РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2025-001151-15
04 февраля 2026 года Производство № 3а-318/2026
Мотивированный текст решения составлен 18 февраля 2026 года
Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М. С., при ведении протокола секретарем Романычевой О. В., рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТрестАктив Девелопмент» (г. Екатеринбург,
ОГРН 1169658133820, ИНН 6671062207) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, заинтересованное лицо – публично-правовая компания «Роскадастр»,
УСТАНОВИЛ:
ООО «ТрестАктив Девелопмент» (далее также – общество) с
27 сентября 2017 года является собственником помещения, имеющего кадастровый номер <№> (далее также – помещение № 2978) и расположенного в здании, находящегося по адресу: Свердловская обл.,
<адрес>, имеющего кадастровый номер <№> (далее – здание) (листы 30-32 материалов дела).
Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 22 августа 2023 года № 4800 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Свердловской области: зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест (далее – приказ № 4800). Текст приказа № 4800 был опубликован на «Официальном интернет-портале правовой информации Свердловской области» (www.pravo.gov66.ru) (далее – портал) 11 сентября 2023 года.
Среди прочих приказом № 4800 утверждены и результаты определения кадастровой стоимости принадлежащего обществу помещения № 2978 – 20240090,45 руб. Данная величина кадастровой стоимости была внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН)
29 октября 2023 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 01 января 2023 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 01 января 2024 года (лист 11 и 29 материалов дела).
Постановлением Правительства Свердловской области от 21 ноября 2024 года № 826-ПП определен перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год, строкой 179 которого к указанным объектам отнесено здание (далее – Постановление № 826-ПП, Перечень). Текст Постановления № 826-ПП, включая прилагаемый к нему Перечень, был опубликован на портале
22 ноября 2024 года.
Оценщиком ООО «ЦЭО «Церта» РГВ подготовлен отчет от
30 декабря 2025 года № 3920-12-2025-Р/66 об оценке рыночной стоимости помещение № 2978 по состоянию на 01 января 2023 года (далее – отчет), согласно которому указанная стоимость определена равной 14993000 руб. (листы 34-116 материалов дела).
Общество обратилось в Свердловский областной суд (далее также – суд) с административным иском, в котором просило пересмотреть утвержденную приказом № 4800 кадастровую стоимость помещения № 2978 и установить ее равной рыночной стоимости названного объекта недвижимости, определенной отчетом, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что превышение величины оспариваемой кадастровой стоимости над рыночной стоимостью помещения № 2978 приводит к экономически необоснованному увеличению налоговых обязательств административного истца (листы 6-8, 24-25 материалов дела).
В досудебном порядке общество с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости помещения № 2978 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращалось.
В судебное заседание, назначенное для проведения судебного разбирательства по делу, лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили.
Извещение сторон и заинтересованного лица о времени, месте и повестке судебного заседания было признано судом надлежащим, в связи с чем судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей названных лиц на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).
Исследовав и оценив в совокупности материалы административного дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований общества об установлении оспариваемой кадастровой стоимости равной рыночной стоимости помещения № 2978 в связи со следующим.
Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон
№ 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, расчета арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).
Пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) признает плательщиками налога на имущество организаций организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 НК РФ, тогда как подпункт 2 пункта 1 статьи 374 НК РФ относит к указанным объектам недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 НК РФ, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 НК РФ.
Исходя из абзаца первого пункта 2 статьи 375 НК РФ, если иное не установлено названным пунктом, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 НК РФ.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ с учетом особенностей, установленных указанной статьей, налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них определяется как кадастровая стоимость названного вида недвижимого имущества.
Абзацем первым и подпунктом 1 пункта 7 статьи 378.2 НК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 указанной статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
По налогу на имущество организаций налоговым периодом признается календарный год (пункт 1 статьи 379 НК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 383 НК РФ налог на имущество организаций подлежит уплате налогоплательщиками в срок не позднее 28 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (абзац второй пункта 15 статьи 378.2
НК РФ).
В силу пункта 3 статьи 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.
Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года
№ 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 01 января 2018 года.
Поскольку Правительством Свердловской области до настоящего времени не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).
Как следует из абзаца первого и пункта 9 части 2 статьи 18 Закона
№ 237-ФЗ, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в суд или комиссию подано заявление об оспаривании в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, но не ранее даты начала применения внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В абзаце первом пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Утвержденная приказом № 4800 кадастровая стоимость помещения
№ 2978 была установлена в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, в связи с чем ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.
Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости помещения № 2978, утвержденной приказом № 4800, признано судом доказанным, поскольку общество является собственником данного объекта недвижимости, что ввиду включения здания, в котором расположено помещение № 2978, в Перечень, определенный Постановлением № 826-ПП, влечет зависимость размера налоговых обязательств общества как плательщика налога на имущество организаций от величины внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости помещения № 2978.
Представленный административным истцом отчет был подготовлен оценщиком ООО «ЦЭО «ЦЕРТА» РГВ являющимся на дату подготовки отчета членом саморегулируемой организации Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», имеющим стаж работы в области оценочной деятельности 10 лет, а также действующие квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и полис страхования профессиональной ответственности оценщиков.
Оценив представленный административным истцом отчет, суд в соответствии со статьями 59, 60, 61 и 84 КАС РФ признал названный документ относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку он выполнен компетентным субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом об оценочной деятельности, действующими федеральными стандартами оценки, отвечает установленным требованиям к его оформлению и содержанию, в приложении к отчету представлены копии документов, использованных оценщиком, в том числе при получении информации об объектах-аналогах. Применение оценщиком при оценке принадлежащего обществу помещения № 2978 доходного подхода, а также отказ от применения иных подходов надлежащим образом мотивированы. При этом оценщиком должным образом рассчитана рыночная стоимость арендной ставки и ставка капитализации, при определении окончательной величины рыночной стоимости помещения № 2978 оценщиком произведены все необходимые расчеты, учитывающие факторы, имеющие влияние на стоимость объекта оценки. По результатам исследования отчета суд не выявил в нем явных нарушений законодательства об оценочной деятельности.
Достаточных доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы о величине рыночной стоимости помещения № 2978 по состоянию на 01 января 2023 года, в материалы дела представлено не было. При этом в период рассмотрения административного дела административные ответчики и заинтересованное лицо возражений относительно достоверности представленного административным истцом отчета не заявляли, о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не ходатайствовали.
Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его налоговых обязательств, а также несоответствие указанного вида стоимости помещения № 2978 его рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости помещения № 2978, определенной отчетом.
В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ и пункта 25 Постановления № 28 в резолютивной части настоящего решения подлежит указанию величина вновь установленной судом кадастровой стоимости помещения, а также дата подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости помещения № 2978.
В силу абзаца первого и пункта 4 части 6 статьи 180 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов.
В силу части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Материалами дела подтверждается несение обществом судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 15000 руб. за рассмотрение данного административного иска (платежное поручение от 30 декабря 2025 года № 31 (листы 9 и 26 материалов дела).
Связанность указанных расходов с рассмотрением данного административного дела следует из положений пункта 2 части 1 статьи 126 и абзаца первого части 2 статьи 246 КАС РФ, подпункта 7 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ и пункта 30 Постановления № 28.
Рассмотрев вопрос о распределении судебных расходов по данному делу, суд пришел к следующим выводам.
Общие правила распределения судебных расходов между сторонами определены статьей 111 КАС РФ, в силу части 1 которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.
Поскольку главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных лицами, участвующими в деле, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
Между тем, обязательными для применения судами правовыми позициями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Постановлении № 28, были разъяснены особенности рассмотрения вопроса о взыскании судебных расходов по упомянутой категории административных дел.
Так, в силу абзаца второго пункта 31 Постановления № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Однако следует учитывать, что обязательный для применения подход к распределению между сторонами расходов, понесенных по делам о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, был сформирован также и Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, согласно которому при разрешении указанного вопроса необходимо учитывать величину расхождения оспоренной административным истцом кадастровой стоимости и установленной принятым по делу решением рыночной стоимостью, поскольку такое расхождение может укладываться или не укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не являться или являться свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
В постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации неоднократно указывалось на то, что существенной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости является разница в два и более раза, то есть такая разница, которая не может быть обусловлена применением различных методик оценки и учетом индивидуальных особенностей объекта оценки, принятых во внимание оценщиком (экспертом) при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, и недоступных учету при массовой кадастровой оценке.
В рассматриваемом случае кратности превышения пересмотренной судом в ходе рассмотрения данного административного дела кадастровой стоимости помещения № 2978 над его рыночной стоимостью установлено не было.
Так, соотношение установленной данным решением новой величины кадастровой стоимости помещения № 2978, соответствующей ее рыночной стоимости, и оспоренной обществом при обращении в суд кадастровой стоимости помещения № 2978, утвержденной Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области, составило 25,9%.
Следовательно, оспоренная кадастровая стоимость менее чем в два раза (менее чем на 50 %) превышала установленную судом по итогам рассмотрения данного дела рыночную стоимость помещения № 2978.
Приняв во внимание изложенное, суд пришел к выводу о том, что обстоятельства рассмотренного административного спора свидетельствуют о том, что пересмотр оспоренной кадастровой стоимости в данном случае подлежит признанию реализацией административным истцом своего права на приведение названной стоимости в соответствие с рыночной стоимостью принадлежащего обществу объекта недвижимости, однако не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов общества при определении по итогам государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости помещения № 2978.
Отсутствие существенности (кратности) превышения оспоренной обществом кадастровой стоимости над установленной по итогам рассмотрения дела рыночной стоимостью помещения № 2978 обусловило вывод суда о необходимости отнесения судебных расходов по данному делу, в частности, подтвержденных расходов по уплате государственной пошлины на административного истца.
При этом оснований для отступления от общего правила распределения судебных расходов по данной категории административных дел обществом не приведено, а судом не установлено.
Руководствуясь статьями 103, 111, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ТрестАктив Девелопмент» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.
Установить по состоянию на 01 января 2023 года кадастровую стоимость помещения, имеющего кадастровый номер <№>, равной его рыночной стоимости, составляющей 14993000 руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 30 декабря 2025 года.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 15000 руб. отнести на административного истца общество с ограниченной ответственностью «ТрестАктив Девелопмент».
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня составления его мотивированного текста через Свердловский областной суд.
Судья М. С. Рудаков