РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
31 августа 2026 года город Ханты - Мансийск мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Ханты-Мансийский районный суд <адрес> – Югры в составе судьи Вахрушева С.В., при ведении протоколирования с использованием аудиозаписи секретарём судебного заседания ФИО3, с участием:
представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО2 – ФИО4, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>18, ответчика (истца по встречному иску) ИП ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды нежилого помещения, приведения объекта аренды в первоначальное состояние, взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку её уплаты, а также компенсации морального вреда, и встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда, установил:
истец ФИО2 (далее по тексту истец, ФИО2) обратилась в суд с иском к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее по тексту ответчик, ИП ФИО1) о расторжении договора аренды нежилого помещения, приведения объекта аренды в первоначальное состояние, взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку её уплаты, а также компенсации морального вреда.
Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО2 и ответчиком ИП ФИО1 был заключён договор аренды нежилого помещения № (далее по тексту Договор №). Предметом Договора № является аренда нежилого помещения, расположенного по адресу: Ханты-Мансийск, <адрес>, пом. 1013, кадастровый №, площадью 80,6 кв.м., принадлежащего истцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ за per. № (далее по тексту также Объект аренды). За пользование Объектом аренды стороны установили фиксированную и переменную часть арендной платы. В соответствии с п. 3 Договора, за полученный в аренду Объект аренды Арендатор обязуется уплачивать фиксированную часть арендной платы, размер которой составляет: С момента заключения договора и до ДД.ММ.ГГГГ - 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей за 1 (один) календарный месяц, без учёта НДФЛ 13%. С ДД.ММ.ГГГГ стоимость арендной платы составляет 136 000 (сто тридцать шесть тысяч) рублей за 1 (один) календарный месяц, без учёта НДФЛ 13%. В Переменную часть арендной платы входит стоимость потреблённых Арендатором коммунальных услуг (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение) в Помещение, а также обслуживание дома, придомовой территории, вывоз мусора, которая возмещается Арендатором дополнительно к сумме фиксированной части арендной платы. Переменная часть арендной платы рассчитывается от суммы представленных Арендодателем счетов и расчётов (показания установленных счетчиков, узлов учета), в размере действующего для Арендодателя тарифа от поставщиков коммунальных услуг. При этом в соответствии с п. 1 ст. 226 Налогового кодекса Российской Федерации налоговыми агентами по НДФЛ признаются организации и индивидуальные предприниматели, от которых физические лица получают доходы. Налоговый агент обязан исчислить, удержать и перечислить в бюджет налог на доходы физического лица. Таким образом, ответчик является в отношении истца налоговым агентом по Договору №, соответственно обязан рассчитать и уплатить в бюджет НДФЛ 13% с уплачиваемых Арендодателю сумм. Из буквального толкования п. 3.1 Договора № следует, что сумма арендной платы указана без учета НДФЛ 13%, а значит сумма НДФЛ подлежит оплате Арендатором, как налоговым агентом Арендодателя, исходя из расчёта = 136 000 руб. - 87% (сумма «на руки»), 20 322 руб. - 13% (НДФЛ), 156 322 руб. - 100% (общая сумма фиксированной части арендной платы с учетом НДФЛ). Так, в 2024 и 2025 годах ответчик ИП ФИО1 производила оплату согласно условиям Договора № все три составные части арендной платы: Сумму 120 000 руб. (п.3.1.1) и 136 000 руб. (п.3.1.2) в месяц - фиксированная часть арендной платы. Сумму за начисление по коммунальным платежам (п. 3.2) - переменная часть арендной платы. То есть, указанные платежи в установленном Договором № размере поступали на счёт Арендодателя в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выписками по счёту истца из АО «Альфа-Банк». Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ от ответчика ИП ФИО1 в адрес истца ФИО2 письмо об образовавшейся, по её мнению, переплате по арендной плате в размере 229 168 рублей и удержании в одностороннем порядке суммы арендной платы за январь-февраль 2026 года (полностью), за февраль-март 2026 (частично), а также дальнейшем перечислении арендной платы в размере 120 354 рубля с учётом вычета НДФЛ 13%. Так, по условиям Договора № арендная плата оплачивается ежемесячно в срок до 16-го числа расчётного месяца (п. 3.6.1). Учитывая, что в январе 2026 года в установленный срок оплата за аренду истцу ФИО2 не поступила, в адрес ответчика ИП ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия с требованием оплаты образовавшейся задолженности в размере 136 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ на претензию получены возражения ответчика ИП ФИО1, в которых ответчик отказывается выплачивать арендную плату и настаивает об отсутствии задолженности. При этом, ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ИП ФИО1 на счёт истца ФИО2 перечислена арендная плата за период ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ в размере 118 320 рублей, ДД.ММ.ГГГГ перечислена арендная плата за период ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ в размере 118 320 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - перечислена арендная плата за период ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ в размере 118 320 рублей. За период аренды ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ произведены платежи в размере 118 320 рублей (95 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ, 10 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ, 13 320 рублей ДД.ММ.ГГГГ), что не соответствует условиям Договора и нарушает права Арендодателя. Таким образом, за ответчиком ИП ФИО1 числится задолженность по арендной плате в размере 70 720 рублей. Согласно пункту 7.3 Договора №, в случае нарушения Арендатором обязательств по оплате предусмотренных Договором платежей. Арендатор по требованию Арендодателя уплачивает неустойку в размере ставки рефинансирования от суммы задолженности за каждый день просрочки до момента исполнения своих обязательств. Так, сумма неустойки на дату подачи искового заявления составляет 3 926 рублей 25 копеек. Истцом заключён договор оказания юридических услуг №-ОГОУ от ДД.ММ.ГГГГ с индивидуальным предпринимателем ФИО4, предметом которого является правовое сопровождение в суде, связанное с подачей искового заявления к ИП ФИО1 о взыскании денежных средств по договору аренды нежилого помещения. В соответствии с пунктом 3.1 вышеуказанного договора стоимость услуг по нему составляет 60 000 рублей. На основании изложенного, истец ФИО2 просит суд: взыскать с ответчика ИП ФИО1: задолженность по арендной плате в размере 70 720 рублей, неустойку (пени) за просрочку внесения арендной платы в размере 3 926 рублей 25 копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере 60 000 рублей и уплаченную государственную пошлину в размере 4 000 рублей.
В ходе рассмотрения дела, истец ФИО2 увеличила исковые требования, мотивируя их следующим.
Арендодателем оплачен счёт за содержание объекта аренды, выставленный управляющей компанией за июль 2026 года в размере 5 330 рублей 61 копейка и счета за электроэнергию за июнь-июль 2026 года в размере 12 149 рублей 27 копеек. В связи с чем, задолженность ответчика ИП ФИО1 по переменной части арендной платы составляет 77 838 рублей 41 копейка. Кроме того, в силу пунктов 4.2.2, 5.1.3, 5.2.4 Договора №, Арендатор обязана согласовывать с Арендодателем любые работы, связанные с неотделимыми улучшениями, а также изменениями в инженерные системы объекта аренды. Согласно пункту 7.4 Договора в случае выполнения Арендатором каких-либо работ на объекте аренды при отсутствии предварительного письменного согласования Арендодателя и отказа Арендатора от устранения допущенных нарушений. Арендатор обязан, в соответствии с требованиями Арендодателя, за свой счёт произвести работы по возврату объекта аренды в прежнее состояние либо возместить затраты Арендодателя по выполнению указанных выше действий вместо Арендатора. В соответствии с пунктом ДД.ММ.ГГГГ.1 Договора в случае расторжения Договора Арендатор обязан возвратить Арендодателю объект аренды по акту приема-передачи о возврате объекта аренды, в том состоянии, в каком он находился в момент его передачи Арендатору, с учётом нормального износа, с произведенными улучшениями и изменениями объекта аренды, неотделимыми без вреда от его конструкций. Так, в нарушение вышеуказанных положений Договора Арендатором без согласования с Арендодателем произведены неотделимые изменения объекта аренды, а именно: произведена замена замка на входной двери; произведена замена унитаза, раковины и накопительного водонагревателя с перенесением инженерных сетей в туалете; установлена система кондиционирования с выводом внешнего блока на фасад здания, в целях чего сделано сквозное отверстие в стене. При этом в настоящее время ответчиком ИП ФИО1 демонтирован кондиционер, а стена не приведена в первоначальное состояние. Также ответчиком ИП ФИО1 снята межкомнатная дверь в помещение кладовой, которая при передаче объекта аренды Арендатору имелась. При этом, истцом ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ по исполнение пункта 11.2 Договора № в адрес ответчика направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора №, в котором также указано на необходимость оплатить задолженность по арендной плате (фиксированной и переменной части). На основании вышеизложенного, истец ФИО2 окончательно просит суд: расторгнуть договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, заключённый с ответчиком ИП ФИО1; возложить на ответчика ИП ФИО1 обязанность по приведению объекта аренды в первоначальное техническое состояние, а именно при возврате объекта аренды: в туалете должны быть установлены унитаз, раковина и накопительный водонагреватель; в помещения кладовой и туалета должны быть установлены межкомнатные двери; целостность стен не должна быть нарушена, в том числе не должно быть сквозных отверстий в стенах; на входной дверь должен быть установлен замок, ключи от которого передаются Арендатором при сдаче объекта аренды по акту Арендодателю; взыскать с ответчика ИП ФИО1 задолженность по фиксированной части арендной платы в размере 614 720 рублей, задолженность по возмещению переменной части арендной платы в размере 77 838 рублей 41 копейка, неустойку (пени) за просрочку внесения арендной платы в размере 20 658 рублей 44 копейки, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 60 000 рублей и уплаченную государственную пошлину в размере 4 000 рублей.
В ходе рассмотрения спора, ответчик ИП ФИО1 обратилась к истцу ФИО2 со встречным иском, мотивируя его тем, что между ней (Арендатор) и ФИО2 (Арендодатель) заключён Договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно п. 3.1.2 Договора, арендная плата составляет 136 000 рублей в месяц «без учёта НДФЛ 13%». В соответствии со ст. 226 Налогового кодекса РФ, она как индивидуальный предприниматель являюсь налоговым агентом и обязана исчислять, удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ с доходов, выплачиваемых физическим лицам. Это означает, что из суммы дохода Арендодателя (136 000 рублей) она обязана удержать 13% (17 680 рублей) и перечислить их в бюджет. Сумма, подлежащая выплате Арендодателю, составляет 118 320 рублей. Арендодатель требовала уплаты 136 000 рублей «на руки», что противоречит императивной норме ст.226 НК РФ. В 2024-2025 годах она ошибочно перечисляла Арендодателю ФИО2 полную сумму без удержания НДФЛ, а за 2024 год также уплатила НДФЛ из своих средств. В результате у ФИО2 образовалось неосновательное обогащение в размере 258 960 рублей. В соответствии со ст. 395 Гражданского кодексаРФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неосновательного получения подлежат уплате проценты. Расчёт процентов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по ставке 21% составляет 33 441 рубль 60 копеек. Также истец ФИО2 самовольно взломала и повредила замок, установленный ФИО1 на входной двери арендуемого помещения, чем ограничила ей доступ к месту ведения предпринимательской деятельности и имуществу. В результате ответчику ФИО1 пришлось: отменить всех клиентов на несколько дней, что привело к потере дохода и ущербу деловой репутации; вызывать полицию для фиксации факта самоуправства; испытывать нравственные страдания, тревогу и стресс. Указанные действия истца являются злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ) и причинили ей моральный вред, который она оценивает в 50 000 рублей. Также на основании ст. 410 ГК РФ просит суд произвести зачёт встречных требований. На основании изложенного, ответчик ИП ФИО1 просит суд: взыскать с истца ФИО2 сумму неосновательного обогащения в размере 258 960 рублей, проценты за пользование чужими средствами в размере 33 441 рубль 60 копеек, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей; произвести зачёт встречных требований, взыскать с истца судебные расходы по оплате госпошлины (л.д.166-168).
Истец (ответчик по встречному иску) ФИО2, надлежаще извещённая о времени и месте судебного заседания, на рассмотрение дела не явилась, о причинах своей неявки суд не известила. Суд, на основании ч.ч.3, 4 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) определил рассмотреть гражданское дело в её отсутствие.
Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО2 – ФИО4 в судебном заседании настояла на удовлетворение иска, изложив суду доводы искового заявления, встречный иск не признала. Дополнительно в соответствии с доводами письменных объяснений суду показала, что денежные средства получены истцом от ответчика ИП ФИО1 на законных основаниях, а именно в порядке и размере, указанных в Договоре №, а, следовательно, не могут быть квалифицированы в качестве неосновательного обогащения. Кроме того, ссылка ответчика ИП ФИО1 на статью 226 Налогового кодекса Российской Федерации как на императивный запрет включения в договор положения об оплате налоговым агентом налога за физическое лицо за счёт своих средств несостоятельна, поскольку пункт 9 статьи 226 Налогового кодекса Российской Федерации, содержащий данный запрет, признан утратившим силу с ДД.ММ.ГГГГ. При этом возможность, а равно правомерность, включения в договор положений, предусматривающих уплату налога на доходы физического лица налоговым агентом сверх суммы арендной платы, установленной в договоре аренды, подтверждается правовой позицией судов по аналогичным вопросам. Из буквального толкования условий договора следует, что арендная плата составляет 136 000 рублей без учёта НДФЛ 13%, то есть 87%, в связи с чем НДФЛ должен считаться сверх этой суммы и оплачиваться налоговым агентом. Фактом, доказывающим, что ответчик ИП ФИО1 на момент заключения Договора № именно так понимала значение его положений, является перечисление арендной платы ответчиком истцу в указанном в пункте 3.2.1 Договора размере в течение 1 года и 2 месяцев с момента его заключения. На основании изложенного, требование ответчика ИП ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения является не основанным на законе и не подлежащим удовлетворению. Учитывая, что данное исковое требование встречного иска является производным от основного искового встречного требования ответчика ИП ФИО1, которое в свою очередь не основано на законе, противоречит условиям Договора №, и не подлежит удовлетворению, требование о взыскании процентов также не подлежит удовлетворению. В части взыскания компенсации морального вреда доводы, приведенные ответчиком ИП ФИО1 являются неаргументированными и не соответствуют действительности. Так, в соответствии с правом, предоставленным Договором № (п. 4.2.5), истец ФИО2 пыталась ограничить ответчику ИП ФИО1 доступ в арендуемое помещение, в связи с просрочкой внесения арендной платы сроком более 45 дней. При этом, учитывая, что ответчик без согласования с истцом поменяла замок на входной двери арендуемого объекта, истцу пришлось снять замок в целях постановки иного аналогичного замка. Учитывая, что подобного замка в магазинах не нашлось, через два часа предыдущий замок был установлен обратно. Таким образом, ограничение доступа ответчика ИП ФИО1 в арендуемый объект истцом произведено не было (л.д.187-190).
Ответчик (истец по встречному иску) ИП ФИО1 в судебном заседании не признала первоначальный иск, настояла на удовлетворении своих встречных исковых требований, изложив суду доводы встречного искового заявления. В соответствии с доводами письменных объяснений суду показала, что согласно ст. 226 Налогового кодекса РФ она как ИП, является налоговым агентом и обязана удерживать 13% из дохода Арендодателя. Сумма к выплате составляет 118 320 рублей, а не 136 000 рублей. Долг за 3 месяца (16.05-15.08): 118 320 * 3 = 354 960 рублей. Переплата за 2024-2025 = 258 960 рублей. Чистый долг 96 000 рублей. Просит признать её задолженность в размере 96 000 рублей, а не 478 720 рублей. Согласно п. 3.2 Договора, обязанность по возмещению коммунальных расходов возникает только после предоставления Арендодателем надлежащих счетов и расчётов. Истец не предоставляла их своевременно. Она не соблюдала 5-дневный срок выставления счетов (п. 3.2). Пени образовались по её вине (ст. 406 ГК РФ). Требования о взыскании пени считает необоснованными. В этой связи, просит суд взыскать с неё только основной долг по коммуналке (при наличии документов), в удовлетворении пени отказать. На момент предполагаемой просрочки у неё имелась переплата перед истцом в размере 258 960 рублей, которая полностью покрывала три месяца аренды. Чистая задолженность, признаваемая ею, составляет 96 000 рублей - это просрочка меньше чем за один месяц (июль-август). Просрочка возникла не по её вине, а в связи с наличием спора о правильной сумме арендной платы и переплаты с её стороны. На основании ст. 333 ГК РФ, а также учитывая, что неустойка несоразмерна последствиям нарушения, просит суд отказать во взыскании неустойки в полном объёме. Истец просит взыскать с неё расходы на оплату услуг представителя в размере 60 000 рублей. Считает, это требование необоснованно и просит отказать в его удовлетворении, так как ею предпринимались попытки досудебного урегулирования спора, она направляла истцу уведомление о переплате, предлагала решить вопрос мирно. Истец проигнорировала это уведомление и обратилась в суд. Размер расходов 60 000 рублей является завышенным и не соответствует сложности дела. Просит суд отказать во взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в полном объёме. Требование о компенсации морального вреда необоснованно, поскольку моральный вред причинён её собственными действиями (взлом и повреждение моего замка); она нарушила п. 4.1.2 Договора (обеспечивать доступ); заявление в полицию подано на неё за самоуправство. По требованию истца о расторжении договора: она не возражает против расторжения договора аренды. Более того, готова подписать соглашение о расторжении прямо в зале суда, если истец будет готов подписать Акт возврата помещения. Что касается требования о приведении помещения в первоначальное техническое состояние: согласно Акту приема-передачи (Приложение 1 к Договору), состояние помещения на момент передачи не было зафиксировано - в акте указаны только показания счётчиков. Иных данных о состоянии стен, пола, потолка, инженерных сетей нет. Кроме того, все улучшения, произведённые ею, были согласованы устно и не ухудшают состояние помещения. Замок, который был установлен ею, повреждён самой истицей при попытке самоуправства (л.д.175-177).
Суд, заслушав стороны, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и не оспаривается сторонами, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО2 и ответчиком ИП ФИО1 был заключён договор аренды нежилого помещения № (далее по тексту Договор №) (л.д.15-24).
Предметом Договора № является аренда нежилого помещения, расположенного по адресу: Ханты-Мансийск, <адрес>, пом. 1013, кадастровый №, площадью 80,6 кв.м., принадлежащего истцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ за per. № (далее по тексту также Объект аренды) (пункт 1.2. Договора №).
Согласно п.2.1. Договора №, срок договора установлен на 36 месяцев.
За пользование Объектом аренды стороны установили фиксированную и переменную часть арендной платы.
В соответствии с п. 3.1. Договора №, за полученный в аренду Объект аренды Арендатор обязуется уплачивать фиксированную часть арендной платы, размер которой составляет:
Пункт 3.1.1. С момента заключения договора и до ДД.ММ.ГГГГ - 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей за 1 (один) календарный месяц, без учёта НДФЛ 13%.
Пункт 3.1.2. С ДД.ММ.ГГГГ стоимость арендной платы составляет 136 000 (сто тридцать шесть тысяч) рублей за 1 (один) календарный месяц, без учёта НДФЛ 13%.
Пункт 3.2. В Переменную часть арендной платы входит стоимость потреблённых Арендатором коммунальных услуг (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение) в Помещение, а также обслуживание дома, придомовой территории, вывоз мусора, которая возмещается Арендатором дополнительно к сумме фиксированной части арендной платы. Переменная часть арендной платы рассчитывается от суммы представленных Арендодателем счетов и расчётов (показания установленных счетчиков, узлов учета), в размере действующего для Арендодателя тарифа от поставщиков коммунальных услуг.
Согласно п.3.6.1. Договора №, Арендная плата оплачивается ежемесячно в срок до 16-го (шестнадцатого) числа расчётного месяца, путём перечисления Арендатором денежных средств на счёт Арендодателя (Приложение 2), за вычетом НДФЛ в соответствии с п.1 ст.226 НК РФ. Основанием для ежемесячного платежа является Договор.
Пунктами 4.2.2, 5.1.3, 5.2.4 Договора № установлено, что Арендатор обязана согласовывать с Арендодателем любые работы, связанные с неотделимыми улучшениями, а также изменениями в инженерные системы объекта аренды.
В соответствии с пунктом ДД.ММ.ГГГГ.1 Договора №, в случае расторжения Договора Арендатор обязан возвратить Арендодателю объект аренды по акту приема-передачи о возврате объекта аренды, в том состоянии, в каком он находился в момент его передачи Арендатору, с учётом нормального износа, с произведенными улучшениями и изменениями объекта аренды, неотделимыми без вреда от его конструкций.
Согласно пункту 7.4 Договора №, в случае выполнения Арендатором каких-либо работ на объекте аренды при отсутствии предварительного письменного согласования Арендодателя и отказа Арендатора от устранения допущенных нарушений. Арендатор обязан, в соответствии с требованиями Арендодателя, за свой счёт произвести работы по возврату объекта аренды в прежнее состояние либо возместить затраты Арендодателя по выполнению указанных выше действий вместо Арендатора.
Согласно пункту 7.3 Договора №, в случае нарушения Арендатором обязательств по оплате предусмотренных Договором платежей. Арендатор по требованию Арендодателя уплачивает неустойку в размере ставки рефинансирования от суммы задолженности за каждый день просрочки до момента исполнения своих обязательств.
Арендуемое помещение ответчик ИП ФИО1 использовала для осуществления предпринимательской деятельности в качестве парикмахерской.
Представленными доказательствами установлено, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчик ИП ФИО1 производила оплату согласно условиям Договора № все три составные части арендной платы: Сумму 120 000 руб. (п.3.1.1) и 136 000 руб. (п.3.1.2) в месяц - фиксированная часть арендной платы. Сумму за начисление по коммунальным платежам (п. 3.2) - переменная часть арендной платы (л.д.27-32).
ДД.ММ.ГГГГ ответчик ИП ФИО1 направила в адрес истца ФИО2 письмо об образовавшейся, по её мнению, переплате по арендной плате в размере 229 168 рублей и удержании в одностороннем порядке суммы арендной платы за январь-февраль 2026 года (полностью), за февраль-март 2026 (частично), а также дальнейшем перечислении арендной платы в размере 120 354 рубля с учётом вычета НДФЛ 13% (л.д.33, 34).
ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2 направила ответ на указанное письмо, указав о необходимости своевременного внесения ежемесячной арендной платы в размере 136 000 рублей (л.д.35).
ДД.ММ.ГГГГ ответчик ИП ФИО1 в своём письме в адрес истца указала, что с её стороны образовалась переплата арендных платежей в размере 229 168 рублей, поскольку она не удерживала НДФЛ в размере 13% как налоговый агент (л.д.36).
ДД.ММ.ГГГГ ответчик ИП ФИО1 перечислила на счёт истца ФИО2 арендную плату за период ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ в размере 118 320 рублей, ДД.ММ.ГГГГ перечислена арендная плата за период ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ в размере 118 320 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - перечислена арендная плата за период ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ в размере 118 320 рублей. За период аренды ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ произведены платежи в размере 118 320 рублей (95 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ, 10 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ, 13 320 рублей ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.37-39).
Истцом ФИО2 оплачен счёт за содержание объекта аренды, выставленный управляющей компанией за июль 2026 года в размере 5 330 рублей 61 копейка и счета за электроэнергию за июнь-июль 2026 года в размере 12 149 рублей 27 копеек (л.д.156-160).
Как заявлено истцом ФИО2 и не опровергнуто ответчиком, Арендатором без согласования с Арендодателем произведены неотделимые изменения объекта аренды, а именно: произведена замена замка на входной двери; произведена замена унитаза, раковины и накопительного водонагревателя с перенесением инженерных сетей в туалете; установлена система кондиционирования с выводом внешнего блока на фасад здания, в целях чего сделано сквозное отверстие в стене, снята межкомнатная дверь в помещение кладовой, которая при передаче объекта аренды Арендатору имелась.
Указанные обстоятельства также подтверждаются представленным истцом фотоматериалом (л.д.152-154).
ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО2 по исполнение пункта 11.2 Договора № в адрес ответчика ИП ФИО1 направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора №, в котором также указано на необходимость оплатить задолженность по арендной плате (фиксированной и переменной части) (л.д.155).
Согласно показаний свидетеля ФИО5, допрошенного в судебном заседании, он работает в должности риэлтора, по заявке истца ФИО2 готовил проект спорного Договора №, при этом стороны договора достигли соглашения, что указанную в договоре сумму арендной платы ФИО2 будет получать «на руки», то есть без учёта НДФЛ, тем самым ИП ФИО1 налоговый агент должна была оплачивать НДФЛ сверх суммы арендной платы, указанной в договоре.
Суд, установив фактические обстоятельства дела, при принятии решения руководствуется следующими основаниями.
Согласно абзацу первому статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Частью 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определённый договором.
В силу части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Доходы от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ, являются объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц (далее по тексту НДФЛ) и облагаются по ставке в зависимости от статуса физического лица. Если он налоговый резидент РФ, по ставке, установленной в п. 1 ст. 224 НК РФ, (13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей).
Индивидуальные предприниматели, от которых или в результате отношений с которыми физлицо получило доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму НДФЛ (п. 1 ст. 226 НК РФ).
Исчисление сумм налога в отношении дохода налогового резидента РФ производится налоговыми агентами на дату фактического получения дохода, определяемую в соответствии со ст. 223 НК РФ, нарастающим итогом с начала календарного года применительно ко всем доходам, начисленным ему за данный период.
Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате (п. 4 ст. 226 НК РФ).
Таким образом, при аренде коммерческой недвижимости у физического лица индивидуальный предприниматель признаётся налоговым агентом по НДФЛ.
По общему правилу твёрдую величину арендной платы можно установить для её денежной формы (пп. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ). Однако стороны вправе применить подобный способ согласования и к другим формам, руководствуясь принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и учитывая отсутствие ограничений в ст. 614 ГК РФ.
Чтобы определить размер арендной платы в твёрдой величине, сторонам достаточно указать количество передаваемых денежных средств или других вещей либо объём услуг в соответствующих единицах измерения.
При согласовании расчётной величины арендной платы стороны указывают в договоре механизм её исчисления. При этом изменение размера арендной платы в соответствии с этим механизмом не является изменением договора, регулируемым п. 3 ст. 614 ГК РФ (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).
Условие, при котором уплата налога за счёт средств налоговых агентов не допускается, и запрет при заключении договоров и иных сделок на включение в них налоговых оговорок, в соответствии с которыми выплачивающие доход налоговые агенты принимают на себя обязательства нести расходы, связанные с уплатой налога за физических лиц (п. 9 ст. 226 НК РФ), утратило силу с ДД.ММ.ГГГГ (Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №263-ФЗ).
Исходя из правового анализа вышеприведённых норм в их взаимосвязи, условий договора аренды № с учётом установленных обстоятельств дела, свидетельствующих о неисполнении ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы без учёта НДФЛ, поскольку из буквального толкования условий договора следует, что арендная плата составляет 136 000 рублей в месяц без учёта НДФЛ 13%, в связи с чем НДФЛ должен считаться сверх этой суммы и оплачиваться налоговым агентом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца ФИО2 и взыскании с ответчика ИП ФИО1 в пользу истца задолженности по арендной плате в размере: фиксированной части арендной платы в размере 614 720 рублей, переменной часть арендной платы в размере 77 838 рублей 41 копейка, а также установленную пунктом 7.3 Договора № неустойку в размере ставки рефинансирования от суммы задолженности за каждый день просрочки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 20 658 рублей 44 копейки (л.д.147, 151).
Таким образом, иск в указанной части подлежит удовлетворению.
По общему правилу в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, если одна из сторон договора не желает продолжения правоотношений по её требованию договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При этом в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором может быть предусмотрено право стороны договора на односторонний отказ от договора, который осуществляется управомоченной стороной путём уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор в этом случае прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО2 по исполнение пункта 11.2 Договора № в адрес ответчика ИП ФИО1 направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора №, в котором также указано на необходимость оплатить задолженность по арендной плате (фиксированной и переменной части) (л.д.155).
Ответчик ИП ФИО1 при рассмотрении дела заявила, что не возражает против расторжения договора.
При таких обстоятельствах дела, с учётом волеизъявления сторон, суд полагает возможным расторгнуть договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, заключённый между ФИО2 и ИП ФИО1, удовлетворив первоначальный иск в указанной части.
Положениям статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктом ДД.ММ.ГГГГ.1 Договора №, в случае расторжения Договора Арендатор обязан возвратить Арендодателю объект аренды по акту приема-передачи о возврате объекта аренды, в том состоянии, в каком он находился в момент его передачи Арендатору, с учётом нормального износа, с произведенными улучшениями и изменениями объекта аренды, неотделимыми без вреда от его конструкций.
В судебном заседании ответчик ИП ФИО1 не опровергла изменения объекта аренды, неотделимыми без вреда от его конструкций, перечисленные истцом ФИО2 в иске, а в силу положений части 2 статьи 68 ГПК РФ, а признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств, суд полагает возможным возложит на ответчика ИП ФИО1 обязанность по приведению объекта аренды в первоначальное техническое состояние, а именно при возврате объекта аренды: в туалете должны быть установлены унитаз, раковина и накопительный водонагреватель; в помещения кладовой и туалета должны быть установлены межкомнатные двери; целостность стен не должна быть нарушена, в том числе не должно быть сквозных отверстий в стенах; на входной дверь должен быть установлен замок, ключи от которого передаются Арендатором при сдаче объекта аренды по акту Арендодателю.
Также истцом ФИО2 заявлено требование о компенсации морального вреда.
Из положений статьи 151 ГК РФ следует, что законодатель установил ответственность в виде компенсации морального вреда лишь за действия, нарушающие личные неимущественные права гражданина либо посягающие на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага.
В данном же случае судом не установлены нарушение личных неимущественных прав истца либо посягающие на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения искового требования о компенсации морального вреда.
Таким образом, иск в указанной части не подлежит удовлетворению.
Поскольку удовлетворение первоначальный требований истца ФИО2 полностью исключает удовлетворение встречных требований ответчика ИП ФИО1, суд не видит оснований для удовлетворения встречного иска о взыскании с истца ФИО2 суммы неосновательного обогащения в размере 258 960 рублей, процентов за пользование чужими средствами в размере 33 441 рубль 60 копеек, компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей; производства зачёта встречных требований, взыскании с истца судебных расходов по оплате госпошлины.
В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, которые согласно ст.88 ГПК РФ, состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах (ч.1 ст.100 ГПК РФ).
Согласно пункту 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (п.12). Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объём заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (п.13).
В судебном заседании установлено, что стоимость услуг представителя составила 50 000 рублей, которые были оплачены истцом в полном объеме.
С учётом объема заявленных требований, цены иска, сложности дела, объёма оказанных представителем услуг, времени, необходимого на подготовку им процессуальных документов, продолжительности рассмотрения дела, количества судебных заседаний, суд считает возможным взыскать с ответчика ИП ФИО1 расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 рублей, полагая заявленную к взысканию сумму носящую явно неразумный (чрезмерный) характер.
Суд, определяя в соответствии с п.1 ч.1 ст.333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, сумму государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика, приходит к выводу, что, исходя из размера удовлетворённых требований, входящих в цену иска, подлежат взысканию с ответчика ИП ФИО1 в пользу истца понесённые расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей. При этом суд учитывает, что при увеличении иска, истцом не доплачена государственная пошлина, которая при принятии решения подлежит распределению с ответчика с пользу бюджета, исходя из суммы заявленных материальных требований – 713 218 рублей 85 копеек, а также двух требований, не подлежащих оценки и за минусом оплаченной истцом государственной пошлины, всего 21 264 рубля 34 копейки.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.98, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
удовлетворить частично иск ФИО2 (паспорт РФ серии № №) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН №, ОГРНИП №) о расторжении договора аренды нежилого помещения, приведения объекта аренды в первоначальное состояние, взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку её уплаты, а также компенсации морального вреда.
Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, заключённый между ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО1.
Возложить на индивидуального предпринимателя ФИО1 обязанность при возврате объекта аренды – нежилого помещения по адресу: Ханты-Мансийск, <адрес>, пом. 1013, кадастровый №, площадью 80,6 кв.м., привести его в первоначальное техническое состояние, а именно: установить в помещении туалета унитаз, раковину и накопительный водонагреватель (при условии заблаговременной их передачи от ФИО2); в помещения кладовой и туалета установить межкомнатные двери; восстановить целостность стен путём устранения в них сквозных отверстий; установить на входную дверь запорный замок с передачей от него ключей ФИО2.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ФИО2 задолженность по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №: фиксированную часть арендной платы в размере 614 720 рублей, переменную часть арендной платы в размере 77 838 рублей 41 копейку; неустойку (пени) за просрочку внесения арендной платы в размере 20 658 рублей 44 копейки; а также в порядке распределения судебных расходов сумму оплаченной при обращении в суд государственной пошлины в размере 4 000 рублей, сумму оплаченных представительских услуг в размере 40 000 рублей; а всего к взысканию 757 216 (семьсот пятьдесят семь тысяч двести шестнадцать) рублей 85 (восемьдесят пять) копеек.
Отказать в остальной части иска.
Взыскать в порядке распределения судебных расходов в бюджет сумму государственной пошлины: с ФИО2 в размере 3 000 рублей и с индивидуального предпринимателя ФИО1 в размере 21 264 рубля 34 копейки.
Отказать в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда.
Решение может быть обжаловано в суд Ханты – Мансийского автономного округа – Югры в течении месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы через Ханты-Мансийский районный суд.
Судья Ханты-Мансийского районного суда подпись С.В.Вахрушев копия верна:
Судья Ханты-Мансийского районного суда С.В.Вахрушев