РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 мая 2026 г. г. Далматово Курганской области
Далматовский районный суд Курганской области в составе председательствующего судьи Карелина А.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Волынец Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления имущественных и земельных отношений Администрации Далматовского муниципального округа Курганской области к обществу с ограниченной ответственностью «Изумруд», Гурбанову Новрузали Джалал оглы о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
Установил:
Управление имущественных и земельных отношений Администрации Далматовского муниципального округа Курганской области обратилось в суд с иском к ответчикам - обществу с ограниченной ответственностью «Изумруд» (далее – ООО «Изумруд»), Гурбанову Н.Д., в котором просило признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи, заключенный между ООО «Изумруд» и Гурбановым Н.Д. в отношении нежилого здания площадью 276,5 кв.м. с кадастровым номером 45:04:020305:488, расположенного по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Советская, 71, применить последствия недействительности сделки в виде возврата в собственность ООО «Изумруд» объекта недвижимого имущества. В обоснование заявленных требований истец указывает, что между истцом и ООО «Изумруд» по итогом конкурса был заключен договор купли-продажи от 03.09.2024 указанного нежилого здания, являющегося объектом культурного наследия регионального значения «Дом жилой (два жилых дома, соединенные вставкой), конец XIX – начало XX века». Согласно условиям конкурса и положениям договора на покупателя ООО «Изумруд» возложена обязанность по проведению работ по сохранению объекта культурного наследия с указанием срока и этапов проведения работ, с представлением отчетов об исполнении условий конкурса. Вместе с тем до истечения срока выполнения условий кокурса, не выполнив конкурсные условия, ООО «Изумруд» произвело отчуждение объекта культурного наследия регионального значения по оспариваемому договору купли-продажи.
Определением судьи Далматовского районного суда Курганской области от 14.04.2026 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявлявшего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, привлечена Администрация Далматовского муниципального округа Курганской области.
Представитель истца - Управления имущественных и земельных отношений Администрации Далматовского муниципального округа Курганской области Старкова О.В., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске.
Представитель ответчика – ООО «Изумруд» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.
Ответчик Гурбанов Н.Д. не возражал против удовлетворения исковых требований.
Представители третьих лиц – Правительства Курганской области, Администрации Далматовского муниципального округа в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, представлены отзывы на иск.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курганской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно положениям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке (пункт 1).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).
В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом (пункт 3).
Как указано в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Нежилое здание с кадастровым номером 45:04:020305:488, площадью 276,5 кв.м., расположенное по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Советская, 71, является объектом культурного наследия регионального значения - «Дом жилой (два жилых дома, соединенные вставкой), конец XIX – начало XX века» и на основании приказа Министерства Культуры РФ от 05.02.2016 № 32514-р зарегистрировано в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации с присвоением регистрационного номера 45141005623005.
Постановлением Администрации г. Далматово от 23.11.2016 жилой дом, расположенный по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Советская, 71, признан аварийным и подлежащим реконструкции.
По итогам конкурса в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» между истцом и ООО «Изумруд» (далее - Покупатель) заключен договор купли-продажи от 03.09.2024 нежилого двухэтажного здания площадью 276,5 кв.м. с кадастровым номером 45:04:020305:488, расположенного по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Советская, 71, являющегося объектом культурного наследия регионального значения «Дом жилой (два жилых дома, соединенные вставкой), конец XIX – начало XX века», стоимость отчуждаемого имущества определена в размере 1 руб., в том числе НДС в размере 17 копеек.
Согласно положениям указанного договора (п. 3.3.7) на покупателя возложена обязанность по проведению работ по сохранению объекта культурного наследия с указанием срока и этапов проведения работ, а именно: выполнение научно-исследовательских, изыскательских, проектных работ, включая проведение проектных работ по реставрации объекта культурного наследия, в соответствии с заданием на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, выданным региональным органом охраны объектов культурного наследия – в течение двух лет с даты подписания договора; выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия – в течение семи лет с даты подписания договора.
Согласно п.п. 4.2, 4.3 указанного договора не позднее десяти дней с даты истечения срока выполнения условий конкурса покупатель направляет продавцу сводный (итоговый) отчет об исполнении им условий конкурса с приложением акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, составленного и утвержденного в соответствии со ст. 45 Федерального закона от 25.02.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Обязательства покупателя по исполнению условий конкурса считаются исполненными в полном объеме с момента утверждения акта продавцом.
В случае неисполнения покупателем условия конкурса, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объеме их исполнения, договор купли-продажи муниципального имущества подлежит расторжению. В случае расторжения договора купли-продажи объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, объект культурного наследия подлежит возврату в собственность муниципального образования Далматовского муниципального округа Курганской области без возмещения собственнику стоимости такого объекта, включая неотделимые улучшения, и без компенсации расходов, связанных с исполнением договора купли-продажи (п. 6.4 Договора).
В соответствии с пунктом 3.4.1 указанного договора покупатель вправе владеть и пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, условиями конкурса и договора с момента его передачи.
Судом также установлено, что работы по сохранению объекта культурного наследия ответчиком ООО «Изумруд» проведены не были, что в ходе судебного разбирательства не отрицалось.
При этом 4 марта 2025 г. между ООО «Изумруд» и гражданином Гурбановым Н.Д., являющемся единственным учредителем ООО «Изумруд», был заключен договор купли-продажи нежилого здания, согласно которому ООО «Изумруд» произвело отчуждение нежилого здания, площадью 276,5 кв.м., с кадастровым номером 45:04:020305:488, расположенного по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Советская, 71 (копия дела правоустанавливающих документов, выписка из ЕГРЮЛ от 14.04.2026).
На основании данного договора 31.03.2025 в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности на вышеуказанный объект от ООО «Изумруд» к Гурбанову Н.Д. (запись в ЕГРН № 45:04:020305:488-45/051/2025-7).
Проанализировав условия заключенного между истцом и ответчиком ООО «Изумруд» договора, суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи 03.09.2024 на ООО «Изумруд» был возложен ряд обязательств, обусловленных отнесением продаваемого нежилого помещения к объекту культурного наследия регионального значения, вместе с тем в нарушение указанных условий договора ООО «Изумруд» произвело отчуждение спорного нежилого помещения Гурбанову Н.Д.
При этом суд, оценив обязательства, возложенные на покупателя ООО «Изумруд» по договору купли-продажи, приходит к выводу, что предусмотренные обязательства основаны на положениях статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Федеральный закон № 178-ФЗ).
Так, в соответствии с частью 4 статьи 29 Федерального закона № 178-ФЗ в случае приватизации объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, путем продажи на конкурсе условия конкурса должны предусматривать: 1) требования, установленные охранным обязательством, предусмотренным статьей 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», а при отсутствии данного охранного обязательства - иным охранным документом, предусмотренным пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона; 2) иные требования к сохранению, в том числе реставрации объекта культурного наследия или его части, установленные федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, уполномоченными в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, на основании запроса федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, уполномоченных на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 3) обязательство покупателя обеспечить разработку в определенный срок проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включая проведение работ по его реставрации, в соответствии с требованиями, предусмотренными подпунктами 1 и 2 настоящего пункта; 4) обязательство покупателя обеспечить проведение работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с требованиями, предусмотренными подпунктами 1 и 2 настоящего пункта.
Таким образом, содержащееся в п. 3.4.1 договора купли-продажи от 03.09.2024 ограничения по распоряжению приобретенным недвижимым имуществом, напрямую связано с необходимостью соблюдения предусмотренных законом условий приватизации такого объекта.
Вместе с тем, при отчуждении ООО «Изумруд» объекта культурного наследия без проведения работ по сохранению объекта культурного наследия у нового собственника данного объекта Гурбанова Н.Д. обязательства перед муниципальным образованием о проведении работ по сохранению объекта культурного наследия отсутствуют. Также в этом случае Управление имущественных и земельных отношений Администрации Далматовского муниципального округа Курганской области утрачивает предусмотренное п. 6.4 договора купли-продажи от 03.09.2024 право на одностороннее расторжение договора в случае неисполнения ООО «Изумруд» обязанности по проведению работ по сохранению объекта культурного наследия либо при нарушении им промежуточных и окончательных сроков этих работ.
Суд, оценив собранные по делу доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь изложенными нормами права, установив фактические обстоятельства дела, учитывая объяснения сторон, приходит к выводу, что заключение между ООО «Изумруд» и Гурбановым Н.Д. договора купли-продажи от 04.03.2025 является злоупотреблением правом собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом с намерением причинить вред муниципальному образованию, путем получения в собственность объекта культурного наследия и уклонения от исполнения обязательств о проведении работ по сохранению объекта культурного наследия, в связи с чем исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд признает оспариваемую сделку недействительной на основании положений статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как сделки, совершенной в обход закона с противоправной целью.
На основании изложенного, разрешая исковые требования по существу, суд приходит к выводу о признании недействительным договора купли-продажи от 04.03.2025, заключенного между ООО «Изумруд» и Гурбановым Н.Д. в отношении нежилого здания общей площадью 276,5 кв.м., с кадастровым номером 45:04:020305:488, расположенного по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Советская, 71, и применении последствий недействительности данного договора в виде возврата в собственность ООО «Изумруд» указанного объекта недвижимого имущества и восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности ООО «Изумруд» на данный объект недвижимого имущества, указав, что решение является основанием для погашения записи о праве собственности Гурбанова Н.Д. и регистрации права собственности Гурбанова Н.Д. на нежилое здание с кадастровым номером 45:04:020305:488.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков ООО «Изумруд» и Гурбанова Н.Д. в доход муниципального образования подлежит взысканию государственная пошлина по 2 000 руб. с каждого.
Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Управления имущественных и земельных отношений Администрации Далматовского муниципального округа Курганской области к обществу с ограниченной ответственностью «Изумруд», Гурбанову Новрузали Джалал оглы о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Изумруд» (ОГРН 1024501454966, ИНН 4506002793) и Гурбановым Новрузали Джалал оглы (№*) в отношении нежилого здания, площадью 276,5 кв.м., с кадастровым номером 45:04:020305:488, расположенного по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Советская, 71.
Применить последствия недействительности договора купли-продажи, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Изумруд» (ОГРН 1024501454966, ИНН 4506002793) и Гурбановым Новрузали Джалал оглы (СНИЛС №*) в отношении нежилого здания площадью 276,5 кв.м., с кадастровым номером 45:04:020305:488, расположенного по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Советская, 71, в виде возврата в собственность обществу с ограниченной ответственностью «Изумруд» (ОГРН 1024501454966, ИНН 4506002793) указанного объекта недвижимого имущества и восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Изумруд» (ОГРН 1024501454966, ИНН 4506002793) на данный объект недвижимого имущества.
Настоящее решение суда является основанием для погашения записи о праве собственности Гурбанова Новрузали Джалала оглы (СНИЛС №* и регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Изумруд» (ОГРН 1024501454966, ИНН 4506002793) на нежилое здание, площадью 276,5 кв.м., с кадастровым номером 45:04:020305:488, расположенное по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Советская, 71.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Изумруд» (ОГРН 1024501454966, ИНН 4506002793) и Гурбанова Новрузали Джалала оглы (№*) в доход бюджета Далматовского муниципального округа государственную пошлину по 2 000 руб. с каждого.
Мотивированное решение изготовлено 21 мая 2026 г.
Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение месяца, начиная с 22 мая 2026 г. путем принесения апелляционной жалобы через Далматовский районный суд.
Судья А.В. Карелин