РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 июня 2026 года г. Челябинск
Центральный районный суд г. Челябинска в составе:
председательствующего судьи Карпинской Ю.А., при секретаре Колесник А.В., с участием представителя истца Анисимовой Е.М., представителя ответчика Островского М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Турлаковой Ольги Михайловны к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРОСПЕКТ ГРАНИТ» о взыскании разницы стоимости квадратных метров между проектной и фактической площадью квартиры, неустойки, штрафа,
УСТАНОВИЛ:
Турлакова О.М. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРОСПЕКТ ГРАНИТ» (далее по тексту ООО «СЗ «ПРОСПЕКТ ГРАНИТ») о взыскании денежных средств в размере 222 696,8 рублей - стоимости разницы между проектной и фактической площадью квартиры, неустойки за нарушение сроков сдачи объекта в размере 255 669,85 рублей, штрафа за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В обоснование исковых требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом и передать истцу объект долевого строительства – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, а истец обязалась оплатить обусловленную договором цену и принять объект. Цена договора составила 5 836 116 рублей, которая определена исходя из общей площади квартиры, включая площадь лоджии, балкона, террасы, согласно проекту – № кв.м., общая площадь с понижающим коэффициентом составляет № кв.м., то есть разница составила № кв.м. ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал истцу квартиру по акту приема-передачи, согласно которому фактическая площадь квартиры составила № кв.м., то есть разница между проектной и фактической приведенной площадью составляет № кв.м. Истец полагает, что у ответчика возникла обязанность по возврату стоимости за № кв.м., как излишне уплаченной площади квартиры, в размере 222696,8 рублей. Кроме того, ответчик нарушил срок передачи объекта долевого строительства, установленный до ДД.ММ.ГГГГ, фактически объект передан ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, просит взыскать неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 255 669,85 рублей.
Истец Турлакова О.М. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело без ее участия.
В судебном заседании представитель истца Анисимова Е.М., исковые требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении.
Представитель ответчика ООО «СЗ «ПРОСПЕКТ ГРАНИТ» Островский М.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал письменные возражения и дополнения к ним, в которых указал, что разница в площади квартиры составляет 0,38 кв.м., сумма возврата составляет 56 316 рублей. Истец не предоставил банковские реквизиты для возврата денежных средств, в связи с чем, ответчик не мог исполнить обязательство добровольно. Расчет неустойки истцом произведен неверно, размер неустойки завышен и подлежит снижению на основании статьи 333 ГК РФ, размер штрафа составляет 5% от присужденной суммы в соответствии с частью 3 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ. Также указал на тяжелую экономическую ситуацию, отмену массовой льготной ипотеки, повышение ключевой ставки ЦБ РФ, дефицит трудовых ресурсов, а также на то, что застройщик является микропредприятием и массовая выплата неустойки может привести к его банкротству.
Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниями.
В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Турлаковой О.М. (участник) и ООО «СЗ «ПРОСПЕКТ ГРАНИТ» (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве №. По условиям договора застройщик обязался передать участнику объект долевого строительства – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Пунктом 1.6 заключенного между сторонами Договора установлено, что площадь объекта долевого строительства подлежит уточнению после получения Застройщиком результатов обмеров объекта, выполненных кадастровым инженером и отраженных в Техническом плане. При изменении общей приведенной площади объекта долевого строительства в меньшую сторону застройщик возвращает денежные средства за разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра площади, исчисленной из цены договора на дату его заключения, в течение десяти рабочих дней с момента получения письменного заявления участника с реквизитами для возврата денежных средств.
В соответствии с пунктом 3.1 Договора, цена договора составляет 5 836 116 рублей. Цена Договора определена исходя из общей приведенной площади <адрес> кв.м.
Согласно акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, общая приведенная площадь квартиры составила <адрес> кв.м.
Таким образом, разница между проектной и фактической приведенной площадью составила №). Цена за 1 кв.м. составляет: 5836116/39,38=148 200 рублей. Стоимость 0,38 кв.м. составляет: 148200х0,38 = 56316 рублей.
В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Согласно пункту 3 статьи 555 ГК РФ, в случаях когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Суд принимает во внимание довод ответчика о том, что истец не представил письменное заявление с реквизитами для возврата денежных средств, что предусмотрено пунктом 1.6 Договора. Однако данное обстоятельство не является основанием для освобождения застройщика от обязанности по возврату излишне уплаченных денежных средств, а лишь свидетельствует о том, что ответчик не имел возможности добровольно исполнить обязательство в отсутствие реквизитов.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ответчик обязан возвратить истцу стоимость 0,38 кв.м. в размере 56 316 рублей. В удовлетворении остальной части требований следует отказать.
В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Пунктом 2.1.3 Договора согласована обязанность ответчика осуществить ввод объекта в эксплуатацию в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ
Пунктом 1.7 Договора установлено, что застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику в течение 75 календарных дней с даты ввода объекта в эксплуатацию.
Таким образом, последним днем передачи объекта являлось ДД.ММ.ГГГГ Фактически объект передан ДД.ММ.ГГГГ Просрочка составила 85 дней, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно пункту 2 Постановления Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «Об установлении особенностей применения неустойки, иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (в редакции, действовавшей в спорный период) в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер неустойки исчислялся, исходя из текущей ставки ЦБ РФ, но не выше ключевой ставки Банка России, действовавшей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, то есть 7,5%.
Расчет неустойки: 5 836 116 х85х2х1/300х7,5% = 248034,93 рубля.
Ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
В пункте 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ разъяснено, что размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ только при наличии заявления застройщика. Последний должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Суд, учитывая заявление ответчика о снижении неустойки, а также компенсационную природу неустойки, длительность просрочки (85 дней), отсутствие доказательств наступления для истца тяжких последствий в результате нарушения срока, а также то обстоятельство, что застройщик является микропредприятием, полагает возможным снизить размер неустойки до 100 000 рублей.
Согласно части 3 статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 266-ФЗ, действующей с ДД.ММ.ГГГГ), при удовлетворении судом требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина – участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина – участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Таким образом, размер штрафа по договору участия в долевом строительстве составляет 5% от присужденной судом суммы.
Принимая во внимание действия ответчика по досудебному урегулированию спора, суд считает возможным исчислить размер штрафа от суммы неустойки, взысканной судом: 100000х5%=5000 рублей. Оснований для снижения размера штрафа суд не усматривает, поскольку он отвечает требованиям разумности, справедливости и соответствует последствиям нарушенных обязательств.
В соответствии со статьей 103 ГПК РФ с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в местный бюджет подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям, в размере 5689 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Турлаковой Ольги Михайловны к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРОСПЕКТ ГРАНИТ» о взыскании разницы стоимости квадратных метров между проектной и фактической площадью квартиры, неустойки, штрафа, удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРОСПЕКТ ГРАНИТ» (ИНН № ОГРН №) в пользу Турлаковой Ольги Михайловны (паспорт №) 56316 рублей в счет разницы стоимости квадратных метров между проектной и фактической площадью квартиры, неустойку в размере 100 000 рублей, штраф в размере 5000 рублей.
В остальной части иск Турлаковой Ольги Михайловны, оставить без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРОСПЕКТ ГРАНИТ» (ИНН № ОГРН №) в доход местного бюджета госпошлину в размере 5689 рублей.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий п/п Ю.А. Карпинская
В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Копия верна. Решение не вступило в законную силу.
Председательствующий Ю.А. Карпинская
Секретарь А.В. Колесник