РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2026-000056-18
06 мая 2026 года Производство № 3а-588/2026
Мотивированный текст решения составлен 21 мая 2026 года
Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М. С., при ведении протокола помощником судьи Митюковой А. В., рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью ГК «УралСтройКомплекс» (г. Нижний Тагил Свердловской обл., ОГРН 1146623000765, ИНН 6623099687) к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области об оспаривании результата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, заинтересованные лица: публично-правовая компания «Роскадастр», государственное бюджетное учреждение Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки», при участии в судебном заседании представителя административного истца ООО ГК «УралСтройКомплекс» – Минаевой О. В.,
УСТАНОВИЛ:
ООО ГК «УралСтройКомплекс» с 18 марта 2022 года является собственником объекта незавершенного строительства, имеющего кадастровый номер <№> (далее также – общество и объект № 74 соответственно).
Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее также – Министерство) издан приказ от 22 августа 2023 года № 4800, которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Свердловской области (далее – приказ №4800). Текст приказа № 4800 11 сентября 2023 года опубликован на «Официальном интернет-портале правовой информации Свердловской области» (www.pravo.gov66.ru).
Среди прочих результатов приказом № 4800 утверждена кадастровая стоимость объекта № 74 – 485616439,21 руб. Данная величина кадастровой стоимости внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 24 октября 2023 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 01 января 2023 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 01 января 2024 года.
Приказом Министерства от 19 марта 2026 года № 1774 (далее – приказ № 1774) в результаты определения кадастровой стоимости объекта № 74, утвержденные приказом № 4800, внесены изменения путем изложения отдельных строк в новой редакции. Текст приказа № 1774 опубликован на портале 23 марта 2026 года.
В числе прочих изменений приказом № 1774 для объекта № 74 определена новая величина кадастровой стоимости, составляющая 106243953, 02 руб. Данная величина внесена в ЕГРН 23 марта 2026 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 01 января 2023 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 01 января 2024 года.
Оценщиком ООО «Инком-Урал» МОА подготовлен отчет от 19 декабря 2025 года № 209/25 об определении рыночной стоимости объекта № 74 по состоянию на 01 января 2023 года (далее – отчет), согласно которому указанная стоимость определена равной – 32885809руб.
Общество обратилось в Свердловский областной суд (далее также – суд) с административным иском, в котором с учетом уточнения просило пересмотреть утвержденную приказом № 4800 и действующую в редакции приказа № 1774 кадастровую стоимость объекта № 74, установив ее равной рыночной стоимости названного объекта недвижимости, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что превышение величины оспариваемой кадастровой стоимости над рыночной стоимостью объекта
№ 74 приводит к экономически необоснованному увеличению налоговых обязательств административного истца.
В досудебном порядке общество с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта № 74 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращалось.
На административный иск общества Министерством представлены письменные возражения, мотивированные несоответствием отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с представлением названных возражений по определению суда от 06 марта 2026 года ДТС проведена судебная экспертиза, по итогам которой подготовлено заключение от 21 апреля 2026 года № 2Э (далее – заключение), содержащее выводы о том, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а рыночная стоимость объекта № 74 по состоянию на 01 января 2023 года составляла 43743000 руб.
Протокольным определением от 06 мая 2026 года по письменному заявлению административного истца и на основании части 1 статьи 46
Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) судом принято уточнение предмета административного иска, согласно которому административный истец просил установить оспариваемую кадастровую стоимость объекта № 74 равной его рыночной стоимости, определенной заключением.
В судебном заседании, назначенном для проведения судебного разбирательства по делу, принял участие представитель административного истца; иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили.
Извещение административных ответчиков и заинтересованных лиц о времени, месте и повестке судебного заседания было признано судом надлежащим, в связи с чем судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей названных лиц на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).
Заслушав участника судебного заседания, исследовав и оценив в совокупности материалы административного дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований общества об установлении оспариваемой кадастровой стоимости равной рыночной стоимости объекта № 74 в связи со следующим.
Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон
№ 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, расчета арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).
Пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) признает плательщиками налога на имущество организаций организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 НК РФ, тогда как подпункт 2 пункта 1 статьи 374 НК РФ относит к указанным объектам недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 НК РФ, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 НК РФ.
Исходя из абзаца первого пункта 2 статьи 375 НК РФ, если иное не установлено названным пунктом, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 НК РФ.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, а также пункта 3 статьи 2 Закона Свердловской области от 27 ноября 2003 года
№ 35-ОЗ «Об установлении на территории Свердловской области налога на имущество организаций» с учетом особенностей, установленных НК РФ, налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении объектов незавершенного строительства определяется как кадастровая стоимость названного вида недвижимого имущества.
В силу пункта 3 статьи 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость была определена в порядке, установленном Законом № 237-ФЗ, и высшим исполнительным органом Свердловской области до обращения общества в суд не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение данного административного иска осуществлялось в соответствии со статьей 22 Закона
№ 237-ФЗ, в силу частей 1, 2, 3 и 7 которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Как следует из абзаца первого и пункта 9 части 2 статьи 18 Закона
№ 237-ФЗ, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН, применяются с 1 января года, в котором в суд или комиссию подано заявление об оспаривании в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, но не ранее даты начала применения внесенных в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В абзаце первом пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости объекта № 74, утвержденной приказом № 4800 и действующей в редакции приказа № 1774, признано судом доказанным, поскольку общество является собственником данного объекта незавершенного строительства, что влечет зависимость размера его налоговых обязательств как плательщика налога на имущество организаций от величины внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости объекта № 74.
Оценив отчет, суд не принял его в качестве достаточного и достоверного доказательства с учетом изложенного в заключении мотивированного вывода о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности в связи с допущенными нарушениями, при которых итоговый результат о величине рыночной стоимости объекта № 74 не может быть признан достоверным. Так, эксперт помимо прочего установил, что подготовивший отчет оценщик допустил ошибки при выборе подходов для определения рыночной стоимости объекта № 74, в частности, расчет рыночной стоимости доходным подходом выполнен необоснованно, неверно сделан вывод об отказе от применения затратного подхода. Данные действия оценщика признаны несоответствующими требованиям пункта 12 федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, подпункта «в» пункта 24 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО
№ 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 и статьи 11 Закона об оценочной деятельности. Указанное несоответствие привело к неверному определению рыночной стоимости сооружения.
Оценив заключение в части исследования по вопросу рыночной стоимости объекта № 74, суд установил, что изложенное в нем итоговое суждение об указанной стоимости не является произвольным: эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение основано на подтвержденных сведениях об объекте оценки; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом затратного подхода является мотивированным и корректным; отказ от применения иных подходов обоснован; при этом экспертом надлежащим образом мотивирован выбор объектов-аналогов, с достаточной для достоверных расчетов точностью определены затраты на воспроизводство объекта оценки, а также проведена корректная оценка физического износа, функционального и внешнего устаревания объекта оценки (совокупного износа), после чего рыночная стоимость объекта № 74 определена как сумма затрат на его создание и прибыли предпринимателя, уменьшенная на величину физического износа и устаревания. При этом подготовивший заключение эксперт имеет квалификацию и опыт работы, достаточные как для проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, так и для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.
В связи с этим и согласно положениями статей 59, 60, 61, 82 и
84 КАС РФ суд признал заключение относимым, допустимым и достоверным доказательством, подготовленным с учетом требований, предъявляемых к заключению эксперта, притом что эксперт дал подписку о его предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Поскольку административным истцом были доказаны заинтересованность в оспаривании кадастровой стоимости объекта № 74, а также несоответствие указанного вида стоимости объекта № 74 его рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной заключением.
В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ и пункта 25 Постановления № 28 в резолютивной части настоящего решения подлежит указанию величина вновь установленной судом кадастровой стоимости объекта № 74, а также дата подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
В силу абзаца первого и пункта 4 части 6 статьи 180 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов.
В силу части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. В соответствии с пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.
Материалами дела подтверждается факт несения обществом следующих судебных расходов:
расходы по уплате государственной пошлины в сумме 15000 руб. – платежным поручением от 23 января 2026 года № 221 об уплате обществом указанной суммы государственной пошлины за пересмотр кадастровой стоимости объекта № 74;
расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40000 руб. – платежным поручением от 04 марта 2026 года № 1115, по которому общество внесло на депозитный счет суда денежные средства в размере 40000 руб. для выплаты вознаграждения эксперту за проведение назначенной определением суда от 06 марта 2026 года экспертизы (с учетом вынесения судом определения от 06 мая 2026 года о выплате эксперту вознаграждения в размере 40000 руб. за счет денежных средств, внесенных обществом).
Связанность указанных расходов с рассмотрением данного административного дела и основания их несения следуют из положений пункта 2 части 1 статьи 126, части 5.2 статьи 77, части 3 статьи 108, частью 1 статьи 109 КАС РФ, подпункта 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 30 Постановления № 28.
Общие правила распределения судебных расходов между сторонами определены статьей 111 КАС РФ, в силу части 1 которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.
Обязательными для применения правовыми позициями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Постановлении
№ 28, разъяснены особенности рассмотрения вопроса о взыскании судебных расходов по упомянутой категории административных дел.
Так, в силу абзаца второго пункта 31 Постановления № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
В связи с этим административным ответчиком, с которого могут быть взысканы судебные расходы по данному делу, является Министерство, утвердившее результаты определения оспоренной обществом кадастровой стоимости.
Обязательный для применения подход к распределению между сторонами расходов, понесенных по делам о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, был сформирован также и Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, согласно которому при разрешении указанного вопроса необходимо учитывать величину расхождения оспоренной административным истцом кадастровой стоимости и установленной принятым по делу решением рыночной стоимостью, поскольку такое расхождение может укладываться или не укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не являться или являться свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
В постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации неоднократно указывалось на то, что существенной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости является разница в два и более раза, то есть такая разница, которая не может быть обусловлена применением различных методик оценки и учетом индивидуальных особенностей объекта оценки, принятых во внимание оценщиком (экспертом) при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, и недоступных учету при массовой кадастровой оценке.
Пересмотренная судом кадастровая стоимость объекта № 74 в размере 106243953, 02 руб., более чем в два раза превысила рыночную стоимость названного объекта, составляющую 43743000 руб., что подтверждает существенное расхождение указанных видов стоимости.
При таких обстоятельствах решение об удовлетворении административного иска о пересмотре кадастровой стоимости объекта № 74 является судебным актом, принятым в пользу административного истца, в связи с чем в соответствии со статьей 111 КАС РФ и правовой позицией, изложенной в абзаце втором пункта 31 Постановления № 28, расходы общества по уплате государственной пошлины и оплате судебной экспертизы подлежат полному возмещению Министерством.
Руководствуясь статьями 111, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью ГК «УралСтройКомплекс» об оспаривании результата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.
Установить по состоянию на 01 января 2023 года кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства, имеющего кадастровый номер <№>, равной его рыночной стоимости, составляющей 43743000 руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 19 января 2026 года.
Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области с пользу общества с ограниченной ответственностью ГК «УралСтройКомплекс» судебные расходы в сумме 55000 руб., в том числе расходы по уплате государственной пошлины в размере 15000 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40000 руб.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня составления его мотивированного текста через Свердловский областной суд.
Судья М. С. Рудаков