ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 февраля 2026 года г. Челябинск
Советский районный суд г. Челябинска в составе:
председательствующего судьи Хабаровой Л.В., при секретаре судебного заседания Коваленко К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Скипиной ФИО5 к АО «Специализированный Застройщик ТПУ «Рассказовка» о возврате излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве,
УСТАНОВИЛ:
Скипина М.В. обратилась в суд с иском к АО «Специализированный Застройщик ТПУ «Рассказовка» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве № от 15.09.2021 в размере 198 610 руб. 65 коп.; неустойку за нарушение предусмотренного срока передачи участнику долевого строительства объекта строительства в размере 184 131 руб. 63 коп.; компенсации морального вреда в размере 100 000 руб.; штраф за неудовлетворение в добровольном порядке законного требования в размере 5% от суммы, присужденной судом в пользу участника долевого строительства.
В обоснование иска указала, что 15 сентября 2021 года между мной Скипиной ФИО5 и Акционерным обществом «Специализированный застройщик Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» был заключен договор участия в долевом строительстве №№. Предметом Договора является строительство многоквартирного жилого дома и передача Истцу объекта долевого строительства — квартиры № <адрес>. Цена Договора согласно п. 4.2 Договора составила 9 092 913,62 рублей и была оплачена истцом в полном объеме в установленные Договором сроки. Стоимость 1 кв. м. площади согласно п. 4.2 Договора определена в сумме 215 881,14 рубль. В соответствии с п. 4.5 Договора, цена Договора подлежит изменению в случае отклонения фактической общей площади объекта долевого строительства по данным технической инвентаризации от проектной площади. Если общая приведенная площадь Объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше Проектной общей приведенной площади, то Застройщик осуществляет возврат Участнику долевого строительства разницы в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты предоставления Участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства. По результатам технической инвентаризации, проведенной после ввода дома в эксплуатацию, фактическая площадь указанной квартиры составила 41,2 (сорок одна целая две десятых) кв. м., что на 0,92 (ноль целых девяносто две сотых) кв. м. меньше проектной площади. Таким образом в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства ответчик должен вернуть истцу излишне уплаченные денежные средства в размере 198 610 руб. 65 коп. В соответствии с п. 4.5 Договора передача Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства и принятие его Участником долевого строительства осуществляется после получения Разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию, но не позднее 31 декабря 2023 года. Фактическое окончание строительства и получения Застройщиком Разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию, состоялось лишь 04.07.2024 года. Истец 05.11.2024 направил в адрес ответчика претензию. Установленный в претензии 10-дневный срок для добровольного удовлетворения требований истек, ответ от Ответчика не поступил, денежные средства на счет Истца не поступали. Считает, что незаконными действиями Ответчика был причинен моральный вред в размере 100 000 рублей.
Стороны в судебное заседание не явились, о дате и времени извещены надлежащим образом.
Представитель ответчика АО «специализированный Застройщик ТПУ «Рассказовка» представил письменные возражения на иск, в которых указал, что между АО «Специализированный застройщик Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» и Истцом заключен Договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии по Москве, в соответствии с которым Участник долевого строительства обязался оплатить стоимость Договора и принять жилое помещение, назначение квартира, после завершения строительства многоквартирного жилого дома № расположенного по строительному адресу: <адрес> а Застройщик передать по передаточному акту не позднее 31 декабря 2023 г.
31 марта 2023 года Ответчик, руководствуясь ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ, направил в адрес Истца, который указан в п. 15 Договора письменное уведомление об изменении сроков передачи объектов долевого строительства многоквартирного дома, в котором Застройщик проинформировал, что строительные работы в Жилом доме № по строительному адресу: <адрес>, на стадии завершения, однако в связи с Указом Мэра Москвы от 05 марта 2020 N 12-УМ "О введении режима повышенной готовности" и последующей общей приостановкой строительства жилого комплекса в период с марта 2020 года по июнь 2020 года, введенными на территории города Москвы режимом повышенной готовности, вызванным угрозой распространения в городе Москве новой коронавирусной инфекции (2019-пСо V), вышеуказанные обстоятельства послужили препятствием для своевременного проведения строительно-монтажных работ по установке, наладке, запуску инженерных систем и как следствие, получения в установленный срок разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Указанное уведомление Ответчика прибыло в место вручения, Участник долевого строительства получил его, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления. В указанном уведомлении Ответчик предложил Участнику долевого строительства подписать дополнительное соглашение к Договору о переносе срока передачи объекта до 30 июня 2024 года. Данное дополнительное соглашение не было подписано Истцом. Возмещение истцу разницы в связи с уменьшением площади жилого помещения не имеется, поскольку уменьшение площади связано с проведением отделочных работ и такое уменьшение площади не является основанием для возврата денежных средств, так как в договоре общая площадь указана без учета изменения площади при выполнении штукатурных работ. Неустойка, требуемая в исковом заявлении, явно завышена и явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Ответчик ходатайствует о применении судом ст. 333 ГК РФ уменьшении размера неустойки и штрафа до суммы, отражающей справедливый баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, которое происходит по вине третьих лиц, а не Ответчика. Поскольку вины ответчика в просрочке передачи квартиры не имеется снизить сумму компенсации морального вреда. В удовлетворении исковых требований о взыскании денежной компенсации за несоответствие общей приведенной проектной площади квартиры отказать. Просил предоставить отсрочку исполнения решения суда до 31.12.2026 включительно.
В соответствии со ст. 233 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Суд, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 15 сентября 2021 года между мной Скипиной ФИО5 и Акционерным обществом «Специализированный застройщик Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» был заключен договор участия в долевом строительстве №
Предметом Договора является строительство многоквартирного жилого дома и передача истцу объекта долевого строительства — квартиры <адрес>
Цена Договора согласно п. 4.2 Договора составила 9 092 913,62 рублей и была оплачена истцом в полном объеме в установленные Договором сроки.
Стоимость 1 кв. м. площади согласно п. 4.2 Договора определена в сумме 215 881,14 рубль.
В соответствии с п. 4.5 Договора стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае если общая приведенная площадь объекта по результатам проведения обмеров объекта органами технической инвентаризации или иным уполномоченным лицом (кадастровым инженером) отличается от проектной общей приведенной площади. В случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению в проектной общей приведенной площади стороны производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленный в размере 215 881 руб. 14 коп. Если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади, то застройщик осуществляет возврат участнику долевого строительства разницы в течение 10 рабочих дней с даты предоставления участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства.
Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от 31.08.2024, подписанного сторонами, общая площадь объекта составила 41,20кв.м.
Из выписки ЕГРН следует, что площадь объекта составляет 41,20кв.м.
Из приобщенного истцом технического описания также следует, что общая площадь жилого помещения составляет 41,20 кв.м.
Таким образом, разница между проектной площадью объекта и его фактической площадью составляет 0,92кв.м. (42,12кв.м. проектная площадь – 41,20 кв.м. фактическая площадь).
Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
С учетом установленных обстоятельств, суд полагает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию разница в связи с уменьшением общей площади объекта долевого строительства в размере 198 610 руб. 65 коп.(215881,14х0,92), поскольку изначально истец оплатил стоимость объекта площадью 42,12 кв.м., однако ответчик в нарушении условий договора передал истцу объект меньшей площадью.
Согласно расчету истца размер неустойки (пени) за период с 01.01.2024 по 22.03.2024 составляет 184 131 руб. 63 коп.
Ставка рефинансирования (ключевая ставка ЦБ РФ на 01.07.2023) = 7,5% годовых; Цена договора = 9 092 913,62 руб. Просрочка = 81 день. Неустойка = 1/300 ставки. Формула для расчета: Неустойка = Цена договора х (Ставка / 100) х (1/300) х Количество дней просрочки.
Размер одной трехсотой от ставки: (7,5% / 100) / 300 = 0,075 / 300 = 0,00025. Неустойка за один день: 9 092 913,62 руб. х 0,00025 = 2 273,23 руб. итоговая сумма неустойки за 81 день: 2 273,23 руб./день х 81 день = 184131,63 руб.
Ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки.
Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Из указанной нормы права следует, что правило о снижении неустойки судом при условии заявления должника о таком уменьшении законодатель распространяется только в отношении тех нарушивших обязательство лиц, которые осуществляют предпринимательскую деятельность.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Таким образом, степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из обстоятельства конкретного дела.
При установленных обстоятельствах, с учетом соотношение сумм неустойки и основного долга; длительности неисполнения обязательства, суд полагает возможным снизить размер неустойки до 50 000 рублей.
Согласно ст. 15 Закона РФ от 07 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Таким образом, основанием для удовлетворения требований о взыскании компенсации морального вреда является сам факт нарушения прав потребителя.
Установив факт нарушения прав истца как потребителя, суд с учетом установленных обстоятельств дела, характера причиненных ему нравственных страданий, степени вины причинителя вреда, продолжительность периода нарушения обязательств, определяет размер компенсации морального вреда, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца в размере 5 000 руб.
В соответствии с положениями п. 3 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. с положениями п. 3 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» штраф за неудовлетворение в добровольном порядке законного требования, в размере 5% от суммы, присужденной судом в пользу участника долевого строительства.
Постановлением Правительства РФ № 326 от 18 марта 2024 года, неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину – участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных. Семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 года включительно.
Из материалов дела следует, что претензия направлена ответчику 05.11.2024 года, то есть в период действия моратория, в связи с чем оснований для взыскания штрафа не имеется.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию сумма государственной пошлины, размер которой рассчитан судом на основании ст. 333.19 Налогового кодекса РФ и составляет 4000 руб.
Поскольку при рассмотрении данного гражданского дела решается вопрос о взыскании денежных средств за уменьшении площади квартиры, а не финансовых санкций, правовых оснований для предоставления рассрочки решения суда не имеется.
Таким образом, с учетом установленных обстоятельств, иск подлежит частичному удовлетворению.
Руководствуясь статьями 233-237 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Скипиной ФИО5 удовлетворить частично.
Взыскать с АО «Специализированный Застройщик ТПУ «Рассказовка» (ОГРН 1147746148538) в пользу Скипиной ФИО5 (<данные изъяты>) излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве № от 15.09.2021 в размере 198 610 руб. 65 коп.; неустойку за нарушение предусмотренного срока передачи участнику долевого строительства объекта строительства в размере 50 000 руб.; компенсации морального вреда в размере 5 000 руб., всего 253 610 (двести пятьдесят три тысячи шестьсот десять) рублей 65 копеек.
В удовлетворении остальных исковых требований отказать.
Взыскать с АО «Специализированный Застройщик ТПУ «Рассказовка» (ОГРН 1147746148538) в доход местного бюджета расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 руб.
Ответчик, не присутствовавший в судебном заседании, вправе подать в суд, вынесший заочное решение, заявление о пересмотре этого решения в течение 7 дней со дня вручения копии решения.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий Л.В. Хабарова
Мотивированное решение изготовлено 17 февраля 2026 года.
Судья Л.В. Хабарова