РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
06 июля 2026 года г. Ханты-Мансийск
Ханты-Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе:
председательствующего судьи Ниловой Е.В., при секретаре Муртазиной А.В., с участием представителя истца ФИО2 – адвоката ФИО4, представителя ответчика ФИО1 – адвоката ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1481/2026 по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, признании пунктов договора недействительными, установлении фактической стоимости объектов недвижимого имущества, взыскании судебных расходов на оказание юридических услуг, государственной пошлины, установил:
ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, признании пунктов договора недействительными, установлении фактической стоимости объектов недвижимого имущества, взыскании судебных расходов на оказание юридических услуг, государственной пошлины.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) был заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка с гаражом.
Согласно п. 1.1. Договора ФИО1 продала ФИО2 принадлежащий ей земельный участок площадью 34 кв.м, с кадастровым номером № находящимся по адресу: <адрес> на землях населенных пунктов, находящихся в ведении администрации <адрес>, предоставленный для эксплуатации гаража, здание (гараж) назначение нежилое помещение общей площадью 50 кв.м., кадастровый № находящимся по адресу: №.
Согласно выпискам из ЕГРН право собственности на объекты недвижимости: земельный участок и здание (гараж) было зарегистрировано за истцом в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 2.3. Договора купли-продажи ФИО2 купил у ФИО1 указанный земельный участок и гараж за 250 000 руб., из них земельный участок за 100 000 руб., гараж за 150 000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора ФИО1 получила от ФИО2 250 000 руб.
Между ФИО1 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ согласно условиям расписки ФИО2 передал денежные средства в размере 2 650 000 руб. за земельный" участок, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> участок 63 и гараж кадастровый № расположенным по адресу: <адрес>, а/63, как дополнение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 получила денежные средства в размере 2 400 000 руб. за земельный участок и гараж, как дополнение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Покупная цена в договоре купли-продажи была занижена продавцом в целях уменьшения налогообложения при продаже недвижимого имущества, действительная, реальная цена договора составляла 2 650 000 руб., что подтверждается распиской о передаче денежных средств ответчику в день подписания договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ.
Денежные средства в размере 2 650 000 руб. были переданы истцом перед подписанием договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ наличными денежными средствами, в день передачи денежных средств истцом была снята денежная сумма с банковского счета в указанном размере, что подтверждается банковской выпиской.
При заключении договора купли-продажи земельного участка и гараж истец не был поставлен в известность об отнесении территории ГСК «Белая Русь», где расположены приобретаемые объекты недвижимого имущества к территории планируемой застройки, план застройки был утвержден Постановлением Администрации города Ханты-Мансийска от 02.07.2025 № 446-1 «О комплексном развитии территории жилой застройки в районе улиц <адрес>».
Согласно приложению 2 к Постановлению Администрации города Ханты-Мансийска от 02.07.2025 № 446-1 в перечне земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в границах территории жилой застройки в районе Мира-Строителей-Чехова города Ханты-Мансийска подлежащих сносу № включен земельный участок кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>), в перечне сведения о включении гаража кадастровый № отсутствуют.
В связи с чем, продавец принял решение о продаже гаража с земельным участком, сделка купли-продажи была заключена ДД.ММ.ГГГГ, при заключении сделки покупатель не был поставлен в известность, что территория, на которой расположен гараж и земельный участок отнесена под территорию застройки.
Указанные обстоятельства о планируемом сносе гаражей расположенных на территории <адрес> в <адрес> истцу стали известны на собрании собственников гаражей ГСК «Белая Русь» в январе 2026 года.
На основании изложенного, с учетом неоднократного уточнения исковых требований, просит суд: признать недействительной сделкой договор купли-продажи (купчая) земельного участка с гаражом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении недвижимого имущества: земельный участок площадью 34 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, участок № на землях населенных пунктов, находящихся в ведении администрации <адрес>, предоставленный для эксплуатации гаража, здание (гараж) назначение нежилое помещение общей площадью 50 кв.м., кадастровый №, расположенным по адресу: <адрес>. Применить последствия недействительности сделки договора купли-продажи (купчая) земельного участка с гаражом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, возвратить сторонами сделки друг другу всё полученное по сделке. Установить фактическую действительную стоимость по договору купли-продажи земельного участка с гаражом от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 650 000 руб. Признать недействительным п. 2.2, 2.3 договора купли-продажи земельного участка с гаражом от ДД.ММ.ГГГГ. Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства по договору купли-продажи по договору купли-продажи земельного участка с гаражом от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 650 000 руб. Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2: расходы на оказание юридических услуг в размере 50 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 руб.
В письменных возражениях на исковое заявление ответчик ФИО1 просит в удовлетворении исковых требований отказать. Указывает, что ФИО1 действовала добросовестно при заключении договора, ответчику ничего не было известно о планируемом сносе, доказательств обратного не представлено. Более того, из письма администрации города Ханты-Мансийска от 20.04.2026 следует, что в настоящее время решение об изъятии участка не принималось, нежилое здание в перечень сносимых объектов не включено. Истец, являясь собственником объектов недвижимости с августа 2025 года, только в январе 2026 года узнал о сносе объекта. Полагает, что ФИО1 не может нести ответственность за снос гаража после его продажи.
Определением от 11.03.2026 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Администрация города Ханты-Мансийска, ГСК «Белая Русь».
Протокольным определением от 08.06.2026 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечен Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска.
Истец, ответчик, третьи лица в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили. В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца ФИО2 – адвокат ФИО4 настаивала на удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика ФИО1 – адвокат ФИО5 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала по доводам, изложенным в письменных возражениях.
Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам, по следующим основаниям.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с положениями статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
В силу ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.
В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Пунктом 2 указанной статьи определено, что при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (подпункт 2);
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что статья 178 Гражданского кодекса РФ, устанавливающая ориентиры, которым должны следовать суды при определении того, являлось ли заблуждение, под влиянием которого была совершена сделка, настолько существенным, чтобы его рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной, а также последствия признания такой сделки недействительной, обеспечивает защиту прав лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена (определения от 22.04.2014 N 751-О, 28.03.2017 N 606-О, 08.02.2019 N 338-О, 31.05.2022 N 1313-О и др.).
Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 6 статьи 178 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ).
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка с гаражом.
Согласно п. 1.1. Договора ФИО1 продала ФИО2 принадлежащий ей земельный участок площадью 34 кв.м., с кадастровым номером №, находящимся по адресу: <адрес> на землях населенных пунктов, находящихся в ведении администрации <адрес>, предоставленный для эксплуатации гаража, здание (гараж) назначение нежилое помещение общей площадью 50 кв.м., кадастровый № находящимся по адресу: <адрес>.
Согласно п. 2.3. Договора купли-продажи ФИО2 купил у ФИО1 указанный земельный участок и гараж за 250 000 руб., из них земельный участок за 100 000 руб., гараж за 150 000 руб.
Постановлением Администрации города Ханты-Мансийска № 446-1 от 02.07.2025 «О комплексном развитии территории жилой застройки в районе улиц <адрес>» принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки в районе улиц <адрес>.
Пунктом 3 Постановлением Администрации города Ханты-Мансийска № 446-1 от 02.07.2025 «О комплексном развитии территории жилой застройки в районе улиц <адрес>» утвержден перечень земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в границах территории жилой застройки в районе улиц <адрес>, подлежащих сносу. В данный перечень включен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.
Постановление Администрации города Ханты-Мансийска № 446-1 от 02.07.2025 «О комплексном развитии территории жилой застройки в районе улиц <адрес>» опубликовано в городской общественно-политической газете «Самарово-Ханты-Мансийск» от 10.07.2025 № 33.
В соответствии с п.п. 4.1 ФИО1 гарантирует, что она не имеет задолженностей по налогам и сборам на указанные земельный участок и гараж. ФИО1 продал, а ФИО2 купил по настоящему договору земельный участок и гараж свободными от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли не знать.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимости с кадастровым номером № ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимости с кадастровым номером № ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано.
Согласно ответу на запрос Администрации города Ханты-Мансийска от 20.04.2026 решение об изъятии земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, не принималось.
Исходя из положений статьи 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Условия, при которых заблуждение предполагается достаточно существенным, предусмотрены пунктом 2 статьи 178 Гражданского кодекса РФ.
Согласно приведенной правовой норме сделка может быть признана недействительной, если выраженная в ней воля участника сделки неправильно сложилась вследствие заблуждения, и поэтому сделка влечет иные, а не те, которые он имел в виду в действительности, правовые последствия, то есть волеизъявление участника сделки не соответствует его действительной воле. Существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность, а также относительно ее последствий (перехода права собственности).
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьей 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, если сторона по сделке ссылается на заключение договора под влиянием заблуждения, то на данную сторону возлагается обязанность доказать наличие данных обстоятельств.
Доказательств, подтверждающих факт допуска очевидной оговорки при заключении договора купли-продажи, заблуждения покупателя в отношении существенных качеств предмета сделки, природы сделки, в отношении лица, с которым он вступил в сделку, в отношении обстоятельств, которые истец упоминал в своем волеизъявлении или из наличия которого он с очевидностью для другой стороны исходил, совершая сделку, истцом не представлено, судом при разрешении спора не установлено.
Напротив, существенные качества предмета договора подробно приведены в договоре, при заключении договора сделки стороны не только предусмотрели реальные правовые последствия сделки, но и осуществили их.
После заключения договора купли-продажи в установленном законом порядке была произведена государственная регистрация перехода к ответчику права собственности на объекты недвижимости (земельные участки), стоимость предмета договора оплачена продавцу, участок передан покупателю.
Данные обстоятельства свидетельствует о наличии воли обеих сторон договора на исполнение совершенной сделки и достижения соответствующих ей правовых последствий.
Кроме того, постановление Администрации города Ханты-Мансийска № 446-1 от 02.07.2025 «О комплексном развитии территории жилой застройки в районе улиц <адрес>» опубликовано в городской общественно-политической газете «Самарово-Ханты-Мансийск» от 10.07.2025 № 33.
Таким образом, стороны при заключении договора купли-продажи от 13.08.2025 могли знать о принятом решении, в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.
На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в требовании о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании переданных по договору денежных средств.
Истцом заявлены требования о признании недействительными п. 2.2, п. 2.3 Договора купли-продажи от 13.08.2025, установлении фактической действительной стоимости по договору купли-продажи земельного участка с гаражом от 13.08.2025 в размере 2 650 000 руб.
Согласно статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно статьей 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 Гражданского кодекса РФ, другими положениями Гражданского кодекса РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 3, 422 Гражданского кодекса РФ).
Буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Статьей 309 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В пункте 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ закреплено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данных кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данными кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).
Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ (сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе (п. 2). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (п. 3).
Согласно п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 2 5 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" положения Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона N 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 01.09.2013 (п. 6 ст. 3 Закона N 100-ФЗ).
В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу положений ст. 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В соответствии с положениями ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. На основании п. 3 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
По смыслу указанной нормы злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, с нарушением при этом прав и законных интересов других лиц. Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных вышеуказанной статьей пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда. Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки.
В абз. 1 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующей ей, в том числе в получении необходимой информации.
Если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. 1 и 2 ст. 168 ГК РФ) (п. 7 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
При этом, следует отметить, что данная редакция вышеуказанной правовой нормы не требовала, чтобы прикрывающая и прикрываемая сделки относились к разным видам, а совершенная сторонами сделка на иных условиях, рассматривается как частный случай притворной сделки.
По смыслу положений данной статьи притворная сделка по форме, содержанию и субъектному составу всегда соответствует закону. Признать ее ничтожной позволяет только порок воли сторон такой сделки. По основанию притворности может быть признана недействительной такая сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
В п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или специальными законами.
В предмет доказывания по делам о признании притворных сделок недействительными входят факт заключения сделки, действительное волеизъявление сторон на совершение прикрываемой сделки, обстоятельства заключения договора и несоответствие волеизъявления сторон их действиям.
Таким образом, притворные сделки законодатель относит к числу ничтожных, поэтому они не влекут юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью. Общим правовым последствием недействительности сделки выступает двусторонняя реституция (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ), при которой каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Однако ничтожность притворной сделки имеет другие последствия - в соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Соответственно притворная сделка признается ничтожной, но реституция не используется, а к отношениям сторон применяются правила, регулирующие отношения по скрытой сделке.
Как установлено материалами дела, согласно выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> составляет 79 958,82 руб.
Согласно выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость гаража, расположенного по адресу: <адрес> составляет 537 065 руб.
Согласно п. 2.3. Договора купли-продажи ФИО2 купил у ФИО1 указанный земельный участок и гараж за 250 000 руб., из них земельный участок за 100 000 руб., гараж за 150 000 руб.
Вместе с тем, согласно пояснениям истца, покупная цена в договоре купли-продажи была занижена продавцом в целях уменьшения налогообложения при продаже недвижимого имущества, действительная, реальная цена договора составляла 2 650 000 руб., что подтверждается распиской о передаче денежных средств ответчику в день подписания договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ.
В силу ст. 220 Налогового кодекса РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 2 статьи 10 настоящего Кодекса, налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 руб. При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
Из материалов настоящего дела установлено, что к моменту продажи спорного имущества, ответчик ФИО1 владела им к моменту заключения оспариваемого договора менее трех лет (договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ), что обязывало последнюю уплатить налог на доходы физических лиц, в связи, с чем с целью получения налогового вычета в соответствии с пп. 1 п. 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ цена договора была существенного занижена сторонами.
Исследуя вопрос налогообложения сделки при оформлении договора купли-продажи, с учетом положений ст. 68 ГПК РФ суд приходит к тому, что продажа вышеуказанного имущества, именно стоимостью 250 000 руб. и менее не подлежала налогообложению, в соответствии с вышеуказанными положениями Налогового кодекса РФ, поскольку налоговая база для определения размера налога исчисляется с продажной стоимости квартиры, при этом каких-либо существенных недостатков (юридических, либо физических), которые могли бы повлиять на столь существенное снижение цены договора относительно рыночной стоимости объекта недвижимости, суду не представлено.
В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что сторонами сделки фактически было достигнуто соглашение о продажной стоимости объектов недвижимости в размере 2 650 000 руб., за которую они и были проданы, а цена в договоре в размере 250 000 руб. не соответствует действительной цене, за которую куплено спорное имущество.
Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части признания недействительными пунктов 2.2, 2.3 договора купли-продажи (купчая) земельного участка с гаражом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1, в части стоимости земельного участка и гаража; установлении фактической стоимости земельного участка, площадью 34 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, и нежилого помещения (гараж), площадью 50 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, всего в размере 2 650 000 руб.
Согласно ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Из толкования ст. 100 ГПК РФ следует, что разумность пределов, являясь оценочной категорией, определяется судом с учетом особенностей конкретного дела.
Как разъяснено судам в п.12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», при неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (ст.98, ст.100 ГПК РФ).
Вопрос о взыскании судебных расходов в соответствии со ст.198 ГПК РФ должен разрешаться при вынесении решения. В случае, если указанный вопрос не разрешён, суд первой инстанции после вступления решения в законную силу вправе разрешить его путём вынесения определения по заявлению заинтересованного лица в соответствии со ст.103.1 ГПК РФ.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 12, 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ). При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ). Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.
Разумность пределов возмещения судебных расходов не предполагает 100% их возмещение. Нормы Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, регулирующие вопросы определения и присуждения указанных расходов, носят оценочный характер и предоставляют полномочия судье определять разумные пределы понесенных расходов, в том числе и в случае отсутствия доказательств их чрезмерности.
Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесённые лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, а также направленных на соблюдение необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (Определение Конституционного Суда Российской Федерации № 382-0-0 от 17.07.2007).
При этом в соответствии с п.11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с неё расходов.
При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (ст. 98, 100 ГПК РФ, ст. 111, 112 КАС РФ, ст. 110 АПК РФ).
Давая оценку разумности понесенных истцами расходов на оплату услуг представителя, суд обращает внимание, что в соответствии с рекомендованными базовыми минимальными ставками стоимости некоторых видов юридической помощи, оказываемой по соглашениям адвокатами Адвокатской палаты ХМАО-Югры, стоимость простой устной консультации составляет 2 200 руб., устной консультации, требующей изучения и анализа документов – 3 300 руб.; составление простого искового заявления, ходатайства, заявления и других документов правового характера, не требующих изучения – 11 000 руб., составление искового заявления, иных заявлений, ходатайств и других документов правового характера, связанных с изучением и анализом документов – 27 500 руб.; представление интересов непосредственно в судебном заседании по гражданскому делу в суде первой инстанции – 33 000 руб. за 1 ссудодень).
С учетом изложенного, исходя из категории спора и уровня сложности дела, характера спора, срока его рассмотрения, объема оказанных юридических услуг, совокупности представленных сторонами в подтверждение своей правовой позиции документов и фактических результатов рассмотрения заявленных требований, степени участия представителя в рассмотрении гражданского дела в суде апелляционной инстанции, баланса прав и интересов сторон, а также принципа разумности и справедливости, суд первой инстанции считает разумными понесенные истцом судебные расходы на оплату юридических услуг в размере 20 000 руб., которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
В соответствии с ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, которые, согласно ст.88 ГПК РФ, состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
С ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.
Руководствуясь статьями 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
Исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, признании пунктов договора недействительными, установлении фактической стоимости объектов недвижимого имущества, взыскании судебных расходов на оказание юридических услуг, государственной пошлины, удовлетворить частично.
Признать недействительными пункты 2.2, 2.3 договора купли-продажи (купчая) земельного участка с гаражом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1, в части стоимости земельного участка и гаража.
Установить, что фактическая стоимость земельного участка, площадью 34 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, и нежилого помещения (гараж), площадью 50 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, указанных в пунктах 2.2, 2.3 договора купли-продажи (купчая) земельного участка с гаражом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1, составляет всего 2 650 000 руб.
Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 судебные расходы на оказание юридических услуг в размере 20 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 000 руб., всего взыскать 23 000 руб.
В остальной части исковых требований в удовлетворении отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы, представления прокурора в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры через Ханты-Мансийский районный суд.
Мотивированное решение изготовлено и подписано составом суда 29 июля 2026 года.
Судья Ханты-Мансийского районного суда Е.В. Нилова