РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
20 октября 2025 года г. Ханты-Мансийск
Ханты-Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Ниловой Е.В., при секретаре Муртазиной А.В, с участием: представителя истца Турова Д.Н., представителей ответчика Департамента муниципальной собственности Администрации г. Ханты-Мансийска – Балашова Д.С., Блиновой О.В., Нуждина В.Е., представителя ответчика Администрации г. Ханты-Мансийска – Лукманова Р.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1095/2026 по исковому заявлению Ярошевича Сергея Гарриевича к Администрации города Ханты-Мансийска, Департаменту муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска о признании недействительным договора мены жилых помещений, установил:
Истец Ярошевич С.Г. обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам Администрации города Ханты-Мансийска, Департаменту муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска о признании недействительным договора мены жилых помещений.
Требования иска мотивированы тем, что 17.07.2025 между истцом и Администрацией Ханты-Мансийского района заключен договор мены № 01-2025/086, по условиям которого истец передал ответчику, принадлежащее ему на праве собственности аварийное жилое помещение (квартиру), общей площади 42,1 кв.м., по адресу: <адрес>. Ответчик в свою очередь передал истцу жилое помещение (квартиру) площадью 61 кв.м., по адресу: <адрес>.
Согласно условиям договора, мена производится с доплатой в сумме 2 983 000 руб., которые истец обязан выплатить ответчику в течение десяти лет равными долями.
В связи с тем, что условие договора мены о доплате противоречит положениям законодательства Российской Федерации и Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, регламентирующего изъятие жилых помещений, признанных аварийными и подлежащими сносу, истец просит суд признать недействительным договор мены жилых помещений № 01-2025/086, заключенный 17.07.2025 между Городским округом Ханты-Мансийск Ханты-мансийского автономного округа – Югры, представляемый Департаментом муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска, с одной стороны, и Ярошевич Сергеем Гарриевичем, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с другой стороны, в части возложения на Ярошевич Сергея Гарриевича обязанности при обменен жилых помещений оплатить в пользу Департамента муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска 2 983 000 руб. (пункты 2.1 -2.7 договора).
Представитель ответчика Департамента муниципальной собственности Администрации г. Ханты-Мансийска в письменных возражениях на исковое заявление просил в удовлетворении исковых требований отказать, полагает оспариваемые положения договора мены соответствуют положениям жилищного законодательства.
В судебное заседание истец, извещенный надлежащим образом, не явился, о причинах неявки не известил, обеспечил участие своего представителя.
Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), рассмотрел дело в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель истца Туров Д.Н. на удовлетворении исковых требований настаивал, поддержав доводы искового заявления.
Представители ответчика Департамента муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска Балашов Д.С., Блинова О.В., Нуждин В.Е. в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований.
Представитель ответчика Администрации города Ханты-Мансийска Лукманов Р.Г. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, полагая, что Администрация является ненадлежащим ответчиком, поскольку договор заключался Департаментом муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска.
Суд, заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, изучив и проанализировав материалы дела, приходит к следующим выводам по следующим основаниям.
Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что 17.07.2025 между Городским округом Ханты-Мансийск Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, представляемым Департаментом муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска (сторона 1), и Ярошевич С.Г. (сторона 2), заключен договор мены жилых помещений № 01-2025/086.
Из условий договора следует, что сторона 1 передает стороне 2 в собственность жилое помещение №<адрес> в жилом доме <адрес>, общей площадью 61 кв. метров, а сторона 2 передает стороне 1 в собственность жилое помещение - квартиру №<адрес> в жилом доме <адрес>, общей площадью 42,1 кв. метров.
Стоимость принадлежащей стороне 1 на праве собственности квартиры 1 составляет 7 358 000 руб.
В силу пункта 2.3 договора мены от 17.07.2025, обмениваемые квартиры признаются неравноценными, и сторона 2 производит оплату стороне 1 в размере 2 983 000 руб., в соответствии с п. 12 Порядка Стороне 2 устанавливается рассрочка платежа сроком на 10 лет, равными частями, в порядке, определенном графиком платежей, согласно приложению к настоящему договору.
Оплата производится стороной 2 путем перечисления денежных средств на расчетный счет стороны ежемесячно, не позднее 10-го числа. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет стороны 1 по реквизитам Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Ханты-Мансийского района (п.2.3).
Сторона 2 в случае нарушения сроков оплаты, предусмотренных п.2.3 настоящего договора, уплачивает стороне 1 неустойку в виде пени в размере одной трехсотой ключевой ставки Банка России от суммы задолженности за каждый день просрочки (п.2.5).
До полной оплаты всей суммы, указанной в п.2.3 настоящего договора, квартира 1 признается находящейся в залоге у стороны 1 (п.2.6).
Сторона 2 имеет право на досрочное исполнение обязательств по оплате (п.2.7).
Суд, установив фактические обстоятельства дела, при принятии решения руководствуется следующими основаниями.
По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
В силу ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления (статья 1).
В п. 3 ст. 2 этого же Закона определено, что под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со ст. 32, 86, ч. 2, 3 ст. 88 Жилищного кодекса РФ.
В соответствии с положениями ст. 153 Гражданского кодекса РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Исходя из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 24 апреля 2019, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп.
Жилищный кодекс РФ не содержит понятия равнозначности жилого помещения, предоставляемого в собственность гражданину взамен изымаемого у него жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, на основании ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, ранее занимаемому им помещению.
Ввиду того, что в законе не содержится точного определения понятия равнозначности жилого помещения, предоставляемого собственнику при переселении из аварийного жилья, в соответствии с ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса РФ (аналогия закона) должны применяться такие же критерии равнозначности, которые применяются к предоставлению жилых помещений нанимателю в соответствии со ст. 89 Жилищного кодекса РФ, то есть речь идет, прежде всего, о равнозначности жилых помещений по общей площади.
В соответствии с п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со ст. 32, 86, ч. 2 и 3 ст. 88 Жилищного кодекса РФ.
Согласно разъяснениям, изложенным в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.
Если признанный аварийным и подлежащим сносу жилой дом не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. путем выкупа изымаемого жилого помещения.
Из разъяснений, данных судам в подпункте «и» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2.07.2009 № 14, следует, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.
В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ).
Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.
Материалами дела установлено, что Ярошевич С.Г. являлся собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
Многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, в соответствии с постановлением Администрации города Ханты-Мансийска от 07.04.2025 № 174 признан аварийным и подлежащим сносу.
Указанный дом включен в Адресную программу Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2024-2027 года, утвержденную Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 11.11.2024 № 625, из положений которой следует, что ее целями и задачами являются создание комфортных и безопасных условий проживания жителей Ханты-Мансийского автономного округа – Югры; переселение граждан в благоустроенные жилые помещения из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и признанного с 01.01.2017 до 01.01.2022 в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе эксплуатации.
В рамках региональной адресной программы истцу не предлагалось рассмотреть вопрос о заключении договора мены, с предоставлением в собственность жилого помещения равноценного по площади изымаемому жилому помещению без доплаты.
В материалах дела имеются заявления Ярошевича С.Г., о предоставлении взамен жилого помещения, расположенного по адресу <адрес> – жилое помещение, расположенное по адресу <адрес>, то есть большим по площади (61 кв.м.), при этом указанные заявления содержат согласие истца на доплату.
Судом установлено, что обязанность по оплате разницы между стоимостью предоставляемого жилого помещения и жилого помещения, подлежащего изъятию в связи с признанием аварийным и подлежащим сносу дома в котором расположено такое жилое помещение, может возникнуть в случае, если указанный дом не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и между органом местного самоуправления и собственником изымаемого жилого помещения достигнуто соглашение о предоставлении взамен изымаемого другого жилого помещения.
Если жилой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, порядок финансирования расходов на приобретение жилищного фонда, предоставляемого для переселения собственников, чьи жилые помещения признаны аварийными и подлежащими сносу, устанавливается региональными адресными программами по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, утверждаемыми в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ.
Многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, включен в адресную программу Ханты-Мансийского автономного округа-Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2024-2027 года, утвержденную Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 11.11.2024 № 625.
Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
В силу ч. 3 ст. 166 Гражданского кодекса РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Часть 4 ст. 166 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (ч. 5 ст. 166 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить подученное в. натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).
Частями 3, 4 ст. 167 Гражданского кодекса РФ установлено, что если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности
В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Статьей 180 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Паспортом адресной программы предусмотрено, что источниками финансирования программы являются средства публично-правовой компании «Фонд развития территорий», бюджет автономного округа и бюджеты муниципальных образований автономного округа. Финансирование мероприятий за счет иных источников, в том числе за счет средств граждан, программой не предусмотрено.
С учетом изложенного, суд первой инстанции, исходя из того, что переселение граждан из жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными и включенных в региональную адресную программу, должно осуществляться без взимания доплаты, приходит к выводу о том,что оспариваемый договор мены жилых помещений является недействительным в части условий о доплате.
Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлено, что в нарушение положений жилищного законодательства Российской Федерации, в договор мены жилых помещений №01-2025/086, заключенный 17.07.2025, включены положения, предусматривающие доплату со стороны истца ответчику за передаваемое жилое помещение, нарушающие права истца, в связи с чем, суд полагает необходимым признать указанные положения договора мены недействительными (п. 2.3, 2.4, 2.5, 2.6, 2.7 договора).
В соответствии с Положением о Департаменте муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска, утвержденным решением Думы города от 03.03.2006 №197, Департамент осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности, в том числе: осуществляет в порядке и пределах, определенных муниципальными правовыми актами, полномочия собственника в отношении муниципального имущества, необходимого для обеспечения исполнения полномочий органов местного самоуправления города Ханты-Мансийска в установленной пунктом 1.1 настоящего Положения сфере деятельности (пп.1 п. 2.1 Положения); выступает арендодателем, ссудодателем муниципального имущества, заключает иные сделки в отношении муниципального имущества, предусмотренные действующим законодательством (пп.26 п. 2.1 Положения); осуществляет функции наймодателя жилых помещений муниципального жилищного фонда, за исключением исполнения обязанности по проведению капитального ремонта указанных жилых помещений (пп.32 п. 2.1 Положения); осуществляет от имени муниципального образования юридические действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов муниципального образования при управлении муниципальным имуществом, в том числе жилищным фондом (пп.46 п. 2.1 Положения).
С учетом изложенного, принимая во внимание, что стороной по договору мены жилых помещений №01-2025/086 от 01.07.2025 является Департамент муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Ярошевич С.Г. в отношении Департамента муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска.
Суд не видит оснований для удовлетворения иска к ответчику Администрации города Ханты-Мансийска, не являющейся стороной договора.
Руководствуясь статьями 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
Исковые требования Ярошевича Сергея Гарриевича к Администрации города Ханты-Мансийска, Департаменту муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска о признании недействительным договора мены жилых помещений, удовлетворить частично.
Признать недействительным пункт 2.3 договора мены жилых помещений №01-2025/086, заключенного 17.07.2025 Департаментом муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийск (ИНН №), с одной стороны, и Ярошевичем Сергеем Гарриевичем (паспорт РФ серия №), с другой стороны, в части, устанавливающей доплату за предоставляемое жилое помещение в размере 2 983 000 руб., а также пункты 2.4 – 2.7 договора.
В остальной части в удовлетворении исковых требований Ярошевича Сергея Гарриевича к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска, отказать.
Исковые требования Ярошевича Сергея Гарриевича к Администрации города Ханты-Мансийска о признании недействительным договора мены жилых помещений, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение одного месяца со дня принятии решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ханты-Мансийский районный суд.
Мотивированное решение составлено и принято в окончательной форме 31 марта 2026 года.
Судья Ханты-Мансийского районного суда Е.В. Нилова