РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 июля 2026 года город Ноябрьск, ЯНАО
Ноябрьский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Шабловской Е.А., с участием старшего помощника прокурора города Ноябрьска Ребриной В.А., при секретаре Бикмуллиной А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных отношений Администрации <адрес> к ФИО1 о прекращении права собственности на жилое помещение, об установлении возмещения (выкупной цены) в аварийном жилом помещении и признании права собственности на него за муниципальным образованием, прекращении права пользования жилым помещением, выселении из него без предоставления другого жилого помещения, взыскании судебной неустойки и судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Департамент имущественных отношений Администрации <адрес> обратился в Ноябрьский городской суд с иском к ФИО1 о прекращении права собственности на жилое помещение, об установлении возмещения (выкупной цены) в аварийном жилом помещении и признании права собственности на него за муниципальным образованием, прекращении права пользования жилым помещением, выселении из него без предоставления другого жилого помещения, взыскании судебной неустойки и судебных расходов.
В обоснование иска указано, что ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. На основании заключения межведомственной комиссии № (1999) от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение, принадлежащее ответчику, признан аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Р-2438 указанный дом включен в перечень непригодного для проживания и аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования <адрес>, на собственников помещений дома возложена обязанность осуществить в срок до ДД.ММ.ГГГГ отселение из занимаемых жилых помещений, а в срок до ДД.ММ.ГГГГ осуществить снос дома. Поскольку снос многоквартирного жилого дома собственниками осуществлен не был, администрация <адрес> ДД.ММ.ГГГГ приняла постановление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, занятого этим многоквартирным домом. Указанный дом включен в комплексную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и жилищного фонда, планируемого к признанию аварийным, на территории ЯНАО, утв. Постановлением Правительства ЯНАО от ДД.ММ.ГГГГ №-П, что не дает ответчику право выбора на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп, ответчику по делу - собственнику спорного жилого помещения полагается только получение возмещения (выкупной цены). Поскольку с собственником жилого помещения не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения, то истец обратился в суд с настоящим иском, просит установить выкупную цену. Ответчик в спорном жилом помещении не проживает. Истец просит установить собственнику возмещение (выкупную цену) за спорное жилое помещение в размере 5249 200 рублей, после перечисления ответчику возмещения (выкупной цены) за спорное жилое помещение прекратить его право собственности на данное жилое помещение с прекращением права пользования данным жилым помещением, а также признать за муниципальным образованием <адрес> право собственности на данное жилое извещение, выселить ответчика с возложением обязанности передать освобождённое жилое помещение департаменту имущественных отношений Администрации <адрес> по акту приема-передачи; взыскать с ответчика в пользу департамента судебные расходы в размере 215 рублей 94 копейки, а также взыскать в пользу департамента имущественных отношений Администрации <адрес> с ответчика судебную неустойку в размере 200 руб., за каждый день не исполнения решения суда с даты, следующей за датой вступления в законную силу решения суда по день фактического исполнения решения суда, (т.1 л.д.5-8).
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ привлечена в порядке статьи 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – Администрация <адрес>, (т. л.д.2-4).
В судебное заседание представитель истца не явился, судом был извещен о времени и месте рассмотрения дела, направил письменное возражение о не согласии с судебной экспертизой по установлению выкупной стоимости, (т.2 л.д.116-121).
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования Администрация <адрес> в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя, поддерживает позицию Департамента имущественных отношений, просит рассмотреть дело без участия представителя, (т.2 л.д.128).
Ответчик ФИО1 в судебном заседании участия не принимал, судом был извещен по последнему месту жительства. Поскольку место нахождения ответчика не было установлено, (т.2 л.д.92), то ответчику назначен представитель адвокат ФИО6.
Представитель ответчика адвокат ФИО6 просил установить выкупную стоимость изымаемого жилого помещения на основании судебной экспертизы.
С учётом позиции представителя истца, представителя ответчика, исследовав имеющиеся доказательства, заключения прокурора, полагавшего требования подлежащими удовлетворению согласно заключению судебной экспертизы, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Таким образом, условием применения части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации является признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Такой порядок закреплен в постановлении Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является собственником квартиры общей площадью 38,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> Право собственности ФИО1 было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, (т.1 л.д.9-11).
Департамент имущественных отношений Администрации <адрес> в соответствии с Положением о Департаменте, утвержденным постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № П-590, осуществляет мероприятия по изъятию земельных участков для муниципальных нужд (п. 2.3.2), по переселению граждан из аварийного жилищного фонда (п. 2.4.4), (т.1 л.д.26-28).
Заключением межведомственной комиссии ДД.ММ.ГГГГ № (1999) многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, (т.1 л.д.13-14).
Распоряжением Администрации муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Р-2438 жилые помещения многоквартирного <адрес> включены в перечень непригодного для проживания и аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования <адрес>. Собственникам постановлено самостоятельно осуществить отселение из занимаемых жилых помещений в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а в срок до ДД.ММ.ГГГГ осуществить снос дома, (т.1 л.д.15).
Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ, в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.
При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Постановлением главы Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-П земельный участок с кадастровым номером № площадью 1075 кв.м., входящий в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> признанного аварийным и подлежащим сносу, изъят для муниципальных нужд, (т.1 л.д.16).
В связи с фактическим отказом собственников помещений от сноса аварийного многоквартирного <адрес>, жилые помещения, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию <адрес>, также изъяты для муниципальных нужд, (т.1 л.д.16).
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №185-ФЗ «О Фонде содействия реформирования Жилищно-коммунального хозяйства» настоящий Федеральный закон в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным Образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой Организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и Органами местного самоуправления.
Согласно пункту 3 статьи 2 указанного Федерального закона под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Таким образом, права собственника жилого помещения, включенного в региональную программу, расширены при переселении из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и собственнику предоставлено право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Аварийный дом включен в комплексную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и жилищного фонда, планируемого к признанию аварийным, на территории <адрес> на 2019-2030 годы, утвержденную постановлением Правительства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-П (приложение №).
Согласно указанной программе обеспечение жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещением выкупной стоимости.
В силу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Следовательно, ответчик имеет право только на получение выкупной цены за принадлежащее ему на праве собственности аварийное жилое помещение.
Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика ФИО1 был направлен проект соглашения о выкупе жилого помещения, в котором была собственникe предложена выкупная цена за жилое помещение в размере 5249 200 рублей, (т.1 л.д.19-24).
Соглашение о выкупе жилого помещения между сторонами не достигнуто.
В связи с указанными обстоятельствами, истцом инициировано обращение в суд с настоящим иском, в котором он просит определить размер возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 5249 200 рублей.
С учетом данных положений, а также в связи с не заключением сторонами соглашения, отсутствием возражений ответчика (место нахождения ответчика не было установлено судом) на установление размера возмещения за аварийное жилое помещение, суд приходит к выводу о том, что спорное жилое помещение подлежит изъятию у собственника путем его выкупа в судебном порядке.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, приведенным в ответе на вопрос 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
С целью определения размера возмещения (выкупной цены) за изымаемое жилое помещение по ходатайству прокурора определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «МВМ-Оценка», (т.1 л.д.128-131).
Согласно заключению ООО «МВМ-Оценка» от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> по состоянию на дату первой приватизации жилого помещения в данном доме требовал проведения выборочного капитального ремонта, (т.2 л.д.11).
Вывод о потребности в проведении выборочного капитального ремонта многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> ни кем из сторон не оспаривается.
Оснований не доверять указанному выводу у суда не имеется.
Эксперт в своем заключении пришел к выводу, что жилой дом изначально был построен с нарушением строительных норм и правил, что ускорило его физический износ в комплексе с неблагоприятными условиями окружающей среды; капитальный ремонт не был произведен в нормативные сроки, жилой дом пришел в непригодное для проживание состояние и был признан аварийным и подлежащим сносу. То есть, вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта, (т.2 л.д.11).
Согласно заключению эксперта, с учетом корректировки расчета размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 38,6 кв.м., с учетом площади вспомогательных помещений, по состоянию на дату первой приватизации жилого помещения в ценах на дату проведения экспертизы составляет 703 000 рублей, (т.2 л.д.114оборот-115).
Выкупная цена (размер возмещения) за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 38,6 кв.м., с учетом площади вспомогательных помещений (кадастровый №), с учётом рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учётом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причинённые собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несёт в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращение своих обязательств перед третьими лицам, в том числе упущенная выгода составляет 4 883000 рублей, (т.2 л.д.115).
Суд принимает данное экспертное заключение как отвечающее принципам достоверности. Не доверять экспертному заключению оснований у суда не имеется. Стороны при определении судом кандидатуры эксперта в установленном порядке отводов данному эксперту не заявили. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, какой-либо их заинтересованности в исходе дела не установлено. Заключение составлено лицом, имеющим соответствующее образование и стаж работы. Экспертиза выполнена с учетом всех требований, предъявляемых к экспертной деятельности, на основании соответствующей методической литературы и нормативных актов, которые отражены непосредственно в самом заключении. Заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на размер выкупной цены аварийного жилого помещения, включающий в себя убытки, связанные с арендой иного жилья, с переездом, с оформлением права собственности на другое жилое помещение, с поиском другого жилого помещения, что в полной мере отвечает требованиям части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, заключение содержит подробное описание проведенных исследований, при применении которых эксперт основывалась на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, содержит выводы и ответы на вопросы поставленные судом.
Экспертное заключение, выполненное ООО «МВМ-Оценка», соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности», содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов; размер рыночной стоимости недвижимого имущества установлен на основании представленных документов, с учетом анализа местоположения объектов недвижимого имущества, экономических характеристик региона и города, в котором расположен объект экспертизы. Экспертное заключение содержит сведения об объектах-аналогах, при сравнении которых эксперт опирался на рыночную ситуацию.
В данном случае рыночная стоимость спорного помещения, определенная судебным экспертом на основании исследования объектов-аналогов квартир с соответствующим месторасположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки с применением корректировки цен, является достоверной и может быть принята при определении размера выкупной стоимости жилого помещения, что согласуется с разъяснениями, данными Конституционным Судом Российской Федерации в определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О, о том, что компенсация за изымаемое помещение должна отвечать критерию равноценного возмещения.
Доводы Департамента о том, что имеются расхождения между объектами-аналогами и объектом исследования не состоятельны.
Для расчета корректировки на местоположение, эксперт использовал «Справочник оценщика недвижимости-2025. Жилая недвижимость. Квартиры. Корректирующие коэффициенты и характеристики рынка недвижимости», ФИО5, Нижний Новгород, 2025 <адрес> справочник учитывает экспертное мнение оценщиков, относительно различных факторов, усредненных по городам России. Отнесение объекта к той или иной категории районов, не зависит от этажности оцениваемого объекта. Малоэтажные дома могут быть расположены в любом из районов города. Если оцениваемый объект расположен в одноэтажном жилом доме, это не значит, что объект расположен в зоне малоэтажной застройки. Данным справочником вообще не предусмотрена группа объектов «зона малоэтажной застройки». Также справочник не учитывает индивидуальные особенности зонирования конкретного города, аналитические данные по ценовому зонированию и местоположению жилой недвижимости <адрес> отсутствуют в открытых источниках, поэтому эксперт определял возможность применения корректировки исходя из своего опыт при взятии аналогов в оценки исходя из своего опыта, и знаний. Согласно справочнику, оцениваемый объект можно отнести только к категории «<адрес>ы среднеэтажной застройки», о чем следует в ответе на рецензию, (т.2 л.д.110).
Согласно портала https://ks-yanao.ru центральной частью <адрес> можно условно очертить между <адрес>, возле городского кинотеатра «Русь». Здесь сосредоточена основная деловая и общественная жизнь, аналитические данные по ценовому зонированию и местоположению жилой недвижимости <адрес> отсутствуют в открытых источниках, поэтому эксперт определял возможность применения корректировки исходя из своего опыта и знаний.
В <адрес> отсутствует современная высотная застройка, соответственно и к категории «<адрес>ы современной высотной застройки, объект аналог № так же отнесен не может.
По мнению эксперта, объект аналог № согласно справочнику относятся категории «<адрес>ы среднеэтажной застройки», (т.2 л.д.110оборот).
Суд соглашается с такими выводами эксперта, поскольку в <адрес> отсутствует современная высотная застройка.
В справочнике оценщика недвижимости-2025. Жилая недвижимость. Квартиры. Корректирующие коэффициенты и характеристики рынка недвижимости», ФИО5, Нижний Новгород, 2025 г. коэффициент на материал стен между блочными жилыми домами и деревянными, не рассчитан, поэтому использовался более ранний справочник 2024 года.
Суд соглашается с такими выводами эксперта, поскольку такой расчет не указывает на неправильность вывода эксперта.
Согласно разделу 3.8 (стр.50) «Справочника оценщика недвижимости-2025. Жилая недвижимость. Квартиры. Корректирующие коэффициенты и характеристики рынка недвижимости», ФИО5. Нижний Новгород, 2025 г. при отсутствии необходимого для расчетов коэффициента, оценщик (эксперт) может использовать данные предыдущего справочника, (т.2 л.д.111).
Доводы Департамента о применении не корректных аналогов в оценке не состоятельные.
В объявлении по объекту аналогу № указано (см. скрин-шоты объявлений в приложении к заключению эксперта на стр.99), что сделан косметический ремонт. Это не говорит об улучшенном качестве отделки. Косметический ремонт, как правило выполнен из простых не дорогостоящих материалов (это видно на фотографиях к объявлению, например, линолеум на полу, что сразу относит ремонт к типу «эконом»), поэтому, поэтому вид отделки принят как - эконом-класс, (т.2 л.д.64, 111оборот).
Суд также соглашается с выводами эксперта о том, что при расчете компенсации за ветхое и аварийное жилье, аварийность жилого дома не должна учитываться, поскольку жилой дом пришел в аварийное состояние не по вине собственника. Аварийное жилье оценивается так, как если бы оно продавалось на открытом вторичном рынке в обычных условиях. Рыночная цена формируется на открытом рынке в условиях конкуренции, (т.2 л.д.111 оборот).
Оцениваемый земельный участок кадастровый № имеет вид разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой», что подтверждается данными публичной кадастровой карты .../ и данными Рореестра ... Соответственно, экспертом проводились расчеты исходя из установленного вида разрешенного использования земельного участка.
Согласно справочнику, Некоммерческой организацией «СтатРиелт», соответствует виду разрешенного использования «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», (т.2 л.д.112).
Объект-аналог № расположен на окраине жилой зоны, вблизи с промышленной зоной <адрес>. Преобладающая окружающая застройка в месте расположения объекта аналога № - частные жилые дома, административно-бытовые здания, хозяйственные корпуса, автосервис, объекты оптовой торговли, гаражи, незастроенные территории, поэтому по мнению эксперта местоположение объекта оценки лучше местоположения объектов аналогов № и №, поэтому применена повышающая корректировка на местоположение, (т.2 л.д.112).
Доводы Департамента о необоснованном расчете экспертом среднего времени для переезда не состоятельны.
Законодательство России не устанавливает единого обязательного срока для переезда из квартиры. Продолжительность процесса зависит от множества факторов: объёма вещей, состояния жилья, логистики, наличия помощников и других обстоятельств. Выводы о времени, которое потребуется на переезд, эксперт производил из опыта оценки подобных объектов, личного опыта переезда, эксперт высказал своё профессиональное мнение, основанное на личном опыте. В Методических рекомендациях по определению размера возмещения за изымаемые жилые помещения (в том числе в домах непригодного для проживания жилищного фонда) СПОД РОО 03-17-2023 раздел 9 указано (приведен скрин) Расходы на оплату услуг по транспортировке движимого имущества правообладателя жилого помещения рекомендуется рассчитывать исходя из допущения, что переезд будет осуществлён в пределах района расположения объекта или в близлежащие районы. Соответственно, продолжительность использования услуг транспортного средства с учетом времени на проведение погрузочно-разгрузочных работ составит в среднем от 2 до 5 часов в зависимости от количества движимого имущества, (т.2 л.д.112-113 оборот).
Необходимость учета убытков, связанных с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность жилого помещения взамен изымаемому указана в Методических рекомендациях по определению размера возмещения за изымаемые жилые помещения (в том числе в домах непригодного для проживания жилищного фонда) СПОД РОО 03-17-2023 раздел 9.
Длительность периода аренды жилого помещения, на время поиска нового жилья, была определена по результатам телефонного интервьюирования представителей агентств недвижимости о среднем времени поиска и приобретения жилого помещения, с учетом времени на юридическую проверку документов продавца, сбор продавцом необходимых документов для продажи, времени выезда продавца из занимаемого жилого помещения и т.п.. а также личного опыта эксперта. Среднее значение по результатам опроса составляет 2 месяца.
По данным риэлторских агентств средний срок продажи квартир в России в июне 2026 года снизился до 96 дней, в 2025 году средний срок экспозиции квартир составлял 108 дней.
При расселении ветхого и аварийного жилья, собственник помещения вынужден временно переехать. Пока он не приобретёт новую квартиру в собственность, ему приходится снимать жильё - и эти ежемесячные платежи становятся реальным финансовым ущербом. Закон (в частности, ч. 7 ст. 32 ЖК РФ) прямо предусматривает, что в размер возмещения включаются убытки, связанные с изменением места проживания и временным пользованием иным жилым помещением, (т.2 л.д.112 оборот).
При расчете риэлтерских услуг эксперту не удалось найти достаточное количество риэлтерских агентств в <адрес>. Риелторы не охотно разглашают детали своей деятельности, в сети Интернет информация о стоимости услуг, как правило скрыта. Поэтому эксперт выбрал ряд риэлтерских агентств из других городов на территории ЯНАО с открытыми данными по стоимости риэлтерских услуг. Учитывая, что стоимость риэлторских услуг по городам сопоставима, эксперт посчитал возможным использовать эти данные для расчетов, (т.2 л.д.113).
Оснований не согласиться с выводами эксперта у суда не имеется, как и подвергать сомнению выводы, которые основаны на нормативно-правовых актах, которые использует при расчете эксперт.
Возражения и не согласие Департамента имущественных отношений с оценкой, проведенной по поручению суда, не опровергает выводы эксперта, а Департамент не является экспертной организацией в области оценки аварийных, так и не аварийных жилых помещений.
Своей оценки Департаментом не предоставлено, как и ходатайств о назначении повторной экспертизы. Предоставленное в адрес суда Департаментом к иску письмо оценщика ООО «Центр оценки и экспертизы метод» не содержит, каких то расчетов, которые суд и участники процесса могли проверить. Кроме того, указанная оценка проведена ДД.ММ.ГГГГ и не может быть положена в основу решения спустя 10 месяцев, (т.1 л.д.23-24).
Поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Определение размера возмещения за изымаемое жилое помещение, размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и право собственника на ее получение с учетом нуждаемости дома в капитальном ремонте на дату первой приватизации по дому, равно как и характеристика здания, в котором расположено изымаемое помещение, являются юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению и доказыванию при рассмотрении спора об определении выкупной цены за изымаемое жилое помещение.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Согласно положениям части 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
В соответствии с ранее действовавшими нормами Жилищного кодекса РСФСР с жильцов дома удерживалась плата за капитальный ремонт дома, а на наймодателе (собственнике жилья), которым являлась администрация города, лежала обязанность своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования (статья 141 ЖК РСФСР).
С ДД.ММ.ГГГГ введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу указанных положений, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства и переходит к собственникам жилых помещений после исполнения им указанной обязанности лишь обязанность по производству последующих капитальных ремонтов.
При этом, как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О, определяя в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (статья 16).
Это законоположение, как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан (Определения от ДД.ММ.ГГГГ №-О и от ДД.ММ.ГГГГ №-О).
Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, муниципальное образование, как наймодатель, обязано исполнить обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества, как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.
На основании положений части 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Таким образом, принимая во внимание заключение ООО «МВМ-Оценка», руководствуясь указанными выше правовыми положениями, суд полагает необходимым установить выкупную стоимость за жилое помещение, принадлежащее ФИО1 в размере 5586 000 рублей, определенную в соответствии с требованиями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании заключения судебной экспертизы. Следовательно, взысканию с истца в пользу ответчика (собственника спорной квартиры) подлежит размер выкупной стоимости, включающий размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 5586 000 рублей (703 000 + 4883 000).
В соответствии с частью 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
Согласно подпункту 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).
Так как требование истца об установлении возмещения (выкупной цены) за подлежащее изъятию жилое помещение признано правомерным, право собственности ответчика ФИО1 на спорное жилое помещение после фактической выплаты возмещения (выкупной цены) за жилое помещение подлежит прекращению в соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации с признанием права городского округа <адрес> на указанное жилое помещение.
В связи со сменой собственника жилого помещения на ФИО1 следует возложить обязанности по его передаче по акту приема-передачи департаменту.
Решение суда о прекращении жилищных прав ответчика ФИО1 является основанием для снятия ответчика с регистрационного учета в соответствии с Правилами регистрации и снятия с регистрационного учёта граждан Российской Федерации, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.
В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).
Из пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка). Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).
Пунктами 31 и 32 указанного постановления также разъяснено, что суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.
Поскольку требования истца заявлено о возложении обязанности по передаче жилого помещения с ключами от входной двери, то суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению требования департамента о присуждении судебной неустойки с ФИО1.
Судебная неустойка по своей сути несет в себе публично-правовую составляющую, поскольку она является мерой ответственности на случай неисполнения судебного акта, устанавливаемой судом, в целях дополнительного воздействия на должника, следовательно, она не может быть взыскана за неисполнение судебного акта до момента ее присуждения. Размер судебной неустойки определяется судом по своему внутреннему убеждению с учетом обстоятельств дела и исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды должником из своего незаконного или недобросовестного поведения. Соразмерность судебной неустойки определяется исходя из степени сопротивления должника в исполнении обязательства, и, соответственно, присуждается в целях преодоления имеющегося сопротивления и побуждения к исполнению.
Определяя размер неустойки, учитывая характер спора и требований, на исполнении которых настаивает взыскатель, характер обязательств, исполнение которых возложено на должника, суд полагает, что размер неустойки в сумме 200 рублей за каждый день будет отвечать принципу справедливости и соразмерности, последствиям неисполнения решения суда. При этом ее начисление следует производить, начиная со дня, следующего за днем фактической выплаты возмещения (выкупной цены) за жилое помещение по день его фактического исполнения.
В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
При подаче искового заявления департамент в силу положений пункта 19 части 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации был освобождён от уплаты государственной пошлины.
Согласно статье 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления неимущественного характера государственная пошлина для организаций составляла на дату подачи иска 20 000 рублей.
В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесённые судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобождён, взыскиваются с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворённой части исковых требований.
В этой связи с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, исчисленная по правилам статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, с перечислением в бюджет муниципального образования <адрес> в размере 20 000 рублей.
Оснований для освобождения ответчика от уплаты государственной пошлины не имеется.
В связи с рассмотрением настоящего спора истцом понесены почтовые расходы, связанные с направлением ответчику копии искового заявления и приложенных к нему материалов, а также соглашения о выкупе жилого помещения, в общей сумме 215 рублей 94 копеек, что подтверждается списками внутренних почтовых оправлений. Факт их несения подтверждается списком внутренних почтовых оправлений от ДД.ММ.ГГГГ № на 97 рублей 60 копеек и от ДД.ММ.ГГГГ № на 118 рублей 34 копейки, (т.1 л.д.31-43).
Согласно статье 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами.
Истцом были заявлены требования о прекращении права собственности на жилое помещение, об установлении возмещения (выкупной цены) в аварийном жилом помещении и признании права собственности на него за городским округом <адрес>, прекращении права пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения.
Поскольку исковые требования Департамента имущественных отношений Администрации <адрес> к ФИО1 были удовлетворены на 93,97 % (5249200: 5586000 х 100), то с ФИО1 подлежат взысканию почтовые расходы в размере 202 рубля 92 копейки (215,94 х 93,97%).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования департамента имущественных отношений Администрации <адрес> удовлетворить частично.
Установить ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт №) возмещение (выкупную цену) за принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу:<адрес> размере 5586 000 рублей, возложив на департамент имущественных отношений Администрации <адрес> (ИНН №, ОГРН №) обязанность по выплате возмещения (выкупной цены) в указанном размере в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №).
После фактической выплаты возмещения (выкупной цены) за жилое помещение:
- прекратить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) на жилое помещение – <адрес>, расположенное по адресу: <адрес>
- признать за городским округом <адрес> право собственности на жилое помещение – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>
- прекратить право пользования ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) жилым помещением – <адрес> расположенной по адресу: <адрес> с возложением на ФИО1 обязанности по его передаче с ключами от входной двери департаменту имущественных отношений Администрации <адрес> по акту приема-передачи.
Настоящее решение является основанием для снятия с регистрационного учета ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>
Взыскивать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в пользу департамента имущественных отношений Администрации <адрес> (ИНН №, ОГРН №) судебную неустойку по 200 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, начиная со дня, следующего за днем фактической выплаты возмещения (выкупной цены) за жилое помещение, и до дня фактического исполнения решения суда.
Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в пользу департамента имущественных отношений Администрации <адрес> (ИНН №, ОГРН №) судебные расходы в размере 202 рубля 92 копейки.
Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) государственную пошлину в бюджет городского округа <адрес> 20 000 рублей.
В остальной части иска отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд <адрес> через Ноябрьский городской суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий ...
...
...