РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
20 мая 2026 года г. Ханты – Мансийск мотивированное решение изготовлено 29 мая 2026 года
Ханты-Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе:
председательствующего судьи Вахрушева С.В., при ведении протоколирования с использованием аудиозаписи секретарём судебного заседания ФИО3 с участием:
представителя истца ФИО1 – ФИО4, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>8, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к Департаменту градостроительства и архитектуры администрации <адрес> о признании права собственности на жилой дом после реконструкции, третье лицо ФИО2 Гусейнали оглы, установил:
истец ФИО1 (далее по тексту истец, ФИО1) обратилась в суд с иском к ответчику Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации <адрес> – Мансийка (далее по тексту ответчик, Департамент Градостроительства) о признании права собственности на жилой дом после реконструкции.
Исковые требования мотивированы тем, что истцом ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи был приобретен земельный участок под строительство жилого двухквартирного дома с пристроенным гаражом. Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №, выданным ДД.ММ.ГГГГ был введен двухквартирный жилой дом по адресу: <адрес>. Истцом на основании решения собственника о разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и решения о разделе жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ был выделен земельный участок площадью 450 кв.м., и квартира в двухквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. Решением собственников жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и руководствуясь ст.16 Федерального закона № от 30.12.20212, истец разделила квартиры (помещения) со своим соседом ФИО2 Гусейнали оглы по адресу: <адрес>, на блокированный жилой дом. Таким образом, у истца образовалось здание с кадастровым номером <данные изъяты>, назначение: жилое, площадью 103,4 кв.м., количество этажей 2, в том числе подземных 0, адрес (местонахождение) объекта: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <адрес>. Истец произвел реконструкцию объекта недвижимости к указанному объекту недвижимости площадью 38,9 кв.м., в настоящее время площадь всего объекта недвижимости равна 142,3 кв.м., согласно технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, выданного ООО «Межрегиональный центр кадастровых работ, землеустройства и оценки». У истца отсутствует возможность оформить право собственности на законченный после реконструкции объект недвижимости во внесудебном порядке при условии соблюдения всех норм при строительстве (реконструкции) объекта недвижимости. В настоящий момент истец эксплуатирует объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по его прямому назначению. Истец является собственником земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, что подтверждается выпиской ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>. Для соблюдения и защиты прав и интересов соседей, а также установления юридически значимых обстоятельств, истец получил письменные (нотариально удостоверенные) согласия собственников соседних земельных участков и строений на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости признанного самостоятельным зданием после его реконструкции, а именно на отклонение от предельных параметров в связи с отступом объекта недвижимости признанного самостоятельным зданием «жилой дом» от границы земельного участка по передней меже со стороны <адрес> метра, по остальным параметрам без отступов в границах земельного участка, фактически построенного объекта недвижимости признанного самостоятельным зданием жилой дом и увеличение площади объекта недвижимости. В процессе оформления разрешения на реконструкцию объекта недвижимости истец во внесудебном порядке обратился в Департамент градостроительства и архитектуры Администрации <адрес> с заявлением на разрешение на строительство объекта капитального строительства «Блокированного жилого дома» расположенного по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ истцом получено уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство в связи с несоответствием отступов от границы земельного участка и объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, установленным Правилам землепользования и застройки территории <адрес>. Объект недвижимости был возведен истцом и эксплуатировался в соответствии с назначением земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, а также с соблюдением основных видов и параметров разрешенного использования, в соответствии с градостроительным зонированием территории <адрес>. Собственники соседних домов и земельных участков, примыкающих к объекту недвижимости дали согласие истцу на реконструкцию объекта недвижимости. На основании изложенного, истец просит признать за ФИО1 право собственности на реконструированное здание, площадью 142,3 кв.м., этаж 2, в том числе подземных 0, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, расположенное на земельном участке площадью 450,0 кв.м.
Истец ФИО1, надлежаще извещённая о времени и месте судебного заседания, не явилась, о причинах неявки суд не известила. Суд, руководствуясь ч.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ), определил рассмотреть дело в отсутствие истца.
Представитель истца ФИО1 – ФИО4 в судебном заседании на удовлетворении иска настоял, изложив суду его доводы.
Представитель ответчика Департамента Градостроительства – надлежаще извещённый о времени и месте судебного заседания, участие своего представителя в судебном заседании не обеспечил, возражений на иск не представил. В этой связи суд, руководствуясь ч.4 ст.167 ГПК РФ, определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя ответчика.
Третье лицо ФИО2 Гусейнали оглы, надлежаще извещённый о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, возражений на иск не представил. В этой связи суд, руководствуясь ч.3 ст.167 ГПК РФ, определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие третьего лица.
Суд, заслушав представителя истца, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и не оспаривается сторонами, истец ФИО1 является собственником земельного участка площадью 450 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок 24/2, кадастровый №, а также собственником расположенного на нем двухэтажного жилого дома площадью 103,4 кв.м., что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.52-62).
Третьему лицу – ФИО2 принадлежит по праву собственности земельный участок площадью 564 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, а также жилое помещение, кадастровый №, площадью 532,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>
На основании решения собственников жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, истец ФИО1 и третье лицо ФИО2, в результате фактически сложившегося пользования помещениями в жилом доме выделили следующие блоки жилого дома:
- ФИО2 принадлежит по праву собственности, блок жилого дома, площадью 532,6 кв.м, этаж №; №, Мансардный, состоящий из изолированной части основного строения, вход отдельный. Указанная часть жилого дома именуется в дальнейшем БЛОК № с кадастровым номером <данные изъяты>»
- ФИО1 принадлежит по праву собственности блок жилого дома, площадью 103,4 кв.м., этаж №; №, состоящий из изолированной части основного строения, вход отдельный. Указанная часть жилого дома именуется в дальнейшем «БЛОК № с кадастровым номером <данные изъяты>» (л.д.21-22).
Истцом произведена реконструкция объекта недвижимости.
Как следует из технического паспорта, изготовленного ООО «Межрегиональный центр кадастровых работ, землеустройства и оценки» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, площадь здания (строения), расположенного по адресу: <адрес>, участок 24/2 увеличилась до 142,3 кв.м. (л.д.23-34).
ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в Департамент градостроительства и архитектуры Администрации <адрес> с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объекта: «Реконструкция жилого дома блокированной застройки по адресу: <адрес> кадастровый номер объекта <данные изъяты>», расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>.
Согласно уведомлению Департамента градостроительства и архитектуры Администрации <адрес> №-Исх-581 от ДД.ММ.ГГГГ истцу отказано в выдаче разрешения на строительство на основании части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием предоставленных документов требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка. Указано, что в разделе 2 «Схема планировочной организации земельного участка», шифр: 15.2023-ПЗУ: на листе 2 графической части указан отступ от границы земельного участка (передний двор) – 4,0 м, что не соответствует предельным параметрам разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства, установленным Правилами землепользования и застройки территории <адрес>, утвержденными постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, а именно для объекта «Блокированная жилая застройка» минимальная глубина переднего двора – 5 м. (л.д.35).
В связи с отсутствием возможности оформить право собственности на законченный после реконструкции объект недвижимости во внесудебном порядке, истец обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.
Для установления технического состояния жилого дома по адресу: <адрес>, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Мастер Проект».
На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:
- соответствует ли на реконструированное здание, площадью 142,3 кв.м., этаж 2, в том числе подземных 0, адрес: <адрес>, расположенное на участке площадью 450 к.в.м., требованиям строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм и правил, действующих на территории РФ;
- соответствует ли на реконструированное здание, площадью 142,3 кв.м., этаж 2, в том числе подземных 0, адрес: <адрес>, расположенное на участке площадью 450 к.в.м., безопасной для здоровья и жизни людей эксплуатации;
- нарушает ли на реконструированное здание, площадью 142,3 кв.м., этаж 2, в том числе подземных 0, адрес: <адрес>, правам и законным интересам других лиц, создаёт угрозу жизни и здоровью.
В материалы дела поступило экспертное заключение №, согласно которому реконструированное здание, площадью 142,3 кв.м., этаж 2, в том числе подземных 0, адрес: <адрес>, расположенное на участке площадью 450 кв.м., требованиям строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм и правил, действующих на территории РФ – соответствует, безопасной для здоровья и жизни людей эксплуатации – соответствует, права и законные интересы других лиц не нарушает, и не создаёт угрозу жизни и здоровью.
Суд, установив фактические обстоятельства дела, при принятии решения руководствуется следующими основаниями.
Пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 указанного кодекса).
Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2). Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (пункт 3).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Как разъяснено в пункте 28 постановления Пленумов от ДД.ММ.ГГГГ №, положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённым Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, указано, что при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
Как следует из вышеприведенной нормы закона и разъяснений по ее применению, самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие или отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, возможности нарушения прав и законных интересов других граждан возведенной постройкой.
Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
ДД.ММ.ГГГГ в связи с вступлением в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» утратили силу части 9 - 9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство, реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства.
В силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 340-ФЗ) не требуется выдача разрешения на строительство в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.
Частью 15 статьи 55 указанного кодекса предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 данного кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.
Правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу указанного выше федерального закона (ДД.ММ.ГГГГ) начаты строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до ДД.ММ.ГГГГ направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства. В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется (часть 5 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 340-ФЗ).
Из содержания названных норм следует, что с ДД.ММ.ГГГГ строительство или реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства не требуют получения разрешения на строительство. Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса; статья 17 Федерального закона от 03.089.2018 № 340-ФЗ).
Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора уже действовало новое положение закона, исключающее обязанность по получению разрешения на реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства.
В том случае, если реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме влечет изменение параметров многоквартирного жилого дома, в частности уменьшение размера общего имущества, на производство данной реконструкции необходимо получение разрешения на строительство, а также получение согласия всех собственников других помещений в этом многоквартирном доме на его реконструкцию.
Реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной.
Исходя из ч. 1 - 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40, п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, п. 11 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).
Из материалов дела следует, что истцом ФИО1 от ФИО5, ФИО7, ФИО2 получены согласия на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости признанного самостоятельным зданием «Жилой дом», по адресу объекта: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <адрес>, согласно которым, ФИО5, ФИО7, ФИО2 не возражают против строительства (реконструкции) объекта недвижимости признанного самостоятельным зданием «жилой дом», а именно: отклонение от предельных параметров в связи с отступом объекта недвижимости признанного самостоятельным зданием «жилой дом» от границы земельного участка по передней меже со стороны <адрес> метра, по остальным параметрам без отступов в границах земельного участка, фактически построенного объекта недвижимости признанного самостоятельным зданием «жилой дом»; увеличение площади объекта недвижимости признанного самостоятельным зданием «жилой дом», с количеством этажей не более трех (л.д.63, 66, 74).
Таким образом, с учётом того, что спорное строение реконструировано истцом ФИО1 на принадлежащем ей земельном участке, получения разрешительной документации для реконструкции не требовалось, реконструированное здание требованиям строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм и правил, действующих на территории РФ – соответствует, безопасной для здоровья и жизни людей эксплуатации – соответствует, права и законные интересы других лиц не нарушает, и не создаёт угрозу жизни и здоровью, суд полагает требования истца законными и подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.98, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
удовлетворить полностью иск ФИО1 (№) к Департаменту градостроительства и архитектуры администрации <адрес> (ОГРН 1118601001750) о признании права собственности на жилой дом после реконструкции.
Признать за ФИО1 право собственности на реконструированное здание, площадью 142,3 кв.м., этаж 2, в том числе подземных 0, адрес: <адрес>, расположенное на участке площадью 450 к.в.м.
Решение может быть обжаловано в течении месяца со дня принятия в окончательной форме в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры через Ханты- Мансийский районный суд.
Председательствующий подпись С.В. Вахрушев копия верна:
Судья Ханты – Мансийского районного суда С.В. Вахрушев