РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2025-001133-69
22 апреля 2026 года Производство № 3а-320/2026
Мотивированный текст решения составлен 24 апреля 2026 года
Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М. С., при ведении протокола секретарем Романычевой О. В., рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Зверева Вячеслава Михайловича
(г. Камышлов Свердловской области, ИНН 661300329265,
ОГРНИП 305661301300141) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, заинтересованные лица: публично-правовая компания «Роскадастр», общество с ограниченной ответственностью «Камышловский завод «Урализолятор» (г. Камышлов Свердловской области, ОГРН 1186658092510, ИНН 6671091631), государственное бюджетное учреждение Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки»,
УСТАНОВИЛ:
Зверев В.М. на условиях договора аренды от 25 сентября 2025 года
№ 2 (далее – договор аренды) владеет принадлежащим на праве собственности ООО «Камышловский завод «Урализолятор» зданием гаража, имеющим кадастровый номер <№> (далее также – здание). Согласно пункту 4.1 договора аренды и приложению к нему арендная плата за пользование зданием определена равной 0, 03 процента от его кадастровой стоимости.
Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее также – Министерство) издан приказ от 22 августа 2023 года № 4800, которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Свердловской области (далее – приказ №4800). Текст приказа № 4800 11 сентября 2023 года опубликован на «Официальном интернет-портале правовой информации Свердловской области» (www.pravo.gov66.ru).
Среди прочих результатов приказом № 4800 утверждена кадастровая стоимость здания – 6254421,49 руб. Данная величина кадастровой стоимости внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 25 октября 2023 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 01 января 2023 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 01 января 2024 года.
Частнопрактикующим оценщиком ЛДС подготовлен отчет от 10 декабря 2025 года № 088-2025-Л об оценке рыночной стоимости здания по состоянию на 01 января 2023 года (далее – отчет), согласно которому данная стоимость определена равной 2126 000руб.
Зверев В. М. обратился в суд с административным иском, в котором просил пересмотреть утвержденную приказом № 4800 кадастровую стоимость здания и установить ее равной рыночной стоимости, определенной отчетом, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что превышение оспариваемой кадастровой стоимости над рыночной стоимостью здания приводит к экономически необоснованному увеличению обязательств административного истца по внесению арендной платы.
В досудебном порядке Зверев В.М. с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости здания в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращался.
В ходе рассмотрения дела ООО «Камышловский завод «Урализолятор» представило письмо, в котором заявило об отсутствии возражений против оспаривания Зверевым В.М. кадастровой стоимости здания.
На административный иск Зверева В. М. Министерством представлены письменные возражения, мотивированные несоответствием отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с представлением названных возражений по определению суда от 25 февраля 2026 года КЕА проведена судебная экспертиза, по итогам которой подготовлено заключение от 20 марта 2026 года
№ 03.2026-320 (далее – заключение), в котором сделаны выводы о том, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а рыночная стоимость здания по состоянию на 01 января 2023 года составляла 2 969000 руб.
В судебном заседании, назначенном для проведения судебного разбирательства по делу, лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили.
Поскольку стороны и заинтересованные лица были надлежащим образом уведомлены о времени, месте и повестке судебного заседания, а их явка обязательной судом не признавалась, судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей названных лиц на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).
Исследовав и оценив в совокупности материалы административного дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования об установлении оспариваемой кадастровой стоимости равной рыночной стоимости здания в связи со следующим.
Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из правовой позиции, изложенной в абзаце седьмом пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление
№ 28), если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.
В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон
№ 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, расчета арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость была определена в порядке, установленном Законом № 237-ФЗ, и высшим исполнительным органом Свердловской области до обращения Зверева В. М. в суд не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение данного административного иска осуществлялось в соответствии со статьей 22 Закона
№ 237-ФЗ, в силу частей 1, 2, 3 и 7 которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Как следует из абзаца первого и пункта 9 части 2 статьи 18 Закона
№ 237-ФЗ, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН, применяются с 1 января года, в котором в суд или комиссию подано заявление об оспаривании в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, но не ранее даты начала применения внесенных в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В абзаце первом пункта 20 Постановления № 28 разъяснено, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости здания, утвержденной приказом № 4800, признано доказанным, поскольку по договору аренды, заключенному после начала применения названной стоимости, Зверев В. М. владеет указанным объектом недвижимости и обязан ежемесячно вносить арендную плату в размере 0,03% от его кадастровой стоимости. При этом полученное в ходе рассмотрения дела одобрение ООО «Камышловский завод «Урализолятор» подачи данного административного иска соотносится с правовой позицией, изложенной в абзаце седьмом пункта 6 Постановления № 28.
Оценив отчет, суд не принял его в качестве достаточного и достоверного доказательства с учетом изложенного в заключении мотивированного вывода о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности в связи с допущенными нарушениями, при которых итоговый результат о величине рыночной стоимости здания не может быть признан достоверным. Так, эксперт помимо прочего установил, что подготовивший отчет оценщик, применяя для определения рыночной стоимости здания сравнительный подход, не проверил наличие объектов-аналогов на территории города, где находится объект оценки, несмотря на признание рынка активным, не указав причину расширения территории исследования, в связи с чем произвел анализ на основании выборки объектов-аналогов, не соответствующих объекту оценки по характеристикам местоположения; кроме того, оценщик выбрал в качестве объектов-аналогов объекты, не сопоставимые с объектом оценки ввиду наличия в их составе более одного здания, выбор же несопоставимых с объектом оценки объектов-аналогов привел к осуществлению расчетов без учета всех необходимых отличий по ценообразующим факторам, в том числе в связи с применением некорректно определенных поправочных коэффициентов. Данные действия оценщика признаны несоответствующими требованиям пункта 10, подпунктов «б» и «в» пункта 11, подпунктов «б», «в» и «е» пункта 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости
(ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, и пунктов 2, 5, 7, 9 и 10 федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200. Указанные несоответствия привели к неверному определению рыночной стоимости здания.
Оценив заключение в части исследования по вопросу рыночной стоимости здания, суд установил, что изложенное в нем итоговое суждение об указанной стоимости не является произвольным: эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение основано на подтвержденных сведениях об объекте оценки; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом затратного подхода является мотивированным и корректным; отказ от применения иных подходов обоснован; при этом экспертом надлежащим образом мотивирован выбор объекта-аналога, с достаточной для достоверных расчетов точностью определены затраты на воспроизводство объекта оценки, а также проведена корректная оценка физического износа, функционального и внешнего устаревания объекта оценки (совокупного износа), после чего рыночная стоимость здания определена как сумма затрат на его создание и прибыли предпринимателя, уменьшенная на величину физического износа и устаревания. При этом подготовивший заключение эксперт имеет квалификацию и опыт работы, достаточные как для проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, так и для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.
В связи с этим и согласно положениями статей 59, 60, 61, 82 и
84 КАС РФ суд признал заключение относимым, допустимым и достоверным доказательством, подготовленным с учетом требований, предъявляемых к заключению эксперта, притом что эксперт дал подписку о его предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Поскольку административным истцом были доказаны заинтересованность в оспаривании кадастровой стоимости здания, а также несоответствие указанного вида стоимости здания его рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной заключением.
В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ и пункта 25 Постановления № 28 в резолютивной части настоящего решения подлежит указанию величина вновь установленной судом кадастровой стоимости здания, а также дата подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
В силу абзаца первого и пункта 4 части 6 статьи 180 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов.
В силу части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. В соответствии с пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.
Материалами дела подтверждается факт несения Зверевым В.М. следующих судебных расходов:
расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. – платежным поручением от 29 декабря 2025 года № 196 об уплате
ООО «Компас» за Зверева В.М. данного обязательного сбора в указанном размере и квитанцией к приходному кассовому ордеру от 15 апреля 2026 года № 143, подтверждающей принятие ООО «Компас» от Зверева В.М. суммы компенсации расходов по уплате государственной пошлины;
расходы по оплате судебной экспертизы в размере 60000 руб. – платежным поручением от 19 февраля 2026 года № 40, по которому
ООО «Компас» внесло за Зверева В.М. на депозитный счет суда денежные средства в указанной сумме для выплаты вознаграждения эксперту за проведение назначенной определением суда от 25 февраля 2026 года экспертизы и квитанцией к приходному кассовому ордеру от
15 апреля 2026 года № 137, подтверждающей принятие ООО «Компас» от Зверева В.М. суммы компенсации расходов по оплате судебной экспертизы (с учетом вынесения судом определения от 22 апреля 2026 года о перечислении эксперту вознаграждения в размере 60000 руб. за счет денежных средств, внесенных ООО «Компас»).
Связанность указанных расходов с рассмотрением данного административного дела и основания их несения следуют из положений пункта 2 части 1 статьи 126, части 5.2 статьи 77, части 3 статьи 108, частью 1 статьи 109 КАС РФ, подпункта 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 30 Постановления № 28.
Общие правила распределения судебных расходов между сторонами определены статьей 111 КАС РФ, в силу части 1 которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.
Обязательными для применения правовыми позициями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Постановлении
№ 28, разъяснены особенности рассмотрения вопроса о взыскании судебных расходов по упомянутой категории административных дел.
Так, в силу абзаца второго пункта 31 Постановления № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
В связи с этим административным ответчиком, с которого могут быть взысканы судебные расходы по данному делу, является Министерство, утвердившее результаты определения оспоренной Зверевым В. М. кадастровой стоимости.
Обязательный для применения подход к распределению между сторонами расходов, понесенных по делам о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, был сформирован также и Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, согласно которому при разрешении указанного вопроса необходимо учитывать величину расхождения оспоренной административным истцом кадастровой стоимости и установленной принятым по делу решением рыночной стоимостью, поскольку такое расхождение может укладываться или не укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не являться или являться свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
В постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации неоднократно указывалось на то, что существенной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости является разница в два и более раза, то есть такая разница, которая не может быть обусловлена применением различных методик оценки и учетом индивидуальных особенностей объекта оценки, принятых во внимание оценщиком (экспертом) при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, и недоступных учету при массовой кадастровой оценке.
Пересмотренная судом кадастровая стоимость здания в размере 6254421,49 руб., более чем в два раза превысила рыночную стоимость названного объекта, составляющую 2969000 руб., что подтверждает существенное расхождение определенной в результате государственной кадастровой оценки здания кадастровой стоимости и его рыночной стоимости.
При таких обстоятельствах решение об удовлетворении административного иска о пересмотре кадастровой стоимости здания является судебным актом, принятым в пользу административного истца, в связи с чем в соответствии со статьей 111 КАС РФ и правовой позицией, изложенной в абзаце втором пункта 31 Постановления № 28, расходы Зверева В. М. по уплате государственной пошлины и оплате судебной экспертизы подлежат полному возмещению Министерством.
Руководствуясь статьями 111, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Зверева Вячеслава Михайловича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить по состоянию на 01 января 2023 года кадастровую стоимость здания, имеющего кадастровый номер <№>, равной его рыночной стоимости, составляющей 2969000 руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 30 декабря 2025 года.
Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в пользу Зверева Вячеслава Михайловича судебные расходы в сумме 63000 руб., в том числе расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 60000 руб.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня составления его мотивированного текста через Свердловский областной суд.
Судья
М. С. Рудаков