РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 августа 2026 года г. Челябинск
Центральный районный суд г. Челябинска в составе председательствующего судьи Соколовой М.Г., при секретаре Вербицкой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к Рогановой Светлане Анатольевне, Алексееву Алексею Викторовичу, Филатову Илье Николаевичу о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, установил:
КУИиЗО г. Челябинска обратился в суд с иском к Синигибской А.Д., Федоровой В.В., Хоружевой Л.Д., Хоружевой Е.С., Хоружеву Д.А., Рогановой С.А., Алексееву А.В., Филатову И.Н. заключить с Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска соглашения о вступлении в договор аренды УЗ № земельного участка с кадастровым номером № в редакции проекта, приложенного к исковому заявлению.
Требования по иску мотивированы тем, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в границах земельного участка с кадастровым номером № расположено здание с кадастровым номером №.
Согласно данным ЕГРН в указанном здании с кадастровым номером № находятся следующие помещения: с кадастровым номером №, принадлежащее Рогановой С.А., с кадастровым номером №, принадлежащее Синигибской А.Д., с кадастровым номером №, принадлежащее Федоровой В.В., с кадастровым номером № и с кадастровым номером №, принадлежащие Хоружеву Д.А., с кадастровым номером №, принадлежащее Хоружевой Е.С., с кадастровым номером №, принадлежащее Алексееву А.В., с кадастровым номером № принадлежащее на праве общей долевой собственности Филатову И.Н.
Земельный участок в установленном законом порядке сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет, а также является земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено.
Комитетом подготовлены проекты соглашений о вступлении в договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 5 000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, и направлен письмами от ДД.ММ.ГГГГ ответчикам. До настоящего времени подписанные экземпляры соглашений в Комитет не поступали, информация о разногласиях в условиях проектов соглашений также отсутствует. Какие-либо письма, обращения от Синигибской А.Д., Федоровой В.В., Хоружевой Л.Д., Хоружевой Е.С., Хоружева Д.А., Рогановой С.А., Алексеева А.В., Филатова И.Н. в части заключения соглашений о вступлении в договор аренды земельного участка в адрес Комитета не поступали.
Поскольку Синигибская А.Д., Федорова В.В., Хоружева Л.Д., Хоружева Е.С., Хоружев Д.А., Роганова С.А., Алексеев А.В., Филатов И.Н. являются собственниками помещений в здании с кадастровым номером № в границах земельного участка с кадастровым номером №, у указанных лиц и органа местного самоуправления имеется обязанность по заключению договора аренды земельного участка.
От истца поступило ходатайство о полном отказе от исковых требований к ответчикам Синигибской А.Д., Федоровой В.В., Хоружевой Л.Д., Хоружевой Е.С., Хоружеву Д.А. ввиду того, что между КУИиЗО г. Челябинска и указанными ответчиками были в добровольном порядке заключены соглашения о вступлении в договор аренды УЗ № земельного участка с кадастровым номером №.
Определением Центрального районного суда г. Челябинска от 20 июля 2026 года заявление истца об отказе от иска к ответчикам Синигибской А.Д., Федоровой В.В., Хоружевой Л.Д., Хоружевой Е.С., Хоружеву Д.А. удовлетворено, производство по гражданскому делу в части указанных ответчиков прекращено.
Вместе с тем, от требований к ответчикам Рогановой С.А., Алексееву А.В., Филатову И.Н. истец не отказывался.
Представитель истца Глянцева К.А. в судебном заседании на удовлетворении иска настаивала.
Ответчик Алексеев А.В. в судебном заседании против удовлетворении иска возражал, полагал, что у него не возникло обязанности по заключению соглашения, кроме того по его мнению обязательства по арендной плате не могут возникнуть ранее, чем фактически договор заключен.
Ответчики Роганова С.А., Филатов И.Н. в судебное заседание не явились, извещены, о причинах неявки суд не уведомили.
Заслушав пояснения сторон, исследовав представленные письменные доказательства, суд находит иск Комитета подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в границах земельного участка с кадастровым номером № расположено здание с кадастровым номером №.
Согласно данным ЕГРН в указанном здании с кадастровым номером № находятся следующие помещения: с кадастровым номером №, принадлежащее Рогановой С.А., с кадастровым номером №, принадлежащее Алексееву А.В., с кадастровым номером № принадлежащее на праве общей долевой собственности Филатову И.Н.
Земельный участок с кадастровым номером № в установленном законом порядке сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет, а также является земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено.
Выпиской из ЕГРН установлено, что вид разрешенного использования земельного участка установлен как «для эксплуатации нежилых помещений в здании (многоэтажная стоянка, торгово-складские)».
Договорные отношения между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет) и Рогановой С.А., Алексеевым А.В., Филатовым И.Н. отсутствуют.
В свою очередь, ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом и ПАО «Сбербанк России» заключен договор аренды УЗ № земельного участка с кадастровым номером № площадью 5 000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> для эксплуатации нежилых помещений в здании (многоэтажная стоянка, торгово-складские).
Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером №.
Согласно положениям статьи 3.3 Федерального закона 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ) распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное.
Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа (пункт 3.3 Закона о введении в действие ЗК РФ).
Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность па которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими (пункт 1 статьи 3.3 Закона о введении в действие ЗК РФ).
В силу пункта 4 статьи 3.3 Закона о введении в действие ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, государственная собственность на которые нс разграничена, также являются органами, уполномоченными на заключение в отношении таких земельных участков договора мены, соглашения об установлении сервитута, соглашения о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на принятие решений о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и на выдачу разрешения на использование земель и земельных участков, государственная собственность на которые нс разграничена, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
Пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно статьям 1, 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Пунктом 4 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что в случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам па праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2-4 статьи 39.20 ЗК РФ правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении нрава на земельный участок (пункт 8 статьи 39.20 ЗК РФ).
Пунктом 6 данной статьи предусмотрено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня с направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (п. 7 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432, пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
В силу пункта 3 статьи 607, статьи 654 ГК РФ и пункта 4 статьи 22 ЗК РФ существенными условиями договора аренды земельного участка являются предмет и размер арендной платы.
Комитетом подготовлены проекты соглашений о вступлении в договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 5 000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> и направлены письмами от 20 января 2026 года. До настоящего времени подписанные экземпляры соглашений в Комитет не поступали, информация о разногласиях в условиях проектов соглашений о вступлении в договор аренды также отсутствует. Какие-либо письма, обращения от Рогановой С.А., Алексеева А.В., Филатова И.Н. в части заключения соглашений о вступлении в договор аренды земельного участка в адрес Комитета не поступали.
Вместе с тем, в судебных заседаниях 20 июля 2026 годи и 13 августа 2026 года ответчиками Рогановой С.А. и Алексеевым А.В. заявлено о несогласии с условиями данных соглашений относительно срока действия соглашения с 01.01.2023 года и внесения арендной платы за период с указанного времени.
На основании п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п. 2 ст. 3, п. 1 ст. 421, абз. 1 п. 1 статьи 445 ГК РФ).
Если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (ст. 56 ГПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (п. 4 ст. 445, п. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) (п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49).
Из вышеприведенных норм права и разъяснений, данных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.
Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению.
Таким образом, суд не может отказать истцу в иске в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (ст. ст. 421, 422 ГК РФ).
В силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно пункта 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
В пункте 1.4 соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка (номер) от ДД.ММ.ГГГГ с множественностью лиц на стороне арендатора, указано, что арендатор вступает в договор с 01.01.2023; размер арендной платы арендатора за 2023-2027 г. указан в Приложении, являющимся неотъемлемой частью соглашения.
Между тем, при определении условий договора в соответствии с решением суда на основании пункта 1 статьи 446 ГК РФ (в данном случае - при удовлетворении исковых требований о возложении обязанности по заключению договора) договор признается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда.
При урегулировании разногласий по договору в части срока, на который заключен последний и распространение условий договора на предшествующий его заключению период, суд учитывает момент заключения договора в судебном порядке и отсутствие согласия со стороны арендатора на распространение условий договора к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, поскольку действующим законодательством не предусмотрено положений, обязывающих арендатора заключить договор аренды с условием внесения арендной платы за фактическое пользование земельным участком до заключения договора.
Поскольку Роганова С.А., Алексеев А.В., Филатов И.Н. являются собственниками помещений в здании с кадастровым номером № в границах земельного участка с кадастровым номером №, у Рогановой С.А., Алексеева А.В., Филатова И.Н. и органа местного самоуправления имеется обязанность присоединится к договору с множественностью лиц на стороне арендатора за исключением условий распространяющих свое действие за предшествующий период.
В силу ст. 103 ГПК РФ с Рогановой С.А., Алексеева А.В., Филатова И.Н. следует взыскать в доход местного бюджета государственную пошлину в размере по 20 000 руб. с каждого.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
Иск Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска удовлетворить.
Обязать Роганову Светлану Анатольевну, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), Алексеева Алексея Викторовича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), Филатова Илью Николаевича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) заключить с Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (ИНН №, ОГРН №) соглашения о присоединении к договору УЗ № долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером № с множественностью лиц на стороне арендатора в редакции проекта, приложенного к исковому заявлению, поданному в Центральный районный суд г. Челябинска 29 апреля 2026 года, исключив из редакции настоящего соглашения пункт 1.4 следующего содержания: "В соответствии с п.2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия настоящего соглашения применяются к отношениям, возникшим с 01 января 2023 года", и исключив из приложения (форма №2), являющегося неотъемлемой частью соглашения дату начала периода расчета арендной платы «с 01 января 2023 года».
Права и обязанности сторон возникают с момента вступления в законную силу настоящего решения суда.
Взыскать с Рогановой Светланы Анатольевны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 20 000 рублей.
Взыскать с Алексеева Алексея Викторовича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 20 000 рублей.
Взыскать с Филатова Ильи Николаевича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 20 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Центральный районный суд г. Челябинска.
Председательствующий: п/п М.Г. Соколова
Копия верна. Решение не вступило в законную силу.
Судья Центрального районного суда г. Челябинска: М.Г. Соколова
Секретарь: Н.А. Вербицкая
Решение вступило в законную силу
Судья Центрального районного суда г. Челябинска: М.Г. Соколова
Секретарь:
Мотивированное решение изготовлено 24 августа 2026 года.