РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
07 октября 2026 года г. Челябинск
Центральный районный суд г. Челябинска в составе председательствующего судьи Соколовой М.Г., при секретаре Вербицкой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хакимовой Валерии Андреевны к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о признании отказа незаконным, возложении обязанности,
УСТАНОВИЛ:
Хакимова В.А. обратилась в суд с иском к КУИиЗО г. Челябинска, в котором просила признать отказ КУИиЗО г. Челябинска о внесении изменений в договор долгосрочной аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ необоснованным, нарушающим права истца, обязать ответчика заключить с Хакимовой В.А. дополнительное соглашение к договору долгосрочной аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, изложив п. 1.1 договора в следующей редакции «Целевое назначение земельного участка для индивидуального жилищного строительства (код 2.1)», исключив из договора указание на использование участка как дополнительного, взыскать расходы по оплате государственной пошлины 3 000 руб..
Требования мотивированы тем, что между Максимовым Ю.М. и Администрацией Центрального района г. Челябинска ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка площадью 686,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по <адрес> из земель населенных пунктов для эксплуатации индивидуального жилого дома.
Договор аренды земельного участка заключен на основании Распоряжения главы Администрации Центрального района от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении дополнительного земельного участка из земель населенных пунктов (жилая зона) для эксплуатации индивидуального жилого дома по адресу: <адрес> (бывший <адрес>).
Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны договора аренды земельного участка установили, что права и обязанности от Максимова Ю.М. перешли Хакимовой В.А.
В настоящее время вид разрешенного использования спорного земельного участка указан «для индивидуального жилищного строительства».
ДД.ММ.ГГГГ Хакимова В.А. обратилась в КУИиЗО г. Челябинска о внесении изменений в договор аренды земельного участка, согласно которому п. 1.1 договора аренды, предусматривающий цель предоставления земельного участка «для эксплуатации индивидуального жилого дома» должен быть изменен на «для индивидуального жилищного строительства».
ДД.ММ.ГГГГ КУИиЗО г. Челябинска отказано во внесении изменений в договор аренды.
Истец полагает отказ ответчика незаконным, поскольку нарушает права истца на пользование земельным участком в соответствии с его видом разрешенного использования.
Истец в судебное заседание не явилась, извещена, ее представитель Казанцева А.В. в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала, просила удовлетворить.
Представитель ответчика Гладышева А.М. в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, представила письменные возражения.
Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дала, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска ввиду следующего.
Судом установлено, что на основании Распоряжения главы Администрации Центрального района от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении дополнительного земельного участка из земель населенных пунктов (жилая зона) для эксплуатации индивидуального жилого дома по адресу: <адрес> (бывший <адрес>) Максимову Ю.М. предоставлен дополнительный земельный участок с кадастровым номером № площадью 686,6 кв.м. в аренду сроком на 49 лет.
ДД.ММ.ГГГГ между Максимовым Ю.М. и Администрацией Центрального района г. Челябинска заключен договор аренды земельного участка площадью 686,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по <адрес> из земель населенных пунктов для эксплуатации индивидуального жилого дома.
На основании свидетельств о праве на наследство, оставшегося после смерти Максимова Ю.М., умершего ДД.ММ.ГГГГ, и Максимова А.Ю., умершего ДД.ММ.ГГГГ, права аренды спорного земельного участка перешли Максимовой Л.Н. и Максимову С.А.
На основании договора уступки прав земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Максимова Л.Н. и Максимов С.А. уступили свои доли в праве аренды земельного участка Доможировой Н.Ю.
На основании договора уступки прав земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Доможирова Н.Ю. уступила свое право аренды земельного участка Хакимовой В.А.
ДД.ММ.ГГГГ между КУИиЗО г. Челябинска и Хакимовой В.А. заключено соглашение о внесении изменений в договор долгосрочной аренды на предоставление земельного участка в населенном пункте от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которого в п. 1.1 внесены изменения:
«1.1 Арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора аренды следующее имущество:
земельный участок площадью 687 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, вид разрешенного использования: для эксплуатации индивидуального жилого дома.».
На основании заявления КУИиЗО г. Челябинска в ЕГРН внесены изменения относительно вида разрешенного использования спорного земельного участка с «для эксплуатации индивидуального жилого дома» на «для индивидуального жилищного строительства».
Истец 30 марта 2026 года обратилась в КУИиЗО г. Челябинска с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка, согласно которому п. 1.1 договора аренды, предусматривающий цель предоставления земельного участка «для эксплуатации индивидуального жилого дома» должен быть изменен на «для индивидуального жилищного строительства».
Ответом 05 марта 2026 года за № КУИиЗО г. Челябинска отказано во внесении изменений в договор аренды со ссылкой на то, что вид разрешенного использования земельного участка является существенным условием договора аренды. При внесении указанных изменений приведет к существенному нарушению арендатором условий договора аренды, выразившихся в изменении целевого назначения земельного участка.
Разрешая исковые требования суд приходит к следующему.
В соответствии с пп. 8 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с требованиями законодательства;
Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Статьей 85 ЗК РФ определено, что порядок использования земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с зонированием их территорий.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельный участок.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункты 2 и 3 названной выше статьи).
Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс).
В соответствии с пунктом 9 статьи 1 названного Кодекса под градостроительным регламентом понимается устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Согласно частям 1 и 2 статьи 37 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные и устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.
При этом в силу части 4 указанной нормы основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технического регламента (часть 3 этой статьи).
Следовательно, разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается, в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
В то же время названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Однако в отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка.
Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства.
Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 года.
На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В пункте 1 статьи 615 ГК РФ указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Из вышеизложенного следует, что положения законодательства о градостроительной деятельности и земельного законодательства не предоставляют арендатору право на самостоятельный выбор вида разрешенного использования земельного участка из указанных в градостроительном регламенте, так как это право ограничивается объемом прав и обязанностей, предусмотренных договором аренды, и не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.
По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540 (действовавшим на дату заключения договора аренды), в настоящее время - Приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412.
При этом, согласно части 11 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.
Исходя из положений части 8 статьи 36 ГрК РФ и части 4 статьи 85 ЗК РФ, в случае изменения градостроительного регламента земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, в которых использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
Таким образом, учитывая, что сроки приведения изменившегося вида разрешенного использования земельного участка действующим законодательством не устанавливаются, на собственника обязанность привести в соответствие с градостроительными регламентами, в случаях, если продолжение использования земельного участка с прежним видом разрешенного использования не несет опасности для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия, не возложена, и в отсутствие доказательств наличия такой опасности, отказ КУИиЗО г. Челябинска арендатору в изменении вида разрешенного использования не противоречит нормам, регулирующим данные правоотношения.
Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 3 ст. 445 ГК PФ).
Кроме того, в соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
На основании положений ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Пунктами 1, 3 распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ № предусмотрено, что арендатору предоставляется дополнительный земельный участок, право аренды на земельный участок не дает права самовольного строительства в границах участка и использования eгo не по целевому назначению, что является основанием для запрета строительства капитальных объектов недвижимости на нём.
Подпунктом 2 пункта 3 распоряжения указано, что право аренды на земельный участок не дает права самовольного строительства в границах участка и использования его не по целевому назначению.
На момент заключения договора аренды земельный участок имел назначение «Для эксплуатации индивидуального жилого дома», поскольку предоставлялся как дополнительный земельный участок.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 пунктом статьи 39.20 ЗК РФ арендатор обязан использовать предоставленный ему земельный участок в соответствии с целевым назначением, видом разрешенного использования и условиями его предоставления в соответствии разделами I, II, III договора аренды и в соответствии с условиями, указанными в пункте 3.1 договора аренды (пункт 4.2.1 договора аренды).
Согласно п. 6.1 договора изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается в случае несоблюдения сторонами требований определенных в разделах I, II, III, IV, V настоящего договора, по соглашению сторон или в судебном порядке по требованию арендодателя или арендатора.
Вместе с тем, истцом не представлено доказательств наличия оснований, предусмотренных статьями 450, 451 ГК РФ, которые бы могли служить основанием, для изменения условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в судебном порядке.
Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен истцу на основании решения органа местного самоуправления без проведения аукциона.
В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГK РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии назначением имущества, если в договоре такие не определены.
При этом предоставление земельного участка заявителю в аренду обусловлено необходимостью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для эксплуатации индивидуального жилищного строительства.
Поскольку земельный участок предоставлен истцу для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид «для индивидуального жилищного строительства» без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.
Изменение цели предоставления земельного участка на «Для индивидуального жилищного строительства» фактически направлено на обход законной процедуры получения земельного участка без проведения торгов.
Само по себе изменение вида разрешенного использования земельного участка в связи с исключением прежнего вида разрешенного использования из классификатора, утвержденного приказом Росреестра от 10.11.2020 года №П/0412, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 ГК РФ.
При предоставлении участка на основании распоряжения Администрации Центрального района был определён конкретный вид разрешенного использования, соответствующий целям, для которых принималось соответствующее решение, поскольку дом, для эксплуатации которого предоставлялся дополнительный земельный участок, находится на смежном земельном участке.
Последующее изменение разрешенного вида использования земельного участка eгo собственником не создаёт у арендатора автоматического права требовать изменения существенных условий указанного договора, поскольку данное требование нарушает права Комитета, предусмотренные ст. 310 ГК РФ
Таким образом, принимая во внимание, что действующим законодательством установлены различные порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в публичной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством, в связи с чем как ранее существовавшее, так и действующее в настоящее время нормативное правовое регулирование содержит императивный запрет на предоставление участков публичной собственности для целей строительства без проведения торгов, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания отказа КУИиЗО г. Челябинска от 05 мая 2026 года незаконным. При этом удовлетворение заявления Хакимовой В.А. об изменении вида разрешенного использования земельного участка, по существу, приведет к обходу процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости.
Вопреки доводам истца о невозможности использования земельного участка с целью, предусмотренной условиями договора аренды при наличии Градостроительного плана земельного участка №, не предусматривающих такой вид разрешенного использования как «для эксплуатации индивидуального жилого дома», указанные истцом обстоятельства не свидетельствуют о незаконности оспариваемого отказа собственника земельного участка в изменении вида разрешенного использования.
С учетом вышеизложенного, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований Хакимовой В.А.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ.
Исковые требования Хакимовой Валерии Андреевны к комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд через Центральный районный суд г. Челябинска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: п/п М.Г. Соколова
Копия верна. Решение не вступило в законную силу.
Судья Центрального районного суда г. Челябинска: М.Г. Соколова
Секретарь: Н.А. Вербицкая
Решение вступило в законную силу
Судья Центрального районного суда г. Челябинска: М.Г. Соколова
Секретарь:
Мотивированное решение изготовлено 19 октября 2026 года.