РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 мая 2026 года г.Лангепас
Лангепасский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Красникова А.В., при секретаре Маевской М.В., с участием прокурора Алимасова В.В., представителя ответчика Администрации г. Лангепаса Балана Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора г. Лангепаса в интересах муниципального образования городской округ город Лангепас к Сайдал-Алиеву Руслану Хамзатовичу, Администрации города Лангепас о признании недействительным (ничтожным) пункта договора аренды земельного участка, установил:
Прокурор обратился в суд с вышеуказанным иском. Требования мотивированы тем, что по результатам прокурорской проверки установлено следующее. На основании протокола (от 03.10.2022) рассмотрения заявок на участие в аукционе, о признании претендентов единственными участниками аукциона и о признании аукциона, назначенного на 05.10.2022 в 10:00 час., несостоявшимся, между администрацией г. Лангепаса и Сайдал-Алиевым Р.Х. 13.10.2022 заключен договор аренды земельного участка № 188. Предметом договора является земельный участок общей площадью 8 112 кв.м., с кадастровым номером 86:16:0040101:294, расположенный по адресу: г. Лангепас, в 152 м. от здания, расположенного по адресу: Северная промзона, владение 4, по направлению на юго-запад с видом разрешенного использования: для размещения объектов дорожного сервиса (код 4.9.1). Срок действия договора установлен с 13.10.2022 по 12.04.2028. Пунктом 3.2.9 договора арендатору предоставлено право передавать права и обязанности по договору третьему лицу, передавать право аренды земельного участка в залог, в субаренду в пределах срока договора без согласия арендодателя при условии его уведомления. Сайдал-Алиев Р.Х. не относится к перечисленным в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ лицам, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Кроме того, согласно п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление земельного участка для размещения объектов дорожного сервиса невозможно без проведения торгов. Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:16:0040101:294 может быть заключен только на торгах и фактически заключен с Сайдал-Алиевым Р.Х. по итогам аукциона. В этой связи Сайдал-Алиев Р.Х. в силу указанного законодательного запрета не обладает правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды субарендатору или произвести отчуждение прав иным способом. Такой договор, при заключении которого будет нарушен установленный законом, явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы. Допущенная администрацией г. Лангепаса произвольная возможность арендатора, вопреки требованиям п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, сдавать земельный участок в субаренду предоставляет возможность получения права использования земельным участком лицам, которые наравне с остальными не принимали участия в торгах на право заключения договора аренды, что противоречит публичному порядку распоряжения указанными земельными участками, так как в противном случае позволяет обойти конкурентные процедуры предоставления земельных участков. Условия договора аренды публичного земельного участка, заключенного по результатам торгов о возможности передачи арендатором своих прав и обязанностей но договору третьим лицам (каким в данном случае является как передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьим лицам, так и субаренда) противоречат установленному законодательному запрету, а потому являются ничтожными. Просит суд признать недействительным (ничтожным) п. 3.2.9 договора аренды земельного участка от 13.10.2022 № 188, заключенного между администрацией г. Лангепаса и Сайдал-Алиевым Р.Х.
Прокурор Алимасов В.В. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.
Представитель ответчика администрации г. Лангепаса Балан Е.В. в судебном заседании с требованиями иска не согласился, представил письменные возражения, в которых указал, что договор аренды заключен на срок свыше 5 лет, а значит, в соответствии п. 9 ст. 22 ЗК РФ арендатор имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Сроком заключения договора и обусловлено включение оспариваемого пункта в договор. Истец же ссылается на требования ГК РФ, что ведет к неверному применению норм права, при этом п. 3 ст. 3 ЗК РФ указывает - имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Полагает, что Земельный кодекс РФ однозначно регламентирует включение оспариваемого истцом пункта договора. Договор с Сайдал-Алиевым Р.Х. фактически был заключен по итогам аукциона, что соответствует требованиям, закрепленных п. 13 ст. 39.12 ЗК РФ. Администрация города не знала и не могла знать о возможном количестве подаваемых заявок для участия в аукционе, соответственно проект договора, обнародованный для общего доступа, включал в себя оспариваемый Истцом пункт. Изменение проекта договора после проведения аукциона является нарушением требований Гражданского и Земельного кодексов РФ, а также антимонопольного законодательства.
Ответчик Сайдал-Алиев Р.Х., надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки не сообщил.
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.
Выслушав стороны, изучив материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что 13.10.2022 по результатам проведенного аукциона (по лоту № 3 от 03.10.2022) Администрация г. Лангепаса заключила с Сайдал-Алиевым Р.Х. договор аренды земельного участка № 188 (л.д. 61-100).
В соответствии с п. 1.1 договора его предметом аренды является земельный участок площадью 8112 кв.м. по адресу Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Лангепас, в 152 м от вл. 4, Северная промзона, по направлению на юго-запад. Вид разрешенного использования: для размещения объектов дорожного сервиса.
Срок действия договора с 13.10.2022 по 12.04.2028 (п. 1.2).
Права и обязанности сторон предусмотрены в разделах 3 и 4 договора.
Согласно пункту 3.2.9 передача прав и обязанностей по договору третьему лицу, передача права аренды земельного участка в залог, в субаренду в пределах срока договора допускается без согласия арендодателя при условии его уведомления.
В обоснование заявленных требований прокурор указывает, что п. 3.2.9 договора противоречит требованиям норм действующего законодательства.
Пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено общее правило, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.
Данное правило обеспечивает реализацию публичного интереса в обеспечении равных возможностей для лиц, находящихся в одинаковых условиях, в доступе к приобретению земель, относящихся к государственной и муниципальной собственности.
Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и регулирующей условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.
Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлен запрет соответствующий запрет в отношении земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.
Приведенное правило направлено на обеспечение защиты интересов публично-правового образования, соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством передачи прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Таким образом, учитывая, что договор аренды земельного участка заключен по результатам аукциона, передача прав по договору субаренды в обход предусмотренной законом процедуры получения участка посредством проведения торгов вопреки требованиям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускает возможность получения права использования земельного участка лицами, которые наравне с остальными не принимали участия в торгах на право заключения договора аренды, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных прокурором требований.
В обосновании доводов возражений представитель администрации г. Лангепаса ссылается на письмо Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 01.06.2016 № Д23и-2574 о возможности передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по соответствующему договору третьему лицу при аренде такого земельного участка на срок более чем пять лет.
Вместе с тем, приведенные разъяснения не свидетельствуют о в возможности не соблюдения ограничений, содержащихся в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вопреки суждениям ответчика, положения п. 7 ст. 448 ГК РФ препятствует заключению договора субаренды в ситуации, когда право аренды получено по результатам проведения аукциона, следствием чего является признание ничтожными условий договоров о допустимости передачи публичного земельного участка в субаренду, приобретенного на конкурсной основе. Указанный вывод соотносится с правовым подходом Верховного Суда Российской Федерации в Определениях от 29.12.2023 № 309-ЭС23-25494, от 08.02.2024 № 306-ЭС23-29223.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, поскольку прокурор и Администрация г. Лангепаса освобождены от уплаты государственной пошлины в соответствии с налоговым законодательством, с ответчика Сайдал-Алиева Р.Х. в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 руб.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковое заявление прокурора г. Лангепаса в интересах муниципального образования городской округ город Лангепас удовлетворить.
Признать недействительным (ничтожным) пункт 3.2.9 договора аренды земельного участка от 13.10.2022 № 188, заключенного между администрацией города Лангепас и Сайдал-Алиевым Русланом Хамзатовичем.
Взыскать с Сайдал-Алиева Руслана Хамзатовича <персональные данные> в доход бюджета государственную пошлину 3 000 руб.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения в судебную коллегию по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры путем подачи апелляционной жалобы через Лангепасский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.
Решение в окончательной форме изготовлено 01.06.2026.
Судья А.В. Красников