РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 апреля 2026 года город Муравленко
Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Балаж Е.К., при секретаре судебного заседания Иванович У.В., с участием помощника прокурора Заббарова А.В., представителя ответчика – адвоката Лебеденко Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципального имущества администрации города Муравленко к Котляровой Надежде Михайловне, Гончарову Вячеславу Александровичу об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, выселении,
УСТАНОВИЛ:
УМИ администрации города Муравленко обратилось в суд с иском к Котляровой Н.М., Гончарову В.А. об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, выселении, указав в обоснование заявленных требований, что Котляровой Н.М. с 09.02.2018 на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 23,2 кв.м. В указанном жилом помещении наряду с собственником зарегистрирован по месту жительства супруг собственника – Гончаров В.А. Распоряжением администрации города многоквартирный дом, в котором расположено вышеуказанное жилое помещение, признан аварийным и подлежащим реконструкции, срок проведения которой собственникам жилых помещений в многоквартирном доме установлен до 25.10.2024. В связи с фактическим отказом собственников жилых помещений от проведения реконструкции многоквартирного дома, администрацией города принято решение об изъятии земельного участка, на котором размещен многоквартирный дом, а также жилых помещений в нем. Согласно отчету № от 02.11.2024 размер возмещения за изымаемое жилое помещение составил 2 794 000 рублей. Собственнику спорного жилого помещения 03.12.2024 направлен проект соглашения об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. Согласие на подписание соглашения собственник не выразил. Истец просит изъять для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с выплатой Котляровой Н.М. денежного возмещения в размере 2 760 200 рублей, прекратить право собственности Котляровой Н.М. на жилое помещение; выселить ответчиков из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, после фактической выплаты возмещения за жилое помещение.
Представитель истца УМИ Администрации города Муравленко, при надлежащем извещении (т. 2 л.д. 219) в судебное заседание не явился, до его начала начальник Управления Золотов А.А. подал в суд ходатайство об отложении судебного заседания до 20.05.2026 для предоставления дополнительных доказательств.
Определением суда от 30.04.2026, занесенным в протокол судебного заседания, в удовлетворении ходатайства представителя истца об отложении судебного заседания отказано, поскольку о времени и месте рассмотрения дела истец был извещен заблаговременно (за две недели до судебного заседания), представитель истца ознакомлен с материалами дела, в том числе поступившим в адрес суда заключением эксперта, в ходатайстве не приведены мотивы, обосновывающие невозможность предоставления дополнительных доказательств ко дню рассмотрения дела, не указано, какие именно доказательства намерена представить сторона истца.
Ответчики Котлярова Н.М. и Гончаров В.А. при надлежащем извещении в судебное заседание не явились (т. 2 л.д. 218, 218 оборот). Ответчик Котлярова Н.М. обеспечила явку своего представителя — адвоката Лебеденко Ю.А., действующего на основании ордера №, доверенности серии № от 09.09.2025 (т. 1 л.д. 224А, 225-226), который в судебном заседании, не оспаривай заявленных истцом требований об изъятии жилого помещения в подлежащем реконструкции жилом доме и выселении ответчиком, просил установить возмещение за изымаемое жилое помещение в соответствии с экспертным заключением, составленным ООО «А».
Дело рассмотрено в отсутствие представителя истца, ответчиков по правилам ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд, заслушав представителя ответчика, заключение прокурора, полагавшего требования, подлежащими удовлетворению с учетом размера возмещения определенного экспертным заключением, составленным ООО «А», изучив материалы дела, приходит к следующему.
В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.
Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Частью 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 данной статьи.
Исходя из вышеуказанных норм права, в случае, когда собственники жилых помещений в аварийном доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
В соответствии с п. 1 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.
При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, определяемые в соответствии с федеральным законодательством (п. 2 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случае если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (п. 3 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, приведенным в ответе на вопрос 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
В силу требований ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Кроме того, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Поскольку положениями статей 36-38 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГ, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ответчик Котлярова Н.М. с 09.02.2018 является собственником жилого помещения в виде квартиры №, площадью 23,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора мены от 25.01.2018 (т.1 л.д. 125-126, 159-161).
Распоряжением администрации города Муравленко от 08.07.2024 года № на основании заключения межведомственной комиссии от 21.06.2024 года №, действующей на территории муниципального образования город Муравленко по вопросам признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, многоквартирный дом № по <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции. УМИ администрации города Муравленко поручено в срок до 31.07.2024 года направить собственникам жилых помещений в многоквартирном доме требования об осуществлении реконструкции многоквартирного дома в срок до 31.12.2025 (т.1 л.д. 15, 195-196).
15.07.2024 уведомление о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции направлено собственнику жилого помещения Котляровой Н.М. (т.1 л.д. 9).
Впоследствии распоряжением Главы города Муравленко № от 07.10.2024 изменен срок направления собственникам помещений в вышеуказанном доме требований о его реконструкции в срок до 25.10.2024 (т.1 л.д.16).
14.10.2024 уведомление об изменении срока реконструкции многоквартирного дома направлено Котляровой Н.М (т.1 л.д.10).
В связи с фактическим отказом собственников помещений от реконструкции аварийного многоквартирного дома администрацией города Муравленко 25.10.2024 издано постановление № об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен многоквартирный дом, и жилых помещений в нем, в том числе и квартиры №, принадлежащей Котляровой Н.М. (т.1 л.д.17).
В связи с тем, что многоквартирный дом является аварийным и подлежит реконструкции, то переселение граждан из указанного дома должно быть произведено с соблюдением процедур, предусмотренных ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, гарантирующей обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
30.10.2024 Котляровой Н.М. направлено уведомление о принятом решении об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимого имущества в связи с признанием дома аварийным и подлежащим реконструкции (т.1 л.д.11).
В соответствии с ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
03.12.2024 истцом в адрес Котляровой Н.М. направлен проект соглашения об изъятии квартиры в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд с установлением выкупного возмещения в размере 2 794 000 рублей (т.1 л.д.12, 13-14).
Размер денежного возмещения, указанный в п. 2.1 соглашения определен на основании отчета, составленного ООО М» 02.11.2024 (т.1 л.д.18-52).
В дальнейшем, с целью актуализации рыночной стоимости подлежащего изъятию жилого помещения, истец вновь обратился в экспертное учреждение.
ООО «М» 01.11.2025 составлен отчет №, согласно которому стоимость выкупного возмещения за спорную квартиру составила 2 760 200 рублей (т.1 л.д.53-124).
Поскольку между сторонами соглашения о размере возмещения за изымаемое жилое помещение не достигнуто, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Разрешая заявленные исковые требования, суд исходит из следующего.
В силу требований ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрены ст. 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно пп. 4 п. 2 указанной нормы принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 настоящей статьи, должно быть обоснованно решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
В случае признания дома аварийным и подлежащим реконструкции и неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления срок работ по реконструкции жилого дома, земельный участок и расположенные на нем жилые помещения в составе многоквартирного дома подлежат изъятию на основании соответствующего решения органа местного самоуправления.
Статьей 16 Закона Российской Федерации № 1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размер возмещения за жилое помещение на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с ранее действовавшими нормами Жилищного кодекса РСФСР с жильцов дома удерживалась плата за капитальный ремонт дома, а на наймодателе (собственнике жилья), которым являлась администрация города, лежала обязанность своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования (ст. 141 ЖК РСФСР).
С 01.03.2005 введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве обшей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу указанных положений, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства и переходит к собственникам жилых помещений после исполнения им указанной обязанности лишь обязанность по производству последующих капитальных ремонтов.
При этом, как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в Определении от 01.03.2012 № 389-О-О, определяя в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (ст.16).
Это законоположение, как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан (Определения от 19.10.2010 № 1334-О-О и от 14.07.2011 № 886-О-О).
Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, муниципальное образование, как наймодатель, обязано исполнить обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества, как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.
На основании положений ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Исходя из вышеизложенного правового регулирования, применительно к рассматриваемому делу, юридически значимыми и подлежащими доказыванию в их совокупности обстоятельствами при разрешении вопроса о включении суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения являются: установление лица, являвшегося наймодателем жилых помещений: нуждаемость относящегося к государственному или муниципальному жилищному фонду многоквартирного дома в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем; установление факта неисполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, повлекшего ухудшение его технического состояния (потерю эксплуатационных, механических и других качеств), а также способствующего в дальнейшем утрате стоимости конструктивного элемента и здания в целом, и как следствие снижению его надежности.
Из представленного в материалы дела договора следует, что первое жилое помещение в многоквартирном доме было приватизировано 21.03.2018 (т.1 л.д.162).
Согласно ответам ООО «Холдинг городское хозяйство» от 15.10.2024 № и УЖКХ администрации г. Муравленко № от 10.10.2024, в жилом доме, находящемся по адресу: <адрес>, капитальный ремонт не проводился (т.1 л.д.142,144).
Из технического паспорта на дом следует, что дом 2017 года постройки, сведений о проведении капитального ремонта в технический паспорт не вносилось, паспорт изготовлен в 05.09.2017 (т.1 л.д.184-194).
Оценка рыночной стоимости земельных участков, объектов недвижимости, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
УМИ администрации города Муравленко в обоснование размера возмещения за изымаемое жилое помещение представлен отчет об оценке № от 01.11.2025, выполненный ООО «М» (т. 1 л.д. 53-124).
Согласно данному заключению, рыночная стоимость жилого помещения – квартиры №, площадью 23,2 кв.м., расположенного в жилом доме по адресу: <адрес>, и убытков, связанных с изъятием, по состоянию на 01.11.2025 составляет 2 760 200 рублей, из них:
- рыночная стоимость недвижимого имущества – 2 406 000 рублей: стоимость жилого помещения – 2 129 000 рублей, доля общего имущества в многоквартирном доме – 198 000 рублей, доля земельного участка под жилым объектом – 79 000 рублей;
- убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения – 163 200 рублей из них: убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 95 000 рублей, убытки, связанные с переездом – 4 200 рублей, убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него – 60 000 рублей, убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение – 4 000 рублей;
- компенсация за непроизведенный капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения –191 000 рублей.
В рамках настоящего дела с целью определения суммы возмещения за изымаемое жилое помещение судом по ходатайству сторон назначена судебная товароведческая (оценочная) экспертиза, производство которой поручено ООО «А».
Согласно выводам заключения эксперта ООО «А» Р, приведенных в заключении от 15.03.2026 (т.2 л.д.102-216), рыночная стоимость (размер возмещения) спорного объекта недвижимости – квартиры № в доме № по <адрес>, в связи с изъятием, составляет 3 208 797 рублей и складывается из рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 488 717 рублей, рыночной стоимости общедомового имущества с учетом доли собственника оцениваемого жилого помещения в размере 120 725 рублей, рыночной стоимости жилого помещения без учета стоимости общедомового имущества и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с учетом доли собственника в размере 2 334 638 рублей; убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, включая убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он понесет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода на дату составления заключения – 264 717 рублей.
Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
По смыслу приведенных положений ст.15 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации возникновение обязанности возместить собственнику жилого помещения, понесенные им убытки законодатель связывает с совершением органом местного самоуправления действий по изъятию такого жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено, для муниципальных нужд.
Включению в размер возмещения подлежат убытки, причиненные ответчику изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места жительства, переездом, арендой жилья, оформлением права собственности.
При таких обстоятельствах, эксперт правомерно произвел расчет убытков, которые понесет собственник изымаемого жилого помещения, размер которых составляет 264 717 рублей, и включает в себя: стоимость услуг грузового транспорта для переезда – 7 600 рублей, услуг грузчиков для переезда – 10 112 рублей, услуг по сборке и разборки мебели – 3 800 рублей, стоимость аренды помещения в месте расположения изымаемой квартиры – 181 398 рублей, стоимость риэлтерских услуг на поиск аренды жилого помещения – 10 366 рублей, средняя стоимость риэлтерских услуг на поиск покупки жилого помещения, сопровождение сделки купли-продажи – 47 441 рублей, оплата услуг по оформлению документов на приобретение права собственности на жилое помещение - 4 000 рублей.
В указанном заключении эксперт также пришел к выводу о том, что на дату первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в 2018 году, срок проведения комплексного капитального ремонта не наступил. При проведении анализа сроков эксплуатации конструктивных элементов многоквартирного дома установлено, что на момент первой приватизации жилого помещения необходимость в проведении выборочного капитального ремонта также отсутствовала, в связи с чем снижение уровня надежности жилого помещения не могло произойти в результате его не проведения (т.2 л.д.156-167, 169).
Указанное экспертное заключение подготовлено экспертом Р, имеющей соответствующее профессиональное образование и являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков», ответственность эксперта застрахована в установленном законом порядке, квалификация подтверждена дипломами о профессиональной переподготовке, свидетельством о повышении квалификации и квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности. Эксперт предупреждена судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Профессиональный уровень эксперта не даёт оснований сомневаться в его компетентности.
Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости изымаемого у собственника для муниципальных нужд объекта недвижимости применительно к требованиям ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов; размер возмещения определен с учетом анализа местоположения объектов недвижимого имущества, стоимости жилого помещения с учетом площади вспомогательных помещений в сравнении с объектами – аналогами на рынке недвижимости, прав собственника на долю в общем имуществе и в праве собственности на земельный участок, убытков, которые понесет собственник в связи с изъятием жилого помещения, и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт; экономических характеристик региона и города, в котором расположен объект экспертизы.
Оснований сомневаться в обоснованности данного заключения эксперта у суда не имеется. Размер возмещения определен экспертом с учетом анализа местоположения объекта недвижимости, права собственника на долю в общем имуществе, на долю в праве собственности на земельный участок, на вспомогательные помещения. В заключении приведен механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а так же отдельных формирующих ее составляющих. В заключении приведено обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, право выбора определенных методов исследования, достаточность материалов, на основании которых эксперт сделал выводы, относится к компетенции эксперта, оснований сомневаться в уровне квалификации которого у суда, не имеется.
Вместе с тем, суд не может принять за основу отчет об оценке № от 01.11.2025, составленный оценщиком ООО «М», поскольку в силу ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки рекомендуемая для целей совершения сделки, может быть использована в течение 6 месяцев с даты составления отчета, тогда как отчет, предлагаемый истцом, составлен более 6 месяцев назад, то есть утратил свою актуальность.
Кроме того, оценщик Г, при составлении отчета не предупреждалась об уголовной ответственности о даче заведомо ложного заключения.
Иного отчета, отвечающего требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на момент рассмотрения дела по существу истцом не предоставлено.
Разрешая спор с учетом действующего законодательства, регулирующего данные правоотношения, и исходя из баланса интересов, как органа местного самоуправления, так и собственника изымаемого жилого помещения, при определении размера возмещения суд принимает экспертное заключение ООО «А» от 15.03.2026 в качестве допустимого и достоверного доказательства размера возмещения за принадлежащее ответчику жилое помещение.
Доказательств опровергающих объективность выводов оценщика ООО «А», свидетельствующих о том, что указанная в отчете об оценке рыночная стоимость изымаемого имущества не соответствует ценам, фактически сложившимся на рынке недвижимости, не представлено.
Принимая во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства рыночной стоимости жилого помещения, и с учетом заявленных истцом требований, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований истца частично, взысканию подлежит возмещение за жилое помещение в пользу собственника в размере 3 208 797 рублей, что включает в себя: рыночную стоимость жилого помещения с учетом доли вспомогательных помещений, доли общего имущества в многоквартирном доме, а также доли земельного участка, приходящейся на долю жилого помещения с учетом вспомогательных помещений, в размере – 2 944 080 рублей, убытки в размере – 264 717 рублей.
Согласно подп. 3.2 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с отчуждением недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст.239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации), право собственности Котляровой Н.М. на жилое помещение, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес> строителей, <адрес>, подлежит прекращению после фактической выплаты, установленного судом возмещения.
В соответствии со ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
В соответствии со ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
Ответчики Котлярова Н.М., Гончаров В.А. зарегистрированы и фактически проживают в спорном жилом помещении, в связи с чем, требование иска об их выселении подлежит удовлетворению.
Лица, выселяемые из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, принадлежащих им на праве собственности, в соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации вправе получить возмещение за изымаемые у них жилые помещения.
Следовательно, требования о выселении ответчиков из аварийного жилого помещения подлежат удовлетворению после выплаты полного возмещения за изымаемое жилое помещение собственнику Котляровой В.А.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами.
Согласно разъяснениям, изложенным в п.5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» при предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них.
Исходя из п.3 ч.1 ст.333.19 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера государственная пошлина для организаций уплачивается в размере 6 000 рублей.
Органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями (п.19 ч.1 ст.333.36 Налогового кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч.1 ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Так же, из материалов дела следует, что 01.12.2025 ответчиком Котляровой Н.М. в счет оплаты экспертизы на депозитный счет Управления Судебного департамента в Ямало-Ненецком автономном округе внесены денежные средства в размере 45 000 рублей, для производства экспертизы на основании определения суда от 17.12.2025 (т.1 л.д.228).
Экспертом ООО «А» Разгоняевой Т.В. заявлено ходатайство о взыскании расходов на производство экспертизы в размере 65 000 рублей (т.2 л.д.100-101).
Необходимость обращения в суд с иском у муниципального органа возникла в связи с несогласием ответчика – собственника изымаемого жилого помещения с изъятием у него жилого помещения по предложенной истцом выкупной цене в размере 2 760 200 рублей.
Достигнутый процессуальный результат свидетельствует о принятии судом итогового решения, как в пользу ответчика, так и истца.
По смыслу ст. 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, в тех случаях, когда собственники не согласны со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии недвижимости, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора, а критерием присуждения судебных расходов стороне по делу является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного требования.
Поскольку размер возмещения определен судом в большем размере, чем заявлено истцом, следовательно, рыночная стоимость жилого помещения, указанная в исковом заявлении была заявлена неправомерно, в связи с этим имеются основания для распределения судебных расходов между сторонами.
Распределяя судебные расходы, суд рассчитывает пропорцию удовлетворенных требований истца в размере 86 %, исходя из размера выкупной цены, заявленной в иске и размера возмещения, установленного судом (2 760 200: 3 208 797 х 100).
Учитывая изложенное, требования истца удовлетворены на 86 % и отказано в удовлетворении исковых требований на 14 %.
Таким образом с Котляровой Н.М., как с собственника изымаемого жилого помещения подлежат взысканию расходы на оплату услуг эксперта в размере 10 900 рублей из расчета 65 000 рублей х 86 % - 45 000 рублей, а с УМИ администрации города, в свою очередь, – 9 100 рублей, из расчета 65 000 рублей х 14 %.
Учитывая, что денежные средства в размере 45 000 рублей внесены Котляровой Н.М. на депозитный счет Управления Судебного департамента в Ямало-Ненецком автономном округе, денежные средства подлежат перечислению экспертному учреждению в связи с исполнением определения суда от 17.12.2025.
В силу положений ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков Котляровой Н.М. (собственник жилого помещения) и Гончарова В.А. (фактически проживает и зарегистрирован в подлежащем изъятию жилом помещении), подлежит взысканию государственная пошлина в размере по 10 000 рублей с каждого, от уплаты которой истец освобожден.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Управления муниципального имущества администрации города Муравленко к Котляровой Надежде Михайловне, Гончарову Вячеславу Александровичу об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, выселении удовлетворить частично.
Изъять для муниципальных нужд у Котляровой Надежды Михайловны жилое помещение в виде квартиры, расположенное по адресу: <адрес>.
Установить возмещение за жилое помещение, принадлежащее Котляровой Надежде Михайловне, в виде квартиры, площадью 23,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, в размере 3 208 797 (три миллиона двести восемь тысяч семьсот девяносто семь) рублей, с выплатой Управлением муниципального имущества администрации города Муравленко Котляровой Надежде Михайловне (паспорт №) денежного возмещения в указанном размере.
После фактической выплаты Управлением муниципального имущества администрации города Муравленко Котляровой Надежде Михайловне возмещения за жилое помещение:
- прекратить право собственности Котляровой Надежды Михайловны (паспорт №) на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>;
- признать за городским округом город Муравленко право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>;
- выселить Котлярову Надежду Михайловну (паспорт №), Гончарова Вячеслава Александровича (паспорт №) из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения.
Взыскать с Котляровой Надежды Михайловны (паспорт №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «А» (ИНН №, ОГРН №) денежные средства в счет оплаты экспертизы в размере 10 900 (десять тысяч девятьсот) рублей.
Взыскать с Управления муниципального имущества администрации города Муравленко (ИНН 8906004016, ОГРН 1028900766927) в пользу общества с ограниченной ответственностью «А» (ИНН №, ОГРН №) денежные средства в счет оплаты экспертизы в размере 9 100 (девять тысяч сто) рублей.
Взыскать с Котляровой Надежды Михайловны (паспорт №), Гончарова Вячеслава Александровича (паспорт №) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере по 10 000 (десять тысяч) рублей с каждого.
Обязать Управление Судебного департамента в Ямало-Ненецком автономном округе произвести перечисление с депозитного счета УСД в ЯНАО денежных средств в размере 45 000 (сорок пять тысяч) рублей на счет Общества с ограниченной ответственностью «А» ИНН №, КПП №, ОГРН №, Филиал «Новосибирский» АО «<данные изъяты>», счет №, корреспондентский счет № для оплаты экспертизы на основании определения суда от 17.12.2025 по гражданскому делу № 2-661/2025.
Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы, представления через Муравленковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий /подпись/ Е.К. Балаж
Мотивированное решение составлено 12 мая 2026 года.
Копия верна. Судья