РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 мая 2026 года город Ноябрьск
Ноябрьский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи: Шабловской Е.А., при секретаре Бикмуллиной А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора <адрес>, действующего в интересах муниципального образования в лице Администрации <адрес> к ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №,
УСТАНОВИЛ:
Прокурор <адрес> обратился в суд с иском в интересах муниципального образования в лице Администрации <адрес> к ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между Департаментом имущественных отношений Администрации <адрес> и ФИО2. Применить последствия недействительности ничтожной сделки. В обосновании иска прокурор указал, что в ходе проверки деятельности Департамента имущественных отношений Администрации <адрес> выявлены нарушения требований земельного законодательства. Между Департаментом имущественных отношений Администрации <адрес> и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № для содержания и эксплуатации холодного склада, по условиям которого в аренду ФИО1 передан земельный участок площадью 1404 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> из категории земли населенных пунктов для содержания и эксплуатации холодного склада с кадастровым номером №. Срок аренды – 49 лет, срок действия договора распространен на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Участок на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ передан арендатору. При заключении договора аренды допущены нарушения требований действующего законодательства: не учтено, что площадь расположенного на участке объекта недвижимости – 27,8 кв.м., несоразмерна площади участка, предоставлена для его эксплуатации (1404 кв.м.). При заключении договора вопрос об определении размера и границ земельного участка, необходимого для эксплуатации соответствующих зданий, не анализировался. Заключение договора аренды без торгов для эксплуатации незначительных объектов приводит к существенному снижению поступлений платежей за использование земельных участков. По итогам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (извещение № от ДД.ММ.ГГГГ лот №), с победителем аукциона ФИО1, предложившим итоговым размер годовой арендной платы 2041474 рубля (при начальной аукционной стоимости 13266,54 рублей). ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> для строительства склада. ДД.ММ.ГГГГ в ДИО администрации <адрес> поступило заявление ФИО1 о предоставлении указанного земельного участка в аренду сроком на 49 лет, для эксплуатации объекта капитального строительства – «Холодный склад». Объект недвижимости «Холодный склад» площадью 27,8 кв.м. поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ. По итогам рассмотрения заявления с ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. В соответствии с указанным договором, размер ежегодной арендной платы составляет уже 2750,07 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 29451,71 рублей – за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ и последующие периоды. Срок действия договора распространен на предшествующий его заключению период – с ДД.ММ.ГГГГ При этом площадь построенного склада – 27,8 кв.м., не соразмерна площади участка в 1404 кв.м., предоставленного для его эксплуатации. Прокурор указывает о формальном использовании возведенного сооружения для перезаключения договора аренды земельного участка со снижением размера арендной платы на 99%. По указанным основаниям прокурор просит признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, в связи с чем обратился в суд с настоящим иском.
В судебном заседании представитель истца помощник прокурора <адрес> ФИО6 на исковых требованиях настаивала, привела доводы, изложенные в нем.
Представитель истца, Администрация <адрес> в судебное заседание не явился, направил письменный отзыв, согласно которому просит в удовлетворении иска прокурору отказать, указывая на законность заключенного договора аренды, (л.д.205-206).
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу в судебное заседание не явился, направил письменную позицию, согласно которой оснований для приостановления и отказа осуществлении государственной регистрации аренды земельного участка не имелось, решение оставил на усмотрение суда, (л.д.213-214).
Представитель Департамента имущественных отношений Администрации <адрес>, действующий на основании доверенности, ФИО7 с иском согласился.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, судом был извещен о времени и месте рассмотрения дела.
Представитель ответчика адвокат ФИО8 в судебном заседании с исковыми требованиями прокурора не согласился. Указал, что после заключения договора аренды земельного участка с торгов ответчиком было произведено строительство холодного склада, который был поставлен на кадастровый учет. После строительства склада возникла необходимость в заключении нового или изменении старого договора аренды, так как изменились условия и порядок его эксплуатации. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды между ответчиками. При этом в связи с изменениями условий и эксплуатации и долгосрочности договора была установлена ежегодная арендная плата в размере 2750,07 рублей в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Расчет арендной платы осуществлялся в соответствии с постановлением правительства ЯНАО №-П и решения Городской Думы №-Д от ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ – 24451,71 рублей с учетом ставки арендной платы согласно постановлению Правительства ЯНАО №-П от ДД.ММ.ГГГГ. Нарушений публичных интересов, в связи с изменением размера арендных платежей явно надуманные и необоснованные. Согласно Схеме планировочной организации участка, сформированной до заключения договора аренды №, помимо самого здания на участке расположена зона для хранения, подъездные пути и площадки для сортировки грузов. Эти зоны значительно превосходят по своей площади площадь самого здания, что обосновывается особенностью эксплуатации складских помещений из-за осуществления подъезда и маневрирования грузового транспорта, размещения погрузочно-разгрузочных зон и соблюдения противопожарных и санитарных норм. При этом на самом участке расположена большая по площади всего участка) охранная зона воздушных ЛЭ, осуществление строительства и эксплуатация на которой являются невозможными. Кроме того, Правилами землепользования и застройки муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок расположен в территориальной зоне П.2 «Производственная зона», где максимальный процент застройки составляет 60%, а минимальный не предусмотрен, (л.д.156-158).
Выслушав представителя истца, с учетом позиции третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, представителей ответчиков, исследовав представленные доказательства, материалы гражданского дела, суд приходит к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.
Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ, по результатам проведения аукциона (л.д.51-77) Департаментом имущественных отношений Администрации <адрес> с ФИО1 как с победителем, был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> для использования в целях строительства склада (пункт 1.1), на срок с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.150оборот-153).
Из материалов дела усматривается и не оспаривается сторонами, что ФИО1 на земельном участке возведено нежилое здание – холодный склад площадью 27,8 кв.м, который поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с присвоением кадастрового номера №, согласно выписки из ЕГРН, (л.д.144-147).
После завершения строительства гаража, ФИО1 обратился в Департамент имущественных отношений Администрации <адрес> с заявлением о предоставлении в аренду, сроком на 49 лет, земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> без проведения торгов. Указана цель использования земельного участка – для эксплуатации холодного склада (л.д.101-102).
В результате ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен договор № аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> где указан вид разрешенного использования – для содержание и эксплуатацию холодного склада (пункт 1.1), целевое назначение - содержание и эксплуатацию холодного склада (л.д.15-23).
После этого в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права аренды от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.46).
Полагая, что земельный участок приобретен в аренду без проведения торгов на основании подп. 9 ч. 2 ст. 39.6, ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, а площадь земельного участка, предоставленного по его условиям ФИО9, намного превышает площадь объекта, расположенного на нем, прокурор <адрес> обратился в суд в интересах муниципального образования <адрес> с иском к ФИО10, Департаменту имущественных отношений Администрации <адрес>.
Так, в соответствии с п.п. 1, 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В п.п. 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Применительно к ст.ст. 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Установленный законом порядок заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, нарушения установленного земельным законодательством порядка заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, являются основанием для признания договора аренды земельного участка недействительным (ничтожной сделкой) на основании п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд не может согласиться с доводами представителя ответчика ФИО1 об отсутствии каких-либо ограничений по площади при предоставлении земельного участка собственникам здания, сооружения или строения.
Так в соответствии со ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании, в том числе договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (подп. 3 п. 1).
Как указано в ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой статьи (п. 1). Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений (подп. 9 п. 2).
В ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1).
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами (п. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации).
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.
Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №).
Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №
Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на аренду земельных участков под этими объектами, реализуемое без проведения торгов. Определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на нем здания или сооружения, при том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны (определение Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-О).
В рассматриваемой ситуации при площади холодного склада 27,8 кв.м, ФИО1 передан земельный участок, площадь которого более чем в 50 раз превышает площадь холодного склада, в целях эксплуатации которого он предоставлен, что не соответствуют нормам действующего законодательства и фактически влечет незаконное владение ФИО1 земельным участком с кадастровым номером № общей площадью 1404 кв.м.. При этом в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, подтверждающие необходимость именно такой обширной территории для обслуживания и эксплуатации указанного холодного склада.
Предоставленная суду схема планировочной организации земельного участка не опровергает выводы суда необходимости именно такой обширной территории для обслуживания и эксплуатации указанного холодного склада.
Согласно Акту осмотра территории от ДД.ММ.ГГГГ старшим помощником прокурора <адрес> ФИО11 и фототаблицы к нему следует, что земельный участок заметен снегом, доступ к холодному складу осуществляется путем натоптанной тропы среди сугробов, (л.д.24-36).
Кроме этого, поскольку договором аренды земельный участок предоставлен для эксплуатации холодного склада, учитывает отсутствие у арендатора ФИО1 в дальнейшем какой-либо необходимости осуществлять строительство и вводить в кратчайшие сроки в эксплуатацию объекты, для возведения которых данный участок и предоставлялся именно в таких размерах. В свою очередь, кроме недополученной арендной платы, наличие данного договора аренды делает невозможным использовать земельный участок по изначальному его назначению, также как и передать его в аренду или в собственность другим лицам.
В связи с этим суд полагает, что условия оспариваемого договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного Департаментом имущественных отношений Администрации <адрес> с ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером № необходимость именно такой обширной территории для обслуживания и эксплуатации указанного холодного склада, противоречат принципам земельного законодательства, существу законодательного регулирования соответствующих правоотношений, возникающих в связи с предоставлением земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости, данный договор подлежит квалификации в качестве ничтожного, в том числе, как нарушающего публичные интересы. В связи чем требования о признании недействительными договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером №, подлежат удовлетворению.
В силу положений п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно п. 4 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
Таким образом, для признания сделки ничтожной и применении последствий ее ничтожности, если это необходимо для защиты публичных интересов, суду не требуется заявление какой-либо из сторон.
В силу абз. 2 п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки, независимо от применения последствий ее недействительности, может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В п. 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно абз. 2 п. 3 ст. 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временно возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату.
Так как в результате исполнения недействительной сделки ФИО1 фактически пользовался предоставленным ему земельным участком, и в силу ст. 167 ГК РФ он обязан возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования, то плата за пользование спорным земельным участком взысканию с Департамента имущественных отношений Администрации <адрес> в пользу ФИО1 не подлежит.
Вместе с тем с учетом положений действующего законодательства (п. 5 ч. 1 ст. 1, п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, ст. 271 Гражданского кодекса РФ) возврат земельного участка без одновременного определения судьбы расположенного на нем объекта недвижимости невозможен.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости применения последствий недействительности сделки в виде прекращения права аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № №, расположенный по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования – для содержания и эксплуатации холодного склада.
Согласно абз. 2 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.
При указанных обстоятельствах суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости обременения указанного земельного участка в виде аренды в пользу ФИО1 (дата государственной регистрации права аренды: ДД.ММ.ГГГГ; номер государственной регистрации: №; срок, на который установлены ограничения прав и обременение объекта: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №, восстановив при этом право аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с видом разрешенного использования - склады, целевое назначение - строительство склада, на основании договора аренды №, заключенного с ним ДД.ММ.ГГГГ по результатам проведения аукциона.
С ФИО1 в силу ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию государственная пошлина, от которой истец и Департамент освобожден в размере, установленном в пп.1 п.1 ст.333.19 Налогового кодекса Российской Федерации 3000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Признать недействительным в силу ничтожности договор от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенный Департаментом имущественных отношений Администрации <адрес> с ФИО2.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем прекращения права аренды ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования – для содержания и эксплуатации холодного склада; признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости обременения указанного земельного участка в виде аренды в пользу ФИО3 (дата государственной регистрации права аренды: ДД.ММ.ГГГГ; номер государственной регистрации: №; срок, на который установлены ограничения прав и обременение объекта: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №).
Восстановить право аренды ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с видом разрешенного использования – склады ..., целевое назначение – строительство склада, на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №, заключенного с ним ДД.ММ.ГГГГ по результатам проведения аукциона.
Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт №) государственную пошлину в доход городского округа <адрес> в размере 3000 рублей.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятии решения в окончательной форме в окружной суд <адрес> через Ноябрьский городской суд.
Председательствующий ...
...
...