РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 марта 2026 года город Муравленко
Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Балаж Е.К., при секретаре судебного заседания Иванович У.В., с участием представителя истца Дженгуровой Е.А., представителя ответчика Ситникова Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципального имущества администрации города Муравленко к Асояну Асканазу Кярамовичу об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, определении начальной цены объекта незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
УМИ администрации г. Муравленко обратилось в суд с иском к Асояну А.К. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, определении начальной цены объекта незавершенного строительства, указав в обоснование заявленных требований, что 19.09.2012 между истцом и индивидуальными предпринимателями К., С., Ю. (с множественностью лиц на стороне арендатора) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка сроком с 06.09.2012 по 06.09.2015, в рамках которого индивидуальным предпринимателям предоставлен земельный участок площадью 0,1804 га с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, под строительство объекта «<данные изъяты>». 16.10.2018 между истцом и Г. и П. заключен договор аренды земельного участка (с множественностью лиц на стороне арендатора) №, согласно которому вышеуказанный земельный участок предоставлен Г. под содержание и эксплуатацию объекта «<данные изъяты>», кадастровый номер №, сроком по 07.09.2067, а П. для завершения строительства объекта «<данные изъяты>», кадастровый номер №, сроком по 31.03.2019. 26.10.2022 между истцом и С. заключено соглашение № о присоединении к договору аренды от 16.10.2018 №, в силу которого земельный участок с кадастровым номером № предоставлен последнему под объект незавершенного строительства «<данные изъяты>»», кадастровый номер №, сроком до 23.10.2025. В последующем 17.05.2023 С. и Асоян А. К. заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 16.10.2018 №. Договор аренды прекратил свое действие 23.10.2025. Право на предоставление земельного участка однократно для окончания строительства было реализовано ответчиком. Между тем, строительство объекта не завершено, объект не введен в эксплуатацию, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 36 %. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано ответчиком в Едином государственном реестре недвижимости. Согласно отчету № от 13.11.2025 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства со степенью готовности 36 % составляет 10 490 400 рублей. Истец просит изъять у Асояна А.К. объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную цену объекта в размере 10 490 400 рублей.
Представитель истца Дженгурова Е.А. в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Ответчик Асоян А.К. при надлежащем извещении в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя Ситникова Д.С., который в ходе разбирательства указал, что установленный срок для строительства является чрезмерно коротким, поскольку на протяжении длительного времени ответчиком согласовывался внешний облик строения с Управлением архитектуры. Также пояснил, что строительные работы на объекте продолжаются. Просил суд отказать в удовлетворении заявленных истцом требований, а в случае удовлетворения иска определить начальную продажную цену объекта незавершенного строительства в соответствии с представленным им отчетом об оценке №, составленным ООО «<данные изъяты>», в размере 19 579 710 рублей.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика по правилам ч. 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, относится к случаям, при которых допускается принудительное изъятие имущества у собственника.
В силу пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
Согласно пункту 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технически присоединен) объект.
Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости (пункт 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 5 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером №, имеющий почтовый адрес ориентира: <адрес>, относится к землям населенных пунктов, с видом разрешенного пользования: бытовое обслуживание, поставлен на кадастровый учет 06.09.2012 (л.д. 44-45).
ДД.ММ.ГГ между муниципальным образованием город Муравленко, представляемым УМИ администрации города Муравленко, и индивидуальными предпринимателями К., С., Ю. (с множественностью лиц на стороне арендатора) заключен договор № аренды земельного участка площадью 0,1804 га, под строительство объекта: «<данные изъяты>», с кадастровым номером №, сроком по 06.09.2015 (л.д.8 -13).
20.05.2014 администрацией муниципального образования города Муравленко было выдано разрешение на строительство №, в соответствии с которым, в срок до 20.05.2015 ИП С. разрешено строительство объекта капитального строительства – <данные изъяты> (л.д.31).
08.11.2016 администрацией города Муравленко было выдано разрешение на строительство №, в соответствии с которым, срок разрешения на строительство продлен до 31.12.2017 (л.д.32-34).
16.10.2018 между муниципальным образованием город Муравленко, в лице УМИ администрации города Муравленко, и Г., П. (с множественностью лиц на стороне арендатора) был заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером №, предоставлен Г. под содержание и эксплуатацию объекта «<данные изъяты>», кадастровый номер №, сроком по 07.09.2067, а П. – для завершения строительства объекта «<данные изъяты>», кадастровый номер №, сроком по 31.03.2019 (л.д.17-22).
Дополнительным соглашением № от 12.11.2019 к договору аренды земельного участка № от 16.10.2018 внесены изменения, в том числе в части условий использования земельного участка: установлено, что до 04.04.2019 участок предоставляется П. для завершения строительства объекта «<данные изъяты>», а с 04.04.2019 — под содержание и эксплуатацию указанного объекта.
Кроме того, срок действия договора аренды с П. продлен до 07.09.2067 (л.д.22оборот-27).
26.10.2022 между истцом и С. заключено соглашение № о присоединении к договору аренды от 16.10.2018 №, в силу которого земельный участок, площадью 0,1804 га, с кадастровым номером №, имеющий почтовый адрес ориентира: <адрес>, предоставлен последнему на основании п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для завершения строительства «<данные изъяты>», с кадастровым номером №, на срок до 23.10.2025 (л.д.35-36).
17.05.2023 между С. (Сторона-1) и Асояном А.К. (Сторона-2) было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от 16.11.2018 (л.д.40).
Предметом соглашения является передача Стороной-1 Стороне-2 в полном объёме прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 16.10.2018 №, касающемуся земельного участка площадью 1804 кв. м, относящегося к категории земель населенных пунктов, имеющего кадастровый № и расположенный по почтовому адресу ориентира: <адрес> (п. 1.1. Соглашения)
В соответствии с п. 3 Соглашения, от Стороны-1 Стороне-2 переходят все права и обязанности по договору аренды, с момента его государственной регистрации.
Государственная регистрация Соглашения произведена 19.05.2023 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 30.10.2025, на земельном участке с кадастровым номером №, почтовый адрес ориентира: <адрес>, площадью 1804 га, с ограничением прав и обременением объекта недвижимости в виде аренды сроком действия с 19.05.2023 по 23.10.2025 в пользу Асояна А.К., ДД.ММ.ГГ года рождения, на основании Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.10.2018 №, расположен объект недвижимости с кадастровым номером № (л.д. 44-48).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства от 30.10.2025, право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, проектируемое назначение – иное сооружение «<данные изъяты>», со степенью готовности 36 %, площадью 251,9 кв.м., с определенной кадастровой стоимостью 227 994,69 рублей, зарегистрировано за Асояном А.К (л.д. 41-43).
Заключенное с ответчиком Соглашение № о присоединении к договору аренды земельного участка № от 16.10.2018, на котором расположен спорный незавершенный строительством объект, прекращено 24.10.2025, в связи с истечением срока его действия.
На момент окончания срока действия Соглашения степень готовности объекта составляла 36%
Доводы представителя ответчика об отсутствии оснований для удовлетворении иска в связи с тем, что срока для полного завершения строительства недостаточно, суд полагает не состоятельными, поскольку ответчика не представлены доказательства того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органа местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технически присоединен) объект.
Поскольку Асоян А.К. реализовал однократное право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, срок действия договора истек, объект «Салон по ремонту бытовой техники и автоэлектрики «Автозаряд» ответчиком достроен не был, заявленные истцом требования в части изъятия объекта незавершенного строительства подлежат удовлетворению.
Разрешая требование об определение начальной цены объекта незавершенного строительства, суд исходит из следующего.
Так, согласно представленному истцом отчету об оценке №, составленному 13.11.2025 ООО «<данные изъяты>», рыночная стоимость спорного объекта составляет 10 490 400 рублей (л.д.54-92).
Не соглашаясь с указанной рыночной стоимостью объекта незавершенного строительства, ответчик Асоян А. К. представил отчет об оценке № от 20.02.2026, изготовленный ООО «<данные изъяты>», согласно которому рыночная стоимость объекта составила 19 579 710 рублей (л. д. 107–194).
Вместе с тем, учитывая продолжение ответчиком строительных работ и увеличение площади объекта незавершенного строительства (согласно выписке из ЕГРН площадь объекта составляет 251,9 кв. м, в отчете от 13.11.2025, представленном истцом, эксперт проводит оценку объекта площадью 410,6 кв. м, а в отчете от 20.02.2026, представленном ответчиком, исследуется объект площадью 719,3 кв. м.), а также изменения, происходящие на рынке недвижимости, иные объективные экономические процессы, длительность судебного разбирательства (обжалования) и процедуры публичной реализации имущества, указание на стоимость объекта незавершенного строительства в резолютивной части может не соответствовать реальной рыночной стоимости объекта на момент его реализации.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения требования об определения начальной продажной стоимости объекта незавершенного строительства.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Управления муниципального имущества администрации города Муравленко к Асояну Асканазу Кярамовичу об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, определении начальной цены объекта незавершенного строительства, удовлетворить частично.
Изъять у Асояна Асканаза Кярамовича (паспорт гражданина Российской Федерации №) объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности 36 %, общей площадью 251,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы через Муравленковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий /подпись/ Е.К. Балаж
Мотивированное решение составлено 18 марта 2026 года.
Копия верна. Судья