Решение
Именем Российской Федерации
19 мая 2026 года г. Челябинск
Тракторозаводский районный суд г. Челябинска в составе:
председательствующего Кузнецова М.Ю., при секретаре Подкорытовой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к Магометову В. Г., Минаевой З. Н. о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – КУИЗО г. Челябинска) обратился в суд с иском, к Магометову В. Г., Минаевой З. Н. о признании недействительным договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка города Челябинска № от 15 июля 2025 года, заключенный между ответчиками, номер государственной регистрации №
В обоснование заявленных требований указано, что 15 июля 2025 года по итогам проведения аукциона между КУИЗО г. Челябинска и Магометовым В.Г. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>). Исходя из условий предоставления права, заключив договор аренды указанного земельного участка исключительно через публичные торги с целью индивидуального жилищного строительства на нем, арендатор обязан использовать земельный участок лично в условиях отсутствия права переуступки прав, возникших по договору у победителя торгов. Однако, в нарушение указанных положений, ответчик Магометовым В.Г. заключил с Минаевой З.Н. договор уступки права и обязанностей по договору аренды.
Истец, ответчики, третье лицо Управление Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. От ответчика Магометова В.Г. поступили письменные возражения.
Гражданское дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Истец просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Исследовав письменные материалы дела, оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.
При рассмотрении делу установлено и не оспаривалось сторонами, что КУИЗО г. Челябинска принято решение о продаже на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>), о чем размещено соответствующее извещение (л.д. 36-47), заявки поступили от 2 человек, к участию допущен лишь ответчик Магометов В.Г. (л.д. 35), с ним заключен договор аренды сроком на 20 лет (л.д. 14-16).
29 сентября 2025 года между ответчиками заключен договор уступки права по спорному договору аренды, номер государственной регистрации № (л.д. 8-11, 50).
В соответствии с п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.
Положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 2 статьи 22); арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (пункт 5 статьи 22); договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (пункт 1 статьи 39.6).
Как предусмотрено пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Вместе с тем, пунктом 7 статьи 448 ГК РФ установлено, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Положения указанной нормы регулируют, в частности, правоотношения, касающиеся передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357).
По смыслу названной нормы следует, что запрет направлен на обеспечение надлежащего исполнения лицом, выигравшим торги, основного обязательства, являющегося предметом договора, то есть приведенные нормы обеспечивают защиту интересов арендодателя от возможной уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору в части его исполнения и недопущения ситуации, при которой победителем становится лицо, в силу различных причин не имеющее намерения лично реализовать взятые на себя обязательства, являющиеся предметом договора;
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что уступка прав и обязанностей по спорному договору противоречит вышеуказанным нормам права, нарушает публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц - неопределенного круга потенциальных арендаторов.
Произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.
Договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды, при заключении которого был нарушен установленный законом, явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы, в связи с ее противоречиями закону (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Правовая позиция ответчика Магометова В.Г. основана на изложенной в судебном решении Верховного Суда Российской Федерации от 11 мая 2022 года № 47-КАД22-1-К6. Вместе с тем, указанные ссылки суд признает несостоятельными, поскольку данное судебное постановление принято вышестоящим судом по иному спору, с юридически значимыми обстоятельствами, отличными от имеющихся в настоящем гражданском деле. Спорный договор аренды заключен в 2025 году, то есть после вступления изменений в подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
В рассматриваемом случае уполномоченный орган не мог заключить договор аренды спорного земельного участка без проведения торгов в соответствии с подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в условиях поступления заявки от иного лица, которое заинтересовано в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, а согласно подпункту 1 пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ в случае поступления в течение тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка.
При этом не имеет значения обстоятельство, признан ли состоявшимся данный аукцион.
Поскольку ответчики не относятся к перечисленным в пункте 2 статьи 39.6 ГК РФ лицам (доказательств обратного в материалы дела не представлено), которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов, и договор аренды земельного участка с ней мог быть заключен только на торгах и фактически был заключен с ответчиком Магометовым В.Г. по итогам аукциона, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записей, осуществленных на основании спорного договора.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Удовлетворить исковые Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к Магометову В. Г., Минаевой З. Н. о признании сделки недействительной.
Признать недействительным договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка города Челябинска № от 15 июля 2025 года, заключенный между ответчиками Магометовым В. Г. (паспорт серии № №) и Минаевой З. Н. (паспорт серии № №).
Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записей, осуществленных на основании спорного договора.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме посредством подачи апелляционной жалобы через Тракторозаводский районный суд г. Челябинска.
Председательствующий Кузнецов М.Ю.
Мотивированное решение изготовлено 01 июня 2026 года.