадастровым номером 74:36:0501008:3397 площадью 440,50 кв. м
В собственности Тимофеевой Е. А. и Скребковой В. Н. находится в собственности в размере по ? доли помещение с кадастровым номером 74:36:0501008:3153 площадью 284,50 кв. м
В собственности Юркина Сергея Александровича находится в собственности помещение с кадастровым номером 74:36:0501008:3163 площадью 114,9 кв. м. Размер его доли в праве общей долей собственности на вышеуказанное здание будет составлять 114,9 / 2846,70 = 0,0404 - 404/10000 доли. Следовательно, на долю Юркина С.А. приходится 132,24 кв.м. площади земельного участка ((3298 * 404 / 10000 = 133,24). Площадь земельного участка за минусом 20 кв. м составляет 3278 кв. м (на основании акта осмотра от ДД.ММ.ГГГГ) 3278 * 404 / 10000 = 132,43)).
В собственности Усова Михаила Викторовича находится в собственности помещение с кадастровым номером 74:36:0501008:3157 площадью 202,2 кв. м. Размер его доли в праве общей долей собственности на вышеуказанное здание будет составлять 202,2 / 2846,70 = 0,0710 - 710/10000 доли. На долю Усова М.В. приходится 234,16 кв.м площади спорного земельного участка (( 3298 * 710 / 10000 = 234,16) площадь земельного участка за минусом 20 кв. м (погрешность в площади по данным ЕГРН) составляет 3278 кв. м (на основании акта осмотра от ДД.ММ.ГГГГ) 3278 * 710 / 10000 = 232,8)).
Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0501008:3546 в установленном законом порядке сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет, а также является земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено.
Согласно данным ЕГРН что вид разрешенного использования земельного участка установлен как «для эксплуатации нежилых помещений №, № (общественно-торговый комплекс) в нежилом здании лит. А».
Договорные отношения между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям <адрес> (далее – Комитет) отсутствуют.
В свою очередь, ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом и ИП Скребковой В.Р. заключен договор УЗ №-Д-2025 аренды земельного <адрес> с множественностью лиц на стороне арендатора, по которому Арендодатель передал, а Арендатор принял в пользование для эксплуатации помещения в здании на условиях настоящего договора земельный участок площадью 3298 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0501008:3546, расположенный по адресу: <адрес>, р-н Центральный, <адрес>, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилых помещения №, № (общественно-торговый комплекс) в нежилом здании (лит. А2).
Согласно положениям статьи 3.3 Федерального закона ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ) распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное.
Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые нс разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа (пункт 3.3 Закона о введении в действие ЗК РФ).
Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность па которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими (пункт 1 статьи 3.3 Закона о введении в действие ЗК РФ).
В силу пункта 4 статьи 3.3 Закона о введении в действие ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, государственная собственность на которые нс разграничена, также являются органами, уполномоченными на заключение в отношении таких земельных участков договора мены, соглашения об установлении сервитута, соглашения о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на принятие решений о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые нс разграничена, и на выдачу разрешения на использование земель и земельных участков, государственная собственность на которые нс разграничена, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
Пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно статьям 1, 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с п. 3 ст. 39.20 ЗК РФ если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Пунктом 4 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что в случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам па праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Согласно п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2-4 статьи 39.20 ЗК РФ правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении нрава на земельный участок (пункт 8 статьи 39.20 ЗК РФ).
По смыслу приведенных норм заключению с правообладателями здания, сооружения или помещений в них подлежат не отдельные договоры аренды, а единый договор с множественностью лиц на стороне арендатора. У собственников объектов недвижимости, обладающих исключительным правом на использование земельного участка, на котором расположены зарегистрированные за ними на праве собственности объекты, имеется обязанность подписать договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и представить его в уполномоченный орган, направить отказ от акцепта или протокол разногласий к проекту договора, а на уполномоченные органы - обязанность по обращению в суд в случае уклонения от подписания проекта договора.
В соответствии с изменениями, внесенными в Земельный кодекс Российской Федерации (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации) и вступившими в силу с ДД.ММ.ГГГГ, закон возложил на собственников объектов недвижимости, имеющих исключительное право на использование земельного участка, на котором расположены зарегистрированные за ними на праве собственности объекты, обязанность подписать договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и представить его в уполномоченный орган, а на уполномоченные органы - обязанность на обращение в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших подписанного договора аренды земельного участка, с иском о понуждении заключить этот договор аренды.
Таким образом, заключение такого соглашения является не правом, а обязанностью правообладателя здания, сооружения или помещений в них.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432, пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
В силу пункта 3 статьи 607, статьи 654 ГК РФ и пункта 4 статьи 22 ЗК РФ существенными условиями договора аренды земельного участка являются предмет и размер арендной платы.
ДД.ММ.ГГГГ Комитет подготовил и направил в адрес Усова Михаила Викторовича и Юркина Сергея Александровича уведомления с проектами соглашений № и № (далее – соглашения) о вступлении в Договор УЗ №-Д-2025 аренды земельного участка <адрес> с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ (далее – договор аренды), однако подписанные соглашения о вступлении в договор аренды в Комитет не вернулись.
Поскольку ответчики являются собственниками нежилых помещений в нежилом здании с кадастровым номером 74:36:0501008:3152, у ответчиков и органа местного самоуправления имеется обязанность по заключению договора аренды земельного участка, на котором расположено данное здание.
Несостоятельны доводы ответчика Усова о том, что договор должен быть заключен на условиях, предложенных данным ответчиком в представленном Комитету протоколе разногласий.
Как указано в пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
По смыслу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении публичного договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").
ДД.ММ.ГГГГ в Комитет от Усова Михаила Викторовича поступили письменные пояснения и протокол разногласий к заключению соглашения № о вступлении в Договор УЗ №-Д-2025 аренды земельного участка <адрес> с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании судом вынесены на обсуждение сторон условия пунктов 2.3., 4.2.3, 6.3., 6.5. соглашений, которые содержатся в представленных истцом проектах соглашений и в предложенном ответчиком Усовым М.В. варианте в его протоколе разногласий.
Суд не может согласиться с доводами Усова М.В. о том, что условия пункта 2.3. соглашения о том, что Арендатор вправе изменить (в т.ч. неоднократно) размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке в перечисленных пунктах 2.3.1.-.3.3. случаях, поскольку данные условия основаны на положениях п. 15-1 ст. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 257-ЗО (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов», согласно которым размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения кадастровой стоимости земельного участка и (или) вступления в силу нормативных правовых актов Российской Федерации и <адрес>, муниципальных правовых актов, влекущих изменение размера арендной платы, в том числе устанавливающих значения коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы, если возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке по указанным основаниям предусмотрена договором аренды земельного участка.
В соответствии с п. 4.2.3. соглашения Арендатор обязан по требованию Арендодателя проводить сверку оплаты и выполнения условий Соглашения. По мнению ответчика Усова М.В. такое условие возлагает на ответчика безусловную обязанность проводить сверку исключительно по первому требованию чиновников Комитета, что нарушает принцип равноправия участников гражданских правоотношений. Однако с данным доводом ответчика суд согласиться не может, учитывая, что в соответствии с положениями п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. У суда отсутствуют основания полагать, а ответчиком не представлено суду доказательств наличия со стороны Арендодателя злоупотребления своим правом предъявления к Арендаторам требований о проведении сверки в соответствии с пунктом 4.2.3. оглашения.
Пункт 6.3. соглашения, определяющего размер неустойки за нарушение срока внесения арендной платы в 18 % от размера арендной платы, включен Арендатором не произвольно, а на основании Решения Челябинской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № «Об арендной плате за землю на территории <адрес>», согласно п. 2 которого установлен размер начисляемой неустойки за несвоевременную оплату платежей по договорам аренды земельных участков на территории <адрес> в размере 18 % годовых от суммы задолженности по арендной плате на день исполнения обязательств. С учетом изложенного доводы ответчика о том, что в данном случае размер ответственности за нарушение денежного обязательств должен быть определен в соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ, суд считает несостоятельными.
В соответствии с п. 6.5 соглашения расторжение Соглашения в соответствии с п. 6.4. Соглашения осуществляется Арендодателем на основании части 2 ст. 450 ГК РФ и ст. 619 ГК РФ. При этом Арендатор обязан в течение пятнадцатидневного срока после отправки Арендодателем уведомления о расторжении соглашения оплатить задолженность по арендной плате, пени, устранить все иные нарушения условий Соглашения, направить Арендодателю письменный ответ на предложение расторгнуть Соглашение и при расторжении Соглашения сдать земельный участок по акту приема-передачи.
Предложение ответчика Усова М.В. о необходимости исключения из пункта 6.5. обязанности Арендатора передать земельный участок Арендодателю при расторжении соглашения по акту приема-передачи, суд не находит ущемляющим права и законные интересы Арендаторов, поскольку передача объекта аренды по акту приема-передачи будет обеспечивать документальное описание состояния земельного участка при расторжении соглашения, а также определять момент, когда земельный участок возвращен Арендатору.
С учетом изложенного суд считает возможным отклонить предложенные ответчиком в протоколе разногласий условия и обязать ответчиков заключить соглашения на предложенных истцом условиях.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям <адрес> к Усову Михаилу Викторовичу, к Юркину Сергею Александровичу о понуждении к заключению соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора удовлетворить.
Обязать Усова Михаила Викторовича (паспорт серии 7510 №) заключить с Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям <адрес> № о вступлении в договор аренды земельного участка <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ УЗ №-Д-2025 с множественностью лиц на стороне арендатора, предусмотренных приложением № к иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям <адрес> к Усову Михаилу Викторовичу о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, представленным суду.
Обязать Юркина Сергея Александровича (паспорт серии 7507 №) заключить с Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям <адрес> № о вступлении в договор аренды земельного участка <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ УЗ №-Д-2025 с множественностью лиц на стороне арендатора, предусмотренных приложением № к иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям <адрес> к Юркину Сергею Александровичу о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, представленным суду.
Взыскать с Усова Михаила Викторовича (паспорт серии 7510 №) и Юркина Сергея Александровича (паспорт серии 7507 №) в доход местного бюджета госпошлину в размере 6000 рублей, по 3000 рублей с каждого.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Центральный районный суд <адрес>.
Председательствующий п/п М.Н. Величко
Копия верна. Решение не вступило в законную силу.
Судья М.Н. Величко
Секретарь Н.В. Оразова
Мотивированное решение изготовлено 02.09.2026