РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 июля 2026 года г. Челябинск
Центральный районный суд г. Челябинска в составе:
председательствующего судьи Я.А. Халезиной, при секретаре И.Р. Гредневской, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Михайловской ФИО7 к ООО «Специализированный застройщик Финансово-строительная компания «Западный Луч» о защите прав потребителя,
УСТАНОВИЛ.
Михайловская А.Д. обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик Финансово-строительная компания «Западный Луч» (далее ООО «СЗ ФСК «Западный луч») в котором просила в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве взыскать компенсацию в размере 231000 руб., неустойку, расходы на почтовые услуги в размере 409 руб., моральный вред в размере 25000 руб., штраф.
Требования мотивированы тем, что 05 сентября 2023 года между истцом и ответчиком был заключен договор №.2-ЗЛ участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому ответчик обязался передать истцу квартиру, общей проектной площадью 48,3кв.м. Стоимость квартиры составила 5758500 руб. Указывает на то, что согласно акту приему - передачи от ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал истцу жилое помещение общей площадью 46,2 кв.м. В связи с чем, обратился к ответчику с заявлением о выплате компенсации в связи с расхождением запланированной площадью квартиры на 2,1 кв.м. Не получив ответа на данную претензию, истец был вынужден обратится с настоящим иском в суд.
Истец Михайловская А.Д. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель истца Федоров М.В. в судебном заседании на удовлетворении исковых требования настаивал.
Представитель ответчика ООО «СЗ ФСК «Западный луч», в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на исковое заявление.
Третье лицо ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом разрешен вопрос о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, считает исковые требования истца подлежащими частичному удовлетворению.
В силу ст. 309,310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В судебном заседании установлено и подтверждается письменными материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (участник) и ООО «СЗ ФСК «Западный луч» (застройщик) был заключен договор №.2-ЗЛ участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать участнику объект долевого строительства- однокомнатной <адрес> (условный номер в соответствии с проектной декларацией), назначение - жилое помещение, этаж расположения - 22, общая проектная площадь квартиры составляет 48,3 кв.м., общая площадь квартиры с учетом площади лоджии составляет – 52,35 кв.м. (п. 2.3 договора).
Согласно п.4.1 указанного договора, цена договора составляет 5 758 500 руб.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок- секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В силу ч.3 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно акту-приема передачи квартиры от 27 ноября 2025 года было установлено, что ответчик передал истцу жилое помещение общей площадью 46,2 кв.м. (л.д. 28).
Абзацем 2 п.2.3 договора предусмотрено, что номер и площадь объекта являются проектными. В ходе строительства возможны отклонения площади в пределах строительной нормы. В ходе измерения помещений возможны допустимые отклонения в пределах погрешности измерения. Требования к наименованию объектов капитального строительства при проектировании, техническом описании и постановки на кадастровый учет различаются. Учитывая это, номер и площадь объекта в договоре и проекте, в документах кадастрового учета и в выписки из единого государственного реестра недвижимости будут отличаться. Допустимое отклонение по площади составление +/-3 %.
В соответствии с п. 4.7 договора в случае если после завершения строительства площадь объекта долевого строительства уменьшится более допустимого отклонения 3%, согласованного в п. 2.3 договора, застройщик до подписания передаточного акта обязан возвратить участнику долевого строительства разницу между фактически внесенными им денежными средствами и ценой договора, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанного в п. 4.1 договора в течении 10 рабочих дней с момента подписания дополнительного соглашения к настоящему договору.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 названного Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.
Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.
Как следует из материалов дела, истцу застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства, при этом разница между его фактической и проектной общей площадью превышает предусмотренное договором участия в долевом строительстве допустимое изменение общей площади.
Пунктом 4.1 договора долевого участия цена за квадратный метр определена в размере 110 000 рублей.
С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация за нарушение условий договора в размере 231000 руб. из расчета (110 000 руб. *2,1).
Доводы представителя ответчика о том, что взысканию подлежат компенсация за вычетом допустимой погрешности 3%, отклоняются судом.
Пунктом 2.3 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что в случае, если общая площадь объекта долевого строительства (квартиры) по результатам обмеров органов технической инвентаризации окажется меньше или больше фактической площади более чем на 3%, данное обстоятельства понимается под существенным изменением условий договора.
Вместе с тем буквальное значение содержащихся в данном пункте и в тексте всего договора слов, а также положений ст. 555 Гражданского кодекса РФ не указывает на возможность определения окончательной цены договора в случае превышения допустимого изменения площади за вычетом стоимости 3% разницы между проектной и фактической общей площадью объекта долевого строительства.
Разрешая требования истца в части взыскания неустойки, суд учитывает следующее.
В силу положений ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, что ответчик свои обязательства надлежащим образом не исполнил, и имело место нарушение прав истца, выразившееся в нарушении (уменьшении) общей площади объекта долевого строительства, предусмотренной договором о долевом участии в строительстве.
В соответствии с ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства.
Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Статьей 193 названного Кодекса предусмотрено, что если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.
Истцом в адрес ответчика 04 апреля 2026 года направлена претензия о выплате компенсации, период неустойки определен истцом с 18.04.2026 года по день фактического исполнения обязательств.
В соответствии со ст. 22 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
Таким образом, истец вправе претендовать на получение с ответчика неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 9825 руб. 20 коп. (231000?88? 1/300 ? 14,5%).
Право суда снизить сумму неустойки (штрафа) предусмотрено ст. 333 Гражданского кодекса РФ, положения которой предписывают судам установить баланс между применяемой к нарушителю обязательства мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного нарушением обязательства.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).
Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).
Согласно разъяснениям, данным в п. 75 того же постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пп. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, положение п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Требование о снижении размера неустойки, являясь производным от основного требования о взыскании неустойки, неразрывно связано с последним и позволяет суду при рассмотрении дела по существу оценить одновременно и обоснованность размера заявленной к взысканию неустойки, то есть ее соразмерность последствиям нарушения обязательства, что, по сути, направлено на реализацию действия общеправовых принципов справедливости и соразмерности, а также обеспечение баланса имущественных прав участников правоотношений при вынесении судебного решения и согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
По смыслу диспозиции ст. 333 Гражданского кодекса РФ и актов ее толкования, уменьшение договорной или законной неустойки в отношении должника, осуществляющего предпринимательскую деятельность, возможно только при наличии соответствующего заявления должника.
Определение соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства сопряжено с оценкой обстоятельств дела и представленных участниками спора доказательств, а также со значимыми в силу материального права категориями (разумность и соразмерность) и обусловлено необходимостью установления баланса прав и законных интересов кредитора и должника.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки, а также штрафа, последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда и производится им по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела. При этом суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Между тем, оснований для применения положения ст. 333 Гражданского кодекса РФ судом не усматривается, размер неустойки в 9825 руб. 20 коп. является соразмерным допущенному ответчиком нарушению прав потребителя.
Разрешая требование истца о взыскании компенсации морального вреда, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по договору в долевом участии в строительстве, суд считает, что ответчиком нарушены права истца на оказание качественной услуги в сфере строительства жилых помещений для личных нужд.
При определении размера компенсации морального вреда, причиненного истцу, в связи с нарушением прав участника долевого строительства, суд, с учетом фактических обстоятельств дела и индивидуальных особенностей потерпевшей, принимая во внимание характер причиненных нравственных страданий, а также требования разумности и справедливости, считает, что данный размер соответствует 5000 руб. и подлежит взысканию в пользу истца.
Рассматривая требования в части взыскания штрафа, суд исходит из следующего.
Согласно ч. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В силу части 3 статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Таким образом, учитывая, что требования истцов не были исполнены ответчиком в добровольном порядке, размер штрафа составит 12291 руб. 26 коп. (231000 + 9825 руб. 20 коп. +5000 х 5 %).
Также суд считает необходимым продолжать взыскивать неустойку до фактического исполнения ответчиком обязательств.
Учитывая, что штраф является формой гражданско-правовой ответственности за допущенные застройщиком нарушения, носит компенсационный характер и не должна служить средством обогащения, принимая во внимание размер расходов на устранение недостатков, период просрочки в их устранении, суд не находит оснований для снижения размера штраф за нарушение срока удовлетворения требования потребителя.
В силу ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Истцом понесены расходы в размере 409 руб., которые подлежат взысканию с ответчика.
В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от которой истец был освобожден при подаче иска в суд, взыскивается с ответчика в доход государства пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Учитывая вышеизложенное, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в сумме 8234 руб.94 коп.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования Михайловской ФИО8 к ООО «Специализированный застройщик Финансово-строительная компания «Западный Луч» о защите прав потребителя - удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик Финансово-строительная компания «Западный Луч» (№) в пользу Михайловской ФИО9 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № №) компенсацию за нарушение условий договора в размере 231000 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 9825 руб. 20 коп., компенсацию морального вреда в размере 5000 руб., штраф в размере 12291 руб. 26 коп., почтовые расходы 409 руб.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик Финансово-строительная компания «Западный Луч» (№) в пользу Михайловской ФИО10 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № №) неустойку из расчета 1/300 от ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 14,5% от суммы 231000 руб. или неуплаченной ее части за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательств по выплате денежных средств на устранение недостатков.
В удовлетворении остальной части исковых требований Михайловской ФИО11 - отказать.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик Финансово-строительная компания «Западный Луч» (№) в доход местного бюджета госпошлину в размере 8234 руб.94 коп.
На настоящее решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Центральный районный суд <адрес>.
Председательствующий Я.А. Халезина
Мотивированное решение изготовлено 30 июля 2026 года.
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>