РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 июля 2026 года село Исетское
Исетский районный суд Тюменской области в составе:
председательствующего судьи Красовского С.В., при секретаре Глазыриной Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли жилого дома и земельного участка.
В обоснование исковых требований истец указала, что является собственником 1/2 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ истице стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, собственницей оставшейся ? доли указанного дома и земельного участка, и ФИО2 заключен договор купли-продажи в отношении ? доли земельного участка с долей жилого дома. При этом ФИО1 имеет намерение воспользоваться преимущественным правом покупки, однако, данное предложение ей не поступало. На основании изложенного истец просила суд перевести на нее права и обязанности покупателя 1/2 доли права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>.
Истец ФИО1, представитель истца ФИО7 в судебном заседании поддержали доводы и требования иска, настаивали на его удовлетворении в полном объеме. Из существенных нарушений указали, что спорная доля в праве собственности на квартиру продана без уведомления истца, в связи с чем, нарушено ее право на преимущественную покупку. Полагали, что из представленного отчета об отслеживании отправления с идентификатором № не следует, что выполнялись какие-либо действия по вручению данного почтового отправления, так как установлено, что 13 апреля 205 года указанное заказное письмо прибыло в место вручения и ДД.ММ.ГГГГ выслано обратно отправителю в связи с истечением срока хранения.
Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Просили рассмотреть дело в их отсутствии. В представленных возражениях просили в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку при продаже соблюдены права преимущественной покупки при заключении данной сделки. Правом преимущественной покупки истец не воспользовалась, в связи с чем, имущество было правомерно реализовано ответчику.
Третье лицо нотариус ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом и в срок, причины неявки суду не известны, ходатайства об отложении судебного заседания не поступало.
При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая мнение явившихся лиц, суд определил рассмотреть дело при данной явке.
Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
На основании п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Судом на основании сведений из ЕГРН установлено, что сособственниками жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, являются ФИО1 (1/2 доля) и ФИО2 (1/2 доля).
Право собственности ФИО2 возникло на основании нотариального договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении 1/ 2 доли в праве собственности, заключенного с ФИО3, цена по договору 100000 руб.
Указанный договор в установленном порядке передан на регистрацию, о чем внесены соответствующие записи в ЕГРН.
Истец, обращаясь в суд, указывает, что при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком было нарушено ее преимущественное право на приобретение спорной доли в жилом доме и земельном участке, уведомление о намерении продать долю от ФИО3 истец не получала.
По запросу суда в материалы дела представлено <адрес> нотариальной палатой нотариальное дело № из которого следует, что ДД.ММ.ГГГГ заказным письмом ФИО3 в адрес ФИО1 направлено заказное письмо с уведомлением, по месту жительства ФИО1 по адресу: <адрес>, содержащее предложение ФИО1 о покупке, принадлежащей ей 1/2 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, по цене 100000 руб., которое не получено и по истечении срока хранения было возвращено продавцу (ШПИ № Приложенная к материалам дела опись, содержащая номер почтового идентификатора №, проверенная и удостоверенная почтовым работником, подтверждает направление в адрес ФИО1 уведомления о намерении продать ? доли в праве общей долевой собственности (л.д. 17, 18, 19, 20).
Также, ДД.ММ.ГГГГ заказным письмом ФИО3 в адрес ФИО1 направлено заказное письмо с уведомлением, по месту жительства ФИО1 по адресу: <адрес>, содержащее предложение ФИО1 о покупке, принадлежащей ей 1/2 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, по цене 100000 руб., которое не получено и по истечении срока хранения было возвращено продавцу (ШПИ №). Приложенная к материалам дела опись, содержащая номер почтового идентификатора № проверенная и удостоверенная почтовым работником, подтверждает направление в адрес ФИО1 уведомления о намерении продать ? доли в праве общей долевой собственности (л.д. 21, 22, 23, 24).
Таким образом, ФИО3 предприняты все меры для извещения ФИО1 о намерении продать свою долю по всем известным ей адресам.
Кроме того, как следует из п.12 нотариального договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, нотариусу представлены вышеуказанные заказные письма, направленные собственнику недвижимого имущества ФИО1 Указанные письма вернулись отправителю за истечением срока хранения в отделении связи. Нотариусу письма представлены в запечатанном виде, были вскрыты нотариусом, содержимое проверено и прочитано (л.д. 24-27).
Как следует из искового заявления и пояснений представителя истца, ФИО1 не была извещена надлежащим образом о продаже доли, уведомления не получала, о продаже доли узнала в ДД.ММ.ГГГГ.
В качестве доказательства неполучения уведомления о продаже доли представитель истца указал, что направленное в апреле 2025 года почтовое отправление в адрес ФИО1 в <адрес> с почтовым идентификатором № вернулось за истечением срока хранения без направления адресату извещения о его поступлении в почтовое отделение связи. В отношении уведомления, направленного в апреле 2025 года указал, что письмо с почтовым идентификатором № направлено по адресу в <адрес>, однако истец по данному адресу не проживает и извещение не могло быть вручено, о чем ответчикам достоверно известно.
По состоянию на апрель 2025 года ФИО1 была зарегистрирована по месту жительства в жилом помещении по адресу: <адрес>, где и продолжает проживать потнастоящее время, что подтверждается копией паспорта ФИО1
Из материалов дела следует, что извещения о продаже доли направлялись в адрес ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ (ШПИ №).
Таким образом, юридически значимым обстоятельством является факт (отсутствие такового) доставки в адрес ФИО1, либо не получения по причинам, зависящим от ФИО1, почтовых отправлений с ШПИ №, направленных ФИО3
Доставка (вручение) почтовых отправлений до 01.09.2023 регулировалась разделом III Правил № 234. С 01.09.2023 действуют Правила оказания услуг почтовой связи, утвержденные приказом Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 17.04.2023 № 382 (далее - Правила N 382), содержащие аналогичный раздел III.
В соответствии с пунктом 32 Правил № 234 почтовые отправления доставляются в соответствии с указанными на них адресами или выдаются в объектах почтовой связи.
Извещения о регистрируемых почтовых отправлениях опускаются в почтовые абонентские ящики в соответствии с указанными на них адресами, если иное не определено договором между оператором почтовой связи и пользователем услугами почтовой связи.
В целях повышения качества клиентского сервиса и оптимизации процессов оказания услуг почтовой связи приказом акционерного общества "Почта России" от 21.06.2022 N 230-п утвержден Порядок приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений (далее - Порядок N 230-п).
Как следует из раздела 1 Порядка N 230-п, регистрируемому почтовому отправлению (РПО) присваивается штриховой почтовый идентификатор (ШПИ), который позволяет получать сведения о статусе почтового отправления на официальном сайте Почты России в разделе "Поиск отправлений по трек-номеру" с формированием соответствующего отчета.
Согласно пункту 10.7.2 Порядка N 230-п доставке почтальоном по адресу, указанному на почтовом отправлении, подлежат почтовые отправления категории "Заказное".
В соответствии с пунктом 10.7.14 Порядка N 230-п по ходу движения по доставочному участку почтальон доставляет почтовые отправления по указанным на них адресам и выдает адресатам; при невозможности вручить РПО опускает извещение ф. 22 (ф. 22-о, ф. 22/119) в ячейки абонентских почтовых шкафов (почтовые абонентские ящики), проставляет причину невручения РПО в графе "Результат доставки-возврата" накладной поименной ф. 16-дп.
По возвращении с доставочного участка в отделение почтовой связи почтальон сдает отчет по результатам доставки в соответствии с Порядком оказания почтальонами услуг почтовой связи и сетевых услуг (пункт 10.7.15 Порядка N 230-п).
После принятия отчета почтальона контролирующее лицо на основании накладных поименных ф. 16-дп с отметками почтальона о причинах невручения, извещений ф. 22 (ф. 22-о, ф. 22/119, бланков ф. Е1-в "Подтверждение получения") на врученные РПО вносит информацию в ИС (информационную систему) о результатах доставки. Информация о результатах доставки должна быть внесена в ИС в день принятия отчета от почтальона (пункт 10.7.16 Порядка N 230-п).
Следовательно, на основании данного Порядка почтальон должен предпринять однократную попытку вручения, после чего контролирующее лицо вносит сведения в информационную систему.
Необходимость извещения абонента о поступлении корреспонденции также предусмотрена пунктом 31 Правил N 382.
В то же время, судом установлено, что из отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, направленного ФИО3 из <адрес> в адрес: <адрес>, ФИО1, следует, что ДД.ММ.ГГГГ отправление прибыло в место вручения, ДД.ММ.ГГГГ отправление возвращено отправителю по истечении срока хранения. Сведений о попытках вручения корреспонденции, согласно отчету об отслеживании, не имеется.
Из отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № направленного ФИО3 из <адрес> в адрес: <адрес>, ФИО1, следует, что ДД.ММ.ГГГГ отправление прибыло в место вручения и передано почтальону, ДД.ММ.ГГГГ неудачная попытка вручения, ДД.ММ.ГГГГ отправление возвращено отправителю по истечении срока хранения.
С целью установления юридически значимых обстоятельств по делу, судом в адрес АО "Почта России" направлен соответствующий запрос.
Из ответа АО "Почта России" на судебный запрос следует, что ценное письмо с описью вложения с почтовым идентификатором № поступило в отделение связи <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, сформировано извещение ф.22 и доставлено установленным порядком, при этом, документально подтвердить факт неполучения адресатом извещения не представляется возможным. ДД.ММ.ГГГГ почтовое отправление по истечении срока хранения возвращено по обратному адресу.
Таким образом, несмотря на надлежащее и добросовестное выполнение ФИО3 принятых на себя обязанностей по извещению сособственников спорного жилого помещения и земельного участка о продаже принадлежащей ФИО3 доли, допущенные АО "Почта России" нарушения Правил оказания услуг почтовой связи в ходе доставки почтовых отправлений, направленных ФИО1, объективно исключали возможность получения истцом уведомлений о продаже доли ответчиком ФИО3
По смыслу данных правовых предписаний обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ возложено на продавца.
Вместе с тем, названные положения не могут быть истолкованы как обязывающие продавца доли в общей долевой собственности лишь совершить определенные действия по извещению других участников долевой собственности вне зависимости от результата таких действий, иное приводит к нарушению баланса интересов.
Таким образом, при том, что порядок уведомления, а именно направления уведомления о продаже доли, ответчиком ФИО3 формально исполнен - уведомление направлено по необходимым адресам, ФИО1 уведомления не были получены по независящим от нее обстоятельствам, она, действуя с обычной степенью заботливости и осмотрительности, объективно не имела возможности знать о поступившей в почтовое отделение на ее имя корреспонденции и, соответственно, получить указанную корреспонденцию.
Считать в данном случае, что возврат корреспонденции в связи с истечением срока хранения является достаточным основанием полагать, что адресат действовал недобросовестно, уклонился от получения корреспонденции, и, следовательно, в силу положений законодательства считается извещенным надлежащим образом, оснований не имеется.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что доставка ФИО1 от ФИО3 заказных писем с уведомлением о вручении с объявленной ценностью, в которых находилось уведомление о продаже доли в праве общей долевой собственности, была исполнена ненадлежащим образом, неполучение направленной ей почтовой корреспонденции по месту регистрации и месту нахождения имущества обусловлено не зависящими от нее причинами, у ФИО1 отсутствовала возможность явиться в организацию почтовой связи за получением корреспонденции.
Таким образом, возвращенная ФИО3 почтовая корреспонденция с указанием на истечение срока хранения в отсутствие отметки об извещении ФИО1 о поступлении писем не может являться доказательством надлежащей доставки документов истцу.
Кроме того, суд учитывает правовую позицию, изложенную в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020) (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020), согласно которой законодательством также преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли.
При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу о нарушении преимущественного права покупки, принадлежащего истцу, в связи с чем, считает, что имеются правовые основания в пределах действия ч. 3 ст. 250 ГК РФ для перевода на истца прав и обязанностей покупателя, следовательно, требования ФИО1 подлежат удовлетворению.
При переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020) (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020).
Поскольку из договора купли-продажи доли в жилого дома и земельного участка следует, что указанная доля продана за 100 000 рублей, указанные денежные средства, подлежат взысканию с ФИО1, на которую переведены права и обязанности покупателя по договору в пользу ФИО2 в размере 100 000 рублей, путем их перечисления со счета Управления Судебного департамента Тюменской области.
Согласно пункту 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.
Таким образом, настоящее решение является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН о правах на спорное имущество с ФИО2 на ФИО1
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
Иск ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества на себя удовлетворить.
Признать за ФИО1 (паспорт №) преимущественное право покупки доли. Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли земельного участка с долей дома от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности в доме, расположенном по адресу: <адрес>, общей площадью 22,7 кв. м, с кадастровым номером № и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1667 кв. м, с кадастровым номером №
Взыскать с ФИО1 (паспорт №) в пользу ФИО2 (паспорт №) денежные средства в размере 100 000 рублей путем перечисления внесенных ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (чек по операции от ДД.ММ.ГГГГ) и хранящихся на счете Управления судебного департамента в Тюменской области денежных средств по представленным ФИО2 (паспорт №) банковским реквизитам.
Настоящее решение является основанием для прекращения регистрации права собственности ФИО2 (паспорт № на 1/2 доли в праве общей долевой собственности в доме, расположенном по адресу: <адрес>, общей площадью 22,7 кв. м, с кадастровым номером № и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1667 кв. м, с кадастровым номером № и основанием для регистрации права собственности ФИО1 (паспорт №) на 1/2 доли в праве общей долевой собственности в доме, расположенном по адресу: <адрес>, общей площадью 22,7 кв. м, с кадастровым номером № и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1667 кв. м, с кадастровым номером №.
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Исетский районный суд Тюменской области.
Председательствующий подпись С.В. Красовский
Копия верна
Председательствующий С.В. Красовский