РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации г. Екатеринбург
19 мая 2026 года
Номер производства 3а-289/2026
Свердловский областной суд в составе судьи Полевщиковой С.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания
Романовой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное производство № 3а-289/2026 по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Зверева Вячеслава Михайловича (ИНН 661300329265)
к административным ответчикам - Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, с участием заинтересованных лиц – ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки», ППК «РОСКАДАСТР» в лице филиала ППК «РОСКАДАСТР» по Уральскому федеральному округу, общества с ограниченной ответственностью «Камышловский завод «Урализолятор», об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Зверев Вячеслав Михайлович (далее – административный истец) обратился в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на
1 января 2023 года кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№> (далее – объект недвижимости) в размере рыночной стоимости.
Ссылаясь на нарушение своих прав, как плательщика арендной платы, размер которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости арендуемого объекта недвижимости, административный истец представил в суд отчет об оценке от 10 декабря 2025 года № 085-2025-Л (далее – Отчет), подготовленный частнопрактикующим оценщиком ( / / )23
16 марта 2026 года определением суда производство по административному делу было приостановлено в связи с назначение судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту ( / / )5 (частнопрактикующий оценщик).
Перед экспертом были поставлены следующие вопросы: соответствует ли Отчет требованиям федерального законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; если Отчет не соответствует вышеуказанным требованиям, то какова рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года?
13 апреля 2026 года в Свердловский областной суд поступило заключение эксперта № 04.2026-289 (далее – Заключение).
Отвечая на первый вопрос, эксперт указал, что Отчет не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), федеральным стандартам оценки и иным стандартам профессиональной практики.
Отвечая на второй вопрос, эксперт определил рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере
1601 000 руб.
18 мая 2026 года производство по административному делу возобновлено.
Лица, участвующие в административном деле, - административный истец, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки», ППК «РОСКАДАСТР» в лице филиала ППК «РОСКАДАСТР» по Уральскому федеральному округу, общество с ограниченной ответственностью «Камышловский завод «Урализолятор», - в судебное заседание представителей не направили, извещены о времени и месте судебного разбирательства, надлежащим образом.
В силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон
№ 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).
Как следует из части 1 статьи 24 Закона № 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до
1 января 2020 года, в течение которого государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Законом № 237-ФЗ или
Законом № 135-ФЗ, при этом, как следует из части 6 статьи 24 и части 1 статьи 25 Закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года.
Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 1 января 2017 года по правилам Закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 1 января 2023 года либо до даты принятия решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ.
Законом № 269-ФЗ в Закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.
Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.
Поскольку Правительством Свердловской области на дату обращения административного истца в суд не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, постольку согласно части 3 статьи 6 Закона № 269-ФЗ, рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно абзацу 7 пункта 6 Постановления № 28, если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.
Из материалов административного дела судом установлено, что административный истец на основании договора аренды от
25 сентября 2025 года № 2, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Камышловский завод «Урализолятор», является арендатором объекта недвижимости – здания площадью 443,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, назначение – нежилое.
Правообладателем объекта недвижимости является общество с ограниченной ответственностью «Камышловский завод «Урализолятор», привлеченное к участию в административном деле в качестве заинтересованного лица.
По условиям договора аренды, стоимость аренды имущества определяется сторонами в размере 0,03% от кадастровой стоимости арендуемых объектов недвижимости в месяц (пункт 4.1 договора).
Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объекта недвижимости, утверждена приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 22 августа 2023 года № 4800 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Свердловской области: зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест» в размере 7971346,45 руб.
Датой определения кадастровой стоимости является
1 января 2023 года.
Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 25 октября 2023 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2024 года.
Общество с ограниченной ответственностью «Камышловский завод «Урализолятор» не возражало против оспаривания административным истцом кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, являясь арендатором объекта недвижимости и плательщиком арендной платы, размер которой исчисляется от кадастровой стоимости, административный истец обоснованно обратился в суд с административным иском о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по основанию установления его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года.
В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд Отчет, согласно выводам которого, по состоянию на 1 января 2023 года рыночная стоимость объекта недвижимости составляла 1774 000 руб.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, определением суда была назначена судебная экспертиза.
Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77 - 79, 82 КАС РФ, Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.
Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями. При этом статья 8 указанного Федерального закона предусматривает, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Из приведенных процессуальных положений следует, что экспертное заключение является доказательством, которое получено в результате совершения лицом, имеющим необходимую квалификацию и опыт работы в области оценочной деятельности.
Результаты оценки напрямую связаны с субъективным подходом каждого из экспертов (оценщиков).
Имеющиеся расхождения в размере величины рыночной стоимости объекта недвижимости, предопределены допускаемым законодательством об оценочной деятельности применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки.
Заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствам.
Таким образом, представленное в материалы дела Заключение суд может оценить с точки зрения соблюдения процесса его получения (предупреждение эксперта об уголовной ответственности, выполнение экспертизы лицом, которому она была поручена); проверить квалификацию эксперта, полноту представленного заключения и основания, по которым эксперт пришел к тем или иным выводам и так далее, что обуславливает его относимость и допустимость для принятия в качестве одного из доказательств по делу.
Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется.
Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено.
Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Эксперт ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы; подробно мотивировал свои выводы по проверке Отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объекта оценки.
Проверяя Отчет, эксперт указал на допущенные оценщиком нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки.
С учетом изложенного в Заключении мотивированного вывода о несоответствии Отчета в связи с допущенными нарушениями, итоговый результат определенный оценщиком величины рыночной стоимости объекта недвижимости нельзя признать достоверным.
Отвечая на поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, эксперт определил, что по состоянию на
1 января 2023 года рыночная стоимость объекта недвижимости составляла
1601 000 руб.
Оценив Заключение в части исследования по вопросу рыночной стоимости объекта недвижимости, суд установил то, что изложенное в нем итоговое суждение об указанной стоимости не является произвольным: эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его характеристики. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках использованного экспертом подхода является мотивированным и корректным. Отказ от применения иных подходов также мотивирован. В Заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации.
Достаточных доказательств, опровергающих изложенный в Заключении вывод о рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года, в материалы административного дела представлено не было, в связи с чем ставить Заключение под сомнение оснований не имеется.
Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено.
При изложенных обстоятельствах, административный иск подлежит удовлетворению путем установления по состоянию на 1 января 2023 года кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости 1601 000 руб.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 30 декабря 2025 года.
13 мая 2026 года от административного истца поступило заявление о взыскании с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в пользу административного истца судебных расходов в общем размере 63000 руб., включающих в себя 3000 руб. – за уплату государственной пошлины и 60000 руб. – за оплату проведенной по административному делу судебной экспертизы.
По общему правилу в силу части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107, частью 3 статьи 109 названного кодекса.
В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым в силу статьи 106 названного кодекса отнесены суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.
Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу (статья 108 КАС РФ). При этом денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет областного суда стороной, заявившей соответствующую просьбу (статья 109 КАС РФ).
Проверяя конституционность положений статьи 111 КАС РФ применительно к вопросу о возмещении административному истцу судебных расходов, понесенных при рассмотрении административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, Конституционный Суд Российской Федерации, исходя из того, что даваемые Верховным Судом Российской Федерации разъяснения по вопросам судебной практики с целью устранения неопределенности нормы применительно к конкретной сфере общественных отношений в судебной практике допускают придание тем или иным законоположениям нормативно-правового смысла, влекущего нарушение реализуемых на их основе конституционных прав, в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П признал положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статей 19 (частей 1 и 2), 35 (частей 1, 2 и 3), 46 (частей 1 и 2), 53, 55 (части 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.
В этом же постановлении Конституционного Суда Российской Федерации указано, что возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.
Вместе с тем, этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
В рассматриваемом случае применительно к обстоятельствам настоящего дела имеется кратное расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, которое является существенным, выходит за пределы диапазона допустимых отклонений и свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.
Такое отличие кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости уже само по себе лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований и не требует представления в материалы дела дополнительных доказательств отступления от правил кадастровой оценки объектов недвижимости.
Судом установлено, что платежным поручением от 15 января 2026 года № 15 административным истцом оплачена государственная пошлина за подачу административного искового заявления в размере 3000 руб.
По результатам проведенной экспертизы, индивидуальным предпринимателем ( / / )5 выставлен счет от 13 апреля 2026 года № 14 на сумму 60 000 руб.
На депозитный счет Свердловского областного суда обществом с ограниченной ответственностью «Компас» за административного истца внесены денежные средства в размере 60 000 рублей (платежное поручение от 13 марта 2026 года № 67). В подтверждение несения судебных расходов на оплату судебной экспертизы административным истцом, в материалы административного дела представлена квитанция к приходному кассовому ордеру от 4 мая 2026 года № 173 на сумму 60 000 руб.
Определением суда от 19 мая 2026 года за счет внесенных на депозитный счет денежных средств в размере 60000 руб. произведена оплата судебной экспертизы путем перечисления денежных средств на расчетный счет индивидуального предпринимателя ( / / )5
Размер расходов за составление Заключения является разумным, соответствующим объему проведенной экспертом работы.
Таким образом, понесенные и документально подтвержденные судебные издержки в общем размере 63 000 руб. подлежат взысканию с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в пользу административного истца.
Руководствуясь статьями 103, 106, 109, 111, 175-180, 247-249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление индивидуального предпринимателя Зверева Вячеслава Михайловича удовлетворить.
Установить по состоянию на 1 января 2023 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости 1601 000 (один миллион шестьсот одна тысяча) руб.
Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№> считать
30 декабря 2025 года.
Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в пользу индивидуального предпринимателя Зверева Вячеслава Михайловича судебные расходы в размере 63 000 (шестьдесят три тысячи) руб.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.
Мотивированное решение изготовлено 21 мая 2026 года.
Судья С.Н. Полевщикова