РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 июня 2026 года г. Челябинск
Советский районный суд г. Челябинска в составе:
председательствующего судьи Левановой Е.А., при секретаре Макаровой В.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска к Серебренникову Александру Александровичу об освобождении земельного участка и его передаче по акту приему передачи, по встречному иску Серебренникову Александру Александровичу к Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о признании договора аренды заключенным на неопределённый срок и восстановлении записи об аренде в ЕГРН,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее по делу – КУИиЗО г. Челябинска) обратилась в суд с исковым заявлением к Серебренникову А.А. об обязании освободить самовольно занятый земельный участок с КН № и передать его по акту приема- передачи истцу. В случае если ответчик не исполнит решение суда по настоящему делу в течение установленного срока, предоставить КУИиЗО г. Челябинска право осуществить соответствующие действия с отнесением всех расходов на ответчика, а также присудить с ответчика в случае неисполнения решения суда судебную неустойку в размере 2500 руб. за каждый день неисполнения решения суда, сохранив обязанность по освобождению самовольно занятого земельного участка и передаче его по акту приема – передачи.
В обоснование иска указано на то, что между Комитетом и ЗАО «НИКС» был заключен договор краткосрочной аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №№, сроком действия на два года. С ДД.ММ.ГГГГ право аренды земельного участка зарегистрировано за Серебренниковым А.А. на неопределенный срок. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику уведомление об отказе от договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ Комитет повторно уведомил ответчика о процедуре возврата земельного участка. Право аренды в настоящий момент в ЕГРН погашено. Однако спорный земельный участок Комитету по акту приема –передачи ответчиком не передан.
Серебренников А.А. предъявил встречные исковые требования к КУИиЗО г. Челябинска о признании договора аренды краткосрочной аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №№ с КН № заключенным на неопределённый срок, указав в резолютивной части решения, что оно является основанием для восстановления в ЕГРН записи об обременении земельного участка правами Серебренникова А.А., вытекающими из данного договора аренды.
В обоснование встречного искового заявления Сербренников А.А. указала на то, что уведомление от ДД.ММ.ГГГГ об отказе от договора аренды земельного участка в его адрес не поступало, данное уведомление он не получал. В связи с чем, односторонний отказ от договора является недействительным, а договорные отношения нельзя признать прекращенными. После истечения срока действия договора, арендатор продолжал пользоваться земельным участком, до ДД.ММ.ГГГГ – ЗАО «НИКС», до ДД.ММ.ГГГГ – ИП Семеновых Д.В., а впоследствии, Серебренников А.А. Во всех случаях переход права аренды сопровождался государственной регистрации права аренды, возражений со стороны арендодателя не имелось. Таким образом, договор аренды с ДД.ММ.ГГГГ возобновлен на неопределенный срок и продолжал действовать.
Представитель истца, КУИиЗО г. Челябинска Зайнуллина Я.Р. поддержала заявленные требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске. Встречные исковые требования отклонила.
Представитель Серебренникова А.А. - Вотинова Т.Ю. исковые требования отклонила, просила встречные исковые требования удовлетворить.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО СЗ «НИКС», Семеновых Дмитрий Валерьевич в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Принимая во внимание, что участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ признал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования КУИиЗО г. Челябинска подлежащими частичному удовлетворению, оснований для удовлетворения встречных исковых требований не усматривает, по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Статьей 620 Гражданского кодекса предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды, абзац второй подпункта 4 которой указывает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса).
Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, такие основания должны быть указаны в договоре.
В соответствии с абзацем 5 ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Согласно абзацу 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Таким образом, проверка обоснованности требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Как следует из материалов дела и в ходе рассмотрения настоящего дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между КУИиЗО г. Челябинска и ЗАО «НИКС» был заключен договор краткосрочной аренды земли г. Челябинска, а именно, земельного участка, расположенного по адресу: ул. Цвиллинга в Советском районе г. Челябинска площадью <данные изъяты> кв.м для строительства офисного здания с помещениями обслуживания населения.
Земельный участок предоставлен на условиях его целевого использования в соответчики в принадлежностью земельного участка к категории, указанной в п. 1.1.1 и разрешенного использования в соответствии в правовым зонированием территории г. Челябинска; соблюдения требований, предусмотренных в постановлении (распоряжении) Администрации г. Челябинска, указанном в п. 1.3 настоящего договора.
В силу п. 1.3 договора аренды, он заключен на основании распоряжения Главы Администрации г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ №№ «О предоставлении земельного участка в аренду для строительства офисного здания с помещениями обслуживания населения по ул. Цвиллинга в Советском районе г. Челябинска ЗАО «НИКС», от ДД.ММ.ГГГГ №№ «О внесении изменения в распоряжение Администрации г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ №№.
В соответчики с п.2 ст. 425 ГК РФ стороны пришли в соглашению, что условия настоящего договора применяются к отношениям с даты подписания акта приема-передачи земельного участка на два года.
В разделе 3 данного договора сторонами определены условия предоставления земельного участка, а именно: получение разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и параметры объектов строительства; осуществление подготовки проектной документации на офисное здание помещения обслуживания населения и ее утверждение в установленном порядке; оформление разрешения на строительство в установленном порядке; ведение строительства в соответствии с утверждённой проектной документацией; выполнение комплексного благоустройства и озеленения участка строительства и прилегающей к нему территории с организацией благоустроенных подходов и подъездов; обеспечение вывоза отходов потребления с участка строительства; после окончания строительства оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и землеотводные документы в установленном порядке. В отношении земельного участка установлен порядок его использования: изменение целевого назначения объекта, расположенного на участке согласования в установленном порядке не допускается; начало и завершение строительства, расположенного на земельном участке осуществляется в установленный срок и в соответствии с согласованной в установленном порядке проектной документацией.
Арендатор в силу п. 4.1.3 вправе передать свои права и обязанности по данному договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в пределах срока действия договора аренды только с письменного согласия арендодателя.
На основании п. 5.1.7 договора аренды арендодатель вправе отказать в продлении договора в случае не соблюдения сроков проектирования и строительства, предусмотренных в п.1.3 договора.
Пунктом 5.1.8 договора аренды предусмотрено, что в случае продления договора на неопределенный срок арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за 15 дней. В данном случае договор считается прекращенным по истечении 15 дней с момента отправки арендодателем арендатору уведомления о прекращении договора.
В пункте 5.2.3 согласовано, что арендодатель обязан сдать в аренду и принять от арендатора земельный участок по акту приема - передачи.
Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись.
На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ, Серебренников А.А. является арендатором спорного земельного участка.
Земельный участок имеет КН №.
ДД.ММ.ГГГГ в его адрес было направлено уведомлении о прекращении договора в связи с истечение срока и отказе в передаче в субаренду АО «Челябинскгоргаз». Указано на необходимость в течение 15 дней с даты отправления настоящего уведомления освободить земельный участок и возвратить его арендатору по акту приема- передачи. (л.д.17-18).
ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлено уведомление о процедуре возврата земельного участка, указано на прекращение права аренды ДД.ММ.ГГГГ и исключения записи из ЕГРН. Указано на необходимость возврата земельного участка по акту приема-передачи (л.д.21-24).
По сведениям АО «Почта России» уведомление от ДД.ММ.ГГГГ было возвращено отправителю по истечении срока хранения, адресат в связи с неудачной попыткой вручения по извещению в ОПС не явился. Уведомление от ДД.ММ.ГГГГ поступило в ОПС ДД.ММ.ГГГГ и вручено адресату ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, ответчик был уведомлен об отказе арендодателя от договора краткосрочной аренды земельного участка надлежащим образом, однако земельный участок по акут приема - передачи не возвратил. Доводы ответчика об обратном несостоятельны.
Поскольку договор краткосрочной аренды был пролонгирован на неопределенный срок после истечения его первичного срока, арендодатель вправе был отказаться от него в любое время, уведомив арендатора за 15 дней в силу положений п. 5.1.8 данного договора.
Указывая на то, что односторонний отказ от договора является недействительным, а договорные отношения нельзя признать прекращенными, Серебренников А.А. обратился со встречным исковым заявлением, указывая на то, что им осуществляются работы по освоению спорного земельного участка.
В обоснование указанных доводов предоставлены копии: соглашения между Серебренниковым А.А. и АО «Челябинскгоргаз» от ДД.ММ.ГГГГ по реконструкции газопровода низкого давления и газопровода среднего давления; договора между АО «Челябинскгоргаз» и ООО «УралЗемля» от ДД.ММ.ГГГГ по выполнению схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории; акта выполненных кадастровых работ от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «УралЗемля»; письма, направленного в АО «Челябинскгоргаз» об осуществлении мероприятий по выносу сетей газопровода низкого давления и газопровода среднего давления с целью освобождения земельного участка путем реконструкции газораспределительной сети; технические условия от ДД.ММ.ГГГГ, разработанные АО «Челябинскгоргаз», сроком действия в три года с даты утверждения данных ТУ; технических условий ПАО «Ростелеком» от ДД.ММ.ГГГГ; акта оказанных услуг от ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Ростелеком» платежные поручения о перечислении денежных средств АО «Челябинскгоргаз» в качестве оплаты по договору за кадастровые работы, за выдачу ТУ и согласование проектной документации, за негосударственную экспертизу проектно-сметной документации, данные денежные перечисления произведены до ДД.ММ.ГГГГ года; договора на проведении негосударственной экспертизы №№ от ДД.ММ.ГГГГ в отношении проектно-сметной документации по объекту: реконструкция газораспределительной сети в части выноса газопровода среднего и низкого давления; акта выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ по проведению негосударственной экспертизы по договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.121-171), а также градостроительный план земельного участка, предоставленный Серебренникову А.А. в ДД.ММ.ГГГГ года, инвестиционный договора от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «ПульсЭнерго».
Вместе с тем, все вышеперечисленные работы и действия были осуществлены до ДД.ММ.ГГГГ года, срок действий технический условий от ДД.ММ.ГГГГ, разработанные АО «Челябинскгоргаз» (в три года с даты утверждения данных ТУ) истек, с заявлением о передаче в субаренду АО «Челябинскгоргаз» Серебреников А.А. обратился к арендатору только в ДД.ММ.ГГГГ года, предоставленная проектная документация в отношении офисного здания с помещениями обслуживания населения по ул. Цвиллинга от ДД.ММ.ГГГГ года отметки об её устрожении в установленном законом порядке не имеет, иного ответчиком не представлено. Кроме того, из предоставленного ответа Комитета дорожного хозяйства г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Серебренников А.А. обращался в данный орган для получения технический условий на устройство парковки закрытого типа между домами №№ по ул. Цвиллинга.
Согласно акту осмотра и из цифровых ортофотопланов земельного участка с КН № следует, что данный земельный участок свободен от застройки, частично огорожен и покрыт древесно-кустарниковой растительностью, на неогороженной части земельного участка размещены газон, асфальтированный проезд и тротуар вдоль дома №<адрес>.
Таким образом, в ходе рассмотрения настоящего дела достоверно установлено, что земельный участок фактически находился в заброшенном состоянии, строительные работы на нем не проводились, проектная документация на офисное здание с помещениями обслуживания населения в установленном законом порядке не утверждена, фактически ответчиком предпринимаются меры для осуществления строительства парковки закрытого типа, что нарушает целевое назначение передачи земельного участка в аренду ответчиком; срок разрешения на строительство истек в ДД.ММ.ГГГГ года, что не оспаривалось представителем Серебренникова А.А. в ходе рассмотрения настоящего дела, следовательно, правовые основания для продолжения ответчиком строительных работ в настоящее время утрачены, действий по получению нового разрешения, его продления, ответчиком не предпринималось; какие - либо меры по освоению земельного участка осуществлены до ДД.ММ.ГГГГ года, само по себе внесение платы за пользование земельным участком, не свидетельствует о том, что арендатором своевременно выполнялись условия договора аренды о целевом использовании земельного участка за весь период его действия.
При указанных обстоятельствах у КУИиЗО г. Челябинска имелись все основания для отказа от договора краткосрочной аренды и внесения соответствующей записи о его прекращении в ЕГРН. Данное обстоятельство предоставляет КУИиЗО г. Челябинска право требовать возврата земельного участка.
Доводы представителя Серебренникова А.А. сведений о том, что строительство объекта не было начато, фактически не ведется в результате виновных действий КУИиЗО г. Челябинска, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего дела. Отказ в предоставлении согласия на передачу земельного участка в субаренду по истечении срока действия данного договора не свидетельствует об обратном.
При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения встречных исковых требований суд не усматривает.
В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 206 ГПК РФ, при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.
При таких обстоятельствах суд считает необходимым возложить на Серебренникова А.А. в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с КН 74:36:0408011:24 и передать его по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска.
Устанавливая указанный срок, суд исходит из необходимости реального исполнения судебного решения, обеспечения наиболее разумного и справедливого баланса интересов сторон в указанный период времени, с учетом необходимого объема работ, объективной возможности их выполнения с учетом времени года. Установление более длительного срока отдалит исполнение судебного акта, что приведет к необоснованному нарушению прав на своевременное его исполнение, а, следовательно, и к нарушению баланса прав и законных интересов сторон.
Согласно ч. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором, либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1).
Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (п. 2 ст. 308.3 ГК РФ).
При этом, согласно п. 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.
Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.
С учетом приведенных правовых норм и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, суд полагает в случае неисполнения в месячный срок вышеуказанной обязанности взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 100 руб. за каждый день нарушения срока.
В случае неисполнения ответчиком решения суда, суд полагает возможным предоставить Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска право самостоятельно освободить земельный участок с отнесением расходов на Серебренникова Александра Александровича, что не освобождает его от самостоятельного исполнения решения суда в установленный судом срок.
В силу части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
С ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, исчисленная по правилам статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации в сумме 3000 руб.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска к Серебренникову Александру Александровичу об освобождении земельного участка и его передаче по акту приему передачи – удовлетворить частично.
Обязать Серебренникова Александра Александровича, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ИНН № в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с КН № и передать его по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска.
В случае неисполнения ответчиком решения суда предоставить Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска право самостоятельно освободить земельный участок с отнесением расходов на Серебренникова Александра Александровича.
В случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу взыскать с Серебренникова Александра Александровича, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ИНН № в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска № неустойку в размере 100 руб. за каждый день просрочки.
Взыскать с Серебренникова Александра Александровича, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ИНН № в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3000 руб.
В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований – отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований Серебренникову Александру Александровичу к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о признании договора аренды заключенным на неопределённый срок и восстановлении записи об аренде в ЕГРН – отказать.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме через суд, принявший решение.
Председательствующий Е.А.Леванова
Мотивированное решение изготовлено 14 июля 2026 года