Решение
Именем Российской Федерации
15 апреля 2026 года г. Челябинск
Тракторозаводский районный суд г. Челябинска в составе:
председательствующего Кузнецова М.Ю., при секретаре Подкорытовой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к Ратникову Ю. Г. о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – КУИЗО г. Челябинска) обратилось в суд с иском к Ратникову Ю.Г. о взыскании задолженности по арендной плате по договору за период с 04 сентября 2018 по 30 июня 2025 года в размере 87 679,94руб., пени за период с 02 октября 2018 по 30 июня 2025 года в размере 227791,85 руб., с продолжением начисления в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате 57340,25, установленной за период с 04 сентября 2018 по 30 июня 2022 года, за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.
В обоснование указано, что между истцом и <данные изъяты>» заключен договор аренды № от 14 августа 1996 года земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположено здание с кадастровым номером № В спорный период правообладателем части помещений в указанном здании являлся ответчик, в связи с чем на него возложена обязанность по уплате арендных платежей пропорционально занятой и необходимой для использования площади, которую последний не исполняет.
Представитель истца Щуровская П.А. в судебном заседании исковые требования поддержала. Дополнительно указала на вопросы суда, что вывод о применение ставки 3% обусловлен несоответствием фактического использования земельного участка виду разрешенного использования – для эксплуатации существующих зданий и территорий <данные изъяты> и <данные изъяты>. Данный факт установлен на основании сведений сервисов «Яндекс Карты» и «2ГИС», на которых зафиксировано расположение расположенных в здании коммерческих организаций, при этом натурный осмотр не осуществлен, ответчик о применении к нему такой ставки не уведомлялся, кроме направления ему расчета.
Ответчик, третье лицо Администрации г. Челябинска в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. От ответчика поступили письменные возражения (л.д. 105-107).
Гражданское дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Заслушав участника процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за пользование земли являются земельный налог и арендная плата.
Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 статьи 271); по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606); арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 611).
На основании части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.
При рассмотрении дела установлено, что между истцом и <данные изъяты>» заключен договор аренды № от 14 августа 1996 года земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 10-13, 36-38), на котором расположено здание с кадастровым номером № (л.д. 40), в котором расположены принадлежащие в спорный период ответчику помещения с кадастровыми номерами № (1/10 доли с 31 июля 2019 года), № (с 15 января 2019 по 28 марта 2023 года) (л.д. 44-52).
Договором предусмотрена обязанность внесения арендных платежей ежеквартально до 1 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. За нарушение сроков перечисления арендной платы Арендатор обязан уплатить пени в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.
При таких обстоятельствах, суд, с учетом положений 196 ГК РФ, которым регламентирован общий срок исковой давности три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса, признает обоснованным довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности до 01 октября 2022 года.
Из представленного истцом расчета задолженности следует, что арендная плата начислена с применением ставки 3% кадастровой стоимости земельного участка, поскольку он предоставлялся для строительства комплекса услуг.
Применение данной ставки истец обосновал несоответствием фактического использования земельного участка виду разрешенного использования – для эксплуатации существующих зданий и территорий <данные изъяты> и <данные изъяты>.
Вместе с тем, в нарушение статьи 56 ГПК РФ надлежащих доказательств, подтверждающих указанное обстоятельство, стороной истца не представлено. Кроме того, доказательств уведомления ответчика об изменении процентной ставки в связи с установлением факта, не представлено. Между тем, сведений об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, в ЕГРН не имеется.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд не усматривает оснований для вывода о возможности применения в расчете арендной платы ставки в размере 3%.
Кроме того, суд признает несостоятельным расчет в период с 28 марта по 28 августа 2023 года, поскольку в указанный период ответчику не принадлежал объект недвижимости с кадастровым номером №, соответственно в указанный период необходимо применить площадь земельного участка 61,03 кв.м.
При таких обстоятельствах, за период с 01 октября 2022 по 30 июня 2025 года с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 2097,37 руб., из расчета:
- за период с 01 октября по 31 декабря 2022 года:
237856,55 руб. х 0,3% х 3,323 х 1,118 х 1 / 365 дн. х 92 дн. = 668,19 руб.
- за период с 01 января по 27 марта 2023 года:
196339,73 руб. х 0,3% х 1,75 х 1,118 х 1 / 365 дн. х 86 дн.= 271,52 руб.
- за период с 28 марта по 31 декабря 2023 года:
87262,10 руб. х 0,3% х 1,75 х 1,118 х 1 / 365 дн. х 279 дн.= 391,5 руб.
- за 2024 год:
87262,10 руб. х 0,3% х 1,75 х 1,118 х 1 = 512,18 руб.
- за период с 01 января по 30 июня 2025 года:
87262,10 руб. х 0,3% х 1,75 х 1,118 х 1 / 365 дн. х 181 дн.= 253,98 руб.
Довод ответчика о необходимости исчисления платежа от площади иного земельного участка, объективно ничем не подтвержден. Выделение иного земельного участка из земель, относящихся к предмету договора аренды, правового значения не имеет.
Указание на отсутствие заключенного договора с ответчиком несостоятельно. Ответчик приобрел нежилое помещение в нежилом здании, расположенном на земельном участке, который является предметом договора аренды. Соответственно, в силу закона, к нему перешло право на земельный участок, необходимый для использования нежилого здания в указанной части, равно как и обязанность оплаты арендных платежей за его использование.
Разрешая требования о взыскании неустойки, суд приходит к следующему.
Кроме того, в соответствии с положениями статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (пункт 1 статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу требований пункта 1 статьи 332 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.
Исходя из презумпции платности землепользования и обязанности ежемесячно вносить платежи, неуведомление ответчика, вопреки доводам последнего, не может быть признано основанием, достаточным для освобождения ответчика от уплаты предусмотренной договором неустойки. Кроме того, закон и договор не связывают обязанность арендатора производить уплату арендных платежей с моментом получения расчета арендной платы, уведомления. Письменная форма соглашения о неустойке, как того предписывают положения статьи 331 ГК РФ, соблюдена.
При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 01 января 2023 (первый день просроченного обязательства в условиях поквартальной оплаты) по 30 июня 2025 года (определена заявленными требованиями) и составляет 4610 руб. из расчета: сумма долга*процентную ставку*количество дней/100.
В силу положений статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Из разъяснений, содержащихся в п. 85 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 08.11.2022 N 31 "О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств" следует, что применение ст. 333 ГК РФ об уменьшении судом неустойки возможно лишь в исключительных случаях, когда подлежащие уплате неустойка, финансовая санкция и штраф явно несоразмерны последствиям нарушенного обязательства. Уменьшение неустойки, финансовой санкции и штрафа допускается только по заявлению ответчика, сделанному в суде первой инстанции или в суде апелляционной инстанции, перешедшем к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции. В решении должны указываться мотивы, по которым суд пришел к выводу, что уменьшение их размера является допустимым.
Учитывая недопустимость злоупотребления правом истцом, а также недопущение обогащения за счет штрафных санкций, конкретные обстоятельства дела, принимая во внимание временной промежуток задержки исполнения возложенной обязанности, в целях соблюдения юридического баланса интересов сторон, в том числе через призму отсутствие иного уведомления ответчика, кроме выставления ему счетов, не принятых судом, суд считает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер подлежащей взысканию неустойки до 2000 руб. Данная сумма неустойки, по мнению суда, отвечает принципу разумности и справедливости, определена с учетом обстоятельств, заслуживающих внимания, оснований для снижения неустойки в большем размере суд не усматривает.
Оснований для продолжения начисления неустойки на сумму обязательства, заявленного ко взысканию за период с 04 сентября 2018 по 30 июня 2022 года, суд не усматривает ввиду отказа в удовлетворении основного обязательства по мотиву пропуска истцом срока исковой давности.
Также с ответчика в доход местного бюджета на основании ст. 103 ГПК РФ, подлежит взысканию госпошлина в размере 4000 руб. Оснований для взыскания судебных расходов в меньшем размере не имеется, поскольку это минимальная сумма, подлежащая уплате истцом при подаче иска имущественного характера, подлежащего оценке.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Удовлетворить частично исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к Ратникову Ю. Г. о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки.
Взыскать с Ратникова Ю. Г. (паспорт серии № №) в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (ИНН № ОГРН №) задолженность по арендной плате за период с 01 октября 2022 по 30 июня 2025 года в размере 2097,37 руб., неустойку за период с 01 января 2023 по 30 июня 2025 года в размере 2000 руб.
В удовлетворении остальной части заявленных требований – отказать.
Взыскать с Ратникова Ю. Г. (паспорт серии № №) в доход бюджета муниципального образования «город Челябинск» государственную пошлину 4000 руб.
Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Тракторозаводский районный суд г. Челябинска.
Председательствующий Кузнецов М.Ю.
Мотивированное решение изготовлено 22 апреля 2026 года.