РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2025-001118-17
22 апреля 2026 года Производство № 3а-304/2026
Мотивированный текст решения составлен 23 апреля 2026 года
Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М. С., при ведении протокола секретарем Романычевой О. В., рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Зверева Вячеслава Михайловича
(г. Камышлов Свердловской области, ИНН 661300329265,
ОГРНИП 305661301300141) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, заинтересованные лица: публично-правовая компания «Роскадастр», общество с ограниченной ответственностью «Камышловский завод «Урализолятор» (г. Камышлов Свердловской области, ОГРН 1186658092510, ИНН 6671091631), государственное бюджетное учреждение Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки»,
УСТАНОВИЛ:
Зверев В.М. на условиях договора аренды от 01 сентября 2025 года
№ 1 (далее – договор аренды) владеет принадлежащими на праве собственности ООО «Камышловский завод «Урализолятор» земельными участками, имеющими кадастровые номера <№> (далее также – земельные участки, а при отдельном упоминании: земельные участки № 1069 и 1074 соответственно). Согласно пункту 4.1 договора аренды арендная плата за пользование земельными участками рассчитывается по формуле, одним из элементов которой является кадастровая стоимость названных объектов (листы 16-23, 24-29 материалов дела).
Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее также – Министерство) издан приказ от 21 ноября 2022 года № 5500, которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области (далее – приказ №5500). Текст приказа
№ 5500 22 ноября 2022 года опубликован на «Официальном интернет-портале правовой информации Свердловской области» (www.pravo.gov66.ru).
Среди прочих приказом № 5500 утверждены и результаты определения кадастровой стоимости арендуемых Зверевым В.М. земельных участков: для земельного участка № 1069 – 2708469,85 руб., для земельного участка
№ 1074 – 2229411,60 руб. Данные величины кадастровой стоимости были внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН)
09 января 2023 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 01 января 2022 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 01 января 2023 года (листы 14-15 материалов дела).
Оценщиком ООО «Брянский центр оценки и экспертизы» КАЛ подготовлен отчет от 09 декабря 2025 года № 25-К-070 об оценке рыночной стоимости земельных участков по состоянию на
01 января 2022 года (далее – отчет), согласно которому данная стоимость определена равной: для земельного участка № 1069 – 620000 руб., для земельного участка № 1074 – 519000руб. (листы 31-99 материалов дела).
Зверев В. М. обратился в Свердловский областной суд (далее также – суд) с административным иском, в котором просил пересмотреть утвержденную приказом № 5500 кадастровую стоимость земельных участков и установить ее равной рыночной стоимости, определенной отчетом, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что превышение величины оспариваемой кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельных участков приводит к экономически необоснованному увеличению обязательств административного истца по внесению арендной платы
(листы 5-7 материалов дела).
В досудебном порядке Зверев В.М. с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращался.
В ходе рассмотрения дела ООО «Камышловский завод «Урализолятор» представило письмо, в котором заявило об отсутствии возражений против оспаривания Зверевым В.М. кадастровой стоимости земельных участков (лист 117 материалов дела).
В ходе рассмотрения административного дела Министерством представлены письменные возражения на административный иск, основанные на выводах ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности в связи с допущенными оценщиком нарушениями требований пункта 13 ФСО II, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), выразившимися в некорректном отборе объектов-аналогов, существенно влияющих на рыночную стоимость объекта оценки (листы 114-116 материалов дела).
В связи с представлением названных возражений определением суда от 25 февраля 2026 года назначена судебная экспертиза, порученная эксперту ГЕВ перед которой был поставлен вопрос о том, соответствует ли отчет требованиям законодательства об оценочной деятельности, а на случай установления несоответствия отчета указанным требованиям – дополнительный вопрос о том, какова рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2022 года (листы 144-148 материалов дела).
Во исполнение определения суда от 25 февраля 2026 года экспертом представлено заключение от 19 марта 2026 года № 304-03.26-СЭ (далее – заключение), в котором сделаны выводы о том, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2022 года составляла: для земельного участка № 1069 – 1033000 руб., для земельного участка № 1074 – 988000 руб. (листы 162-226 материалов дела).
В судебном заседании, назначенном для проведения судебного разбирательства по делу, лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили.
Извещение сторон и заинтересованных лиц о времени, месте и повестке судебного заседания было признано судом надлежащим, в связи с чем судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей названных лиц на основании части 4 статьи 247 КАС РФ.
Исследовав и оценив в совокупности материалы административного дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Зверева В.М. об установлении оспариваемой кадастровой стоимости равной рыночной стоимости земельных участков в связи со следующим.
Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из правовой позиции, изложенной в абзаце седьмом пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление
№ 28), если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.
В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон
№ 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, расчета арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).
Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года
№ 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 01 января 2018 года.
Поскольку Правительством Свердловской области до обращения Зверева В. М. в суд не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение данного административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществлялось в соответствии со статьей 22 Закона
№ 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).
Как следует из абзаца первого и пункта 9 части 2 статьи 18 Закона
№ 237-ФЗ, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в суд или комиссию подано заявление об оспаривании в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, но не ранее даты начала применения внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно части первой статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В абзаце первом пункта 20 Постановления № 28 разъяснено, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной приказом № 5500, признано судом доказанным, поскольку по договору аренды Зверев В. М. владеет указанными объектами недвижимости и обязан вносить арендную плату в размере 0,1% от их кадастровой стоимости. При этом в ходе рассмотрения дела ООО «Камышловский завод «Урализолятор» подтвердило отсутствие у него возражений против оспаривания Зверевым В. М. кадастровой стоимости земельных участков. Таким образом, материалы и обстоятельства дела подтверждают влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер денежных обязательств Зверева В. М. по договору аренды, а также получение Зверевым В. М. от ООО «Камышловский завод «Урализолятор» одобрения подачи рассматриваемого административного иска, что соотносится с правовой позицией, изложенной в абзаце седьмом пункта 6 Постановления № 28.
Оценив отчет, суд не принял его в качестве достаточного и достоверного доказательства заявленных требований с учетом изложенного в заключении эксперта мотивированного вывода о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки в связи с допущенными нарушениями, при которых итоговый результат о величине рыночной стоимости земельных участков является недостоверным. Так, эксперт частично подтвердил обоснованность возражений Министерства о невозможности признания отчета достоверным доказательством ввиду некорректного расчета оценщиком рыночной стоимости объекта оценки в связи с допущенными им недочетами и ошибками (страницы 103-104 заключения; лист 213 материалов дела). Оснований не согласиться с выводом эксперта о наличии указанных недостатков отчета и их существенностью судом установлено не было.
Оценив заключение в части исследования по вопросу рыночной стоимости земельных участков, суд установил то, что изложенное в нем итоговое суждение об указанной стоимости не является произвольным: эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, содержащих их характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; отказ от применения иных подходов также мотивирован; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
При этом подготовивший заключение эксперт имеет квалификацию и опыт работы, достаточные для проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и для определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату оспариваемых результатов государственной кадастровой оценки.
В связи с этим и согласно положениями статей 59, 60, 61, 82 и
84 КАС РФ суд признал заключение относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку оно было подготовлено с учетом требований, предъявляемых к заключению эксперта, притом что эксперт дал подписку о его предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Достаточных доказательств, опровергающих изложенный в заключении вывод о рыночной стоимости земельных участков по состоянию на дату определения оспариваемых результатов кадастровой оценки, в материалы дела представлено не было, в связи с чем ставить заключение под сомнение оснований не имеется.
Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его обязательств по внесению арендной платы, а также несоответствие указанного вида стоимости земельных участков их рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельных участков, определенной по состоянию на 01 января 2022 года заключением.
В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ и пункта 25 Постановления № 28 в резолютивной части настоящего решения подлежит указанию величина вновь установленной судом кадастровой стоимости земельных участков, а также дата подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков.
В силу абзаца первого и пункта 4 части 6 статьи 180 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов.
В силу части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. В соответствии с пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.
Сам факт и основания несения Зверевым В.М. предъявленных к возмещению судебных расходов признаны судом доказанными:
расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб. – платежными поручениями от 29 декабря 2025 года № 185 и 186 об уплате
ООО «Компас» за Зверева В.М. данного обязательного сбора в указанном размере и квитанцией к приходному кассовому ордеру от 15 апреля 2026 года № 142, подтверждающей принятие ООО «Компас» от Зверева В.М. суммы компенсации расходов по уплате государственной пошлины (листы 8-9 материалов дела);
расходы по оплате судебной экспертизы в размере 100000 руб. – платежным поручением от 19 февраля 2026 года № 38, по которому
ООО «Компас» внесло за Зверева В.М. на депозитный счет суда денежные средства в указанной сумме для выплаты вознаграждения эксперту за проведение назначенной определением суда от 25 февраля 2026 года экспертизы и квитанцией к приходному кассовому ордеру от
15 апреля 2026 года № 135, подтверждающей принятие ООО «Компас» от Зверева В.М. суммы компенсации расходов по оплате судебной экспертизы (с учетом вынесения судом определения от 22 апреля 2026 года о перечислении эксперту вознаграждения в размере 100000 руб. за счет денежных средств, внесенных ООО «Компас» (листы 140, 144-148 материалов дела)).
Связанность указанных расходов с рассмотрением данного административного дела следует из положений пункта 2 части 1 статьи 126, части 4 статьи 78, части 3 статьи 108 КАС РФ, подпункта 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 30 Постановления № 28.
Общие правила распределения судебных расходов между сторонами определены статьей 111 КАС РФ, в силу части 1 которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.
Поскольку главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных лицами, участвующими в деле, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
Между тем, обязательными для применения судами правовыми позициями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Постановлении № 28, были разъяснены особенности рассмотрения вопроса о взыскании судебных расходов по упомянутой категории административных дел.
Так, в силу абзаца второго пункта 31 Постановления № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
В связи с этим требование о возмещение судебных расходов по данному делу могло быть предъявлено Зверевым В.М. исключительно к
Министерству, приказом которого утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.
Следует учитывать, что обязательный для применения подход к распределению между сторонами расходов, понесенных по делам о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, был сформирован также и Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, согласно которому при разрешении указанного вопроса необходимо учитывать величину расхождения оспоренной административным истцом кадастровой стоимости и установленной принятым по делу решением рыночной стоимостью, поскольку такое расхождение может укладываться или не укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не являться или являться свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
В постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации неоднократно указывалось на то, что существенной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости является разница в два и более раза, то есть такая разница, которая не может быть обусловлена применением различных методик оценки и учетом индивидуальных особенностей объекта оценки, принятых во внимание оценщиком (экспертом) при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, и недоступных учету при массовой кадастровой оценке.
Пересмотренная судом кадастровая стоимость земельных участков, более чем в два раза превысила их рыночную стоимость (у земельного участка № 1069 – 2708469,85 руб. против 1033000 руб., у земельного участка № 1074 – 2229411,60 руб. против 988000 руб.), что подтверждает существенное расхождение определенной в результате государственной кадастровой оценки земельных участков кадастровой стоимости и их рыночной стоимости.
Поскольку в данном случае решение об удовлетворении административного иска о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков является судебным актом, принятым в пользу административного истца, постольку в соответствии со статьей 111 КАС РФ и правовой позицией, изложенной в абзаце втором пункта 31 Постановления № 28, расходы Зверева В. М. по уплате государственной пошлины и оплате судебной экспертизы подлежат полному возмещению Министерством.
Руководствуясь статьями 111, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Зверева Вячеслава Михайловича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить.
Установить по состоянию на 01 января 2022 года кадастровую стоимость нижеперечисленных земельных участков, равной их рыночной стоимости, составляющей:
для участка с кадастровым номером <№> – 1033000 руб., для участка с кадастровым номером <№> – 988000 руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 29 декабря 2025 года.
Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в пользу Зверева Вячеслава Михайловича судебные расходы в сумме 106000 руб., в том числе расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 100000 руб.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня составления его мотивированного текста через Свердловский областной суд.
Судья
М. С. Рудаков