РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Город Ишим Тюменской области 12 августа 2026 года
Ишимский городской суд Тюменской области в составе:
председательствующего судьи Гладковой В.В., при секретаре Штирц Н.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Юрьевой М. В. к Аверину В. В., Зарубину М. С. о признании договора купли-продажи недействительным, восстановлении права собственности в первоначальном состоянии, установил:
Юрьева М.В. обратилась в суд с указанным иском.
Требования мотивированы тем, что между Ответчиком 1 (Аверин В. В.) и Ответчиком 2 (Зарубим М. С.) был заключён договор купли-продажи жилого дома от 29.04.2025 года. Согласно данному договору право собственности на дом перешло к Ответчику 2. На момент совершения указанной сделки Юрьева М. В., была зарегистрирована по месту жительства в данном доме и фактически проживала там более двадцати лет. О сделке истец не была уведомлена, её жилищные права не были учтены при совершении сделки, что является существенным нарушением законных интересов как лица, обладающего правом пользования жилым помещением. После перехода права собственности новый владелец (Ответчик 2): самовольно сменил замки, лишив истца доступа в жилой дом без уведомления и предоставления дубликатов ключей, чем нарушил её законное право на жилище и создал препятствия для реализации права пользования домом (статья 30 Жилищного кодекса РФ); вывез из дома имущество: бытовую технику, электронику, личные вещи, принадлежащие истцу или приобретённые за её счёт. Данные действия являются самоуправством и причиняют истцу имущественный ущерб. Сделка нарушает конституционные права истца на жилище (статья 40 Конституции РФ). Кроме того, фактическое поведение нового владельца свидетельствует о недобросовестности сторон и злоупотреблении правом. В качестве правовых обоснований иска истец ссылается на статью 40 Конституции Российской Федерации, статью 234 Гражданского кодекса РФ, статью 30 Жилищного кодекса РФ, статью 330 Уголовного кодекса РФ. Также указывает, что статьи 168-179 ГК РФ устанавливают основания для признания сделок недействительными вследствие их противоречия закону либо нарушения существенных интересов одной из сторон. Просит признать сделку купли-продажи жилого дома от 29.04.2025 между Ответчиками недействительной на основании статей 168-179 ГК РФ; применить последствия недействительности сделки: аннулировать запись в ЕГРН о праве собственности Ответчика 2 и восстановить прежнее положение; обязать Ответчиков устранить препятствия в пользовании жилым помещением: предоставить ключи от всех входных дверей и обеспечить беспрепятственный доступ в дом; возложить обязанность на Ответчика 2 вернуть вывезенное имущество (перечень прилагается) либо возместить его стоимость в денежном выражении; взыскать с ответчиков судебные расходы и компенсацию морального вреда в размере 150 000 рублей.
В судебном заседании представитель ответчика Зарубина М.С. – Рыбакова И.С. с иском не согласилась, по доводам, изложенным в письменных возражениях, согласно которым 29.04.2025 года Зарубиным М.С. у Аверина В.В. был приобретен индивидуальный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Зарубиным М.С. были проверены документы бывшего владельца, в графе собственник он был указан единственным собственником. В момент покупки данного имущества жилой дом был в аварийном состоянии крыша обвалилась, фундамент разрушен, пол прогнил и частично обвалился, стены местами прогнили. На участке также была расположена баня, которая также ее подлежит эксплуатации в связи с частичным разрушением. Таким образом по договору купли-продажи был приобретен дом и земельный участок, но фактически дом уже находился в непригодном для проживания состоянии. По предварительной оценке, на демонтаж и вывоз вышеуказанных строений с земельного участка понадобится потратить не менее 300 000 рублей в связи с чем с бывшим собственником договорились, что он самостоятельно это сделает, а на эту сумму уменьшим стоимость договора купли продажи. Достигли соглашения, что о приобретении данного имущества (земельный участок и дом) за 400 000 рублей. Зарубин М.С. достоверно знал, что в доме уже длительное время никто не проживает поскольку в связи с его техническим состоянием там очевидно было невозможно проживать. Вещи, которые истец указала в исковом заявлении как вывезенные из дома в данном помещении на момент покупки отсутствовали. В момент осмотра дома двери были не заперты, окна выбиты. В доме находились пустые бутылки, на полу был матрас и одеяло, что свидетельствует о периодическом нахождении там лиц без постоянного места жительства. После покупки Зарубиным М.С. сразу были предприняты меры для сохранения имущества и пресечения доступа на земельный участок и в дом посторонних лиц (заколочены окна, повешен замок на входную дверь). При покупке продавец пояснил, что в доме до настоящего момента прописан он и его мать и пообещал выписаться в ближайшее время самостоятельно, а также посодействовать в снятии с регистрационного учета своей матери. По поводу матери он пояснил, что они длительное время не общаются, в доме она также давно не проживает. Договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> заключен в письменной форме, переход права собственности на недвижимость надлежащим образом зарегистрирован как того требует ст. 551 ГК РФ. Цена в договоре определена на основании соглашения сторонами и в соответствии со ст. 555 ГК РФ. Просит отказать в полном объеме в удовлетворении исковых требований Юрьевой М.В. к Зарубину М.С..
Иные лица, участвующие по делу в судебное заседание при надлежащем извещении не явились.
От ответчика Аверина В.В. поступили возражения на исковое заявление /л.д. 50-51/, в которых просит отказать в полном объеме в удовлетворении исковых требований.
Заслушав участвующих по делу лиц, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу положений ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Судом по делу установлены следующие обстоятельства.
Согласно выписок из ЕРГН стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> составляет 457961,14 рублей, стоимость здания, расположенного по адресу: <адрес> составляет 191304,52 рублей /л.д. 6,7,8,9/.
Согласно перечня имущества сумма материального ущерба составляет 276 000 рублей /л.д. 17/.
Согласно договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 15.06.2004, Захарова Е.В. продала принадлежащий ей на праве собственности жилой дом и земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, а Аверина М.В., действующая за своего несовершеннолетнего сына Аверина В.В., купила указанный жилой дом и земельный участок в собственность за 210 000 рублей: жилой дом за 200 000 рублей, земельный участок за 10 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью в день подписания данного договора путем передачи наличных денег, при составлении продавцом расписки о получении указанной суммы /л.д. 18/.
Согласно расписке от 16.06.2004, Захарова Е.В. получила от Авериной М.В. сумму в размере 211 000 рублей за дом, находящийся по адресу: <адрес> /л.д. 19/
Согласно выпискам из ЕГРН, правообладателем жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>, является Зарубин М.С. на основании договора купли-продажи от 29.04.2025 /л.д. 27-29, 30-32/.
Также в материалы дела представлено дело правоустанавливающих документов в отношении указанных выше спорных объектов недвижимого имущества /л.д. 34-43/, числе которых имеется оспариваемый договор купли-продажи от 29.04.2025 года /л.д. 43/ и передаточный акт /л.д. 42/.
Согласно сообщения ОВМ МО МВД России «Ишимский», по адресу: <адрес> значатся зарегистрированными по месту жительства: с 30.10.2004 по настоящее время Юрьева М.В., ДД.ММ.ГГГГ г.р.; с 30.10.2004 по настоящее время Аверин В.В., ДД.ММ.ГГГГ г.р.
Истец как основание недействительности сделки указывает статьи 168-179 ГК РФ, поясняя, что они устанавливают основания для признания сделок недействительными вследствие их противоречия закону либо нарушения существенных интересов одной из сторон.
Согласно положениям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно положениям статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.
Согласно положениям статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Согласно положениям статьи 171 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.
Согласно положениям статьи 172 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего. Правила настоящей статьи не распространяются на мелкие бытовые и другие сделки малолетних, которые они вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса.
Согласно положениям статьи 173 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или иного лица, в интересах которого установлено ограничение, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать о таком ограничении.
Согласно положениям статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.
Согласно положениям статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях. Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
Согласно положениям статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180). Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.
Согласно положениям статьи 175 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя. Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными.
Согласно положениям статьи 176 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (статья 30), может быть признана судом недействительной по иску попечителя. Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки, которые гражданин, ограниченный в дееспособности, вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 30 настоящего Кодекса.
Согласно положениям статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
Согласно положениям статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса. Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств. Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.
Согласно положениям статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.
При таком положении, учитывая изложенное, а также установленные при рассмотрении дела обстоятельства и представленные доказательства, суд считает, что в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объеме, поскольку истцом не представлено доказательств в обосновании своей позиции по делу, исходя из оснований иска.
Руководствуясь ст. ст. 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Юрьевой М. В. к Аверину В. В., Зарубину М. С. о признании договора купли-продажи недействительным, восстановлении права собственности в первоначальном состоянии - отказать в полном объеме.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тюменский областной суд через Ишимский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Председательствующий /подпись/
Подлинное решение подшито в материалы дела № 2-1014/2026 и хранится в Ишимском городском суде Тюменской области.
Копия верна.
Судья
Ишимского городского суда
Тюменской области В.В. Гладкова