РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 февраля 2026 года <адрес>
Ханты-Мансийский районный суд <адрес> – Югры в составе председательствующего судьи Костиной О.В., при секретаре ФИО3, с участием представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО4, ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о признании соглашения о расторжении договора аренды земельного участка незаключенным, встречному иску ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды, установил:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании соглашения о расторжении договора аренды земельного участка незаключенным. В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ИП ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101030:10, площадью 870кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания здания «Роспечать», местонахождение объекта: ХМАО-Югра, <адрес>. Земельный участок принадлежит ФИО2 на праве собственности. В соответствии с условиями договора (п. 1.5) арендатор вправе использовать земельный участок для строительства нежилого здания. Расположенное на земельном участке нежилое одноэтажное здание общей площадью 111,5 кв.м. передается арендатору безвозмездно и подлежит сносу за счет обеих сторон с несением расходов в равных долях после получения арендатором разрешения на строительство торгово-выставочного центра. Согласно п. 2.3, п. 6.1. п. 6.3 договора, существенным условием заключения договора является передача по окончании арендатором строительства торгово-выставочного центра в собственность арендодателю нежилого помещения общей площадью 100 кв.м., расположенного на 1-ом этаже торгово-выставочного центра, с уточнением площади дополнительным соглашением к договору после получения разрешения на строительство. Остальными помещениями арендатор вправе распорядиться по своему усмотрению. После ввода торгово-выставочного центра в эксплуатацию и регистрации права собственности земельный участок признается общей долевой собственностью собственников помещений, право собственности арендодателя на земельный участок прекращается (п. 6.6 договора). Договор заключается сроком на 3 года и подлежит государственной регистрации (п. 1.7 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Росреестре по ХМАО-Югре ДД.ММ.ГГГГ Истцом начаты работы по освоению земельного участка, составлению проектной документации и получению разрешения на строительство торгово-выставочного центра. В мае истцу стало известно, что на спорном земельном участке третьим лицом проводятся строительные работы по возведению объекта капитального строительства. Впоследствии выяснилось, что у земельного участка сменился собственник, новым собственником является ООО «Адк-ХМ». Кроме того, стало известно также о наличии соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, якобы заключенного между ФИО2 и ИП ФИО1 и подписанного сторонами. Поскольку истец согласия на заключение дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорного земельного участка не давала, волю на расторжение договора не выражала, а подпись в соглашении выполнена не истцом и является поддельной, истец полагает, что указанное соглашение нельзя признать заключенным. Просит суд признать соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101030:10, площадью 870 кв.м., расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <адрес>, между ФИО2 и ИП ФИО1, незаключенным.
ФИО2 обратился с встречным иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды, мотивировав заявленные требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель (истец) обязуется предоставить во временное владение и пользование за плату Арендатору, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 870 кв.м кадастровый № с расположенным на нем нежилым помещением кадастровый №. Помещение и земельный участок принадлежит истцу на праве собственности. Срок аренды по настоящему договору составляет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Арендная плата за пользование помещением составляет в месяц 10 000 руб. В связи с тем, что арендатор не оплачивает по договору арендную плату и коммунальные услуги на протяжении всего срока действия договора, арендодатель несет существенные убытки. Просит суд расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель ИП ФИО1 – ФИО4 требования первоначального иска поддержал, встречные исковые требования считает необоснованными по доводам, изложенным в иске.
ФИО2 требования первоначального иска не признал, настаивает на удовлетворении встречного иска и расторжении договора аренды.
Суд, заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу о том, что исковые требования ИП ФИО1 подлежат удовлетворению, при этом оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.
ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником земельного участка, площадью 870 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. 65, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ИП ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101030:10, площадью 870 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания здания «Роспечать», местонахождение объекта: ХМАО-Югра, <адрес>.
Согласно п. 1.2 договора, земельный участок принадлежит ФИО2 на праве собственности на основании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ
На земельном участке, указанном в п. 1.1 настоящего договора, расположено нежилое одноэтажное деревянное здание общей площадью 111,5 кв.м., принадлежащее арендодателю на праве собственности (п. 1.3 договора).
В соответствии п. 1.4 договора, указанное в п. 1.3 настоящего договора здание передается в пользование арендатору безвозмездно и подлежит демонтажу (сносу) за счет обеих сторон с несением расходов в равных долях, после получения арендатором разрешения на строительство торгово-выставочного центра.
Арендатор вправе использовать земельный участок, указанный в п. 1.1 настоящего договора, для строительства нежилого здания. Обязанность по изменению вида разрешенного использования земельного участка в случае необходимости возлагается на арендодателя (п. 1.5 договора).
Размер ежемесячной арендной платы составляет 5 000 руб. (п.2.1).
Пунктом 3.2.7 договора предусмотрено, в случае, если договор аренды земельного участка будет досрочно расторгнут арендатором вследствие нарушения арендодателем своих обязательств, то арендодатель обязан возместить арендатору убытки, а также понесенные расходы, связанные с расторжением данного договора, в том числе уплаченную арендную плату, внесенную арендатором до даты расторжения договора аренды.
Согласно п. 2.3, п. 6.1. п. 6.3 договора, существенным условием заключения договора является передача по окончании арендатором строительства торгово-выставочного центра в собственность арендодателю нежилого помещения общей площадью 100 кв.м., расположенного на 1-ом этаже торгово-выставочного центра, с уточнением площади дополнительным соглашением к договору после получения разрешения на строительство. Остальными помещениями арендатор вправе распорядиться по своему усмотрению.
После ввода торгово-выставочного центра в эксплуатацию и регистрации права собственности земельный участок признается общей долевой собственностью собственников помещений, право собственности арендодателя на земельный участок прекращается (п. 6.6 договора).
Пунктом 1.7 договора, срок действия договора аренды земельного участка составляет 3 года со дня подписания настоящего договора.
В соответствии с условиями договора (п. 3.2.3) арендодатель обязуется также обеспечивать арендатору возможность беспрепятственного использования земельного участка на предусмотренных договором условиях.
В силу п. 7.2 договора, изменения и дополнения к договору действительны, если они оформлены дополнительным соглашением сторон.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Росреестре по ХМАО-Югре ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации 86:12:0101030:10-86/041/2024-4, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
В мае 2025 г. ФИО1 стало известно, что на спорном земельном участке третьим лицом проводятся строительные работы по возведению объекта капитального строительства.
Новым собственником земельного участка является ООО «Адк-ХМ» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ
В материалы дела представлена копия соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с отметкой АУ «Многофункциональный центр» о создании электронного образа документа.
Как следует из материалов регистрационного дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился лично через АУ «Многофункциональный центр Югры» с заявлением о регистрации соглашения о расторжении договора аренды, предоставив оригинал соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ соглашение о расторжении договора аренды земельного участка прошло электронную регистрацию документа.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «АКД-ХМ» заключен договор купли – продажи, в том числе земельного участка, площадью 870 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
Истец указывает, что согласие на расторжение договора аренды не давала, соглашение не подписывала.
В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения сделки необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (пункт 3 статья 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Подпись является подтверждением воли стороны на совершение сделки.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ)
Согласно ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 450 названного кодекса установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.
Соглашение о расторжении договора должно совершаться в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.
Из содержания ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения.
Из материалов дела следует, что в распоряжении ФИО1 имеется только копия оспариваемого соглашения.
По информации ППК «Роскадастр» предоставление оригинала соглашения о расторжении договора аренды невозможно, так как документы содержатся в Едином государственном реестре недвижимости только в электронном виде.
ФИО2 обратился лично через АУ «Многофункциональный центр Югры» с заявлением о регистрации соглашения, предоставив его оригинал.
В ходе рассмотрения дела ФИО2 пояснил, что соглашение о расторжении договора аренды было направлено им в адрес ФИО1 почтой, подписанное истцом соглашение он не получал. Документ, представленный им в АУ «Многофункциональный центр Югры» для последующей регистрации, он нашел на столе в офисе, кто подписал соглашение от имени истца, не знает, оригинал у него отсутствует.
Положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих акты гражданского права, подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 этого же кодекса.
Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В силу п. 4 ст. 1 названного кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Пунктом 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотреблением правом).
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным при установлении очевидного отклонения действия участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применить иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.
ФИО2 не приведено и не представлено в материалы дела письменных и других доказательств в подтверждение совершенной между сторонами оспариваемой сделки (п. 1 ст. 162 ГК РФ), что из отношений сторон следовала их воля на расторжение договора аренды, непредставление ответчиком оригинала оспариваемого соглашения суд расценивает, как удержание доказательств с целью избежания ответственности за предоставление на регистрацию поддельного документа.
Также суд учитывает, что оспариваемое соглашение нарушает права ФИО1, поскольку воля и волеизъявление ФИО1 на его заключение путем подписания соглашения с ФИО2 не была выражена ФИО1, в связи с чем избранный последним способ защиты нарушенного права соответствует характеру спорных правоотношений.
Суд, оценив представленные по делу доказательств, с учетом версии ФИО2 об обстоятельствах заключения соглашения о расторжении договора, озвученной в судебном заседании, приходит к выводу о злоупотреблении правом со стороны ФИО2, который представил на регистрацию заведомо подложный документ.
При указанных обстоятельствах, исходя из обстоятельств отсутствия волеизъявления истца на расторжение договора аренды, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка незаключенным.
ФИО2 во встречном исковом заявлении ссылается на то обстоятельство, что помещение и земельный участок принадлежит ему на праве собственности. В связи с тем, что ФИО1 не оплачивает по договору арендную плату и коммунальные услуги, просит расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1
В соответствии с ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
На основании пункта 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок.
Договор аренды не прекращает свое действие при переходе права собственности на арендуемое имущество (п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС20-14025 установлено, что лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором.
Как видно из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «АКД-ХМ» заключен договор купли – продажи, в том числе земельного участка, площадью 870 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
Новым собственником земельного участка, площадью 870 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ является ООО «АКД-ХМ».
Пунктом 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения договора аренды.
Следовательно, после продажи объекта аренды прежний арендодатель утрачивает права на сдачу объекта аренды в аренду.
Таким образом, смена собственника арендованного имущества влечет за собой передачу договора аренды на основании закона. Новый арендодатель получает право требовать его изменения или расторжения в случаях, предусмотренных законом и договором.
При изложенных обстоятельствах, требования ФИО2 о расторжении договора аренды не подлежат удовлетворению, как заявленные не стороной по договору аренды.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.
Руководствуясь ст.ст. 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о признании соглашения о расторжении договора аренды земельного участка незаключенным удовлетворить.
Признать соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка, площадью 870 кв.м., с кадастровым номером 86:12:0101030:10, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <адрес>, между ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО1 незаключенным.
Встречные исковые требования ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды оставить без удовлетворения.
Взыскать с ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 000 рублей.
Решение суда может быть обжаловано в суд <адрес>-Югры путем подачи апелляционной жалобы через Ханты-Мансийский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение суда составлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ.
Судья О.В. Костина копия верна
Судья О.В. Костина