РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2025-001078-40
22 апреля 2026 года Производство № 3а-328/2026
Мотивированный текст решения составлен 24 апреля 2026 года
Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М. С., при ведении протокола секретарем Романычевой О. В., рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Маркосова Дмитрия Сергеевича
(г. Екатеринбург, ИНН 784805018858) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, государственному бюджетному учреждению Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» и Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, заинтересованное лицо – публично-правовая компания «Роскадастр»,
УСТАНОВИЛ:
Маркосов Д. С. с 23 мая 2025 года является собственником земельного участка, имеющего кадастровый номер <№> (далее – земельный участок) (листы 48-49, 151-152 материалов дела).
Актом ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки»
от 02 июня 2025 года № АОКС-66/2025/000848 (далее – акт) кадастровая стоимость земельного участка определена равной 165583181, 28 руб.
Данная величина кадастровой стоимости внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 03 июня 2025 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 01 января 2022 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 23 мая 2025 года.
Оценщиком ООО «Брянский центр оценки и экспертизы»
КАЛ подготовлен отчет от 17 декабря 2025 года № 25-К-085 об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2022 года (далее – отчет), согласно которому данная стоимость определена равной 61445 000руб.
Маркосов Д. С. обратился в суд с административным иском, в котором просил пересмотреть определенную актом кадастровую стоимость земельного участка и установить ее равной рыночной стоимости, определенной отчетом, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что превышение оспариваемой кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка приводит к экономически необоснованному увеличению налоговых обязательств административного истца.
В досудебном порядке Маркосов Д. С. с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращался.
На административный иск Маркосова Д. С. ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» представлены письменные возражения, мотивированные несоответствием отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с представлением названных возражений по определению суда от 25 февраля 2026 года КЕА проведена судебная экспертиза, по итогам которой подготовлено заключение от 23 марта 2026 года
№ 03.2026-328 (далее – заключение), в котором сделаны выводы о том, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2022 года составляла 69 906000 руб.
В судебном заседании, назначенном для проведения судебного разбирательства по делу, лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили.
Поскольку стороны и заинтересованное лицо были надлежащим образом уведомлены о времени, месте и повестке судебного заседания, а их явка обязательной судом не признавалась, судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей названных лиц на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).
Исследовав и оценив в совокупности материалы административного дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования об установлении оспариваемой кадастровой стоимости равной рыночной стоимости земельного участка в связи со следующим.
Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон
№ 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, расчета арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).
Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
Пункт 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) признает плательщиками земельного налога организации и физических лиц, обладающих земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено указанным пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
В силу пункта 3 статьи 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость была определена в порядке, установленном Законом № 237-ФЗ, и высшим исполнительным органом Свердловской области до обращения Зверева В. М. в суд не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение данного административного иска осуществлялось в соответствии со статьей 22 Закона
№ 237-ФЗ, в силу частей 1, 2, 3 и 7 которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Как следует из абзаца первого и пункта 9 части 2 статьи 18 Закона
№ 237-ФЗ, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН, применяются с 1 января года, в котором в суд или комиссию подано заявление об оспаривании в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, но не ранее даты начала применения внесенных в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В абзаце первом пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Наличие у административного истца права на оспаривание определенной актом кадастровой стоимости земельного участка, признано доказанным, поскольку Маркосов Д. С. является собственником данного объекта недвижимости, что влечет зависимость размера его налоговых обязательств как плательщика земельного налога от величины внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости земельного участка.
Оценив отчет, суд не принял его в качестве достаточного и достоверного доказательства с учетом изложенного в заключении мотивированного вывода о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности в связи с допущенными нарушениями, при которых итоговый результат о величине рыночной стоимости земельного участка не может быть признан достоверным.
Так, эксперт помимо прочего установил, что подготовивший отчет оценщик, применяя для определения рыночной стоимости земельного участка сравнительный подход, не исследовал в достаточной степени сегмент рынка объекта оценки, не провел анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, не учел степень сопоставимости объектов-аналогов с объектом оценки по площади и составу, не подтвердил в достаточной степени активность рынка объекта оценки исходя из объема и качества информации о сделках с возможными объектами-аналогами, выбрал в качестве объектов-аналогов земельные участки, многократно уступающие по площади объекту оценки, а в отдельном случае – объект, состоящий из двух земельных участков, что никак не учтено при внесении корректировок. Кроме того, оценщиком не были проанализированы такие типичные элементы сравнения, как наличие асфальтирования, наличие железнодорожной ветки и охраны, а в расчетах в отношении отдельных объектов-аналогов допущены ошибки, обусловленные неверными корректировками на дату предложения и относительно магистрали. Данные действия оценщика признаны несоответствующими требованиям пункта 10, подпункта «г» пункта 11, подпунктов «б» и «е» пункта 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости
(ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, и пунктов 2, 5, 9 и 10 федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200. Указанные несоответствия привели к неверному определению рыночной стоимости земельного участка.
Оценив заключение в части исследования по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка, суд установил, что изложенное в нем итоговое суждение об указанной стоимости не является произвольным: эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; отказ от применения иных подходов также мотивирован; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения. При этом подготовивший заключение эксперт имеет квалификацию и опыт работы, достаточные как для проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, так и для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.
В связи с этим и согласно положениями статей 59, 60, 61, 82 и
84 КАС РФ суд признал заключение относимым, допустимым и достоверным доказательством, подготовленным с учетом требований, предъявляемых к заключению эксперта, притом что эксперт дал подписку о его предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Поскольку административным истцом были доказаны заинтересованность в оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, а также несоответствие указанного вида стоимости земельного участка его рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной заключением.
Между тем, по результатам рассмотрения административного дела суд также пришел к выводу о необоснованном предъявлении Маркосовым Д. С. требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, которое не утверждало пересмотренную настоящим решением кадастровую стоимость, тогда как в силу части 4 статьи 38 КАС РФ и правовой позиции, изложенной в абзаце первом пункта 7 Постановления
№ 28, надлежащими административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости (в данном случае
ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки»), и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Управление Росреестра по Свердловской области).
В связи с этим административный иск Маркосова Д. С. признан подлежащим частичному удовлетворению ввиду необходимости отказа в удовлетворении той части изложенных в нем требований, которые предъявлены к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области.
В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ и пункта 25 Постановления № 28 в резолютивной части настоящего решения подлежит указанию величина вновь установленной судом кадастровой стоимости земельного участка, а также дата подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
В силу абзаца первого и пункта 4 части 6 статьи 180 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов.
В силу части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. В соответствии с пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.
Материалами дела подтверждается факт несения Маркосовым Д. С. следующих судебных расходов:
расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. – чеком от 26 ноября 2025 года по операции СУИП 952161494843ELLG об уплате данного обязательного сбора в указанном размере;
расходы по оплате судебной экспертизы в размере 45000 руб. – чеком от 17 февраля 2026 года по операции СУИП 257939968963PGDG, по которому Маркосов Д. С. внес на депозитный счет суда денежные средства в указанной сумме для выплаты вознаграждения эксперту за проведение назначенной определением суда от 25 февраля 2026 года экспертизы
(с учетом вынесения судом определения от 22 апреля 2026 года о перечислении эксперту вознаграждения в размере 45000 руб. за счет денежных средств, внесенных Маркосовым Д. С.).
Связанность указанных расходов с рассмотрением данного административного дела и основания их несения следуют из положений пункта 2 части 1 статьи 126, части 5.2 статьи 77, части 3 статьи 108, частью 1 статьи 109 КАС РФ, подпункта 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 30 Постановления № 28.
Общие правила распределения судебных расходов между сторонами определены статьей 111 КАС РФ, в силу части 1 которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.
Обязательными для применения правовыми позициями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Постановлении
№ 28, разъяснены особенности рассмотрения вопроса о взыскании судебных расходов по упомянутой категории административных дел.
Так, в силу абзаца второго пункта 31 Постановления № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
В связи с этим административным ответчиком, с которого могут быть взысканы судебные расходы по данному делу, является ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки», актом которого была определена оспоренная Маркосовым Д. С. кадастровая стоимость.
Обязательный для применения подход к распределению между сторонами расходов, понесенных по делам о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, был сформирован также и Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, согласно которому при разрешении указанного вопроса необходимо учитывать величину расхождения оспоренной административным истцом кадастровой стоимости и установленной принятым по делу решением рыночной стоимостью, поскольку такое расхождение может укладываться или не укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не являться или являться свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
В постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации неоднократно указывалось на то, что существенной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости является разница в два и более раза, то есть такая разница, которая не может быть обусловлена применением различных методик оценки и учетом индивидуальных особенностей объекта оценки, принятых во внимание оценщиком (экспертом) при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, и недоступных учету при массовой кадастровой оценке.
Пересмотренная судом кадастровая стоимость земельного участка в размере 165583181, 28 руб., более чем в два раза превысила рыночную стоимость названного объекта, составляющую 69 906000 руб., что подтверждает существенное расхождение определенной в результате государственной кадастровой оценки земельного участка кадастровой стоимости и его рыночной стоимости.
При таких обстоятельствах решение об удовлетворении административного иска о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является судебным актом, принятым в пользу административного истца, в связи с чем в соответствии со статьей 111 КАС РФ и правовой позицией, изложенной в абзаце втором пункта 31 Постановления № 28, расходы Маркосова Д. С. по уплате государственной пошлины и оплате судебной экспертизы подлежат полному возмещению ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки».
Руководствуясь статьями 111, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Маркосова Дмитрия Сергеевича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.
Установить по состоянию на 01 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый номер <№> равной его рыночной стоимости, составляющей
69 906000 руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 26 декабря 2025 года.
В удовлетворении административных исковых требований к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области отказать.
Взыскать с государственного бюджетного учреждения Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» пользу Маркосова Дмитрия Сергеевича судебные расходы в сумме 48000 руб., в том числе расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 45000 руб.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня составления его мотивированного текста через Свердловский областной суд.
Судья
М. С. Рудаков