ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 июня 2026 года г. Челябинск
Советский районный суд г.Челябинска в составе:
Председательствующего судьи Хабаровой Л.В., при секретаре судебного заседания Коваленко К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бакина ФИО9 к Администрации города Челябинска, Мезяеву ФИО9 в лице финансового управляющего Булгакова ФИО9 о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Бакин ФИО9 обратился в суд с иском к Администрации города Челябинска, Мезяеву ФИО9 в лице финансового управляющего Булгакова ФИО9 о переводе прав и обязанностей по договору долгосрочной аренды на предоставление земельного участка № от 02.12.2009 г. с Мезяева ФИО9 на Бакина ФИО9 на земельный участок с кадастровым номером <адрес> без взимания платы.
В обоснование иска указано, что 06 августа 2015 г. между Мезяевым С.Н. и Бакиным А.В. заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору долгосрочной аренды на предоставление земельного участка в населенном пункте № от 02.12.2009 г., по которому Мезяев С.Н., передал, а Бакин А.В. принял обязательства по аренде участка с <адрес> Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16 марта 2017 г. в отношении должника Мезяева С.Н. введена процедура реализации имущества должника; финансовым управляющим назначен Булгаков Е.В. Определением Арбитражного суда от 03 декабря 2019 г. удовлетворено заявление финансового управляющего о признании недействительным договора от 03.09.2015 г. по отчуждению Мезяевым С.Н. земельного участка площадью 600 кв.м. с КН № и жилого здания площадью 44,6 кв.м. с КН №, расположенных по адресу: <адрес> заключенного между Мезяевым С.Н. и Бакиным А.В., применены последствия в виде обязания Бакина А.В. возвратить в конкурсную массу Мезяева С.Н. указанных объектов недвижимости. Также определением Арбитражного суда от 03.12.2019 г. признан недействительным договор от 06 августа 2015 г. по переуступке права долгосрочной аренды земельного участка с № площадью 405 кв.м., заключенный между Мезяевым С.Н, и Бакиным А.В., применены последствия в виде приведения сторон в первоначальное положение: восстановлено право аренды участка с КН № за Мезиным С.Н. Таким образом, вынесено два решения суда по разным спорам; вторым судебным актом право аренды участка было возвращено вслед за жилым домом по первому судебному акту.
Во исполнение судебного решения 06 октября 2023 г. Управление Росреестра по Челябинской области вынесло решение об отказе в государственной регистрации собственности Мезяева С.Н. на земельный участок с КН № и жилое здание площадью 44,6 кв.м. с КН № в порядке исполнения определения Арбитражного суда г. Москвы от 03.12.2019 г. в связи с тем, что здание снято с кадастрового учета; на участке стоит уже другое здание с №. 28 мая 2024 г. Арбитражный суд г. Москвы в связи с невозможностью исполнения судебного акта вынес определение об изменении порядка определения Арбитражного суда от 03.12.2019 г.: с Бакина А.В. взысканы в конкурсную массу Мезяева С.Н. стоимость имущества, переданного по договору от 03.09.2015 г., рыночную стоимость права временного владения и пользования земельным участком с КН № в общем размере 7 420 352 руб. 16 коп. 24 июля 2023 г. Управление Росреестра по Челябинской области во исполнение второго судебного акта право аренды на земельный участок перерегистрировало в пользу Мезяева С.Н. Таким образом, право аренды на земельный участок с № перешло от Бакина А.В. к Мпезяеву С.Н., тогда как право собственности на жилой дом, расположенный на данном земельном участке, осталось за Бакиным А.В. В связи с тем, что в настоящее время не совпадает правообладатель жилого дома и земельного участка, на котором расположен этот дом, имеется необходимость перевода прав и обязанностей по договору долгосрочной аренды на предоставление земельного участка №№ от 02.12.2009 г. на собственника недвижимого имущества-жилого дома на нем расположенного-Бакина А.В., с учетом применения положений ст. 392.3 ГК РФ, без взимания платы.
Истец Бакин ФИО9 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Ответчик Мезяев ФИО9 в лице финансового управляющего Булгакова ФИО9 в судебное заседание при надлежащем извещении не явился, представил ходатайство с просьбой рассматривать дело без его участия, свою позицию изложил в письменном отзыве, в соответствии с которым, против удовлетворения требований истца не возражает. Поскольку в настоящее время на спорном земельном участке по адресу: <адрес>, принадлежащий Бакину А.В., то с учетом основополагающего принципа земельного законодательства-принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в отсутствие на это запрета в заключенном договоре долгосрочной аренды от 02.12.2009 г., то право долгосрочной аренды земельного участка должно быть передано собственнику жилого дома на нем расположенного, которым является Бакин А.В.
Представитель ответчика Администрации г. Челябинска, представители третьих лиц Управления Росреестра по Челябинской области, Комитета по Управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, Администрации Советского района г. Челябинска в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии с ч. 1 ст. 233 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц. рассмотрено в порядке заочного производства.
Исследовав материалы дела, представленные доказательства в их совокупности, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.
Судом установлено, что 02.12.2009 г. Арендодатель в лице Администрации Советского района г. Челябинска и Арендатор в лице Мезяева ФИО9 заключили договор долгосрочной аренды земельного участка.
Предметом которого явился земельный участок общей площадью 405 кв.м. с кадастровым номером <адрес>, категории земель-земли населенных пунктов, назначение- для эксплуатации индивидуального жилого дома.
В соответствии с п. 1.2 Договора, настоящий Договор заключен на 49 лет с 01.12.2009 г. по 01.12.2058 г. и вступает в силу с момента его регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области.
Из содержания указанного договора аренды видно, что запрет на переуступку прав и обязанностей по нему, не содержится.
Из материалов дела следует, что 06 августа 2015 г. между Мезяевым С.Н. и Бакиным А.В. заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору долгосрочной аренды на предоставление земельного участка в населенном пункте № от 02.12.2009 г., по которому Мезяев С.Н, передал, а Бакин А.В. принял обязательства по аренде участка с <адрес>
Решением Арбитражного суда г.Москвы от 16 марта 2017 г. по делу № в отношении должника Мезяева С.Н. введена процедура реализации имущества должника.
Определением Арбитражного суда г.Москвы от 03 декабря 2019 г. по делу № удовлетворено заявление финансового управляющего Мезяева С.Н. о признании недействительным договора от 03.09.2015 г. по отчуждению Мезяевым С.Н. земельного участка площадью 600 кв.м. с № и жилого здания площадью 44,6 кв.м. с №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного между Мезяевым С.Н, и Бакиным А.В., применены последствия в виде обязании Бакина А.В. возвратить в конкурсную массу Мезяева С.Н. указанных объектов недвижимости.
Определением Арбитражного суда г.Москвы от 03 декабря 2019 г. по делу №А40-220439/2015 признан недействительным договор от 06 августа 2015 г. по переуступке права долгосрочной аренды земельного участка с КН №, площадью 405 кв.м., заключенный между Мезяевым С.Н. и Бакиным А.В., применены последствия в виде приведения сторон в первоначальное положение: восстановлено право аренды участка с КН № за Мезиным С.Н.
Договор от 06 августа 2015 по переуступке права долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером № по договору аренды от 02.12.2009 № 7188, заключенный Мезяевым С.Н. и Бакиным А.В., зарегистрирован в ЕГРН 13 августа 2015 года, внесено обременение в виде аренды в отношении указанного участка в пользу Бакина А.В.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).
В соответствии с положениями части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:
решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;
договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;
договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 указанного Кодекса.
Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе в аренду без проведения торгов, регламентирован статьями 39.14 - 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации (подпункт 14 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов определен статьей 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 8 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства (за исключением случаев, если в соответствии с федеральными законами или законами субъекта Российской Федерации предусмотрено право отдельных категорий граждан на приобретение земельных участков для указанных целей в первоочередном или внеочередном порядке), гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 39.18 настоящего Кодекса.
В силу статьи 615 ГК Ф арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Закона № 42-ФЗ, вступившего в силу 01.06.2015) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
В пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что положения Гражданского кодекса в измененной Законом № 42-ФЗ редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).
В настоящее время толкование вышеуказанных норм о недопустимости передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды, заключённому на торгах, приведено в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 05 июля 2022 года №308-ЭС22-2357 по делу №А32-37905/2020, в котором Верховный Суд Российской Федерации, указал следующее: «Для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Закон № 42-ФЗ) установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
На основании подпунктов 1 и 2 статьи 2 Закона № 42-ФЗ, указанный Федеральный закон вступил в силу с 01.06.2015, а положения Гражданского кодекса (в редакции указанного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. В частности, с учетом разъяснений, данных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», положения Гражданского кодекса в редакции Закона № 42-ФЗ применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных со дня вступления данного закона в силу (с 01.06.2015).
Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.
Учитывая изложенное, поскольку договор аренды между Мезяевым С.Н. и Администрацией города Челябинска заключен 02 декабря 2009 г., то есть до 01 июня 2015 г., до введения в действие Федерального закона № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», к рассматриваемым отношениям применяется ст. 448 ГК РФ, изложенная в предыдущей редакций, не имеющая запрета на уступку прав, вытекающих из договора аренды и исключительно личное исполнение арендатором договора долгосрочной аренды. Из чего следует вывод о том, что у арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеется препятствий в распоряжении своим правом на передачу прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, поскольку это допускается п. 9 ст. 22 ЗК РФ. С учетом презумпции добросовестности приобретения с строительства жилого дома на спорном земельном участке. Администрацией города Челябинска договор уступки прав, его регистрации в установленном законом порядке, не оспаривался, будучи извещенной о строительстве на спорном земельном участке жилого здания, с учетом целевого назначения предоставления земельного участка- для эксплуатации индивидуального жилого дома.
Принимая во внимание изложенное, сложившуюся практику применения судами положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ применительно к договорам аренды публичных земельных участков, заключенных на торгах, суд приходит к выводу о возможности передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды от 02.12.2009 г., заключённого между Администрацией г. Челябинска и Мезяевым С.Н., с Мезяева С.Н. на Бакина А.В.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.233-237 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Бакина ФИО9 удовлетворить.
Осуществить перевод прав и обязанностей по договору долгосрочной аренды на предоставление земельного участка № от 02.12.2009 г. с Мезяева ФИО9 на Бакина ФИО9 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 405+/-7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, без взимания платы.
Ответчик вправе подать в Советский районный суд г. Челябинска заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Советский районный суд г. Челябинска в течение десяти дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения.
Председательствующий Л.В.Хабарова
Мотивированное решение изготовлено 06 июля 2026 г.
Судья Хабарова Л.В.