РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Далматовский районный суд Курганской области в составе председательствующего судьи Баландиной А.В., при секретаре судебного заседания Охулковой С.Е., рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Далматово
28 сентября 2026 года гражданское дело по исковому заявлению Касимова Алексея Рахимжановича к Администрации Далматовского муниципального округа Курганской области, Рольник Юлии Соломоновне, о признании права собственности на самовольную постройку, установил:
Касимов А.Р. обратился в суд с иском к Администрации Далматовского муниципального округа, Рольник Ю.С. (с учетом замены и привлечения ответчика к участию в деле) о признании права собственности на самовольную постройку, указав, что является собственником земельного участка с кадастровым номером 45:04:031902:625, площадью 26748 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для базы птицефабрики, расположенный по адресу: Адрес Обезличен; 1/5 доли земельного участка с кадастровым номером 45:04:031902:626, площадью 208324 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для базы птицефабрики, расположенный по адресу: Адрес Обезличен.
В 2023 году было завершено строительство объекта административно-бытового нежилого здания площадью 99,5 кв.м. Согласно заключению ИП Рябцева Е.А. здание соответствует градостроительным, строительным нормам и пожарным правилам, а также иным нормативным документам в области технического регулирования и строительства, действующим на территории Российской Федерации и не создает угрозу жизни и здоровью граждан и имуществу физических и юридических лиц.
После окончания строительства в 2025 году Касимов А.Р. обратился в отдел территориального планирования и градостроительной деятельности Администрации Далматовского муниципального округа по вопросу оформления документов для получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания, на что ему пояснили, что сначала выдается разрешение на строительство, а затем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а в данной ситуации объект уже построен.
Просит сохранить административно-бытовое здание, признать за истцом право собственности на возведенный объект, поставив его на кадастровый учет.
Истец Касимов А.Р. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель истца Кузнецов А.В. заявленные требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика Администрации Далматовского муниципального округа Никитина В.С. в судебном заседании заявленные требования не признала, просила в их удовлетворении отказать. В отзыве также указано, что Правилами землепользования и застройки Далматовского муниципального округа Курганской области, земельные участки, принадлежащие истцу, расположены в территориальной зоне «Производственная зона сельскохозяйственных предприятий (СХ-3)». Данные участки попадают в зону с особыми условиями использования территории, в зоне минимальных расстояний объектов системы газоснабжения запрещено строить здания, строения, сооружения.
Ответчик Рольник Ю.С. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Представила письменный отзыв, указав, что является собственником 4/5 долей земельного участка с кадастровым номером 45:04:031902:626, расположенного по адресу: Адрес Обезличен, согласие на возведение объекта капитального строительства не давала, просит в удовлетворении исковых требований Касимова А.Р. отказать.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Курганской области, в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания надлежаще извещен, представил письменный отзыв, в котором просит рассматривать дело в отсутствие представителя.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Газпром трансгаз Екатеринбург», в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил отзыв, в котором указал, что строение расположено вблизи газораспределительной станции с.Уксянскре, за пределами установленной зоны с особыми условиями использования территорий – зоны минимальных расстояний, составляющей 250 м. от ГРС с.Уксянское. Частично спорная постройка расположена в охранной зоне линий и сооружений радиофикации – охранной зоне сети телефонизации АГРС дома операторов с.Уксянское, являющейся зоной с особыми условиями использования территорий. В ООО «Газпром трансгаз Екатеринбург» никто не обращался за получением разрешения на строительство в охранной зоне сети телефонизации АГРС дома операторов.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Касимову А.Р. на праве собственности принадлежат:
- земельный участок с кадастровым номером 45:04:031902:625, площадью 26748 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для базы птицефабрики, расположенный по адресу: Адрес Обезличен (на основании договора купли-продажи от 06.05.2022);
- 1/5 доли земельного участка с кадастровым номером 45:04:031902:626, площадью 208324 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для базы птицефабрики, расположенный по адресу: Адрес Обезличен, пер.Парковый, 9 (на основании договора купли-продажи от 06.05.2022). Собственником 4/5 доли данного земельного участка является Рольник Ю.С.
Согласно техническому плану здания от 22 октября 2025 года, представленному истцом в материалы дела, установлено, что спорный объект недвижимости расположен в границах земельных участков с кадастровыми номерами 45:04:031902:625 и 45:04:031902:626. Местоположение объекта недвижимости: Адрес Обезличен; назначение здания – нежилое; вид разрешенного использования – бытовое здание вспомогательного использования, год завершения строительства 2023.
В материалы дела представлена оценка рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которая составляет 1155000 рублей.
Кроме того, в материалы дела представлено техническое заключение ООО «Проектное бюро Вектор», согласно которому проведена строительно-техническая экспертиза объекта недвижимости бытового здания, расположенного по адресу: Адрес Обезличен, на предмет соответствия требованиям нормативных документов в области строительства (строительным, градостроительным, санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам), а также заключение эксперта Союза «Межрегиональное объединение судебных экспертов» ИП Рябцева Е.А. на предмет определения соответствия административного-бытового здания, расположенного по адресу: Адрес Обезличен.
Из материалов дела правоустанавливающих документов №45:04:031902:626 установлено, что Касимов А.Р. обратился с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав в связи с созданием, образованием объекта недвижимости - бытового здания вспомогательного использования, расположенного по адресу: Адрес Обезличен; указанный объект расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 45:04:1902:625 и 45:04:031902:626, при этом земельный участок с кадастровым номером 45:04:031902:626 находится в долевой собственности Касимова А.Р. и иного лица. Кроме того, на данном земельном участке зарегистрирована ипотека иного лица. Касимову А.Р. предложено уточнить кадастровые номера основных зданий, по отношению к которым бытовое здание выполняет вспомогательную функцию, а также представить согласие сособственника земельного участка на возведенный объект вспомогательного использования и не приобретение на него прав в виду того, что собственником здания, в отношении которого бытовое здание выполняет вспомогательную функцию не является. Касимову А.Р. отказано в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав.
Из ответа Администрации Далматовского муниципального округа Курганской области от 24.08.2026 установлено, что спорный объект недвижимости «административно-бытовое здание» не соответствует требованиям градостроительных регламентов в части вида разрешенного использования, кроме того, объект недвижимости расположен в зоне с особыми условиями использования территории - на территории, где действуют строгие ограничения на строительство и хозяйственную деятельность (в зоне минимальных расстояний объектов системы газоснабжения запрещено строить здания, строения, сооружения).
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
Статей 12 ГК РФ определено, что защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.
Положениями ст.131 ГК РФ закреплено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При этом, возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Постройка, возведенная (созданная) в том числе в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Использование самовольной постройки не допускается.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление № 44) указано, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ, в редакции 29.12.2004), а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.
Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
В соответствии с ч.5 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.
В пункте 25 Постановления № 44 также указано, что в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.
Учитывая право собственников земельного участка - участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику противопоставлять свои интересы интересам других собственников, возведение объектов недвижимого имущества одними из сособственников без согласия других нельзя считать соответствующим требованиям закона, поскольку в силу ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
При рассмотрении вопроса о признании права собственности на данный объект, следует определить в том числе, на каком основании он был возведен, отвечает ли он требованиям Закона.
Согласно ст.106 Земельного кодекса РФ, Правительство Российской Федерации утверждает положение в отношении каждого вида зон с особыми условиями использования территорий, за исключением зон с особыми условиями использования территорий, которые возникают в силу федерального закона (водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия).
Согласно п.48, 49 Постановления Правительства РФ от 09.06.1995 № 578 «Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации» в пределах охранных зон без письменного согласия и присутствия представителей предприятий, эксплуатирующих линии связи и линии радиофикации, юридическим и физическим лицам запрещается:
а) осуществлять всякого рода строительные, монтажные и взрывные работы, планировку грунта землеройными механизмами (за исключением зон песчаных барханов) и земляные работы (за исключением вспашки на глубину не более 0,3 метра);
б) производить геолого-съемочные, поисковые, геодезические и другие изыскательские работы, которые связаны с бурением скважин, шурфованием, взятием проб грунта, осуществлением взрывных работ;
в) производить посадку деревьев, располагать полевые станы, содержать скот, складировать материалы, корма и удобрения, жечь костры, устраивать стрельбища;
г) устраивать проезды и стоянки автотранспорта, тракторов и механизмов, провозить негабаритные грузы под проводами воздушных линий связи и линий радиофикации, строить каналы (арыки), устраивать заграждения и другие препятствия;
д) устраивать причалы для стоянки судов, барж и плавучих кранов, производить погрузочно-разгрузочные, подводно-технические, дноуглубительные и землечерпательные работы, выделять рыбопромысловые участки, производить добычу рыбы, других водных животных, а также водных растений придонными орудиями лова, устраивать водопои, производить колку и заготовку льда. Судам и другим плавучим средствам запрещается бросать якоря, проходить с отданными якорями, цепями, лотами, волокушами и тралами;
е) производить строительство и реконструкцию линий электропередач, радиостанций и других объектов, излучающих электромагнитную энергию и оказывающих опасное воздействие на линии связи и линии радиофикации;
ж) производить защиту подземных коммуникаций от коррозии без учета проходящих подземных кабельных линий связи.
Юридическим и физическим лицам запрещается производить всякого рода действия, которые могут нарушить нормальную работу линий связи и линий радиофикации, в частности:
а) производить снос и реконструкцию зданий и мостов, осуществлять переустройство коллекторов, туннелей метрополитена и железных дорог, где проложены кабели связи, установлены столбы воздушных линий связи и линий радиофикации, размещены технические сооружения радиорелейных станций, кабельные ящики и распределительные коробки, без предварительного выноса заказчиками (застройщиками) линий и сооружений связи, линий и сооружений радиофикации по согласованию с предприятиями, в ведении которых находятся эти линии и сооружения;
б) производить засыпку трасс подземных кабельных линий связи, устраивать на этих трассах временные склады, стоки химически активных веществ и свалки промышленных, бытовых и прочих отходов, ломать замерные, сигнальные, предупредительные знаки и телефонные колодцы;
в) открывать двери и люки необслуживаемых усилительных и регенерационных пунктов (наземных и подземных) и радиорелейных станций, кабельных колодцев телефонной канализации, распределительных шкафов и кабельных ящиков, а также подключаться к линиям связи (за исключением лиц, обслуживающих эти линии);
г) огораживать трассы линий связи, препятствуя свободному доступу к ним технического персонала;
д) самовольно подключаться к абонентской телефонной линии и линии радиофикации в целях пользования услугами связи;
е) совершать иные действия, которые могут причинить повреждения сооружениям связи и радиофикации (повреждать опоры и арматуру воздушных линий связи, обрывать провода, набрасывать на них посторонние предметы и другое).
Оценивая представленные суду доказательства, суд приходит к выводу, что спорный объект является самовольной постройкой, возведен на двух земельных участках, без получения согласия долевого собственника одного из них.
При этом, Рольник Ю.С. представила свои возражения, в которых указала, что своего согласия на возведение строения не давала. Истцом также не представлено доказательств тому, что данное согласие было получено.
Доказательств того, что на день обращения в суд постройка соответствует установленным законом требованиям, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан, и сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в материалы дела также не представлено.
Разрешая вопрос о допустимости представленных в материалы дела заключений, суд приходит к следующему.
Судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством включены Распоряжением Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р в Перечни видом судебных экспертиз проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями.
Согласно п.27 тематического обзора Верховного Суда Российской Федерации № 13/2026 «О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством», по делам, связанным с самовольным строительством, судебная строительно-техническая экспертиза может проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями.
В связи с чем, техническое заключение ООО «Проектное бюро Вектор», а также заключение эксперта Союза «Межрегиональное объединение судебных экспертов» ИП Рябцева Е.А. признаются судом недопустимыми доказательствами.
Ходатайство о назначении судебной экспертизы не поступило.
Более того, по сведениям ООО «Газпром Трансгаз Екатеринбург», строение расположено вблизи газораспределительной станции с.Уксянскре, за пределами установленной зоны с особыми условиями использования территорий – зоны минимальных расстояний, составляющей 250 м. от ГРС с.Уксянское. Частично спорная постройка расположена в охранной зоне линий и сооружений радиофикации – охранной зоне сети телефонизации АГРС дома операторов с.Уксянское, являющейся зоной с особыми условиями использования территорий.
В ООО «Газпром трансгаз Екатеринбург» Касимов А.Р. не обращался за получением разрешения на строительство в охранной зоне сети телефонизации АГРС дома операторов.
Соответственно, исковые требования Касимова А.Р. о признании права собственности на административно-бытовое здание общей площадью 99,5 кв.м., назначение объекта недвижимости – нежилое, кадастровый номер земельных участков, в пределах которых расположен объект недвижимости: 45:04:031902:625 и 45:04:031902:626, расположенный по адресу: Адрес Обезличен, и постановке его на учет, не могут быть удовлетворены.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, решил:
в удовлетворении исковых требований Касимова Алексея Рахимжановича к Администрации Далматовского муниципального округа Курганской области, Рольник Юлии Соломоновне, о признании права собственности на самовольную постройку отказать.
Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение месяца путем принесения апелляционной жалобы через Далматовский районный суд.
Судья А.В. Баландина
Мотивированное решение изготовлено 29 сентября 2026 года.