РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 июня 2026 г. г. Тарко-Сале ЯНАО
Пуровский районный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Сологуб М.В., при секретаре судебного заседания Калмынкиной Н.В., представителя ответчика Комаровой Н.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-489/2026 по исковому заявлению Камбулатова Артура Амаровича к Департаменту строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района о признании недействительным соглашения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд в части, установил:
Камбулатов А.А. обратился в суд с вышеуказанным иском, в котором сообщил, что ДД.ММ.ГГГГ между Департамента строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района и Камбулатовым Артуром Амаровичем заключено соглашение об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд (мена) № №
Стоимость изымаемой у истца квартиры по адресу: ЯНАО, <адрес>, определена на основании отчета об оценке от 05 февраля 2025 г. и составила 5 070 000 руб., убытки - 231 000 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт - 68 849 руб., итого 5 369 849 руб. Однако в Соглашении указана стоимость недвижимости и убытков в размере 5 301 000 руб. Эти суммы, по мнению истца, и в связи с отсутствием проверки со стороны Департамента были перенесены в Соглашение о мене квартир. Суммы в Соглашении и суммы в выводах экспертизы не складываются в ту сумму, что указана в Соглашении мены.
Истец полагает, что отчет об оценке изымаемой недвижимости составлен с грубыми нарушениями. Так, эксперт взял объекты - аналоги в деревянном исполнении стоимостью от 6 500 000 до 7 000 000 руб., площадь квартир схожая, от 52 до 55 кв.м. То есть эксперт сравнивал абсолютно одинаковые квартиры, но у изымаемого объекта цена оказалась ниже более чем на 1,5 млн. руб. Эксперт применил корректировку на торг и площадь квартир из-за чего цена упала почти на 20 000 руб. за кв.м. При этом цены в таблице корректировок также не соотносятся между собой, способ расчета и уменьшение цены не указан, проверить этот расчет не представляется возможным, нарушен главный принцип экспертиз – принцип проверяемости. Также цены в таблице выводов и итоговая цена имеют разницу более чем в 60 000 руб., что дает право в совокупности сомневаться в правильности выводов экспертизы. В настоящее время цены на квартиры в деревянных домах начинаются от 6 000 000 руб., истцу же оценили квартиру на 1 млн. руб. ниже - 5 000 000 руб., то есть цена занижена, на открытом рынке предложений истец не смог бы купить аналогичное жилое помещение. Расчёт компенсации за непроизведенный капитальный ремонт произведен неверно. Эксперт думает, что оценивает капитальный ремонт, который оплачивается взносами региональному оператору, по факту компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не рассчитана.
Таким образом, эксперт нарушил следующие нормы. Анализ рынка не соответствует требованиям п. 11 ФСО № 7: отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок, интервалы значений цен, интервалы значений основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых с объектом оценки объектов, отсутствуют основные выводы. Для расчетов в рамках применения сравнительного подхода к оценке подбираются аналоги, принадлежащие к другому сегменту рынка, или же имеющие другие значительные отличия от оцениваемого объекта, что в результате приводит к значительной величине итоговых корректировок - нарушение п. 14 ФСО № 1. Корректировки в рамках применения сравнительного подхода вносятся экспертно, без соответствующих обоснований, или же со ссылками на источники информации, которые невозможно проверить на предмет авторства и даты получения этой информации - нарушение п. 10 ФСО № 3. Для расчетов применяются математические методы, описание применения которых, расчеты и пояснения к расчетам приводятся в таком виде, который не позволяет воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам, исходные цифры для расчета формул взяты с ошибками, в связи с чем результат не может быть арифметически верным, нарушение принципа проверяемости - п. 4 ФСО № 3. Полученная в результате расчетов итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки не соответствует данным, приведенным в разделе анализа рынка - нарушение принципов однозначности и проверяемости п. 4 ФСО № 3.
Ввиду того, что отчет составлен со значительными нарушениями, принять его в качестве оценки, которая может быть положена в основу соглашения об изъятии, нельзя. Истцы не обладают специальными знаниями в области оценки и при заключении соглашения опирались на добросовестность эксперта. Однако, проанализировав отчет, поняли, что оценка произведена со значительными нарушениями.
В связи с изложенным, ссылаясь на положения ст. ст. 281, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 56.8, 56.9 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 36-38 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1, разъяснения, приведенные в Оборе судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 3 квартал 2012 года, истец Камбулатов А.А. просил:
признать п. 3.1, 3.2, 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3, 3.2.4 соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд (мена) № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между Департаментом строительства и жилищной политики Администрации Пуровский района (ИНН 8911026248, КПП 891101001, ОГРН 118911002540) и Камбулатовым Артуром Амаровичем, недействительными в части размера выкупной стоимости изымаемого объекта недвижимо имущества и в части условий размера выплаты, установленной стоимости;
установить в пп. 3.1, 3.2, 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3, 3.2.4 соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных ну (мена) № № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость изъятия аварийного жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, долю в праве земельном участке под многоквартирным жилым домом с кадастровым номером №, включающего рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество, рыночную стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок, убытков в связи с переездом, оформлением права собственности на другое жилое помещение, включая компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт по цене, определенной в независимой оценочной экспертизе, назначенной в ходе гражданского дела;
признать п. 5 соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд (мена) № № от ДД.ММ.ГГГГ в части установления размера разницы между рыночной стоимостью предоставляемого объекта недвижимости и рыночной стоимостью изымаемого объекта недвижимости – недействительным;
признать дополнительное Соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.
Представитель Департамента строительства, архитектуры и жилищной политики <адрес> в отзыве на иск (л.д.132-133) указал, что истец с ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. Распоряжением Администрации Пуровского района от 07.05.2019 № 254-РА дом признан аварийным и подлежащим сносу в срок до 31.12.2025, а постановлением Администрации Пуровского района от 18.04.2024 № 165-ПА изъяты для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером и все жилые помещения, находящиеся в жилом доме по этому адресу, и принадлежащие на праве собственности гражданам.
Многоквартирный дом по <адрес> является аварийным, включен в программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и жилищного фонда, планируемого к признанию аварийным, на территории Ямало- Ненецкого автономного округа на 2019-2028 годы, утвержденную постановлением Правительства ЯНАО от 11.02.2020 № 112-П далее - Программа № 112-П) и обязанности у муниципалитета по предоставлению жилых помещений собственникам она не содержит. Так как у муниципалитета в наличии имелось жилое помещение и между сторонами предполагалось достигнуть согласие, жилое помещение было предложено на условиях мены. Между истцом и Департаментом ДД.ММ.ГГГГ подписано соглашение № №, согласно которому истцу предоставлено жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, на <данные изъяты> этаже. Указанное помещение не является равноценным, поэтому в соглашении (мена) указан размер доплаты разницы.
В настоящее время само по себе несогласие с размером рыночной стоимости изымаемых для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества со ссылкой на иной размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, нежели тот, который указан в соглашении, не может являться основанием для удовлетворения иска о взыскании его в недостающей части, поскольку истцам по первоначальному иску выплачивалась не выкупная стоимость, а было заключено соглашение о мене, тогда как истец согласилась с заключением соглашения по предлагаемой Департаментом цене с доплатой.
Соглашение (мена) прошло государственную регистрацию и его условия были фактически исполнены обеими сторонами: истец передал свое аварийное жилое помещение, а Департамент предоставил взамен другое жилье с установлением порядка доплаты разницы в стоимости.
На основании изложенного, ссылаясь на п. 3 ст. 1, п.1 ст. 10, ст. 432, п. 2 ст. 424, ст. ст. 568, 570 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на постановления Суда ЯНАО по делам № 33-840/2026, 33-1441/2026, представитель ответчика просил в удовлетворении иска отказать.
Представитель истца Кононова Я.А. в заявлении от 02.06.2026 указала, что приведенная ответчиком судебная практика не является источником права, кроме того из судебных актов по указанным делам следует, что истцами не указывались конкретные нарушения закона, в настоящем же деле истцом приведены конкретные нарушения, допущенные при составлении отчета об оценке, положенного в основу заключенного соглашения (л.д.127-128).
Истец Камбулатов А.А. и его представитель Кононова Я.А. при надлежащем извещении в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие (л.д.128). В соответствии с ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия истца и его представителя.
Представитель ответчика Департамента строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района Комарова Н.Ю. в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на доводы, приведенные в отзыве на иск.
Оценив доводы иска, отзыва ответчика, заявления представителя истца от 02.06.2026, заслушав представителя ответчика, исследовав представленные в материалах дела доказательства, суд пришел к следующим выводам.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, распоряжением Администрации Пуровского района от 07.05.2019 № 254-РА признан аварийным и подлежащим сносу в срок до 31.12.2025 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> (л.д.214).
Постановлением Администрации Пуровского района от 18.04.2024 № 165-ПА изъяты для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером и все жилые помещения, находящиеся в жилом доме по этому адресу, и принадлежащие на праве собственности гражданам (л.д. 215).
Указанный жилой дом включен в программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и жилищного фонда, планируемого к признанию аварийным, на территории Ямало-Ненецкого автономного округа на 2019-2028 годы, утвержденную постановлением Правительства ЯНАО от 11.02.2020 № 112-П далее - Программа № 112-П).
ДД.ММ.ГГГГ Департаментом строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района и Камбулатовым Артуром Амаровичем, именуемым в дальнейшем «Правообладатель», заключено соглашение об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд (мена) № № на следующих условиях (л.д. 202-206, 207-208):
1. У правообладателя изымается жилое помещение с кадастровым номером №, состоящее из двухкомнатной квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес> и земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. м, находящийся по адресу: <адрес>, в части доли, пропорциональной размеру общей площади изымаемого у Правообладателя жилого помещения (далее - изымаемый объект недвижимого имущества).
2. Правообладателю взамен изымаемого объекта недвижимого имущества предоставляется жилое помещение с кадастровым номером №, состоящее из <данные изъяты> квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м, находящееся по адресу: <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, в части доли, пропорциональной размеру общей площади предоставляемого Правообладателю жилого помещения (далее - предоставляемый объект недвижимого имущества).
3. В соответствии с отчетом независимого оценщика от ДД.ММ.ГГГГ № общая рыночная стоимость изымаемого объекта недвижимого имущества составляет 5 301 000 (пять миллионов триста одна тысяча) рублей 00 копеек, в том числе:
3.1. рыночная стоимость недвижимого имущества - 5 070 000 (пять миллионов семьдесят тысяч) рублей 00 копеек;
3.2. убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием (с учетом округления) - 231 000 (двести тридцать одна тысяча) рублей 00 копеек, произведенные расчетным методом, в том числе убытки:
3.2.1. связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения) - 108 000 (сто восемь тысяч) рублей 00 копеек;
3.2.2. связанные с переездом - 51 690 (пятьдесят одна тысяча шестьсот девяносто) рублей 00 копеек;
3.2.3. связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение - 2 000 (четыре тысячи) рублей 00 копеек;
3.2.4. связанные с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, включающая компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт (далее - убытки за капитальный ремонт) - 68 849 (шестьдесят восемь тысяч восемьсот сорок девять) рублей 00 копеек.
Правообладатель вправе в течение двух месяцев с момента перехода права собственности на изымаемый объект недвижимого имущества обратиться в Уполномоченный орган о возмещении убытков, связанных с изъятием объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1 (далее - убытки), с приложением документов, подтверждающие обоснованность заявленных требований в части компенсации убытков, при условии исполнения п. 7 и п. 13 настоящего соглашения
В случае предъявления Правообладателем в течение вышеуказанного срока документов, подтверждающих несение убытков, Уполномоченный орган в течение 30 (тридцати) рабочих дней (с даты предъявления указанных документов) обязуется возместить ему убытки, путем уменьшения стоимости доплаты, в размере не более 161 690 (сто семьдесят две тысячи девятьсот) рублей 00 копеек, указанные в пп. 3.2.1.- 3.2.3 п.З настоящего Соглашения
На момент подписания соглашения Правообладателем документы, подтверждающие фактические убытки, понесенные в результате изъятия жилого помещения, не предъявлялись.
4. В соответствии с отчетом независимого оценщика от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость предоставляемого объекта недвижимого имущества составляет 6 894 000 (шесть миллионов восемьсот девяносто четыре тысячи) рублей 00 копеек,
5. Разница между рыночной стоимостью предоставляемого объекта недвижимого имущества и рыночной стоимостью изымаемого объекта недвижимого имущества, в том числе убытки по капитальному ремонту, составляет 1 755 151 (один миллион семьсот пятьдесят пять тысяч сто пятьдесят один) рубль 00 копеек (далее - стоимость доплаты) и оплачивается Правообладателем в течение 5 (пяти) лет, в соответствии с Порядком предоставления рассрочки платежа гражданам при выплате разницы между стоимостью предоставляемого и изымаемого жилого помещения при условии мены жилых помещений и освобождения от выплаты разницы между рыночной стоимостью изымаемого жилого помещения и рыночной стоимостью предоставляемого жилого помещения, утвержденным решением Думы Пуровского района первого созыва от 29.12.2020 № 170, согласно графика платежей, являющегося неотъемлемой частью настоящего соглашения (Приложение № 1), по реквизитам.
ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение № (л.д.194-195, 196-197) о нижеследующем:
1. В связи с предъявлением правообладателем документов, подтверждающих несение убытков, уполномоченный орган обязуется возместить ему убытки, путем уменьшения стоимости доплаты, в размере 56 000 (пятьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек, внести в соглашение следующие изменения.
2. Пункт 3 соглашения дополнить подпунктом 3.3 следующего содержания: «3.3. Правообладателем в течение срока указанного в подпункте 3.2.4 пункта 3 Соглашения предоставлены документы, подтверждающие убытки связанные с переездом в размере 56 000 (пятьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек.».
3. Абзац 1 пункта 5 Соглашения изложить в следующей редакции: «Разница между рыночной стоимостью предоставляемых объектов недвижимого имущества и рыночной стоимостью изымаемого объекта недвижимого имущества, в том числе убытки, включающие компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт составляет 1 699 151 (один миллион шестьсот девяносто девять тысяч сто пятьдесят один) рубль 00 копеек (далее - стоимость доплаты) и оплачивается Правообладателями в течение 5 (пяти) лет, в соответствии с Порядком предоставления рассрочки платежа гражданам при выплате разницы между стоимостью предоставляемого и изымаемого жилого помещения при условие мены жилых помещений и освобождения от выплаты разницы между рыночной стоимостью изымаемого жилого помещения и рыночной стоимостью предоставляемого жилого помещения, утвержденным решением Думы Пуровского района первого созыва от 29.12.2020 № 170, согласно графика платежей, являющегося неотъемлемой частью настоящего соглашения (Приложение № 1), по реквизитам:».
Приложение № 1 Соглашения изложено в новой редакции.
Соглашение об изъятии земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд (мена) № № от ДД.ММ.ГГГГ сторонами исполнено, жилые помещения переданы (л.д.198-199, 200-201), оплата разницы между стоимостью предоставляемых и изымаемых объектов недвижимого имущества истцами производится согласно графику (л.д.182-193).
Истец и его представитель просят признать недействительными пункты пп. 3.1, 3.2, 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3, 3.2.4, 5 соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных ну (мена) № № от ДД.ММ.ГГГГ, а также Дополнительное Соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, при этом в иске истцом и его представителем не приведены конкретные нормы права, на которые истец ссылается, как на основания своих требований.
В определении о подготовке дела к судебному разбирательству от 08.05.2026 (л.д.2-5) истцу и его представителю предложено уточнить основание для признания сделки в части недействительной из числа перечисленных в параграфе 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации. Копия определения получена представителем истца 08.05.2026 (л.д.114 оборот), однако заявление об утонении оснований для признания договора (его части) недействительным от представителя истца не последовало.
В силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Частью 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
В силу вышеизложенных положений закона суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле, и ему надлежит самостоятельно определить подлежащие применению к установленным обстоятельствам нормы права и дать юридическую квалификацию правоотношениям сторон.
По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки, размер возмещения и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.
Размер возмещения изымаемого жилого помещения определяется по правилам части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), необходимо иметь в виду, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно требованиям ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
По смыслу названных законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.
Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
В силу положений ст. 568 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
В силу ст. 570 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.
Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В рамках настоящего спора судом установлено, что между сторонами было заключено соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, согласно которому рыночная стоимость изымаемого жилого помещения, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, на основании отчета N № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости жилого помещения, составленного ООО "Региональный экспертный центр" составила составляет 5 301 000 руб., в том числе: рыночная стоимость недвижимого имущества - 5 070 000 рублей; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием (с учетом округления) - 231 000 рублей, в том числе убытки: связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения) - 108 000 рублей; связанные с переездом - 51 690 рублей; связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение - 2 000 рублей; связанные с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, включающая компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт - 68 849 рублей.
Доказательства злоупотребления оценщиком ООО "Региональный экспертный центр" при составлении отчета, а также доказательств того, что отчет N № от ДД.ММ.ГГГГ содержит нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не соответствует требованиям закона, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, не может быть признана достоверной и рекомендуемой для целей, указанных в отчете, в материалах дела не имеется.
Вопреки доводам истца и его представителя, в отчете об оценке оценщиком проведен анализ рынка, который соответствует требованиям пункта 11 ФСО № 7, в частности, имеется информация об экономических и социальных факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки (раздел 8.1.1 отчета), информация об экологических факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта (раздел 8.1.2 отчета) и прочих факторах (п. 8.1.3). Сегмент рынка определен в пункте 8.2 отчета, при определении сегмента рынка специалист верно исходил из характеристик изымаемого жилого помещения, сегмент рынка определен специалистом верно. В пункте 8.3 приведён анализ фактических данных о ценах сделок, в этом же пункте подробно обоснован выбор объектов-аналогов, которые по своим характеристикам сопоставимы с изымаемым жилым помещением (таблица 9.1). Информация о произведенных корректировках отражена в таблице 9.2, из корректировок специалистом применены корректировка на торг (0,916), что привело к незначительному уменьшению стоимости квадратного метра жилого помещения, а также корректировка на площадь (1,04), что привело к увеличению стоимости квадратного метра. Иные корректировки не применялись. Обоснование применения или неприменения корректировок в отчете подробно изложено.
Само по себе несогласие с размером возмещения не может являться основанием для признания недействительным условия соглашения об установлении выкупной цены и изменения определенной в соглашении стоимости изымаемого жилого помещения.
Приведенные в иске сведения о стоимости жилых помещений в г. Тарко-Сале в настоящее время также не свидетельствует о недостоверности отчета, сведения в котором приведены по состоянию на 05.02.2025.
Кроме того, следует отметить, что подписанию соглашения предшествует направление органом местного самоуправления собственнику изымаемого жилого помещения проекта соглашения и отчета об оценке для согласования. Истцом копия отчета представлена в материалы дела, что свидетельствует о соблюдении органом местного самоуправления процедуры и предоставление истцу отчета об оценке для ознакомления. Однако при ознакомлении с отчетом и подписании соглашения истец не высказывал несогласия с оценкой изымаемого недвижимого имущества и убытков.
Приведенные истцом обстоятельства также не свидетельствуют о пороке воли истцов при заключении соглашения, поскольку со стороны Департамента отсутствовали какие-либо действия, свидетельствующие о введении истцов в заблуждение, при том, что в результате мены Камбулатову А.А. передано жилое помещение в новом доме, стоимость которого в соглашении установлена в размере 6 894 000 руб., определенном в соответствии с отчетом той же организации ООО «Региональный экспертный центр» (л.д.141-180).
Соглашение прошло государственную регистрацию, и его условия были фактически исполнены обеими сторонами: истцы передали свое аварийное жилое помещение, а Департамент предоставил взамен другое жилье с установлением порядка доплаты разницы в стоимости.
Обращаясь к вопросу о необходимости предоставления взамен жилого помещения, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другого жилого помещения, - применительно к ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации - Конституционный Суд Российской Федерации отмечал, что данная норма не предполагает обязанности публичных органов по предоставлению жилья взамен, оставляя этот вопрос на усмотрение самих участников правоотношения, действующих в русле гражданско-правового принципа свободы договора и автономии воли его сторон (Постановления от 25.04.2023 № 20-П и от 25.04.2024 № 21-П; Определение от 30.05.2023 № 1333-О).
Также Конституционный Суд Российской Федерации указывал, что данное законоположение как по буквальному смыслу, так и по смыслу, придаваемому ему правоприменительной практикой, учитывает специфику отношений в жилищной сфере, предоставляя государственным органам и органам местного самоуправления, принявшим решение об изъятии земельного участка для публичных нужд, возможность предложить собственникам помещений заключить договор о предоставлении взамен другого жилья с доплатой за него, а потому не может расцениваться как нарушающее конституционные права граждан (Определения от 27.12.2022 № 3434-О и от 27.06.2023 № 1554-О).
При таких обстоятельствах, с учетом фактического исполнения соглашения, правовые основания для удовлетворения иска у суда отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
отказать в удовлетворении исковых требований Камбулатова Артура Амаровича к Департаменту строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района о признании недействительным в части соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд (мена) №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Департаментов строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района и Камбулатовым Артуром Амаровичем.
Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа через Пуровский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме – 17 июня 2026г.
Председательствующий подпись М.В. Сологуб
«КОПИЯ ВЕРНА» Судья Сологуб М.В. __________секретарь судебного заседания Калмынкина Н.В.________« 18» июня 2026 г.
Подлинник документа хранится в материалах дела № 2-489/2026 в Пуровском районном суде ЯНАО