РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 марта 2026 года город Муравленко
Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Балаж Е.К., при секретаре судебного заседания Иванович У.В., с участием представителя истца Дженгуровой Е.А., представителя ответчика Ситникова Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципального имущества администрации города Муравленко к Зубайраевой Лайле Резвановне об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, определении начальной цены объекта незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
УМИ администрации г. Муравленко обратилось в суд с иском к Зубайраевой Р.Р. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, определении начальной цены объекта незавершенного строительства, указав в обоснование исковых требований, что ДД.ММ.ГГ между сторонами заключен договор аренды земельного участка №, сроком по ДД.ММ.ГГ, по условиям которого Зубайраевой Р.Р. был предоставлен земельный участок площадью 400 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для завершения строительства объекта «<данные изъяты>», кадастровый номер №, площадью 69,6 кв.м. Договор аренды прекратил свое действие, право на предоставление земельного участка однократно для окончания строительства уже было реализовано Зубайраевой Р.Р. В настоящее время объект не введен в эксплуатацию, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 51 %. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано ответчиком в Едином государственном реестре недвижимости. Согласно отчету от 13.11.2025 № рыночная стоимость объекта незавершенного строительства со степенью готовности 51 % составляет 3 436 800 рублей. Истец просит изъять у Зубайраевой Р.Р. объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности 51 %, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, определить начальную цену объекта незавершенного строительства в размере 3 436 800 рублей, с учетом НДС.
Представитель истца Дженгурова Е.А. в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Ответчик Зубайраева Р.Р. при надлежащем извещении в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя Ситникова Д.С., который в ходе разбирательства указал, что завершение строительных работ в полном объёме в течение всего срока действия договора аренды (3 месяца) объективно невозможно. Также пояснил, что в настоящий момент объект возведен на 90%, строительные работы продолжаются. Кроме того, полагает, что отчет представленный стороной истца содержит не верные сведения о процентном соотношении готовности объекта, поскольку в настоящее время степень готовности объекта составляет около 90 %. В случае удовлетворения заявленных требований просил определить начальную цену объекта в размере 6 817 838 рублей, согласно отчету ООО «<данные изъяты>».
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика по правилам ч. 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, относится к случаям, при которых допускается принудительное изъятие имущества у собственника.
В силу пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
Согласно пункту 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технически присоединен) объект.
Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости (пункт 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 5 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Судом установлено и следует из материалов дела, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, относится к землям населенных пунктов, с видом разрешенного пользования: объекты дорожного сервиса, поставлен на кадастровый учет 28.12.2013 (л.д.50-58).
16.10.2014 между муниципальным образованием город Муравленко, представляемым УМИ администрации города Муравленко, и Г. заключен договор аренды земельного участка № на срок с 14.10.2014 по 14.10.2017.
В соответствии с условиями договора, Г. представлен земельный участок, площадью 0,0400 га, с кадастровым номером 89:13:010213:111, расположенный по адресу: <адрес>, промышленная зона, панель 13, <адрес>, под строительство объекта: «<данные изъяты>» (л.д.9-12).
27.06.2017 Администрация города Муравленко выдала Г. разрешение на строительство № со сроком действия до 27.12.2017, в отношении объекта капитального строительства - «<данные изъяты>», расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка № (л.д.13-14).
26.10.2017 между муниципальным образованием город Муравленко, представляемым УМИ администрации города Муравленко, и Г. на основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов заключен договор № аренды спорного земельного участка сроком по 14.10.2020 для завершения строительства объекта «<данные изъяты>» с кадастровым (условным) номером № (л.д.15-21).
В связи с тем, что по истечении срока, определенного договором аренды, строительство объекта завершено не было, степень готовности составляла 10 %, УМИ администрации г. Муравленко обратилось в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем реализации с публичных торгов, решением суда по делу № 2-5/2022 исковые требования были удовлетворены, решение вступило в законную силу 23.03.2022.
Распоряжением УМИ Администрации города Муравленко от 29.06.2022 № на основании решения суда об изъятии организованы публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадь застройки 69,6 кв.м., степень готовности 10%, адрес: <адрес> (л.д.22).
В связи с отсутствием заявок аукцион по продаже спорного объекта незавершенного строительства признан несостоявшимся (л.д.27-28).
По итогам аукциона, между УМИ администрации г. Муравленко и Г. заключен договор аренды земельного участка от 22.09.2022 №, сроком по 14.09.2025, в соответствии с условиями которого, последнему представлен земельный участок, площадью 400 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для завершения строительства объекта «<данные изъяты>», кадастровый номер № (л.д.29-37).
05.05.2025 ответчиком Зубайраевой Л. Р. на основании договора купли?продажи у Г. приобретён в собственность объект незавершённого строительства «<данные изъяты>» общей площадью 69,6 кв. м, со степенью готовности объекта 10%, имеющий кадастровый номер № и расположенный по адресу: <адрес> (л. д. 38–39).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства от 30.10.2025, право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, проектируемое назначение – иное сооружение «<данные изъяты>», со степенью готовности 51 %, с определенной кадастровой стоимостью 838 123,47 рублей, зарегистрировано за Зубайраевой Л.Р. (л.д.59-64).
23.06.2026 между городским округом город Муравленко, представляемым УМИ администрации города Муравленко, и Зубайраевой Л.Р. заключен договор аренды земельного участка №, сроком до 14.09.2025, в соответствии с которым Зубайраевой Л.Р. в аренду представлен земельный участок, площадью 400 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для завершения строительства объекта «<данные изъяты>», кадастровый номер №, площадью 69.6 кв.м. (л.д.40-49).
В настоящее время строительство объекта не завершено, объект не введен в эксплуатацию.
На момент окончания срока действия договора степень готовности объекта составляла 51 %.
Доводы представителя ответчика об отсутствии оснований для удовлетворении иска в связи с тем, что срока для полного завершения строительства недостаточно, суд полагает не состоятельными, поскольку стороной ответчика не представлены доказательства того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органа местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технически присоединен) объект.
Поскольку Зубайраева Л.Р. реализовала однократное право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, срок действия договора истек, объект «<данные изъяты>» ответчиком достроен не был, заявленные истцом требования в части изъятия объекта незавершенного строительства подлежат удовлетворению.
Разрешая требование об определение начальной цены объекта незавершенного строительства, суд исходит из следующего.
Так, согласно представленному истцом отчету об оценке №, составленному 13.11.2025 ООО «<данные изъяты>», рыночная стоимость спорного объекта составляет 3 436 800 рублей (л.д.67-105).
Не соглашаясь с указанной рыночной стоимостью объекта незавершенного строительства, ответчик Зубайраева Л.Р. представила отчет об оценке № от 20.02.2026, изготовленный ООО «<данные изъяты>», согласно которому рыночная стоимость объекта составила 6 817 838 рублей (л. д. 138-226).
Вместе с тем, учитывая продолжение ответчиком строительных работ и увеличение площади объекта незавершенного строительства, а также изменения, происходящие на рынке недвижимости, иные объективные экономические процессы, длительность судебного разбирательства (обжалования) и процедуры публичной реализации имущества, указание на стоимость объекта незавершенного строительства в резолютивной части может не соответствовать реальной рыночной стоимости объекта на момент его реализации.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения требования об определения начальной продажной стоимости объекта незавершенного строительства.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Управления муниципального имущества администрации города Муравленко к Зубайраевой Лайле Резвановне об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, определении начальной цены объекта незавершенного строительства, удовлетворить частично.
Изъять у Зубайраевой Лайлы Резвановны (паспорт гражданина Российской Федерации №) объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности 51 %, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы через Муравленковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий /подпись/ Е.К. Балаж
Мотивированное решение составлено 18 марта 2026 года.
Копия верна. Судья