РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 мая 2026 года г. Салехард
Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего Коблова Н.В., при секретаре Дейбус А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АО "Ипотечный Агент Элбинг Столица" к Кустову Е.А., Кустовой Е.В. о взыскании задолженности по договору ипотечного кредитования, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному исковому заявлению Кустова Е.А., Кустовой Е.В. к АО "Ипотечный Агент Элбинг Столица" о признании договора об уступке прав (требований) в части недействительной сделкой, признании ненадлежащим кредитором, установил:
АО "Ипотечный Агент Элбинг Столица" обратилось в суд с иском к Кустову Е.А., Кустовой Е.В. о взыскании задолженности по договору ипотечного кредитования, обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование требований иска, с учетом уточнений, указано, что 16.08.2013 между ПАО "Запсибкомбанк" и ответчиками заключен договор ипотечного кредитования №И на сумму 3 400 000 рублей на срок 238 месяцев под 14,75% годовых под залог недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>. Между АО "Ипотечный Агент Элбинг Столица" и ПАО "Запсибкомбанк" заключен договор от 26.11.2021 № об уступке прав требований, в соответствии с условиями которого покупателю перешло право на получение исполнения по кредитному договору, включая все требования не оплаченные заемщиком по состоянию на дату перехода прав, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этих обязательств; право залога на предмет ипотеки; право на обеспечение. Ответчики обязательства по ежемесячному внесению денежных средств не исполняют надлежащим образом, в связи с чем, образовалась задолженность, которая по состоянию на 17.03.2026 составляет 5 771 331 рубль, в том числе остаток основной суммы кредита 3 061 869 рублей 34 копейки, неоплаченные проценты по кредиту – 2 209 462 рубля 15 копеек, неоплаченная неустойка – 500 000 рублей. В связи со значительной просрочкой исполнения кредитных обязательств, которая превышает 30 дней, в соответствии с условиями кредитного договора, АО "Ипотечный Агент Элбинг Столица" направило в адрес ответчиков требование о полном досрочном исполнении обязательств, которое осталось без удовлетворения. Просит взыскать с ответчиков указанную задолженность по кредитному договору, обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 7 213 600 рублей, взыскать расходы по уплате государственной пошлины в сумме 84 399 рублей.
Кустов Е.А. и Кустова Е.В. обратились в суд с встречным иском к АО "Ипотечный Агент Элбинг Столица", в котором, с учетом уточнения заявленных требований, просят признать договор об уступке прав (требований) от 26.11.2021 № в отношении договора ипотечного кредитования от 16.08.2013 №И недействительной сделкой, ответчика признать ненадлежащим кредитором, ссылаясь на отсутствие согласия должника на заключение такого договора. Указали, что ответчик не является кредитной организацией и не имеет право на осуществление банковских операций. Считают, что являются добросовестными заемщиками, и не согласны с размером задолженности.
Ответчик Кустов Е.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указал, что им осуществляются платежи по кредиту, оснований для взыскания задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество не имеется. Просил удовлетворить встречный иск.
В судебное заседание не явились другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, в связи с чем, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц. Представитель истца АО "Ипотечный Агент Элбинг Столица" просил рассмотреть дело в свое отсутствие и удовлетворить исковые требований. В удовлетворении встречных исковых требованиях просил отказать на основании изложенных в письменном возражении доводов.
Выслушав объяснения ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что 16.08.2013 между ПАО "Запсибкомбанк" и Кустовым Е.А., Кустовой Е.В. заключен договор ипотечного кредитования №И на сумму 3 400 000 рублей на срок 238 месяцев под 14,75% годовых для приобретения двухкомнатной квартиры по договору купли-продажи от 16.08.2013, расположенной по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>.
Срок кредитования указан в графике, содержащимся в договоре ипотечного кредитования, в соответствии с которым заемщики обязались ежемесячно начиная с 25.09.2013 по 25.07.2033 вносить платежи в счет погашения основного долга и процентов по кредиту.
В пункте 2.4 Договора стороны предусмотрели условие, что в целях надлежащего исполнения обязательств по настоящему договору заемщик предоставляет банку обеспечение в следующем виде: ипотека в силу закона приобретаемой квартиры в соответствие со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залог недвижимости)", расположенной по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>.
Оценка предмета ипотеки (приобретенного объекта) составляет 9 017 000 рублей, согласно отчету оценщика ООО "РК-Консалт" от 13.11.2025.
Заемщиками не оспаривается исполнение банком обязательств по выдаче кредита.
На основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств банка от 16.08.2012 Кустов Е.А. и Кустова Е.В. являются собственниками (общая совместная собственность) квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В отношении недвижимого имущества установлено обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении АО "Ипотечный Агент Элбинг Столица", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Заемщиками Кустовым Е.А. и Кустовой Е.В. не представлено доказательств надлежащего исполнения кредитных обязательств, начиная с 15.03.2023. Согласно представленным в материалы дела по запросу суда ответам истца и банков следует, что заемщиками платежи по кредиту в полном объеме не осуществлялись. В материалы дела ответчик Кустов Е.А. представил чеки по операции Сбербанк Онлайн, согласно которым он в спорный период с 15.03.2023 по настоящее время перечислял безналичные денежные средства со принадлежащей ему банковской карты **** 6469 АО "Ипотечный Агент Элбинг Столица" на счет АО "Альфа-Банк" №. Вместе с тем, материалами дела подтверждено, что данные операции ответчиком не совершались. Согласно детализации по счету банковской карты **** 6469 в автоматизированных системах ПАО Сбербанк операции по представленным ответчиком чекам отсутствуют. В ответе АО "Альфа-Банк" указано, что по указанным в запросе операциям (чекам, представленным ответчиком) на указанные в них даты платежи в адрес получателя АО "Ипотечный Агент Элбинг Столица" не найдены, указанные операции отсутствуют. Иных доказательств исполнения обязательств по договору ипотечного кредитования ответчиками не представлено.
26.11.2021 между ПАО "Запсибкомбанк" (цедент) и AO "Ипотечный Агент Элбинг Столица" (цессионарий) заключен договор об уступке прав требований № 1, по условиям которого к Цессионарию переходят права Цедента в том объеме и на тех условиях, которые существовали на дату перехода прав, в том числе право на получение исполнения по кредитному договору (включая все требования, указанные в статье 1.1.23 Договора).
В пункте 1.1.25 Договора об уступке прав требований № 1 приведено определение и толкование значения "сумма полного объема прав (требований)" в отношении каждого кредитного договора, по которому уступаются цедентом цессионарию в соответствии с настоящим договором, сумма следующих видов задолженностей по кредитному договору, не оплаченных заемщиком, в том числе остаток срочного основного долга по кредиту, остаток просроченного основного долга по Кредиту (при наличий); проценты срочные, начисленные за пользование Кредитом; проценты просроченные, начисленные за пользование Кредитом (при наличии); проценты, начисленные на просроченный основной долг по Кредиту (при наличии); проценты просроченные, начисленные на просроченный основной долг по Кредиту (при наличии); неустойки (штрафы, пени), о взыскании которых в пользу Продавца вынесен вступивший в законную силу судебный акт (при наличии); государственная пошлина, присужденная судом к возмещению в связи с взысканием Продавцом задолженности по Кредитным договорам (при наличии); иные платежи, предусмотренные Законодательством, в том числе издержки Продавца по получению исполнения по Кредитному договору, о взыскании которых в пользу Продавца вынесен вступивший в законную силу судебный акт (при наличии).
Из сведений, предоставленных истцом следует, что по состоянию на 17.03.2026 у ответчика образовалась задолженность в размере 5 771 331 рубль 49 копеек, в том числе остаток основной суммы кредита 3 061 869 рублей 34 копейки, неоплаченные проценты по кредиту – 2 209 462 рубля 15 копеек, неоплаченную неустойку – 500 000 рублей. Представленный истцом расчет является арифметически правильным, ответчиком не опровергнут.
В соответствии с п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.
Согласно п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).
Согласно с п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение договора займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Заключив кредитный договор, стороны приняли на себя соответствующие обязательства и в силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязаны исполнять их надлежащим образом.
Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Поскольку кредитные обязательства заемщиками Кустовым Е.А. и Кустовой Е.В. не исполнялись, задолженность по кредитному договору подлежит взысканию с них в солидарном порядке.
Обращая взыскание на заложенное имущество, принадлежащую Кустову Е.А. и Кустовой Е.В. квартиру, расположенную по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, суд приходит к выводу, что предмет залога принадлежит заемщикам Кустову Е.А. и Кустовой Е.В., которые допустили систематическое нарушение обязательств по внесению ежемесячных платежей по кредитному договору, признаков незначительности нарушения обязательства и несоразмерности стоимости заложенного имущества не имеется.
При обращении взыскания на предмет залога, суд определяет начальную стоимость квартиры в размере 80% ее рыночной стоимости на основании отчета об оценке ООО "РК-Консалт" от 13.11.2025 №, согласно которому рыночная стоимость заложенного имущества составляет в размере 9 017 000 рублей, следовательно, начальная продажа заложенного имущества составит 7 213 600 рублей (9 017 000 x 80%).
Исходя из установленных обстоятельств в совокупности, требования AO "Ипотечный Элбинг Столица" подлежат удовлетворению в полном объеме.
Относительно встречных требований, суд приходит к следующему.
Согласно положений ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное.
Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).
Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке. Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с п. 1 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство). В связи с осуществлением уступки прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в порядке, установленном пунктом 1 настоящей статьи, залогодержатель передает персональные данные заемщика и (или) залогодателя - физического лица в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ "О персональных данных". Лицо, которому были уступлены права (требования), обязано хранить ставшие ему известными в связи с уступкой прав (требований) банковскую тайну и персональные данные заемщика и (или) залогодателя - физического лица, обеспечивать конфиденциальность и безопасность персональных данных указанных лиц и несет ответственность за их разглашение.
К отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы ст. 382, 384 - 386, 388 и 390 Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче прав кредитора путем уступки требования.
Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права по которым удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.
Согласно положений ст. 48 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме.
В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в документарной закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.
Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.
Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав на закладную с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав на закладную, считаются исполненными. При передаче прав на документарную закладную лицо, передающее право, делает на такой закладной отметку о ее новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Владелец документарной закладной считается законным, если его права на документарную закладную основываются на последней отметке на такой закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. Он не считается законным владельцем документарной закладной, если доказано, что документарная закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец документарной закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.
Кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.
Согласно положений п. 1 и 2 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 383 Гражданского кодекса Российской Федерации переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается.
Согласно п. 1, 2 ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты. Право требования по денежному обязательству может перейти к другому лицу в части, если иное не предусмотрено законом.
Согласно п. 1 ст. 385 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено.
Согласно п. 1 ст. 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.
Согласно п. 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разрешая дела по спорам об уступке требований, вытекающих из кредитных договоров с потребителями (физическими лицами), суд должен иметь в виду, что Законом о защите прав потребителей не предусмотрено право банка, иной кредитной организации передавать право требования по кредитному договору с потребителем (физическим лицом) лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности, если иное не установлено законом или договором, содержащим данное условие, которое было согласовано сторонами при его заключении.
Таким образом, в силу названных норм, уступка прав требования по денежному обязательству не запрещена и запрет на уступку прав требования должен содержаться либо в договоре, либо в законе, при этом, исходя из приведенных выше положений Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.
В тексте договора ипотечного кредитования 1872487/13И от 16.08.2013 отсутствует условие, согласно которому заемщик дал кредитору ПАО "Запсибкомбанк" свое согласие на уступку прав требования лицу, не имеющему лицензии на осуществление банковских операций, либо выразил запрет на данную уступку. Законом об ипотеке предусмотрена передача прав любому третьему лицу, в том числе не имеющему лицензии на осуществление банковской деятельности, а АО "Ипотечный Агент Элбинг Столица", каких-либо действий, связанных с осуществление банковской деятельности не осуществляет, за исключением взыскания долга, обеспеченного закладной, Банком свои обязательства были выполнены, а потому доводы встречного иска не состоятельны.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований встречного иска.
В соответствии с ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, в том числе относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; другие признанные судом необходимыми расходы.
В силу положений ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
АО "Ипотечный Агент Элбинг Столица" по делу понесены расходы по оплате государственной пошлины в сумме 84 399 рублей. Требования иска удовлетворены, а потому указанные расходы подлежат взысканию с Кустова Е.А. и Кустовой Е.В.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решил:
Исковые требования АО "Ипотечный Агент Элбинг Столица" к Кустову Е.А., Кустовой Е.В. о взыскании задолженности по договору ипотечного кредитования, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.
Взыскать солидарно с Кустова Е.А. (паспорт №), Кустовой Е.В. (паспорт №) в пользу АО "Ипотечный Агент Элбинг Столица" (ИНН 7727300730) задолженность по договору ипотечного кредитования от 16.08.2013 №И по состоянию на 17.03.2026 в размере 5 771 331 рубль 49 копеек, в том числе остаток основной суммы кредита 3 061 869 рублей 34 копейки, неоплаченные проценты по кредиту – 2 209 462 рубля 15 копеек, неоплаченную неустойку – 500 000 рублей.
Обратить в пользу АО "Ипотечный Агент Элбинг Столица" (ИНН 7727300730) взыскание на заложенное имущество: квартиру, кадастровый №, расположенную по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 7 213 600 рублей.
Взыскать солидарно с Кустова Е.А. (паспорт №), Кустовой Е.В. (паспорт №) в пользу АО "Ипотечный Агент Элбинг Столица" (ИНН 7727300730) расходы по уплате государственной пошлины в размере 84 399 рублей.
В удовлетворении требований встречного искового заявления Кустова Е.А., Кустовой Е.В. к АО "Ипотечный Агент Элбинг Столица" о признании договора об уступке прав (требований) от 26.11.2021 № в отношении договора ипотечного кредитования от 16.08.2013 №И недействительной сделкой, признании ненадлежащим кредитором, - отказать.
Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Салехардский городской суд.
Председательствующий Н.В. Коблов