РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 июля 2026 года г. Челябинск
Советский районный суд г. Челябинска в составе:
судьи Кадыкеева К.П., при секретаре Гимазетдиновой С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска к Симагиной Евгении Викторовны, Карелиной Натальи Васильевны о признании недействительным договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, установил:
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее – КУИиЗО г. Челябинска) обратилось в суд с иском к Симагиной Е.В. и Карелиной Н.В. о признании недействительным договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка г. Челябинска № № от 04 декабря 2025 года, заключенный между Симагиной Е.В. и Карелиной Н.В., номер государственной регистрации №.
В обоснование иска указал, что между КУИиЗО г. Челябинска и Симагиной Е.В. заключен договор аренды от 04 декабря 2025 года № в целях индивидуального жилищного строительства в отношении земельного участка площадью 937 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Договор аренды заключен на основании протокола от 13 ноября 2025 года № (лот №) о результатах аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности. Аукцион на право заключения договора аренды проведен на основание постановления Администрации города Челябинска от 20 апреля 2010 года №-п «Об утверждении документации по планировке территории жилого района <адрес> в <адрес>» в <адрес>. Договор аренды заключен на 20 лет и зарегистрирован в Управление Росреестра по <адрес> 10 декабря 2025 года (номер государственной регистрации №). Зключение договора аренды с Симагиной Е.В. возможно только по результатам торгов, следовательно право на заключение договора уступки прав и обязанностей по договору аренды у арендатора отсутствует. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, 14 января 2026 года произведена государственная регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка <адрес>, согласно которому арендатором по договору аренды стала Карелина Н.В. На основании п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) Симагина Е.В. не имела право уступать права по договору аренды третьему лицу. Таким запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства.
Представитель ответчика Симагиной Е.В. – Суздалева Т.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. В письменном отзыве с предъявленными исковыми требованиями не согласились и категорически возражали против их удовлетворения. Считает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для личного подсобного хозяйства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных ст. 39.18 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения. Указывает, что в исковом заявлении истец ссылается на защиту интересов публично-правового образования, а также на Обобщение судебной практики Челябинского областного суда за четвертый квартал 2017 года (утв. Президиумом Челябинского областного суда 14 марта 2018 года), однако данные ссылки нельзя признать состоятельными, если гражданин по закону имеет право совершить сделку (в данном случае - переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка), значит государство обязано эту сделку признать. Договор аренды земли для индивидуального жилищного строительства №№ от 04 декабря 2025 года не содержит каких-либо ограничений права арендатора на передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам. Правовая позиция истца основана не неверном толковании норм материального права. (л.д. 78-80, 88-90).
Представитель истца КУИиЗО г. Челябинска в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в своих письменных возражениях на отзыв ответчика Симагиной Е.В. пояснил, что согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. По смыслу названной нормы следует, что запрет направлен на обеспечение надлежащего исполнения лицом, выигравшим торги, основного обязательства, являющегося предметом договора, то есть приведенные нормы обеспечивают защиту интересов арендодателя от возможной уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору в части его исполнения и недопущения ситуации, при которой победителем становится лицо, в силу различных причин не имеющее намерения лично реализовать взятые на себя обязательства, являющиеся предметом договора. В соответствии с изменениями, внесенными в законодательство, передача прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам торгов, не допускается с 01 июня 2015 года. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений. Договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды, при заключении которого был нарушен установленный законом, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы, в связи с ее противоречиями закону, поскольку Карелина Н.В. не относится к перечисленным в п. 2 ст.39.6 ЗК РФ лицам (доказательств обратного в материалах дела не представлено), которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов, и договор аренды земельного участка с ней мог быть заключен только на торгах и фактически был заключен с ответчиком Симагиной Е.В. по итогам аукциона. Как следует из протокола № от 13 ноября 2025 года, к аукциону были допущены 3 человека, включая ответчика Симагину Е.В. По результатам аукциона первое место по предложенное цене за право аренды заняла Симагина Е.В. Таким образом Симагина Е.В. не относится к перечисленным в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ лицам, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов, и договор аренды земельного участка с нет мог быть заключен только на торгах и фактически заключен по итогам аукциона (л.д. 83-84).
Ответчики Симагина Е.В., Карелина Н.В., представитель третьего лица Управление Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Ответчик Симагина Е.В. предоставила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Выслушав представителя ответчика Симагиной Е.В. – Суздалеву Т.В., принявшую участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, что земельный участок с кадастровым номером №, имеет площадь 937 +/- 8 кв.м., с категорией земель – земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, на основании договора аренды земельного участка г. Челябинска серия № от 04 декабря 2025 года и договора уступки права аренды земельного участка от 20 декабря 2025 года предоставлен в аренду Карелиной Н.В. сроком с 14 января 2026 года по 04 декабря 2045 года (л.д. 17-21,37).
Изначально земельный участок был постановлен на кадастровый учет на основании межевого плана от 05 ноября 2023 года, подготовленного кадастровым инженером ФИО5, в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенного по адресу: <адрес> на основании распоряжения № 30 октября 2023 года администрации г. Челябинска, схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Согласно правилам землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ», утвержденным решением Челябинской городской Думы № от 09 октября 2012 года образуемый земельный участок расположен на землях населенных пунктов, в том числе в территориальной зоне В 1.2. – зоны блокированной индивидуальной жилой застройки, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства (л.д. 50-64).
04 декабря 2025 года между КУИиЗО г. Челябинска и Симагиной Е.В. был заключен договор № аренды земельного участка г. Челябинска площадью 937 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> для индивидуального жилищного строительства. Договор заключен на основании протокола о 13 ноября 2025 года № о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, назначенного на 13 ноября 2025 года (лот № 2). Срок аренды составляет 20 лет (л.д. 23-26,43-49).
20 декабря 2025 года между Симагиной Е.В. и Карелиной Н.В. был заключен договор уступки прав аренды вышеуказанного земельного участка (л.д. 27-28, 41-42).
22 декабря 2025 года от Симагиной Е.В. в Управление Росреестра по Челябинской области было подано заявление о регистрации соглашения об уступке прав по договору аренды (л.д. 72).
19 февраля 2026 года за № в КУИиЗО г. Челябинска поступило заявление Карелиной Н.В. о внесении изменений в договор серия № от 04 декабря 2025 года в связи с переуступкой прав аренды Карелиной Н.В. (л.д. 22).
Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
В отличие от указанного общего правила (п. 2 ст. 615 ГК РФ) п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
В силу ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (п. 1). Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (п. 2).
Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Истец, обосновывая свои требования, делает вывод о наличии установленного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора по договору аренды земельного участка, между тем истцом не учтены положения ЗК РФ, регулирующие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.
Так, согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с подп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 настоящего Кодекса;
В случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий двадцати дней с даты поступления любого из этих заявлений обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Граждане, крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе (подп. 1 п. 1, п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ).
В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ).
Следовательно, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных ст. 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.
Данная правовая позиция изложена в кассационном определении судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 мая 2022 года №.
Поскольку срок действия договора аренды, заключенного между КУИиЗО г. Челябинска и Симагиной Е.В. составляет 20 лет, при этом спорный участок мог быть предоставлен гражданам не только путем проведения торгов, то доводы истца о применении к спорным правоотношениям п. 7 ст. 448 ГК РФ, а именно РФ запрета на уступку прав арендатора, суд признает необоснованными.
В связи с вышеизложенным суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка г. Челябинска от 04 декабря 2025 года № УЗ 023051-К-2025.
Частью 3 ст. 144 ГПК РФ предусмотрено, что в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.
Учитывая изложенное, а также факт отказа в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, то суд считает возможным отменить наложенные определением судьи Советского районного суда г. Челябинска от 30 апреля 2026 года меры по обеспечению иска в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд решил:
исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска к Симагиной Евгении Викторовны, Карелиной Натальи Васильевны о признании недействительным договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка г. Челябинска от 04 декабря 2025 года № № оставить без удовлетворения.
Отменить наложенные определением судьи Советского районного суда г. Челябинска от 30 апреля 2026 года меры по обеспечению иска в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Советский районный суд г. Челябинска в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме.
Судья К.П. Кадыкеев
Мотивированное решение изготовлено 10 августа 2026 года