РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2025-001022-14
15 апреля 2026 года Производство № 3а-163/2026
Мотивированный текст решения составлен 23 апреля 2026 года
Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М. С., при ведении протокола секретарем Романычевой О. В., рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Элис» (г. Екатеринбург, ОГРН 1036601242765,
ИНН 6623013778) к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, заинтересованные лица: публично-правовая компания «Роскадастр», ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки», при участии в судебном заседании представителя административного истца ООО «Элис» – Лушева А. В.,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Элис» является собственником нежилых зданий гаражей, имеющих кадастровые номера <№> (далее также – здания, а при отдельном упоминании – здания № 948, 15411 и 1381 соответственно (листы 18-27, 128-130 тома 1 материалов дела)).
Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее также – Министерство) издан приказ от 22 августа 2023 года № 4800, которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Свердловской области: зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест (далее – приказ № 4800). Текст приказа № 4800 был опубликован на «Официальном интернет-портале правовой информации Свердловской области» (www.pravo.gov66.ru) (далее – портал) 11 сентября 2023 года.
Среди прочих приказом № 4800 утверждены и результаты определения кадастровой стоимости принадлежащих обществу зданий: для здания № 948 – 2789282,66 руб.; для здания № 15411 – 9406532,17 руб., для здания
№ 1381 – 6725821,15 руб. Данные величины кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН)
24 и 25 октября 2023 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 01 января 2023 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 01 января 2024 года.
Оценщиком ООО «Консалтинг Групп» РСГ подготовлен отчет от 01 декабря 2025 года № 946-25/Н об определении рыночной стоимости зданий по состоянию на 01 января 2023 года (далее – отчет), согласно которому указанная стоимость определена равной: для здания № 948 – 841800руб.; для здания № 15411 – 2605400руб., для здания № 1381 – 1897000руб. (листы 34-117 тома 1 материалов дела).
Общество обратилось в Свердловский областной суд (далее также – суд) с административным иском, в котором просило пересмотреть утвержденную приказом № 4800 кадастровую стоимость зданий и установить ее равной рыночной стоимости названных объектов недвижимости, определенной отчетом, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что превышение величины оспариваемой кадастровой стоимости над рыночной стоимостью зданий приводит к экономически необоснованному увеличению налоговых обязательств административного истца (листы 5-8 тома 1 материалов дела).
В досудебном порядке общество с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости зданий в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращалось.
В ходе рассмотрения административного дела Министерством представлены письменные возражения на административный иск, основанные на выводах ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности (листы 132-142 тома 1 материалов дела).
В связи с представлением названных возражений определением суда от 28 января 2026 года была назначена судебная экспертиза, порученная эксперту ЗАА перед которой поставлен вопрос о том, соответствует ли отчет требованиям законодательства об оценочной деятельности, а на случай установления несоответствия отчета указанным требованиям – дополнительный вопрос о том, какова рыночная стоимость зданий по состоянию на 01 января 2023 года (листы 228-234 тома 1 материалов дела).
Во исполнение определения суда от 28 января 2026 года экспертом подготовлено заключение от 04 марта 2026 года (далее – заключение), в котором сделаны выводы о том, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а рыночная стоимость зданий по состоянию на 01 января 2023 года составляла: для здания № 948 – 1238000руб., для здания № 15411 – 3874000руб., для здания № 1381 – 2822000руб. (листы 3-96 тома 2 материалов дела).
В судебном заседании, назначенном для проведения судебного разбирательства по делу, принял участие представитель административного истца; иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили.
Извещение административных ответчиков и заинтересованных лиц о времени, месте и повестке судебного заседания было признано судом надлежащим, в связи с чем судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей названных лиц на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).
В ходе судебного разбирательства по делу представитель административного истца поддержал заявленные требования, а также просил взыскать с Министерства судебные расходы в сумме 145000 руб., включающие в себя расходы по уплате государственной пошлины и расходы по оплате судебной экспертизы.
Заслушав участника судебного заседания, исследовав и оценив в совокупности материалы административного дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований общества об установлении оспариваемой кадастровой стоимости равной рыночной стоимости зданий в связи со следующим.
Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон
№ 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, расчета арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).
Пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) признает плательщиками налога на имущество организаций организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 НК РФ, тогда как подпункт 2 пункта 1 статьи 374 НК РФ относит к указанным объектам недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 НК РФ, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 НК РФ.
Исходя из абзаца первого пункта 2 статьи 375 НК РФ, если иное не установлено названным пунктом, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 НК РФ.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, а также пункта 3 статьи 2 Закона Свердловской области от 27 ноября 2003 года
№ 35-ОЗ «Об установлении на территории Свердловской области налога на имущество организаций» с учетом особенностей, установленных НК РФ, налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении гаражей определяется как кадастровая стоимость названного вида недвижимого имущества.
В силу пункта 3 статьи 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.
Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года
№ 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 01 января 2018 года.
Поскольку Правительством Свердловской области до обращения административного истца в суд не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение данного административного иска осуществлялось в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).
Как следует из абзаца первого и пункта 9 части 2 статьи 18 Закона
№ 237-ФЗ, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в суд или комиссию подано заявление об оспаривании в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, но не ранее даты начала применения внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В абзаце первом пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости зданий, утвержденной приказом № 4800, признано судом доказанным, поскольку общество является собственником данных объектов недвижимости, что влечет зависимость размера его налоговых обязательств как плательщика налога на имущество организаций от величины внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости зданий.
Оценив отчет, суд не принял его в качестве достаточного и достоверного доказательства заявленных требований с учетом изложенного в заключении эксперта мотивированного вывода о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки в связи с допущенными нарушениями, при которых итоговый результат о величине рыночной стоимости зданий является недостоверным. Так, эксперт установил, что отчет не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, поскольку допускает неоднозначное толкование изложенных в нем результатов и вводит в заблуждение его пользователей, а также не соответствует подпункту 13 пункта 7 федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития от 14 апреля 2022 года № 200, поскольку не содержит сведения о расчетах при применении сравнительного и доходного подходов. Кроме того, эксперт признал правильными возражения Министерства относительно необоснованного уменьшения оценщиком итоговой рыночной стоимости объектов оценки на величину налога на добавленную стоимость, поскольку информация, используемая для определения рыночной стоимости не должна анализироваться на предмет наличия или отсутствия в ценах величины налога на добавленную стоимость, как следствие, при применении доходного подхода арендные ставки не должны уменьшаться на указанную величину. Изложенные нарушения признаны экспертом, повлиявшими на указанный в отчете результат определения рыночной стоимости объектов оценки (страницы 12, 19-21, 78 заключения; листы 14, 21-23, 80 тома 2 материалов дела). Оснований не согласиться с выводом эксперта о наличии указанных недостатков отчета и их существенностью судом установлено не было.
Оценив заключение в части исследования по вопросу рыночной стоимости зданий, суд установил, что изложенное в нем итоговое суждение об указанной стоимости не является произвольным: эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки;
заключение основано на подтвержденных сведениях об объектах оценки; определение рыночной стоимости в рамках использованных экспертом сравнительного и доходного подходов является мотивированным и корректным, содержит достаточное обоснование процедуры согласования результатов оценки, выполненных указанными подходами; отказ от применения затратного подхода также мотивирован; экспертом должным образом определены объекты-аналоги и рассчитана средняя ставка арендной платы, надлежаще обосновано применение необходимых поправочных коэффициентов.
Подготовивший заключение эксперт имеет квалификацию и опыт работы, достаточные для проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и для определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату оспариваемых результатов государственной кадастровой оценки.
В связи с этим и согласно положениями статей 59, 60, 61, 82 и
84 КАС РФ суд признал заключение относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку оно было подготовлено с учетом требований, предъявляемых к заключению эксперта, притом что эксперт дал подписку о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Достаточных доказательств, опровергающих изложенные в заключении выводы о рыночной стоимости зданий по состоянию на дату определения оспариваемых результатов кадастровой оценки, в материалы дела представлено не было, в связи с чем ставить заключение под сомнение оснований не имеется.
Поскольку материалами дела подтверждаются влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер налоговых обязательств административного истца, а также несоответствие указанного вида стоимости зданий их рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости зданий, определенной заключением.
В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ и пункта 25 Постановления № 28 в резолютивной части настоящего решения подлежат указанию величина вновь установленной судом кадастровой стоимости зданий, а также дата подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости названных объектов недвижимости.
В силу абзаца первого и пункта 4 части 6 статьи 180 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела (часть 1 статьи 103
КАС РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.
Несение обществом указанных расходов признано судом доказанным:
расходы по уплате государственной пошлины в сумме 45000 руб. – платежными поручениями от 25 ноября 2025 года № 863, 864, 865 об уплате обществом указанной суммы государственной пошлины за пересмотр кадастровой стоимости трех объектов недвижимости (листы 9-11 тома 1 материалов дела);
расходы по оплате судебной экспертизы в размере 100000 руб. – платежным поручением от 22 января 2026 года № 43, по которому общество внесло на депозитный счет суда денежные средства в размере 110000 руб. для выплаты вознаграждения эксперту за проведение назначенной определением суда от 28 января 2026 года экспертизы (с учетом вынесения судом определения от 15 апреля 2026 года о выплате эксперту вознаграждения в размере 100000 руб. за счет денежных средств, внесенных обществом (листы 223, 228-234 тома 1, листы 115, 117-118 тома 2 материалов дела)).
Необходимость несения указанных расходов и их связанность с рассмотрением данного административного дела следует из положений пункта 2 части 1 статьи 126, части 4 статьи 78, части 3 статьи 108 КАС РФ, подпункта 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 30 Постановления № 28.
Общие правила распределения судебных расходов между сторонами определены статьей 111 КАС РФ, в силу части 1 которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.
Поскольку главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных лицами, участвующими в деле, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
Между тем, обязательными для применения судами правовыми позициями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Постановлении № 28, были разъяснены особенности рассмотрения вопроса о взыскании судебных расходов по упомянутой категории административных дел.
Так, в силу абзаца второго пункта 31 Постановления № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
В связи с этим требование о возмещение судебных расходов по данному делу могло быть предъявлено обществом именно к Министерству, приказом которого утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.
Следует учитывать, что обязательный для применения подход к распределению между сторонами расходов, понесенных по делам о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, был сформирован также и Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, согласно которому при разрешении указанного вопроса необходимо учитывать величину расхождения оспоренной административным истцом кадастровой стоимости и установленной принятым по делу решением рыночной стоимостью, поскольку такое расхождение может укладываться или не укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не являться или являться свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
В постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации неоднократно указывалось на то, что существенной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости является разница в два и более раза, то есть такая разница, которая не может быть обусловлена применением различных методик оценки и учетом индивидуальных особенностей объекта оценки, принятых во внимание оценщиком (экспертом) при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, и недоступных учету при массовой кадастровой оценке.
Пересмотренная судом кадастровая стоимость, составляющая: для здания № 948 – 2789282,66 руб.; для здания № 15411 – 9406532,17 руб., для здания № 1381 – 6725821,15 руб., более чем в два раза превысила их рыночную стоимость, составляющую: для здания № 948 – 1 238 000 руб., для здания № 15411 – 3 874 000 руб., для здания № 1381 – 2 822 000 руб., что подтверждает существенное расхождение определенной в результате государственной кадастровой оценки зданий кадастровой стоимости и их рыночной стоимости.
С учетом установленного существенного (кратного) превышения кадастровой стоимости зданий над их рыночной стоимостью принятое по делу решение свидетельствует о нарушении Министерством при утверждении оспоренной кадастровой стоимости зданий прав общества, для защиты и восстановления которых оно обратилось в суд.
Поскольку в данном случае решение об удовлетворении административного иска о пересмотре кадастровой стоимости зданий является судебным актом, принятым в пользу административного истца, постольку в соответствии со статьей 111 КАС РФ и правовой позицией, изложенной в абзаце втором пункта 31 Постановления № 28, расходы общества по уплате государственной пошлины и оплате судебной экспертизы подлежат полному возмещению Министерством.
Руководствуясь статьями 111, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Элис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.
Установить по состоянию на 01 января 2023 года кадастровую стоимость нижеперечисленных зданий равной его рыночной стоимости, составляющей:
для здания с кадастровым номером <№> – 1 238 000 руб.;
для здания с кадастровым номером <№> – 3874 000 руб.;
для здания с кадастровым номером <№> – 2 822 000 руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 23 декабря 2025 года.
Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области с пользу общества с ограниченной ответственностью «Элис» судебные расходы в сумме 145000 руб., в том числе расходы по уплате государственной пошлины в размере 45000 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 100000 руб.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня составления его мотивированного текста через Свердловский областной суд.
Судья М. С. Рудаков